DECRETO 82/2008, de 6 de junio, del Consell, por el que se modifican el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, el Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat, el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y el Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas. [2008/7236]
(DOGV núm. 5782 de 11.06.2008) Ref. Base Datos 007069/2008
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Análisis jurídico
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Análisis documental
Origen disposición: Conselleria Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda Grupo Temático: Legislación, Reglamentación Materias: Arquitectura y vivienda Descriptores: Temáticos: apoyo económico, política de la vivienda, arrendamiento inmobiliario, alquiler moderado, vivienda social, vivienda, Derecho de la vivienda, necesidad de vivienda, promoción inmobiliaria, discapacitado, familia numerosa, mujer, violencia, tercera edad, progenitor no casado, joven, exclusión social, migrante, estudiante, ahorro de energía, urbanismo, mejora del hábitat, patrimonio arquitectónico
DECRETO 82/2008, de 6 de junio, del Consell, por el que se modifican el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, el Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat, el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y el Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas. [2008/7236]
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 148.1.3ª de la Constitución Española, las Comunidades Autónomas tienen competencia exclusiva en materia de vivienda, correspondiendo al Estado el establecimiento de un marco general tanto para la planificación económica como financiera, en el que se enmarca el sector de la vivienda. Es por ello necesario una política concertada entre ambos, a fin de alcanzar satisfactoriamente su desarrollo y atender adecuadamente las necesidades en materia de vivienda de los ciudadanos que habitan los diferentes territorios que conforman España.
En el Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana se regulan en el artículo 49.1.9ª, las competencias de vivienda en nuestro territorio. A tenor de ello, se hace del todo necesario establecer un marco normativo autónomo que, por un lado, regule la política de vivienda en la Comunitat Valenciana y, por otro, lleve a cabo el cumplimiento del Plan de vivienda estatal.
El Plan vigente está regulado por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, y por el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, y Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat.
Con fecha 12 de enero de 2008 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
En el artículo 1 tanto del Decreto 41/2006, de 24 de marzo, como del Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, se establece que es objeto de éstos la regulación de los criterios y requisitos para el acceso a las ayudas públicas, en las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, y en las de rehabilitación, con cargo a los Presupuestos de la Generalitat, así como el desarrollo, la gestión y reconocimiento de las ayudas financieras establecidas por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, para el período 2005-2008.
En consecuencia, tras las modificaciones establecidas por el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, en el Plan Estatal 2005-2008, es necesaria la adaptación de la normativa autonómica que desarrolla dicho Plan.
Además, transcurrido un tiempo desde la entrada en vigor de los Decretos 41/2006, de 24 de marzo, y 81/2006, de 9 de junio, del Consell, y a la vista de la experiencia adquirida a través de su ejecución, procede introducir algunas disposiciones que modifiquen determinados aspectos de éstos, con el fin de adecuarse a las circunstancias del momento y, por otra parte, de mejorar la normativa vigente en las disfunciones que se hayan podido observar.
Una de las novedades autonómicas más destacadas es la desaparición de las zonas geográficas B y C para la determinación de los precios máximos de venta y renta.
La introducción de esta medida se debe a que la actual adscripción de los municipios que no se encuentran en los ámbitos territoriales de precio máximo superior a tres zonas diferenciadas carece de sentido, a la luz de los datos que ofrecen los estudios de mercado realizados, habida cuenta que el precio de construcción es similar en todos ellos y tampoco existen diferencias sustanciales en el coste del suelo donde se promueven las viviendas de protección pública.
Asimismo, la necesidad de paliar la escasez de la oferta de viviendas de protección pública, en contraste con la fuerte demanda insatisfecha para este tipo de viviendas, requiere la adopción de medidas de fomento para la promoción de las mismas.
Una de ellas es evitar la discriminación de unos municipios respecto a otros en cuanto a los precios máximos autorizados, sin perjuicio de las ayudas correspondientes que establezcan los Planes de vivienda aplicables.
También con la misma finalidad de facilitar la oferta de viviendas de protección pública, otra novedad a destacar es, respecto a los ámbitos territoriales de precio máximo superior, la modificación tanto en la adscripción de determinados municipios que, a la vista de los referidos estudios de mercado, tienen unos precios medios superiores al resto de la Comunitat Valenciana, como en algunos coeficientes aplicables para la determinación del precio máximo, dentro de los límites impuestos por el artículo 6 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, modificado por el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
Desde el punto de vista de las viviendas destinadas a alquiler, es reseñable, entre otras medidas, que la subvención al promotor con cargo a los Presupuestos de la Generalitat para la promoción de este tipo de actuaciones se condiciona a una minoración del importe del alquiler, con el fin de ajustar el precio a la situación existente en la Comunitat Valenciana.
También como medida de fomento al alquiler, se prevé que aquellos propietarios que ofrezcan sus viviendas a la Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler por un periodo de cinco años podrán ser beneficiarios, durante un periodo de hasta cinco años, de un seguro de caución por impago de rentas, de seguro multirriesgo de la vivienda, así como acogerse a procedimiento de arbitraje, cuyos costes serán asumidos con cargo al Presupuesto de la Generalitat.
En otro orden distinto, y con el fin de fomentar la eficiencia energética de los edificios residenciales, sean de nueva construcción o rehabilitados, se prevén ayudas cofinanciadas con la Agencia Valenciana de la Energía, que se plasmarán mediante el correspondiente acuerdo.
Por otra parte, una vez finalizado el Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, no parece aconsejable mantener la modalidad autonómica de viviendas de acceso concertado, por entender que la esencia de dicha modalidad se recoge en el Plan Estatal bajo la figura de viviendas de precio concertado. La duplicidad de modalidades similares carece de sentido en orden a la simplificación administrativa y claridad respecto a la información a los ciudadanos.
No obstante, se es consciente de la existencia de expedientes en vías de tramitación que no pueden dejarse desatendidos. Por ello, en las disposiciones transitorias se recogen todas las posibles situaciones, y se establece la normativa aplicable en función de su momento de tramitación, previendo incluso las posibles expectativas mediante el establecimiento de un plazo para la presentación de las solicitudes.
En materia de rehabilitación, se regulan las actuaciones de remodelación urbana, entendiendo como tales las áreas de renovación urbana que contempla el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, que modifica el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
El artículo 3 del presente Decreto modifica los artículos 38, 41 y 95 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.
Respecto al artículo 38, se modifican los apartados 2 y 4 relativos a los garajes y trasteros de edificios de viviendas de protección pública suprimiendo el segundo párrafo de este apartado, y se suprime íntegramente el apartado 3, con el fin, en ambos casos, de flexibilizar y simplificar la aplicación de la normativa.
Se modifica el artículo 41, para adecuarlo a la nueva regulación del valor de los terrenos.
En cuanto al artículo 95, que regula el procedimiento de selección de personas para su posterior acceso a una vivienda con régimen de protección pública, el objeto de esta modificación es, por un lado, simplificar el procedimiento existente, y, por otro, otorgarle un carácter subsidiario a fin de posibilitar que los Ayuntamientos y entes públicos que facilitan el suelo para la promoción de viviendas protegidas mediante concursos públicos, puedan establecer sus propios sistemas de adjudicación, siempre de conformidad con los principios de igualdad, publicidad y concurrencia pública que rigen la administración Pública.
Por último, el artículo 4 de este decreto modifica el artículo 58 del Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas, concretando el plazo en el que existen limitaciones respecto a la transmisión o cesión de las viviendas que han recibido ayudas en concepto de rehabilitación.
Por todo ello, cumplidos los trámites procedimentales previstos en el artículo 43 de la Ley del Consell, a propuesta del conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, y previa deliberación del Consell, en la reunión del día 6 de junio de 2008,
DECRETO
Artículo 1. Modificación del Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007
Uno. El artículo 6 se modifica en lo siguiente:
1. El punto 1, apartados d) y e), quedan redactados del siguiente modo:
"d) Los beneficiarios de las ayudas no podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, salvo en caso de ocupación temporal de la misma por motivo de realojamientos bajo control de organismos públicos, a que se refiere este decreto.
No podrán acceder a las ayudas financieras a la vivienda quienes, siendo titulares del pleno dominio de otra vivienda, hayan transmitido un derecho de uso o disfrute reservándose su nuda propiedad, en los dos años anteriores a la solicitud de las ayudas.
Tampoco podrán acceder a las ayudas establecidas para la compra de la vivienda los titulares de una vivienda libre, cuando el valor de la misma, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 por ciento del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. Este valor se elevará al 60 por ciento en los siguientes supuestos:
a) Cuando se trate de familias numerosas y necesitaran adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar;
b) En el caso de personas mayores de 65 años, de personas con discapacidad o de víctimas de la violencia de género o del terrorismo.
No podrán acceder a las ayudas establecidas para el inquilino los titulares de una vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 59 de este decreto.
Además de los requisitos que, con carácter general, se establecen en este decreto para acceder tanto a las ayudas como a la propiedad de las viviendas de protección pública en cualquiera de sus modalidades, los extranjeros no comunitarios deberán disponer de tarjeta de residencia permanente en vigor para acceder a éstas.
e) Con carácter general, y dejando a salvo las excepciones que contempla el apartado siguiente, así como el supuesto a que se refiere el artículo 38.3.d de este decreto, la superficie útil máxima de las viviendas no puede exceder de 90 metros cuadrados".
2. El punto 2, apartados a) y b), quedan redactados del siguiente modo:
"2. No obstante lo dispuesto en el apartado 1.e) anterior, cuando se trate de adquisición por familias numerosas y personas con discapacidad con movilidad reducida permanente, los límites de superficie serán los siguientes:
a) Viviendas protegidas de nueva construcción:
Familias numerosas y personas con discapacidad, con movilidad reducida permanente: hasta 120 metros cuadrados. A este respecto, los promotores podrán incluir, en cada promoción, a los efectos de su adquisición por familias numerosas o personas con discapacidad, hasta un 5 por ciento de viviendas con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados, a las que les será aplicable, además de los requisitos relativos a la publicidad e información específica, lo dispuesto en el artículo 38.3.b) de este decreto.
Cuando se trate de promociones para uso propio en el supuesto de familia numerosa, igualmente se aplicará el límite de superficie de 120 metros cuadrados útiles, si bien a los efectos de financiación se computarán 90 metros cuadrados útiles.
b) Viviendas usadas:
Familia numerosa de cinco miembros: la superficie útil máxima a adquirir será de 120 metros cuadrados. No obstante, si excediera de dicho número, la superficie útil podrá incrementarse en 20 metros cuadrados por cada miembro de más.
Independientemente de la superficie real de la vivienda adquirida, que se regulará de acuerdo con lo dispuesto en el parrafo anterior, a los efectos de financiación convenida y ayudas financieras, sólo serán computables 120 metros cuadrados útiles.
En el supuesto de personas con discapacidad y de las viviendas rurales usadas a que se refiere el artículo 38.3.d): 120 metros cuadrados útiles."
Dos. El artículo 7 queda redactado del siguiente modo:
"Podrán acogerse al sistema de ayudas para el primer acceso a la vivienda en propiedad, los compradores de viviendas a las que se refiere este decreto, cuyos ingresos familiares, corregidos según establece el artículo 11 de este decreto, no excedan de 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, con las excepciones que para las ayudas con cargo a los Presupuestos de la Generalitat establece explícitamente este decreto, y que no tengan, ni hubieran tenido, vivienda en propiedad, o que teniéndola, o habiéndola tenido, sus titulares no dispongan del derecho real de uso o disfrute de ella o el valor de la vivienda, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no exceda del 25 por ciento del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida.
No podrán acceder a las ayudas financieras a la vivienda quienes, siendo titulares del pleno dominio de otra vivienda, hayan transmitido un derecho de uso o disfrute reservándose su nuda propiedad, en los dos años anteriores a la solicitud de las ayudas.
Se asimilan al primer acceso las personas separadas judicialmente, divorciadas o con nulidad matrimonial, aunque anteriormente hubieran sido titulares de otra vivienda, cuando la titularidad o un derecho de uso o disfrute sobre la misma haya sido adjudicada al otro cónyuge, en su caso, por resolución judicial o documento fehaciente".
Tres. El apartado 3 del artículo 8 queda redactado del modo siguiente:
"3. La suma de las subvenciones, tanto estatales como autonómicas, concedidas para la adquisición de la vivienda no podrá exceder de la cuantía que resulte de detraer al precio de la compraventa la cuantía del préstamo convenido que formalice el beneficiario, y si así fuera, se detraerá la correspondiente a la de la Generalitat".
Cuatro. Los apartados 3.a) y c) del artículo 11 quedan modificados de la siguiente forma:
"3. El cálculo de los ingresos familiares se computará del modo siguiente:
a) Se partirá de la cuantía de la base imponible general y del ahorro, reguladas en los artículos 48 y 49, respectivamente, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, incrementada en su caso en el importe que resulte de lo establecido en el artículo 20, apartados 2 y 3, de la citada Ley, correspondiente a la declaración o declaraciones presentadas por cada uno de los miembros de la unidad familiar relativa al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la solicitud de ayudas financieras a la vivienda.
A tal efecto, se atenderá al importe declarado o, en su caso, comprobado por la administración tributaria. Si el interesado no hubiera presentado declaración, por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración responsable, relativa a los artículos antes mencionados, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
c) El número de veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, a que se refiere el párrafo anterior, se ponderará de la forma siguiente:
ATPMS: Ámbito Territorial de Precio Máximo Superior".
Cinco. El artículo 12 queda redactado de la siguiente manera:
"Cuando, a través de la documentación aportada por los solicitantes, se observen unos ingresos desproporcionados por su baja e incluso nula cuantía, en relación con el precio de adquisición de la vivienda, se podrá llevar a cabo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 80.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, la apertura de un periodo probatorio para que el interesado justifique la procedencia e importe de los ingresos para la adquisición de la vivienda.
A estos efectos, se entenderá que existe desproporción de ingresos cuando la suma de los rendimientos netos procedentes del trabajo o de actividades profesionales y empresariales de los miembros de la unidad familiar sea inferior a una dieciseisava parte de la cuantía a que asciende el préstamo convenido, en los ámbitos territoriales de precio máximo superior, y una catorceava parte en el resto de zonas geográficas.
Cuando se den las citadas situaciones de ingresos desproporcionados, la justificación de los ingresos podrá efectuarse mediante la acreditación de los correspondientes al periodo impositivo siguiente y mediante cualquier otro justificante que acredite la viabilidad de la compraventa.
En el supuesto de que no resultasen acreditados los ingresos o existieran fundadas dudas acerca de la veracidad de los datos aportados, el Servicio Territorial competente en materia de vivienda resolverá denegando el acceso.
En los supuestos de adquirentes con discapacidad reconocida oficialmente, podrá exceptuarse el requisito de ingresos mínimos, siempre que se acredite que los ingresos son los de la pensión de invalidez".
Seis. Los apartados 1 y 3 del artículo 13 se modifican del modo siguiente:
"1. A fin de adecuar los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas, se establecen una zona geográfica y tres ámbitos territoriales de precio máximo superior, conforme a lo establecido en el marco de las previsiones del artículo 6.2 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, del Ministerio de Vivienda.
3. Mediante anexo de este decreto se relacionan los municipios adscritos a cada zona".
Siete. El artículo 14 se modifica de la forma siguiente:
"1. De acuerdo con lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, se establece un precio básico por metro cuadrado de superficie útil, a partir del cual se fijarán los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas de protección pública. Los precios máximos por metro cuadrado útil para las viviendas acogidas a lo dispuesto en el presente Decreto se determinarán multiplicando el Precio Básico Nacional por los coeficientes que se establecen en la tabla siguiente:
Precio máximo venta = coeficiente K * Precio Básico Nacional
2. Los precios máximos determinados de acuerdo con lo que establece este artículo, y con los límites impuestos por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, deberán figurar en la calificación provisional y no podrán modificarse, una vez el promotor de la actuación protegida haya obtenido préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Vivienda, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado, salvo por alteraciones, dentro de los máximos establecidos en este decreto, en la calificación definitiva, de las superficies computables de viviendas y anejos inicialmente tenidas en cuenta.
3. Por Orden del conseller competente en materia de vivienda, y cuando las circunstancias así lo aconsejen, se podrán modificar los coeficientes señalados en el cuadro que aparece en el apartado 1 de este artículo".
Ocho. Los apartados 1 y 2 del artículo 16 quedan redactados del modo siguiente:
"1. Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este decreto tendrán un plazo de protección variable en función del régimen de protección al que se acojan.
Dicho plazo se computará desde la fecha de la calificación definitiva, y tendrá una duración de 30 años con carácter general, salvo excepciones:
- Las viviendas protegidas de precio concertado destinadas a venta, cuyo período de protección durará 15 años desde su calificación definitiva. No obstante, se mantendrán las condiciones del préstamo convenido mientras dure el plazo de éste y no se transmita la vivienda, una vez transcurridos los 15 años desde su calificación definitiva.
- Las viviendas protegidas destinadas a arrendamiento de renta concertada a 10 años, cuyo período de protección es igual al del préstamo.
El transcurso del plazo del período de protección, sin necesidad de declaración especial, determinará la extinción de cuantas limitaciones impone este régimen legal.
No cabrá la descalificación voluntaria de viviendas acogidas a las medidas de financiación establecidas en este decreto.
A fin de garantizar el cumplimiento de lo establecido en lo anteriormente expuesto, en las cédulas de calificación provisional y definitiva, así como la escritura de declaración de obra nueva, deberá constar el plazo de protección, así como la imposibilidad de descalificar la vivienda. Esta limitación deberá constar en el Registro de la Propiedad.
2. La ayuda para la adquisición protegida de las viviendas usadas, y de las definidas en el artículo 38.3 c) y d) de este decreto, implicará que los precios de venta en las siguientes transmisiones de aquellas estarán limitados a los precios máximos determinados conforme a lo establecido en el presente Decreto durante un período de 15 años desde la fecha de adquisición, en la forma regulada en el artículo 40.1 de este decreto".
Nueve. El artículo 18 queda redactado de la forma siguiente:
"La inscripción de las promociones de viviendas acogidas a cualquier régimen de protección pública, tanto las destinadas a venta como a arrendamiento, en el citado Registro se efectuará automáticamente por la Dirección General competente en materia de vivienda, al obtener el promotor la calificación provisional".
Diez. Se suprime el apartado 6 del artículo 22.
Once. Se suprimen los apartados 3 y 4 del artículo 24.
Doce. El artículo 26, en su apartado a), queda redactado de la forma siguiente, y se añade un nuevo apartado d):
"a) Viviendas de protección oficial de régimen especial (VPORE): viviendas de nueva construcción calificadas a los efectos establecidos en el artículo 91.dos.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, y destinadas exclusivamente a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
También tendrán esta consideración las viviendas calificadas como viviendas protegidas para arrendar, de renta básica, aunque únicamente a los efectos establecidos en el artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, no siéndoles aplicable lo dispuesto en el artículo 32 de este decreto.
d) También serán viviendas protegidas de régimen especial, de precio general o de precio concertado las viviendas libres de nueva construcción destinadas a venta que sean así calificadas, a instancia del promotor, durante su construcción y hasta el primer año cumplido desde la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, siempre que cumplan los requisitos necesarios a tal efecto por lo que se refiere a superficie útil máxima, precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil y niveles máximos de ingresos de los adquirentes.
Solo a los efectos de la financiación convenida a los adquirentes, podrán calificarse viviendas individuales dentro de una promoción siempre que tanto éstas como los adquirentes reúnan los requisitos que la normativa vigente establezca para acceder a los planes de vivienda.
En este supuesto, el comprador podrá solicitar el préstamo directo y las ayudas que le correspondan, y la calificación de protección pública se limitará a reconocer que se cumplen los límites establecidos para precio y superficie.
Las viviendas así calificadas estarán sometidas a lo dispuesto para vivienda protegida en el último párrafo del artículo 62 de la Ley 8/2004, referido a las actuaciones con protección pública de vivienda usada o rehabilitada, lo que figurará claramente en la Calificación que será única, y se trasladará a los documentos en los que se formalice la compraventa, contrato o escritura.
Únicamente podrán acogerse a la calificación de viviendas individuales a que se refieren los tres párrafos anteriores, las viviendas correspondientes a promociones que justifiquen que las obras estaban iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.
Para la obtención de la calificación de protección pública el promotor, junto con la nota simple registral de la vivienda, deberá aportar el contrato de compraventa del adquirente para su visado, así como la documentación relativa al cumplimiento de los requisitos para acceder a la vivienda protegida y a la financiación convenida, en su caso. Asimismo, deberán garantizarse mediante aval las cantidades entregadas anticipadamente".
Trece. El artículo 28 modifica su epígrafe y se añade un punto 2 del modo siguiente:
"Artículo 28. Garajes, trasteros y anejos
2. Cuando las viviendas protegidas de nueva construcción sean promovidas por promotores individuales para uso propio en el medio, zona o municipio rural, según se establece en el artículo 3 de la Ley 45/2007, de 13 de diciembre, para el desarrollo sostenible del medio rural, podrán incluir, además de garajes y trasteros, anejos para las actividades económicas a las que se refiere el artículo 2.2 de dicha Ley. En este supuesto, el valor máximo de la edificación sumado al del suelo que figure en la declaración de obra nueva, por metro cuadrado de superficie útil, de todas estas dependencias vinculadas o no a la vivienda, no podrá exceder del 60 por ciento del precio máximo de venta por metro cuadrado útil de la vivienda. Dicho precio figurará en la calificación provisional de la vivienda.
A los efectos de determinación de dicho valor máximo total se incluirá, en su caso, además de un garaje y un trastero, bajo las condiciones generales al efecto, el de uno de dichos otros anejos, vinculado en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de financiación, computando, como máximo, 25 metros cuadrados de superficie útil, con independencia de que su superficie real sea superior".
Catorce. Al artículo 29 se le añade un nuevo párrafo 2:
"2. El préstamo tendrá un plazo de amortización de veinticinco años, o mayor, previo acuerdo con la entidad prestamista. El préstamo estará precedido, en el caso de los préstamos al promotor para uso propio, de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años desde la formalización del préstamo, ampliable hasta cuatro años cuando medien circunstancias que a juicio de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, así lo aconsejen, siempre que se cuente con el acuerdo de la entidad prestamista".
Quince. El artículo 30 se modifica en su apartado a) que se redacta como sigue, y se le añade un nuevo apartado d):
"a) Ingresos familiares que no superen los límites que establece el artículo 26 del presente Decreto y que cumplan el requisito de ingresos mínimos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 de éste.
d) Los extranjeros no comunitarios deberán disponer de tarjeta de residencia permanente en vigor para acceder a la propiedad de la vivienda en cualquiera de sus modalidades".
Dieciséis. El artículo 31 se modifica de la forma siguiente:
Uno. El punto 1 queda redactado de la siguiente forma:
"1. Para obtener las ayudas financieras destinadas a acceder en propiedad a las viviendas protegidas de nueva construcción, los solicitantes, además de las contempladas en el artículo anterior, y en el artículo 6 de este decreto, deben cumplir las siguientes condiciones:
a) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, para poder obtener préstamos convenido.
b) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y cumplir las condiciones de primer acceso, para ser beneficiarios de las subvenciones o cheque acceso a la vivienda de la Generalitat.
c) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples para ser beneficiarios de ayudas económicas directas y acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad".
Dos. Al punto 2 se le añade un nuevo apartado d):
"d) Cuando se cumplan los supuestos de no disposición de los derechos de uso o disfrute de la vivienda o de valor determinado de la misma, a que se refiere el artículo 12, o bien por pérdida de la titularidad de la vivienda debida a extinción de condominio como consecuencia de una separación o divorcio de la pareja administrativamente reconocida como tal, cuando la vivienda se adjudica a la otra parte.
En los tres primeros supuestos, será necesaria la previa cancelación del préstamo convenido anteriormente obtenido. Respecto de las ayudas económicas directas, se podrá optar por devolver las ayudas o por percibir la diferencia si procediera".
Diecisiete. Se modifica el apartado 1.b) del artículo 32, que queda redactado como sigue:
"1.b). Que el procedimiento de selección de los compradores o adjudicatarios se efectúe de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 95 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, modificado por el artículo 3 de este decreto".
Dieciocho. El artículo 33 se modifica de la forma siguiente:
Uno. El apartado 2 se modifica del modo siguiente:
"2. Asimismo concederá la ayuda estatal directa a la entrada en los términos y cuantía regulados por los artículos 24 y 25 del citado Real Decreto, y mediante el procedimiento de abono que se establece en el artículo 26 de éste.
Dichas ayudas serán las siguientes:
**********************************************
Estas ayudas se incrementarán en 900 euros cuando se acrediten circunstancias especiales.
Se consideran circunstancias especiales:
a) Familias monoparentales.
b) Unidades familiares en la que haya personas con discapacidad en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
c) Unidades familiares cuyo solicitante sea mayor de 65 años o tengan a su cargo a alguna persona de esa edad.
d) Unidades familiares en las que, entre sus miembros, haya víctimas de la violencia de género o del terrorismo.
e) Los afectados por las Áreas de Remodelación Urbana y otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social o que pertenezcan a otros grupos calificados por la Generalitat como de protección preferente".
Dos. Se añade un nuevo apartado 3:
"3. Cuando se trate de familias numerosas, la cuantía de la Ayuda Estatal Directa a la entrada se modificará para los mismos tramos de ingresos en las siguientes cuantías:
IFP: Ingresos Familiares Ponderados".
Tres. Se renumera el anterior apartado 3:
"4. En el supuesto de jóvenes, las ayudas serán las que establece el artículo 79, apartados 1 y 2, de este decreto".
Diecinueve. El artículo 34 se modifica del modo siguiente:
"1. La Generalitat, con cargo a sus presupuestos, concederá a los adquirentes en la modalidad de primer acceso de viviendas protegidas de nueva construcción, ya sean de régimen especial, de precio general o de precio concertado, y sean solicitantes de ayudas cuyos ingresos familiares no superen en número de veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples señalados en la tabla y reúnan las demás condiciones exigidas legalmente, una ayuda económica, llamada «cheque acceso a la vivienda», destinada a sufragar parcialmente el pago a cuenta al que ascienda la entrada o el precio de la vivienda, así como los gastos de constitución del préstamo hipotecario convenido.
2. Con carácter general, la cuantía de dichas ayudas será:
3. Además, también podrán obtenerse ayudas complementarias con cargo a los Presupuestos de la Generalitat cuando los ingresos familiares no excedan de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en los siguientes supuestos:
- Familias numerosas: 4.000, 5.000 o 6.000 euros, dependiendo de que el número de hijos sea de tres, cuatro, o cinco o más.
- Circunstancias especiales de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33 de este decreto: 3.000 euros.
Las ayudas complementarias que se contemplan en este apartado son acumulables a las que se establecen con carácter básico en el presente artículo, e incompatibles entre sí, de modo que, cuando concurran en una misma unidad familiar más de una de las circunstancias contempladas en este apartado, para el cálculo de la subvención se tendrá en cuenta la más favorable.
4. En el supuesto de jóvenes, se establece una ayuda complementaria específica, que es compatible con cualquier otra ayuda básica o complementaria de las reguladas por este artículo, y será la que establece el artículo 79, apartado 4, de este decreto".
Veinte. Se modifica el apartado 3.c) del artículo 38:
"c) Viviendas libres de nueva construcción, adquiridas cuando haya transcurrido un plazo de un año como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa".
Veintiuno. El artículo 39 se modifica en su apartado 3 y se añade un nuevo apartado 5:
"3. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el número anterior de este artículo.
Para aquellas viviendas que se hubieran destinado anteriormente a arrendamiento a 10 o 25 años, transcurrido el plazo inicial de 10 años, se podrán vender de acuerdo con las condiciones que sean de aplicación. El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil será de 2 veces el precio máximo legal de referencia correspondiente al momento de su calificación provisional, una vez actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo.
5. Lo dispuesto en el artículo 28.2 de este decreto será aplicable a las viviendas usadas en zonas rurales, a que se refiere el artículo 38.3.d) del mismo, siempre que hayan sido definidas como se indica en dicho artículo 28.2".
Veintidós. Se modifica el epígrafe del capítulo V: Arrendamiento con opción a compra.
Veintitrés. Se modifica tanto el epígrafe como el contenido del artículo 42, que queda redactado del modo siguiente:
"Artículo 42. Destinatarios
1. Serán destinatarios de los beneficios establecidos en este decreto para las viviendas promovidas en régimen de arrendamiento con opción a compra los inquilinos de viviendas así calificadas para arrendamiento, a 10 o 25 años, de renta básica o renta concertada, en las condiciones establecidas en este capítulo y que reúnan los siguientes requisitos:
a) Cumplir los requisitos establecidos para los inquilinos de viviendas protegidas en el momento de la contratación del alquiler, con las condiciones establecidas para la modalidad a la que se acoja la vivienda.
b) Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.
c) Que la duración del plazo del contrato de arrendamiento pactada con el inquilino se ajuste al plazo de 10 años desde la calificación definitiva, y que así conste en el contrato. No obstante, si el contrato se rescindiese con anterioridad a dicho período por alguna de las causas establecidas en la normativa vigente en materia de arrendamiento, deberá mantenerse el destino a arrendamiento durante los años restantes, hasta el décimo desde la calificación definitiva inclusive. Para aquellas promociones de viviendas destinadas a arrendamiento a 25 años, el número de viviendas ofrecidas en venta a los 10 años no superará el límite fijado en el 50 por ciento.
2. El inquilino podrá ejercitar la opción de compra una vez transcurridos 10 años desde la calificación definitiva de la vivienda, si hubieran permanecido ininterrumpidamente en la vivienda durante cinco años al menos. A tenor de ello, en el contrato de arrendamiento donde consta la opción de compra deberá recogerse la fecha de calificación definitiva.
El inquilino durante los tres meses anteriores al transcurso de los diez años desde la calificación definitiva deberá manifestar fehacientemente su intención de ejercer la opción de compra de la vivienda.
3. Los inquilinos podrán acogerse a las ayudas reguladas para la adquisición de viviendas usadas en el momento en que se ejerza la opción de compra".
Veinticuatro. El artículo 43 queda redactado de la forma siguiente:
"El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas protegidas de nueva construcción, y de las provenientes de la rehabilitación de un edificio completo, acogidas al presente Decreto, para su cesión en arrendamiento con opción de compra, será de 2 veces el precio máximo legal de referencia establecido en este decreto, correspondiente al momento de su calificación provisional, una vez actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la fecha de la calificación provisional hasta la de venta, y minorado en un 55 por ciento de las cantidades entregadas en concepto de arrendamiento por el inquilino que ejercite dicha opción.
En el supuesto de jóvenes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 79 de este decreto, la minoración a que se refiere el párrafo anterior será del 60 por ciento".
Veinticinco. El artículo 44 queda redactado de la forma siguiente:
"1. Las ayudas al inquilino que adquiere la vivienda, si procedieran dichas ayudas, se solicitarán y concederán una vez ejercida la opción de compra sobre la vivienda y su cuantía se ajustará a lo dispuesto para la compra de vivienda usada, vigente en el momento de la compra.
2. Para obtener las ayudas financieras, el beneficiario deberá justificar que reúne los requisitos establecidos por la normativa fijada para vivienda usada, o figura similar, en el momento de la compra.
3. Cuando se trate de viviendas protegidas de nueva construcción, y el inquilino cumpla los requisitos establecidos en el artículo 68 de este decreto, podrá optar mientras está en régimen de arrendamiento, y durante el período que la normativa establece, al apoyo económico al inquilino contemplado en dicho artículo".
Veintiséis. El artículo 45 queda redactado de la forma siguiente:
"1. Los promotores que promuevan viviendas para arrendamiento en cualquiera de sus modalidades con opción a compra en los términos previstos en este capítulo, podrán optar, por una sola vez, a una subvención cuya cuantía será de 3.000 euros a cargo de los Presupuestos de la Generalitat, por cada contrato de arrendamiento con opción a compra que se inscriba en el Registro de la Propiedad, previamente visado por los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, complementaria de las ayudas a la promoción en arrendamiento.
2. Para obtener la referida subvención, deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Las viviendas se destinarán a arrendamiento durante diez años, independientemente del plazo del destino de la promoción. La prohibición de cederlas por cualquier título distinto deberá constar en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y esta limitación se inscribirá como nota marginal en el Registro de la Propiedad.
La limitación será cancelada cuando el inquilino ejercite la opción de compra. Si no se ejercitase dicha opción, la cancelación se producirá una vez vencido el plazo de diez años, que se contará desde la fecha de la calificación definitiva, quedando liberadas dichas viviendas de dicha opción y pasando a tener las limitaciones propias de su régimen y modalidad.
b) En los contratos de arrendamiento se recogerá la opción a compra y sus cláusulas se ajustarán a lo establecido en este capítulo.
c) Para poder percibir el importe de la subvención correspondiente deberá aportarse la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento con opción de compra a favor del inquilino, debidamente visado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda. La inscripción se realizará en la forma regulada por la legislación registral.
3. La prohibición de cesión a que se refiere el apartado 2.a) de este artículo no será aplicable en el supuesto regulado en el artículo 58.5 de este decreto, que se regirá por lo dispuesto en dicho artículo para la enajenación de las promociones a otros titulares".
Veintisiete. Se suprime el capítulo VI en su totalidad.
Veintiocho. Se modifican los apartados b) y c) del artículo 50:
"b) La recuperación del parque residencial existente para su incorporación al mercado inmobiliario, mediante el apoyo a quienes pongan en alquiler viviendas usadas y libres, propias, o a quienes las adquieran para tal finalidad.
c) El apoyo económico a los inquilinos de las viviendas arrendadas en las condiciones establecidas en el presente Decreto y en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio".
Veintinueve. El artículo 51 queda redactado de la forma siguiente:
"Se entiende por viviendas protegidas de nueva construcción destinadas a arrendamiento las que, destinadas a domicilio habitual y permanente de sus destinatarios, tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, cumplan los requisitos establecidos en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y demás disposiciones que les son de aplicación, y sean calificadas como tales por la Generalitat a través de la Dirección General competente en materia de vivienda y sus servicios territoriales, y sus destinatarios tengan unos ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Se asimilarán a éstas las viviendas así calificadas, provenientes de la rehabilitación de edificios completos para destinarlas a arrendamiento.
También serán viviendas protegidas para arrendamiento las promociones de viviendas
libres de nueva construcción que sean así calificadas, en la modalidad que corresponda, de renta básica o concertada, a instancia del promotor, durante su construcción y hasta el primer año cumplido desde la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, siempre que cumplan los requisitos necesarios a tal efecto por lo que se refiere a superficie útil máxima, precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil y niveles máximos de ingresos de los usuarios de las viviendas.
En función del tipo de financiación a que se acojan y del plazo durante el que se destinen a arrendamiento, las actuaciones protegidas de nueva construcción destinada a arrendamiento pueden ser:
1. En función del tipo de financiación:
- Viviendas protegidas para arrendar de renta básica, cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, no exceda del establecido en el artículo 14 para viviendas protegidas de precio general.
- Viviendas protegidas para arrendar de renta concertada, cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, no exceda del establecido en el artículo 14 para viviendas protegidas de precio concertado.
Si la vivienda tuviera garaje, trastero o ambos, se aplicará, a los efectos de sus precios máximos legales de referencia, así como para la determinación del precio máximo legal total, lo establecido en el artículo 28 de este decreto.
2. En función del plazo durante el que se destinen a arrendamiento.
Las viviendas protegidas de nueva construcción para su cesión en arrendamiento deberán estar vinculadas a dicho régimen de uso durante un periodo mínimo de 10 o 25 años".
Treinta. Se modifica el apartado 1.b) del artículo 52:
"1.b). La renta anual máxima inicial en las viviendas para alquilar a 25 años será el 4,5 por ciento del precio máximo legal determinado según el artículo 51 de este decreto.
La renta resultante deberá figurar en el contrato de arrendamiento, que será visado por la conselleria competente en materia de vivienda sin que pueda superar, por metro cuadrado de superficie útil, el precio máximo determinado de acuerdo con el presente Decreto, vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento en vigor en cada momento, según sea la modalidad de vivienda protegida en arrendamiento.
Si la vivienda tuviera garaje o trastero, será de aplicación el criterio de precios determinado para los mismos en el artículo 28 del presente Decreto".
Treinta y uno. El artículo 54 queda redactado de la forma siguiente:
"Los préstamos convenidos, además de las características generales que son de aplicación a los préstamos a promotores de viviendas para venta, tendrán un plazo de amortización de los préstamos de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia de hasta cuatro años, ampliable a diez años como máximo, cuando se trate de viviendas a ese mismo plazo, o de viviendas a veinticinco, en la proporción que establece el artículo 33.3.del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprobó el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. La eventual ampliación del período de carencia por encima de cuatro años requerirá el acuerdo de la entidad de crédito colaboradora que financie la promoción. La finalización del período de carencia será independiente de la fecha del otorgamiento de la calificación definitiva de la actuación protegida".
Treinta y dos. El apartado 3 del artículo 56 queda redactado de la forma siguiente:
"3. En los demás casos, la concesión de ayudas al promotor se practicará una vez obtenida la calificación definitiva, fraccionándose en función del número de viviendas efectivamente arrendadas, debiendo acreditar estar al corriente de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social.
La subvención de la Generalitat, podrá abonarse cuando el promotor acredite haber puesto las viviendas a disposición de la Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler, y esta se haga cargo de la gestión del alquiler de las viviendas".
Treinta y tres. Se modifican los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 58, que quedan redactados del modo siguiente:
"2. Las viviendas protegidas a 10 años, una vez transcurrido este plazo, continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 16 del presente Decreto, salvo las de renta concertada. El arrendador podrá mantenerlas en régimen de alquiler u ofrecerlas en venta a compradores que cumplan las condiciones para poder acceder a las viviendas usadas definidas en el artículo 38 de este decreto. El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil será de 2 veces el precio máximo legal de referencia correspondiente al momento de la calificación provisional, una vez actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la fecha de la calificación provisional hasta la de venta.
No obstante, cuando se trate de arrendamientos con opción a compra, para determinar el precio aplicable deberá tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 43 de este decreto.
3. Las viviendas protegidas a 25 años, una vez transcurrido este plazo continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 16 del presente Decreto. El arrendador deberá mantenerlas en régimen de alquiler y podrá ofrecer en venta hasta un cincuenta por ciento de las viviendas, una vez transcurridos diez años desde la calificación definitiva, al precio máximo de venta establecido en el número 2 de este artículo a compradores que cumplan las condiciones previstas en el mismo para poder acceder a las viviendas usadas. A tales efectos, se requerirá autorización a la conselleria competente en materia de vivienda, así como el cumplimiento de los procedimientos establecidos para ello.
4. A los efectos de lo previsto en los apartados 2 y 3, tendrán preferencia para adquirir las viviendas los inquilinos que hayan permanecido al menos cinco años en régimen de arrendamiento en dichas viviendas Si el promotor o el titular de dichas viviendas las hubiera ofrecido, todas o en parte, en régimen de arrendamiento con opción a compra, se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este decreto.
5. Los titulares de las viviendas protegidas para alquiler podrán enajenarlas a nuevos titulares, siempre que se trate de sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. La enajenación será por promociones completas, según proceda de acuerdo con la normativa aplicable, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, sin sujeción a los precios legales máximos de referencia establecidos en el artículo 39 de este decreto, previa autorización de la Generalitat, o incluso por viviendas aisladas, cuando los adquirentes sean entidades sin ánimo de lucro u organismos públicos. Dicha enajenación podrá efectuarse en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, sin sujeción a los precios legales máximos de referencia establecidos en el artículo 39 de este decreto, previa autorización de la Generalitat.
Los titulares promotores podrán:
a) Retener la gestión de las promociones enajenadas, con la obligación, en todo caso, por parte de los compradores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este decreto, subrogándose en sus derechos y obligaciones y pudiendo subrogarse, total o parcialmente, en la financiación convenida que hubieran obtenido los promotores.
b) Ceder la gestión de las mismas a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro, o a sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este decreto.
6. Las viviendas promovidas para ser destinadas a arrendamiento podrán ser edificadas sobre suelos en régimen de cesión del derecho de superficie, bajo cualquier modalidad del mismo, siempre que ello no impida el cumplimiento de los requisitos y obligaciones del arrendador".
Treinta y cuatro. Se modifica el apartado 1.c) del artículo 59, que se redacta del modo siguiente:
"1.c). Los arrendatarios de las viviendas acogidas a las ayudas financieras de este decreto no podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a protección pública. Tampoco podrán serlo de una vivienda libre en la misma localidad en la que se ubique la vivienda a la que se accede en alquiler, salvo que no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma. En todo caso, se exceptuarán los inquilinos acogidos a los supuestos de cesión temporal, y los incluidos en programas de viviendas universitarias, viviendas para personas mayores y para víctimas de violencia de género".
Treinta y cinco. Se modifica el apartado b) del artículo 63:
"b) Puesta en arrendamiento de viviendas en las condiciones que se determinan".
Treinta y seis. El artículo 64 queda redactado de la forma siguiente:
"Las entidades sin ánimo de lucro, los organismos públicos y las sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, según establece el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley, podrán adquirir, con ayudas financieras, viviendas usadas a las que se refiere el artículo 38 de este decreto, sin perjuicio de que la superficie útil se extienda a 120 metros cuadrados, excepto las sujetas a regímenes de protección pública, para arrendarla, siempre que:
a) Los ingresos familiares de los inquilinos no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y cumplan los requisitos que establece el artículo 60 de este decreto.
b) Se suprime.
c) Las viviendas estarán vinculadas al régimen de arrendamiento durante un período mínimo de diez o de veinticinco años, ateniéndose a las rentas máximas, condiciones y posibilidades aplicables a las viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada.
d) Para segundas y posteriores transmisiones, en los precios máximos de venta se aplicarán los mismos criterios que corresponden a las viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada, y durante el mismo período.
e) Las limitaciones sobre el destino del uso de la vivienda y sobre los precios máximos de venta y renta habrán de figurar expresamente en las escrituras de compraventa y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, mediante la protocolización de la resolución administrativa correspondiente, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar por medio de nota marginal".
Treinta y siete. Se modifica el apartado a) del artículo 65:
"a) Un préstamo convenido cuya cuantía máxima será del 80 por ciento del precio máximo de referencia de la vivienda, sin período de carencia. En caso de existir anejos, se incluirá en el precio máximo computable la superficie de un garaje y un trastero, con las limitaciones establecidas al respecto en este decreto para las viviendas protegidas de nueva construcción".
Treinta y ocho. El artículo 66 queda redactado del modo siguiente:
"Artículo 66. Ayudas a propietarios de viviendas libres para arrendarlas
1. Podrán obtener el reconocimiento de subvención, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda, aquellos propietarios de viviendas libres desocupadas desligadas de cualquier actividad económica o profesional del propietario que las ofrezcan, por un período mínimo de cinco años, en arrendamiento mediante cualquiera de las siguientes formas:
a) Arrendamiento directo.
b) Cesión por cualquier otro título a la Generalitat.
c) A través de agencias, sociedades públicas o entidades colaboradoras, que incluyan entre sus actividades la del arrendamiento de viviendas.
2. Para poder acceder a la subvención la vivienda objeto de arrendamiento deberá presentar las adecuadas condiciones de habitabilidad, a cuyos efectos el solicitante deberá aportar la licencia de ocupación de la vivienda.
3. No procederá ayuda, en el supuesto de arrendamiento directo, si el arrendatario tuviese parentesco, en primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad, con el propietario; o cuando, siendo el propietario persona jurídica, el arrendatario fuese socio de aquélla.
4. La renta máxima anual inicial a percibir por el titular de la vivienda libre será la misma que la de una vivienda protegida de nueva construcción en alquiler, de renta concertada, a 10 años, calculada con la superficie real de la vivienda, incluyendo, en su caso, la renta máxima de un trastero y un garaje, con superficies máximas computables iguales a las de los anejos de las viviendas protegidas de nueva construcción en la misma localidad, con independencia de que las superficies útiles respectivas de la vivienda, garaje y trastero, pudieran ser superiores a las indicadas.
5. La cuantía de la subvención será de 6.000 euros.
6. Aquellos propietarios que ofrezcan sus viviendas a la Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler por un periodo de cinco años podrán ser beneficiarios durante un periodo de hasta cinco años de un seguro de caución por impago de rentas, de seguro multirriesgo de la vivienda, así como acogerse a procedimiento de arbitraje, cuyos costes serán asumidos con cargo al Presupuesto de la Generalitat.
7. Una vez revisada la documentación correspondiente, efectivamente arrendada la vivienda o aceptada su cesión, y depositada la fianza obligatoria, realizados los trámites oportunos, se dictará, por el órgano competente, la resolución de concesión de la ayuda correspondiente.
8. La subvención contemplada en el presente artículo será incompatible con cualquier otra que establezca la normativa vigente en materia de vivienda, excepto las ayudas objetivas que correspondan por la rehabilitación de elementos comunes".
Treinta y nueve. Se suprime el artículo 67.
Cuarenta. El artículo 68 queda redactado de la forma siguiente:
"1. Beneficiarios
Podrán obtener las subvenciones al alquiler, a las que se refiere el artículo 50.c) de este decreto, con cargo a los fondos del Ministerio de Vivienda y/o de la Generalitat, las personas que hayan formalizado contrato de arrendamiento de vivienda, en los términos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Condiciones
Las condiciones para tener acceso a las ayudas son las siguientes:
a) Los beneficiarios deberán tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Los ingresos familiares anuales se referirán, en este caso, a los de todos los ocupantes de la vivienda que consten en el certificado de empadronamiento que se aporte al expediente, con independencia de que exista entre los mismos relación de parentesco.
b) La vivienda se destinará a domicilio habitual y permanente.
3. No podrá concederse la ayuda si:
- Alguno de los titulares del contrato de arrendamiento fuera beneficiario del mismo tipo de ayuda, o de la renta básica de emancipación regulada en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre.
- El solicitante de la ayuda es titular de otra vivienda, salvo que no disponga del uso ni del disfrute de la misma o, siendo una vivienda libre, se encuentre ubicada en otra localidad diferente a la de la vivienda alquilada por el beneficiario de la ayuda. En todo caso, se exceptuarán los inquilinos acogidos a los supuestos de cesión temporal, establecidos en el artículo 13.1, y los incluidos en programas de viviendas universitarias, viviendas para personas mayores y para víctimas de violencia de género.
- El solicitante de la ayuda tiene parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de su vivienda habitual, o bien el arrendador es una persona jurídica y el solicitante es socio o partícipe de la misma.
- El solicitante de la ayuda es beneficiario de programas de promoción pública que goce ya de bonificaciones en el alquiler de la vivienda.
4. Cuando la vivienda objeto de arrendamiento esté sometida a algún régimen de protección pública que establezca límites a su renta máxima en alquiler de conformidad con la normativa en la materia, excepto las viviendas protegidas de nueva construcción de renta concertada, los inquilinos sólo podrán acceder a las ayudas con cargo a los Presupuestos de la Generalitat".
Cuarenta y uno. El artículo 69 se redacta de la siguiente forma:
"Para la concesión de la ayuda complementaria se tomarán en consideración las siguientes circunstancias especiales:
a) Tener una edad no superior a 35 años.
b) Ser víctima de la violencia de género o del terrorismo.
c) Familias numerosas y las constituidas por el padre o la madre y los hijos.
d) Personas con discapacidad reconocida oficialmente.
e) Pertenecer a un colectivo en situación o riesgo de exclusión social.
f) Unidades familiares con ingresos inferiores a 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
g) Cualquier otra que por su especial circunstancia, requiera de una atención especial, tales como ser mayor de 65 años, ser pensionista, o tener mayores a su cargo.
La subvención podrá ser hecha efectiva al inquilino, o al arrendador, directamente por la Generalitat, o a través de la agencia o sociedad pública que se encargue de la gestión del arrendamiento.
La duración máxima de esta subvención será de 24 meses, condicionada a que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
***************************************
No se podrán obtener nuevamente estas subvenciones hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la fecha de su reconocimiento".
Cuarenta y dos. El artículo 70 queda modificado del modo siguiente:
"1. Una vez revisada la documentación correspondiente, y realizados los trámites oportunos, se dictará, por el órgano competente, la resolución de concesión de la ayuda correspondiente al primer año.
2. Los beneficiarios previstos en el presente título podrán solicitar el anticipo de ayudas financieras acudiendo a las entidades de crédito con las que la Generalitat haya suscrito acuerdos estableciendo dicha posibilidad y en las condiciones que en los mismos se establezca".
Cuarenta y tres. Se suprime el artículo 71.
Cuarenta y cuatro. El artículo 72 queda redactado del modo siguiente:
"1. Son aquellas actuaciones protegidas en programas específicos que permitan el acceso a la vivienda, a los colectivos que se indican a continuación:
a) Viviendas para universitarios o destinadas a otros colectivos, como personas mayores, inmigrantes, personas con discapacidades o cualesquiera que por sus características sean asimilables a dichas situaciones.
b) Viviendas para jóvenes, menores de 35 años en el momento de la presentación de la solicitud, con ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, cuya unidad familiar no excede de 5 miembros.
2. Cada actuación acogida a esta modalidad podrá señalar requisitos de acceso específicos, que serán determinados en el momento de la aprobación de la convocatoria del procedimiento de selección, en su caso, por parte de la Dirección General competente en materia de vivienda, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública".
Cuarenta y cinco. El artículo 73 queda redactado del modo siguiente:
"Podrán coexistir en una misma promoción viviendas acogidas a diferentes modalidades y programas, siempre que sean compatibles.
Cuando se trate de promotores públicos o entidades sin ánimo de lucro, la Dirección General competente en materia de vivienda podrá suscribir los acuerdos pertinentes para establecer las condiciones y procedimientos relativos al abono de las subvenciones".
Cuarenta y seis. El artículo 74 queda redactado del modo siguiente:
"1. Las actuaciones protegidas acogidas a esta modalidad, sean de nueva construcción, o procedentes de la rehabilitación de edificios, se integrarán en alguno de los siguientes grupos:
a) Viviendas o alojamientos destinados a alquiler o a otras formas de explotación para colectivos definidos en el artículo 72.1.a).
La superficie útil de estas viviendas o alojamientos no podrá exceder de 45 metros cuadrados.
La superficie útil correspondiente a servicios comunes, que, en caso de que exista, será asimismo protegida, no podrá exceder del 30 por ciento de la superficie útil de las viviendas o alojamientos. En todo caso, los servicios comunes conformarán un conjunto residencial integrado al servicio de los residentes en el mismo.
También estará protegida una plaza de garaje, vinculada registralmente y en proyecto, siempre que lo requieran las ordenanzas municipales. La superficie útil máxima computable de la plaza de garaje, así como el precio máximo legal de referencia, por metro cuadrado de superficie útil, serán los mismos que los de las viviendas protegidas de nueva construcción, y sus anejos, de renta básica.
Estas promociones podrán llevarse a cabo incluso en suelos dotacionales de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
b) Viviendas destinadas a alquiler para jóvenes, según lo establecido en el artículo 72.1.b). Esta modalidad podrá incluir la opción a compra.
La superficie útil de estas viviendas no podrá exceder de 70 metros cuadrados.
También estará protegida una plaza de garaje, vinculada registralmente y en proyecto, siempre que lo requieran las ordenanzas municipales. La superficie útil máxima computable de la plaza de garaje, así como el precio máximo legal de referencia, por metro cuadrado de superficie útil, serán los mismos que los de las viviendas protegidas de nueva construcción, y sus anejos, de renta básica.
2. La renta anual máxima inicial será la misma que la de las viviendas protegidas de nueva construcción, de renta básica, a 10 o a 25 años, según proceda, incluyendo, para el caso de promociones definidas en el artículo 74.1.a), la superficie útil correspondiente a los servicios comunes.
3. Para aquellas viviendas acogidas a la modalidad de arrendamiento con opción a compra, serán de aplicación las mismas limitaciones y condiciones señaladas en el capítulo V de este decreto".
Cuarenta y siete. El artículo 75 queda redactado del modo siguiente:
"Artículo 75. Ayudas económicas para la promoción de viviendas acogidas a programas específicos
Los promotores de las viviendas acogidas a las modalidades descritas en el artículo 74 anterior podrán obtener las siguientes ayudas:
El régimen de financiación convenida será el establecido para las viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar de renta básica, incluso para aquellas viviendas así calificadas, provenientes de la rehabilitación integral de edificios. Las ayudas serán las siguientes:
a) Préstamo convenido para las viviendas en arrendamiento de renta básica. subsidiación del mismo en las condiciones establecidas para la subsidiación del préstamo al promotor de viviendas en arrendamiento de renta básica.
b) Subvención al promotor con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda.
1. Para aquellos programas descritos en el artículo 74.1.a).
Las cuantías de las subvenciones se incrementarán cuando la vivienda estuviera situada en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 39 y 73.2 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
2. Para aquellos programas descritos en el artículo 74.1.b).
Subvención al promotor con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda en las mismas condiciones que las establecidas para las promociones de viviendas en arrendamiento de renta básica.
c) Subvención de la Generalitat:
La Generalitat subvencionará al promotor de este tipo de viviendas siendo las cuantías por vivienda las que se señalan a continuación.
Será requisito para obtener esta subvención que la renta anual máxima inicial en las viviendas para alquilar a 10 años sea el 4'5 por ciento del precio máximo legal, y para las viviendas para alquilar a 25 años el 3'5 por ciento del precio máximo legal".
Cuarenta y ocho. Se modifican los apartados 1, 3, 5, 6 y 7 del artículo 76:
"1. La concesión de las ayudas al promotor se practicará una vez obtenida la calificación definitiva, fraccionándose en función del número de viviendas efectivamente arrendadas, debiendo acreditar el promotor estar al corriente de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social.
La subvención de la Generalitat podrá abonarse cuando el promotor acredite haber puesto las viviendas a disposición de la Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler y ésta se haga cargo de la gestión del alquiler de las viviendas.
Asimismo, en el supuesto de viviendas para universitarios podrá abonarse cuando el promotor acredite haber puesto las viviendas a disposición de la Universidad, y ésta asuma la adjudicación de las viviendas o alojamientos.
3. El arrendamiento, salvo lo dispuesto en los dos últimos párrafos del apartado 1 de este artículo, se justificará mediante la aportación del contrato para su visado reglamentario, y se acompañará de la documentación acreditativa del cumplimiento de las condiciones establecidas para el acceso a las viviendas en régimen de arrendamiento.
5. A propuesta de la Generalitat, mediante informe motivado del director general de Vivienda, el Ministerio de Vivienda podrá autorizar que se anticipe al promotor la percepción de hasta el 50 por ciento de la subvención a cargo del Ministerio de Vivienda, previa certificación de la iniciación de las obras y justificación de las circunstancias que motivan el anticipo.
6. Cuando la promoción sea llevada a cabo por promotores públicos o entidades sin ánimo de lucro, la Dirección General competente en materia de vivienda podrá acordar un procedimiento específico para el abono anticipado de las subvenciones a cargo de la Generalitat.
7. En el caso de las otras modalidades reguladas en el artículo 72.1.a), además de la de viviendas para universitarios, ya prevista en el apartado 1 de este artículo, la Dirección General competente en materia de vivienda podrá acordar un procedimiento específico para el abono anticipado de las subvenciones a cargo de la Generalitat".
Cuarenta y nueve. El artículo 77 queda modificado de la forma siguiente:
"Artículo 77. Condiciones para la promoción de viviendas acogida a estos programas
En las promociones de estas características, deberán concurrir las siguientes condiciones:
a) Que el procedimiento de selección de los adjudicatarios se efectúe mediante concurrencia pública, conforme a lo dispuesto en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública u otro procedimiento previamente aprobado por la Dirección General competente en materia de vivienda.
b) Que los programas específicos destinados a los colectivos descritos en el artículo 72.1.a) universitarios u otros colectivos específicos se ajusten a lo dispuesto en los artículos 104 y siguientes del Reglamento de Viviendas de Protección Pública.
c) Cuando las actuaciones se desarrollen en suelos cedidos de forma gratuita a promotores para la promoción de viviendas de nueva construcción, procedentes de patrimonios municipales o públicos o procedentes de actuaciones de renovación urbana, en las condiciones que reglamentariamente se establezcan conforme a la legislación vigente, deberá justificarse suficientemente el coste de la promoción a los efectos de la determinación del precio máximo de venta, y consiguientemente de renta, de las viviendas".
Cincuenta. Los apartados 3 y 4 del artículo 79 se modifican de la siguiente forma:
"3. Además, a las ayudas del Ministerio les serán aplicables los incrementos que esta-blece el artículo 25.5 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, para los Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior.
4. Las ayudas de la Generalitat para los compradores jóvenes serán las siguientes:
Con carácter general, para aquellos compradores que sean jóvenes menores de 35 años en el momento de la presentación de la solicitud de ayudas para la compra de la vivienda y tengan ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples: 3.000 euros.
Las ayudas que se contemplan en este apartado son acumulables a las que se establecen para la compra de vivienda en el artículo 34 de este decreto.
En el supuesto de arrendamiento con opción de compra, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de este decreto, la minoración de la renta para los jóvenes que ejerciten dicha opción será de un 60 por ciento".
Cincuenta y uno. Se suprime el artículo 80.
Cincuenta y dos. Se suprime el artículo 81.
Cincuenta y tres. Se suprime la subsección 3ª de la sección 1ª del capítulo VIII en su totalidad.
Cincuenta y cuatro. Se suprime la sección 2ª del capítulo VIII en su totalidad.
Cincuenta y cinco. El capítulo IX se modifica del modo siguiente:
"CAPÍTULO IX. Medidas para la mejora de la calidad en los edificios de viviendas de nueva construcción
Artículo 88. Concesión de ayudas para la mejora de la calidad y eficiencia energética en las viviendas con protección pública de nueva construcción
Con el fin de fomentar la mejora de la calidad en los edificios de vivienda con protección pública, la Generalitat concederá ayudas a estos, conforme a los siguientes criterios:
a) Perfil de calidad específico de ahorro de energía y sostenibilidad.
El perfil de calidad identifica la mejora de prestaciones en dos requisitos de la edificación. En el de ahorro de energía, se considerarán la limitación de la demanda, la mejora del rendimiento de las instalaciones térmicas y la contribución solar de agua caliente sanitaria, entre otros. En el de sostenibilidad, mediante un uso sostenible de recursos naturales, considerando la eficiencia en el consumo de agua, en las instalaciones de saneamiento y fontanería, así como en equipamiento del edificio, baños y cocinas, la gestión de materiales y residuos así como criterios de mejora en el diseño en recintos del edificio y la vivienda, entre otros.
A tal efecto, la conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda establecerá con el Instituto Valenciano de la Edificación las condiciones para que el Instituto otorgue el correspondiente perfil de calidad específico, a los efectos de la obtención de las siguientes ayudas:
1. Perfil alto de ahorro energía y alto de sostenibilidad: 1.000 euros por vivienda.
2. Uno de los perfiles alto y el otro perfil muy alto: 2.000 euros por vivienda.
3. Perfil muy alto de ahorro energía y muy alto de sostenibilidad: 3.000 euros por vivienda.
b) Alta calificación energética.
Mediante Orden conjunta entre la conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda y la conselleria de Infraestructuras y Transporte, se establecerán las características y los requisitos para el acceso a las ayudas para nuevos edificios de viviendas con protección pública, que alcancen la calificación energética de la clase A o B mediante reducción de su consumo de energía, conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, y las correspondientes disposiciones de la Generalitat".
Cincuenta y seis. El capítulo X queda redactado como sigue:
"CAPÍTULO X. Mediación social. Programa de operadoras sociales de alquiler de viviendas
Artículo 89. Concepto
1. Dependiente de la conselleria competente en materia de vivienda, se crea un sistema de mediación en el mercado de alquiler de vivienda para incrementar la oferta de viviendas a precios moderados que permita atender la demanda del mercado.
2. La Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler tiene como objeto crear o reforzar, en colaboración con otras Administraciones y con entidades sociales sin animo de lucro especializadas en mediación de vivienda, una bolsa de vivienda en alquiler.
3. Por Orden se desarrollará el funcionamiento de la Red de Mediación, Agencia Valenciana de Alquiler y el sistema de subvenciones a percibir por los integrantes de ésta".
Cincuenta y siete. La disposición adicional octava se suprime y se sustituye por el artículo 82 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.
Cincuenta y ocho. La disposición adicional novena queda redactada del modo siguiente:
"A los efectos de la valoración de los terrenos donde se vayan a promover viviendas protegidas, se aplicará el valor de repercusión del suelo determinado por el método del valor residual estático, incluyendo, en su caso, el que corresponda a la urbanización.
Con carácter general para todas las viviendas con protección pública, dicho valor no excederá del 15 por ciento de los precios máximos de venta equivalentes de las viviendas, locales, garajes y trasteros. No obstante, para régimen general, renta básica, precio concertado y renta concertada, en los Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior "A", el límite será del 25 por ciento, y en el caso de Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior "B" y "C", el límite será del 20 por ciento".
Cincuenta y nueve. La disposición adicional décima se suprime y se sustituye por el artículo 81 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.
Sesenta. La disposición adicional decimocuarta se suprime.
Artículo 2. Modificación del Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat
Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 15. Cascos antiguos de municipios o núcleos de población que no excedan de 2.000 habitantes, que queda redactado como sigue:
"1. Los cascos antiguos de los municipios de menos de 2.000 habitantes, con delimitación conforme al documento urbanístico que corresponda, y previa solicitud del Ayuntamiento correspondiente, podrán ser declarados áreas de rehabilitación a los efectos del régimen de ayudas en este decreto en el contexto de Planes de Revitalización de Comarcas de Interior o de Mejora de los Municipios de la Comunitat Valenciana, mediando acuerdo con la conselleria de Presidencia dentro de planes en aras a garantizar la cohesión territorial en medio rural o Convenios con las Diputaciones Provinciales, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias o Mancomunidades de Municipios".
Dos. Se modifica el apartado 3 del artículo 22, quedando redactado como sigue:
"3. A los efectos de la consideración de remodelación urbana, se entenderán bajo tal denominación las áreas de renovación urbana reguladas por el artículo 70 duo, 70 ter y 70 sex del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, que contemplen las actuaciones en los tejidos urbanos, zonas de los mismos o barrios en proceso de degradación física, social o ambiental, así acordadas por las Comisiones Bilaterales de Seguimiento a que se refiere el artículo 78.c) del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y contemplen, al menos, que el 75 por ciento de las actuaciones previstas de viviendas de nueva construcción sean de protección pública".
Tres. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 22, quedando redactado como sigue:
"4. Actuaciones protegidas en las Áreas de Remodelación Urbana:
En las citadas áreas estarán protegidas las siguientes actuaciones:
a) Actuaciones de urbanización o reurbanización del ámbito considerado.
b) Realojo de las personas afectadas.
c) Actuaciones de mantenimiento de la edificación objeto de la actuación hasta que se proceda a la renovación urbana.
d) Demolición total o parcial de la edificación existente.
e) Construcción de las nuevas viviendas protegidas.
f) Adjudicación de las mismas a los beneficiarios que han sido realojados".
Cuatro. El artículo 23 se modifica del modo siguiente:
"Artículo 23. Condiciones de la remodelación urbana. Trámite y acuerdo con el Ministerio de Vivienda para el área de renovación urbana
1. Condiciones.
Las intervenciones de remodelación urbana requieren de unas condiciones para posibilitar su eficacia y que deben venir referidas como mínimo a los siguientes aspectos:
a) Consenso institucional: que refleje la participación y compromisos de las Administraciones que intervienen.
b) Concertación social: mediante los acuerdos necesarios y fórmulas de participación con los residentes y atendiendo a las situaciones de realojo y readjudicación.
c) Compromiso con la actuación. Por parte de las Administraciones se instrumentarán las medidas de participación, información y gestión para hacer viable la actuación de acuerdo a los plazos programados, los sistemas de gestión propuestos la proximidad a los afectados, mediante oficinas de apoyo a la gestión e información, a modo de ventanilla única. La ordenación urbana y planeamiento urbanístico adecuado relativo a las actuaciones de remodelación y reurbanización, deberá contar con las aprobaciones pertinentes.
d) Se deberá atender especialmente la adecuación de las tipologías y diseños de las viviendas, en orden a los colectivos destinatarios de las mismas, su compatibilidad a medio plazo para las viviendas de las generaciones siguientes a las que hoy envejecidas van a ocuparlas, la adecuación al programa familiar de las familias censadas, y posibilitar la flexibilidad en el marco normativo para el diseño de las viviendas.
2. Condiciones para acogerse a la financiación.
Para poder acogerse a la financiación correspondiente a las áreas de renovación urbana, será necesario:
a) Con carácter previo, que se elabore un documento que justifique la necesidad de acogerse a la declaración de área de renovación urbana por no incluirse en los supuestos de área de rehabilitación, ya sea integral o de casco histórico.
b) Que se formalice un acuerdo de colaboración, en el marco de los Convenios de Colaboración a suscribir con el Ministerio de Vivienda para la aplicación del Plan Estatal 2005-2008, y con la participación del Ayuntamiento correspondiente en cuyo término se ubique la actuación objeto de renovación. Posteriormente este acuerdo se aprobará en el seno de la Comisión Bilateral de Seguimiento.
c) La conselleria competente en materia de vivienda remitirá, previamente a la firma del acuerdo, al Ministerio de Vivienda y conforme se concreta en el apartado 3 siguiente, una Resolución previa junto a la memoria-programa en la que, además de justificarse la necesidad de la declaración de área de renovación urbana, se recojan los siguientes aspectos:
1º. Las correspondientes delimitaciones geográficas; y, en su caso, las edificaciones de realojamiento temporal de la población del área ubicados fuera de la misma.
2º. Estudio socio-económico del área de renovación urbana propuesta, y los planes de realojamiento de la población, especificando las modalidades previstas según grupos y problemáticas concretas.
3º. El programa de actuaciones integrales que se vayan a concertar con otras Administraciones Públicas. En este tipo de actuaciones, que afectarán en ocasiones a poblaciones vulnerables o en riesgo de marginación, resultan fundamentales medidas de acompañamiento, incluyendo el plan de seguimiento y apoyo a la integración social de la parte de población del área que, en su caso, lo necesite, y apoyo social de tipo multidisciplinar, con diversas medidas, ya sean educativo-formativas, laborales, de auxilio social o sanitarias, a fin de alcanzar el impacto social dinamizador requerido por el espacio urbano en proceso de degradación.
4º. Los aspectos técnicos y económicos esenciales de las actuaciones previstas y su programación, en especial:
- Las fórmulas de gestión que vayan a aplicarse, incluyendo la participación vecinal y la de otras Administraciones.
- La estimación de los costes, debidamente desglosados a efectos de las subvenciones.
- Las fuentes de financiación previstas, que justifiquen la viabilidad financiera de la operación.
- El calendario previsto de actuaciones y flujos de tesorería.
Se podrán admitir, como parte del coste global de las actuaciones, el establecimiento de oficinas de información y gestión suficientemente dotadas de personal y medios necesarios, coordinándose, en su caso, con los servicios de mediación social.
3. Solicitud y Resolución de la conselleria competente en materia de vivienda.
La solicitud para proceder al Convenio para la intervención mediante un Área de Remodelación Urbana se realizará por el Ayuntamiento afectado aportando la documentación relativa a las condiciones establecidas en el apartado anterior y los compromisos respecto a las actuaciones urbanísticas necesarias a adoptar para llevar adelante las actuaciones.
La solicitud se formalizará ante la conselleria competente en materia de vivienda, que recabará, en su caso, los correspondientes informes técnicos al Ayuntamiento y otros organismos y los que se realicen al efecto por la Dirección General competente en vivienda.
A la vista de todo ello, la conselleria competente en materia de vivienda se pronunciará mediante Resolución condicionada sobre la actuación de remodelación urbana a la vista de la memoria-programa para proponer la formalización del acuerdo de colaboración con el Ministerio de Vivienda y con la participación del Ayuntamiento correspondiente en cuyo término se ubique la actuación objeto de renovación.
4. Formalización del Convenio.
La Resolución de la conselleria competente en materia de vivienda servirá de base para la suscripción del acuerdo con el Ayuntamiento afectado para elevar el mismo al Ministerio de Vivienda".
Cinco. El artículo 24 queda redactado como sigue:
"1. Condiciones generales que deben cumplir los promotores.
1º. Podrán ser promotores de las áreas de renovación urbana las Administraciones Públicas que intervengan en el área, así como sociedades públicas de vivienda y suelo bajo cualquier forma jurídica y organismos públicos creados al efecto, sin perjuicio de los posibles conciertos con la iniciativa privada, sea para la financiación de las actuaciones o para la promoción de viviendas, siempre que, en caso de creación de consorcios o sociedades gestoras mixtas, el control financiero y de la gestión recaiga en el ente público.
2º. El promotor deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Para posibilitar la renovación efectiva, el promotor y los titulares de las viviendas afectadas objeto de la renovación formalizarán en un documento jurídico el compromiso de aceptación de las actuaciones de renovación en las condiciones que se concreten.
En este sentido, se podrá establecer un porcentaje mínimo de aceptación del área de renovación urbana por parte de sus ocupantes, propietarios de las viviendas existentes, para que se puedan iniciar las actuaciones, aún habiendo propietarios que, teniendo derecho a formar parte de la actuación, no hayan aceptado la actuación de renovación.
b) Suscribir el compromiso de iniciar, dentro del plazo máximo de tres años, la construcción de, al menos, un 50 por ciento de las viviendas protegidas de nueva construcción. El cómputo del plazo se iniciará a partir del inicio de las actuaciones, salvo que el planeamiento vigente o la legislación urbanística aplicable establezcan otro plazo diferente.
El inicio de las actuaciones se computará a partir de la colocación del cartel informativo de las actuaciones en el que se deberá delimitar el área objeto de la renovación, el importe de la misma y la representación de las Administraciones intervinientes.
2. Condiciones generales que deben cumplir los beneficiarios de las nuevas viviendas protegidas.
1º. Los beneficiarios deberán cumplir alguna de las condiciones siguientes, a efectos de acceso a las nuevas viviendas protegidas del área de renovación urbana:
a) Con carácter preferente, estar incluido en el censo de aquellas personas que deban ser realojadas y que acrediten suficientemente un régimen de tenencia de las viviendas objeto de la renovación, como titulares de las mismas. El órgano correspondiente de la conselleria competente en materia de vivienda, previo acuerdo de la Comisión Bilateral de Seguimiento, podrá establecer los criterios a aplicar cuando alguna de dichas personas no reuniera la totalidad de las condiciones para el acceso a una vivienda protegida.
b) Subsidiariamente, también podrán ser beneficiarios de las nuevas viviendas protegidas aquellas personas que cumplan los requisitos para acceder a viviendas protegidas y a las ayudas financieras, establecidos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
2º. La adjudicación de las viviendas se realizará conforme a la normativa aplicable y con sujeción a los principios de publicidad, transparencia, objetividad, igualdad y no discriminación, y atendiendo a criterios relativos al número de miembros de la unidad familiar, renta individual y familiar y posible concurrencia de situaciones singulares de necesidad o dependencia. Asimismo se tendrá en cuenta el régimen de posesión de la vivienda ocupada, para la adjudicación de nueva vivienda.
3º. Mediante acuerdo motivado de la Comisión Bilateral de Seguimiento del Plan, podrá eximirse a los inquilinos y adquirentes de las viviendas protegidas de las condiciones, incompatibilidades y límites establecidos con carácter general en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, en la medida en que ello resulte necesario para alcanzar las finalidades sociales propuestas y habida cuenta de las circunstancias personales específicas. Se determinarán, además, las aportaciones de los beneficiarios, en su caso, así como la valoración de los bienes afectos al proceso de renovación.
3. Las condiciones reguladas para ser beneficiario de las ayudas a cargo del Ministerio de Vivienda establecidas en el párrafo anterior, serán de aplicación para ser beneficiario de las ayudas que se establezcan a cargo de la Generalitat para este supuesto.
4. En cualquier caso la aplicación del régimen de las ayudas se concretará mediante Resolución motivada de la conselleria competente en materia de vivienda y se tendrá en cuenta para recogerlas en el acuerdo que se establezca con el Ministerio de Vivienda".
Seis. El artículo 27 queda redactado de la forma siguiente:
"1. El coste correspondiente a la redacción del Informe de Conservación del Edificio será asumido en su totalidad por la Generalitat, con cargo a los presupuestos de la conselleria competente en materia de vivienda.
Cuando se lleva a cabo un Plan de Actuación para la inspección de edificios en áreas de rehabilitación acordado a tal efecto con el correspondiente Ayuntamiento, se podrán establecer fórmulas de cofinanciación y gestión mediante Convenio entre ambas Administraciones.
2. El pago de los importes de dichos informes tiene el carácter de subvención al promotor de las actuaciones de rehabilitación, o en su caso al titular del edificio o vivienda, y se hará en su caso directamente al Colegio Profesional con el que se haya convenido, en las condiciones establecidas en los Convenios con los Colegios Profesionales de Arquitectos, Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la Comunitat Valenciana.
3. Las ayudas y las condiciones exigidas para su aplicación están reguladas en el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas, aprobado por el Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell.
4. Informes de detección de riesgo estructural en edificios construidos entre los años 1950 y 1980:
Si como consecuencia del Informe de Conservación del Edificio se deduce la existencia de riesgo por deterioro estructural en edificios construidos entre los años 1950 y 1980, deberá acreditarse si la existencia del mismo es producida por la presencia de cemento aluminoso mediante un informe de inspección preliminar de la estructura del edificio, cuyo coste será a cargo de la Generalitat y que deberá ajustarse a las condiciones técnicas establecidas mediante el correspondiente documento reconocido, que se realizará en colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana, siendo conforme dicho coste el determinado para el ICE con la tarifa aprobada al efecto por Orden del conseller competente en materia de vivienda".
Siete. Se suprime el artículo 56.
Ocho. Se suprime el artículo 57.
Nueve. Se suprime el artículo 58.
Diez. Se modifica el apartado 1 del artículo 60 y se añade un nuevo apartado 4, quedando redactados como sigue:
"1. Las ayudas financieras para las actuaciones protegidas en áreas de rehabilitación integral consistirán en subvenciones y préstamos convenidos, sin subsidiación con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda, destinadas a los promotores de las actuaciones protegidas, sean personas físicas o entes gestores y podrán ser protegidas las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, la ejecución de la urbanización y de la reurbanización y la eliminación de infraviviendas, siempre que medie la previa declaración del área de rehabilitación por parte de la Generalitat de acuerdo con lo establecido por el presente Decreto.
4. El ente gestor de las actuaciones en áreas de rehabilitación integral podrá obtener un préstamo convenido, sin subsidiación, cuya cuantía podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido, con un período máximo de amortización de 15 años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años. Los titulares de los edificios y viviendas afectados por las actuaciones de rehabilitación del área podrán subrogarse en dicho préstamo, momento a partir del cual se iniciará el período de amortización. En caso de que no exista ente gestor, o si este último no hubiera obtenido préstamo convenido, dichos titulares podrán obtener préstamos convenidos directos, sin subsidiación, cuya cuantía podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido de la rehabilitación de su vivienda o edificio, con un período máximo de amortización de quince años, sin período de carencia".
Once. Se añade un nuevo apartado 3 en el artículo 62 y se renumeran los apartados 3 y 4 existentes:
"3. El ente gestor de las actuaciones en áreas de rehabilitación en centros históricos podrá obtener un préstamo convenido, sin subsidiación, cuya cuantía podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido, con un período máximo de amortización de 15 años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años. Los titulares de los edificios y viviendas afectados por las actuaciones de rehabilitación del área podrán subrogarse en dicho préstamo, momento a partir del cual se iniciará el período de amortización. En caso de que no exista ente gestor, o si este último no hubiera obtenido préstamo convenido, dichos titulares podrán obtener préstamos convenidos directos, sin subsidiación, cuya cuantía podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido de la rehabilitación de su vivienda o edificio, con un período máximo de amortización de quince años, sin período de carencia.
4. Las actuaciones de rehabilitación se ajustarán estrictamente al Plan Especial de Protección y Rehabilitación vigente, y no financiarán en ningún caso las intervenciones que supongan el vaciado de las edificaciones objeto de rehabilitación.
5. Los acuerdos para financiación de estas áreas de rehabilitación se atendrán a lo establecido al respecto para las áreas de rehabilitación integral".
Doce. Se modifica el apartado 4 del artículo 65 y el apartado 2 del artículo 66, quedando redactados como sigue:
"Artículo 65.4. Ayudas para la mejora de la envolvente térmica en las actuaciones de rehabilitación en los edificios de viviendas
Con el fin de fomentar la mejora de eficiencia energética de los edificios de vivienda, la Generalitat concederá ayudas para su rehabilitación energética.
Mediante Orden conjunta entre la conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda y la conselleria de Infraestructuras y Transporte, se establecerán los requisitos y características de las actuaciones de mejora energética relativas a la envolvente térmica de los edificios de conformidad con el Documento Básico HE-1: Limitación de la Demanda Energética del Código Técnico de la Edificación.
Las ayudas se concretarán en la Orden conjunta atendiendo de forma diferenciada las que con carácter general se realicen en la rehabilitación de los edificios de vivienda, las que contemplen medidas específicas y las que se realicen con objeto de alcanzar una determinada calificación energética A ó B conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, y las correspondientes disposiciones de la Generalitat, así como aquellas relativas a la instalación de energías alternativas".
"Artículo 66. 2.d). En la mejora de las condiciones de eficiencia y ahorro energético de las viviendas, se establecerán mediante Orden conjunta entre la conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda y la conselleria de Infraestructuras y Transporte, los requisitos y características objeto de subvención".
Trece. El artículo 75 queda redactado del modo siguiente:
"1. A los efectos de lo establecido respecto a las actuaciones protegidas contempladas en el apartado 4 del artículo 22 de este decreto respecto a la remodelación urbana, las ayudas que se regulan se referirán a:
a) Ayudas al promotor o ente gestor de las actuaciones cuando así se determine:
1º. Ayudas para la urbanización y/o reurbanización del área a remodelar.
2º. Ayudas para la rehabilitación de los edificios de carácter dotacional para equipamiento social, cultural o educativo, tal como se establecen para las áreas de rehabilitación.
b) Ayudas a los afectados usuarios y/o propietarios residentes y de las nuevas viviendas protegidas:
1º. Préstamos convenidos en las condiciones establecidas por el Plan de Vivienda vigente para el acceso a la vivienda.
2º. Ayudas directas para la adquisición de vivienda protegida de nueva construcción.
3º. Ayudas complementarias de carácter específico al tipo de actuación.
2. A los efectos que correspondan, se establece como valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas protegidas, resultantes de la actuación de remodelación, el valor de los terrenos determinado de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional novena del Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell".
Catorce. Se introduce un nuevo artículo, el artículo 75 bis
"Artículo 75 bis. Ayudas con cargo al Ministerio de Vivienda en las áreas de renovación urbana
1. Las modalidades, cuantías máximas y plazos de las ayudas financieras a las áreas de renovación urbana, así como las condiciones para su determinación concreta, se establecerán mediante acuerdo de la Comisión Bilateral de Seguimiento, no pudiendo exceder las subvenciones al ente gestor del 50 por ciento del presupuesto protegido, excluyendo las aportaciones de los particulares.
2. Las ayudas financieras para las actuaciones protegidas en áreas de renovación consistirán en subvenciones con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda, destinadas a los promotores y otros beneficiarios, sean personas físicas o entes gestores, y se abonarán a través de la conselleria competente en materia de vivienda.
Los entes gestores y, en su caso, los promotores de suelo y de viviendas protegidas, podrán asimismo obtener préstamos convenidos, con las condiciones establecidas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
Los inquilinos y adquirentes de las viviendas protegidas podrán obtener las ayudas financieras determinadas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio. Todo ello sin perjuicio de su posible financiación complementaria a través de fondos europeos.
3. A efectos del cómputo de objetivos financiados, en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, se tomará en cuenta el mayor número de viviendas afectadas por la renovación, ya sean las existentes al inicio de las actuaciones, o las resultantes, al finalizar las actuaciones de renovación urbana. Las actuaciones se computarán como financiadas una vez se formalice el acuerdo de la Comisión de Seguimiento del Plan.
Cuando las actuaciones estén divididas en fases, se computarán las viviendas de cada una de ellas desde el momento de la firma del correspondiente acuerdo de la Comisión Bilateral de Seguimiento para cada fase.
4. La Comisión Bilateral de Seguimiento constituirá, a su vez, una Comisión Técnica para el seguimiento de cada una de las actuaciones en el área de renovación urbana. Esta Comisión Técnica informará periódicamente a la Comisión Bilateral de Seguimiento".
Quince. Se suprime el artículo 76.
Dieciséis. Se suprime el artículo 77.
Diecisiete. Se suprime el artículo 78.
Dieciocho. El artículo 80 queda redactado de la siguiente forma:
"Artículo 80. Ayudas financieras con cargo a los Presupuestos de la Generalitat, en áreas de renovación urbana declaradas por la Generalitat y convenidas con el Ministerio de Vivienda
1. La Generalitat reconocerá a las personas residentes en el barrio objeto de las actuaciones de remodelación y renovación urbana que acrediten el título de propiedad o uso de la vivienda, así como el empadronamiento en la misma por un período de al menos dos años anteriores a la actuación, las ayudas para el acceso a la vivienda establecidas por la normativa vigente, siempre que cumplan los requisitos que dicha normativa exige para la modalidad que corresponda, y con las particularidades reguladas en este artículo y concretadas en los siguientes apartados.
2. En el supuesto a que se refiere el apartado anterior y a los efectos de obtener las ayudas de primer acceso con cargo a los Presupuestos de la Generalitat que establece el artículo 34 del Decreto 41/2006, modificado por este decreto, no se tendrá en cuenta la titularidad de la vivienda preexistente objeto de la remodelación, siempre que se cumplan los demás requisitos que establece el citado Decreto 41/2006 modificado.
3. Ayudas complementarias. Dadas las especiales circunstancias que concurren en una actuación de remodelación urbana, atendiendo a las condiciones socioeconómicas de los residentes, se establece un régimen de ayudas complementario al anterior, cuya aplicación se determinará en la Resolución correspondiente de la Dirección General para la declaración del área de remodelación, cuya cuantía corresponde a las señaladas en la modificación diecinueve del citado Decreto en relación con el artículo 34, apartado 3.
4. Apoyo económico a los inquilinos.
Con carácter complementario a las ayudas a los inquilinos reguladas en el artículo 69 del Decreto 41/2006 de 24 de marzo, del Consell, se establece una subvención adicional para aquellos inquilinos cuyos ingresos familiares no superen 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, a cargo de los Presupuestos de la Generalitat.
VIVIENDAS PROTEGIDAS, EXCEPTO LAS DE RENTA CONCERTADA,
O CON LÍMITES A SU RENTA MÁXIMA EN ALQUILER.
General 10% renta anual
Límite máximo: 720 /año
Circunstancias especiales 5% renta anual complementario
Límite máximo: 360 /año
Este régimen de ayudas complementarias se determinará en la Resolución correspondiente de la Dirección General para la declaración del área de remodelación".
Artículo 3. Modificación de los artículos 38, 41 y 95 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda
Uno. Se modifican los apartados 2 y 4 del artículo 38 del Decreto 75/2007, que quedan redactados como sigue, y se suprime el apartado 3 del mismo artículo:
"2. La protección se extiende a los garajes de edificios de viviendas de protección pública, que tendrán el precio limitado y podrán ser anejos inseparables vinculados a las viviendas o no. La vinculación, en su caso, se hará constar en el expediente administrativo, se consignará en las calificaciones, provisional y definitiva, y en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, a los efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad.
a) El precio máximo aplicable, salvo que los Planes de Vivienda y Suelo o medidas de financiación aplicable establezcan otro distinto, será el 60 por ciento del módulo de venta por la superficie útil de la plaza de garaje.
El propietario podrá solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, la desvinculación de la plaza de garaje, cuando el Plan de Vivienda y Suelo o medidas de financiación aplicable lo permitan. Para ello será necesario que la desvinculación cumpla con la normativa específica del expediente de construcción y con el régimen de propiedad horizontal que haya podido establecerse. Obtenida la desvinculación, el precio continúa estando limitado durante todo el periodo de protección.
b) Los edificios cuyo uso principal sea el de vivienda y que complementariamente incluyan garajes y siempre y cuando estos estén vinculados exclusivamente en sus respectivas viviendas o sirvan a los propietarios o arrendatarios de éstas o de los locales del propio edificio, la licencia municipal de edificación llevará implícita la concesión de la licencia de actividad de los garajes, y no será de aplicación en estos casos el procedimiento administrativo regulado por la legislación específica de actividades calificadas debiendo comprobar el Ayuntamiento que el proyecto cumple con la normativa aplicable a los garajes, así como la adecuación al citado proyecto de la obra realizada, a los efectos pertinentes de la posterior expedición de licencia de ocupación, conforme dispone el apartado 2 del artículo 28 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.
Las características técnicas, superficies y dimensiones mínimas de los garajes se regularán por la normativa técnica específica de aplicación. Cuando no quede claro el correcto funcionamiento de determinadas plazas de aparcamiento, se podrá exigir, para obtener la calificación provisional, documentación complementaria que justifique la facilidad de acceso y salida de los vehículos a sus plazas, mediante el grafismo, en el plano de aparcamiento del proyecto arquitectónico, de las maniobras reales para estacionar y desestacionar los vehículos al menos en las plazas más desfavorables, entendiendo como tales las que estuvieran situadas en fondos de calles, esquinas o rincones, y las situadas junto a elementos estructurales, rampas o paramentos que por su posición y características pudieran dificultar las maniobras de entrada y salida a la plaza.
3. Se suprime.
4. Trasteros: El precio máximo aplicable, salvo que los Planes de Vivienda y Suelo o medidas de financiación establezcan otro distinto, será el 60 por ciento del módulo de venta por la superficie útil del trastero, que reunirá las características establecidas por la normativa técnica de aplicación y, en todo caso, serán protegidos y estarán vinculados o no a las viviendas. Su emplazamiento en el edificio se efectuará de forma que no sea posible su incorporación física a una vivienda".
Dos. Se suprime el punto 1 del artículo 41 del Decreto 75/2007.
Tres. El artículo 95 del Decreto 75/2007 se modifica y queda redactado del modo que sigue:
"1. En las promociones de viviendas de protección pública, realizadas tanto por la iniciativa pública como por la privada, sea con destino a venta como a arrendamiento, sobre suelo procedente de concursos públicos, será de obligado cumplimiento el procedimiento que se regula en este artículo y se aplicará a la selección de personas que pretendan acceder a cualquier tipo de vivienda protegida inclusive las viviendas de protección oficial de régimen especial.
2. Los Ayuntamientos, empresas públicas u otras entidades de análogo carácter, y los promotores privados que hayan suscrito Convenio con alguna de aquellas, cuando actúen como promotores de las viviendas de protección pública a que se refiere el apartado anterior, podrán aplicar facultativamente el procedimiento establecido en el apartado siguiente para la selección de adjudicatarios. En el caso de que opten por un procedimiento alternativo, deberán actuar de conformidad con los principios de igualdad, publicidad y concurrencia pública que rigen la administración Pública. Los gerentes o secretarios de las empresas u organismos públicos que realicen la actuación, o hayan adjudicado el suelo mediante concurso público, certificarán ante los servicios territoriales competentes en materia de vivienda el cumplimiento de los mencionados principios.
3. Si no se optase por un procedimiento alternativo, a tenor de lo dispuesto en el apartado anterior, el procedimiento aplicable será el siguiente:
- Solicitar a la Dirección General competente en materia de vivienda, aprobación del procedimiento de selección que se va a llevar a cabo. Dicha solicitud deberá presentarse al momento de solicitar la calificación provisional, y se acompañará de la propuesta de cada uno de los documentos necesarios según los apartados siguientes. La autorización será simultánea a la concesión de la calificación provisional.
- Publicar anuncio de la convocatoria de inscripción al menos en dos diarios de amplia difusión local, y en el que se especifique como mínimo, además de la información necesaria para la identificación de la promoción, plazo de inscripción (nunca inferior a un mes) y lugar y presentación de solicitudes. El anuncio deberá incluir además referencia de los lugares donde se encuentran las bases o reglamento que regulen tanto los requisitos establecidos por la normativa de aplicación, como los particulares por el promotor, así como los porcentajes de reserva a colectivos preferentes, en su caso, información que estará siempre disponible en la página web de la Generalitat y de la empresa u organismo público promotor de las actuaciones.
- Publicar anuncio, como mínimo en dos diarios de amplia difusión local, de la fecha, hora y lugar de celebración del sorteo, el cual, podrá llevarse a cabo bien de forma pública, bien por cualquier otro medio, como la aplicación de nuevos sistemas, que garantice la transparencia y siempre ante fedatario público.
- El sorteo deberá realizarse una vez obtenida la calificación provisional y siempre antes de la obtención de la calificación definitiva.
- El número mínimo de seleccionados en el sorteo será el total de viviendas, incrementado en número suficiente como para disponer de un listado de reserva con el que poder cubrir la total oferta, que, a modo indicativo, sería el triple que el número de viviendas. En las bases se preverá la fórmula para cubrir las vacantes en caso de que se agote la lista de reserva inicial.
- Efectuado el sorteo, los seleccionados deberán justificar el cumplimiento de los requisitos de la convocatoria, así como los generales de acceso a la vivienda señalados en la normativa vigente.
- Cuando se trate de viviendas destinadas a venta, y con el fin de verificar el cumplimiento de los requisitos exigidos legalmente para el acceso a la vivienda y a sus ayudas, se presentarán en los servicios territoriales competentes en materia de vivienda los contratos de compraventa para su visado, así como la documentación exigida por la normativa para la obtención de las ayudas. La denegación del visado supondrá la exclusión del solicitante de la lista de selección final, y correrá el turno al siguiente en dicha lista.
- Cuando se trate de viviendas destinadas a alquiler, igualmente se presentarán en los servicios territoriales competentes los contratos de arrendamiento para su visado, acompañados de la documentación que corresponda. La denegación del visado será causa de resolución del contrato de arrendamiento, y así se expresará como cláusula en dicho contrato.
4. Las entidades y empresas públicas que se acojan a lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo deberán cumplir necesariamente lo establecido en los dos últimos párrafos del apartado anterior.
5. En los supuestos de promociones para uso propio, no será de aplicación lo dispuesto en el presente artículo".
Artículo 4. Modificación del artículo 58 del Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas
Uno. Se modifica el apartado 2.a) del artículo 58 del Decreto 76/2007, que queda redactado como sigue:
"Las viviendas que se hayan rehabilitado y por las que se hayan recibido ayudas económicas subjetivas o personales, no podrán ser objeto de cesión intervivos, total o parcialmente, por ningún título, durante el plazo de diez años a partir de la fecha de la calificación definitiva del expediente de rehabilitación, a menos que se reintegre la totalidad del importe percibido incrementado en los intereses legales, salvo aquellos supuestos recogidos en la normativa relativa a adquisición de viviendas con protección pública".
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Viviendas protegidas de nueva construcción
Lo dispuesto en el presente Decreto será aplicable a las actuaciones protegidas pendientes de calificación provisional a la entrada en vigor de este decreto, así como a aquellas que teniendo ya concedida dicha calificación no han obtenido aún préstamo convenido, formalizado o no, con la conformidad del Ministerio de Vivienda.
Segunda. Solicitud de financiación convenida y de visado de contratos de las viviendas con protección pública
Las solicitudes de financiación convenida, así como el visado de contratos para la adquisición de las viviendas protegidas, se resolverá de acuerdo con la normativa vigente en el momento de la solicitud.
Las ayudas al inquilino, solicitadas en el período comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, y la entrada en vigor del presente Decreto, se resolverán de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, salvo aquellos casos en los que la vivienda objeto de arrendamiento esté sometida a régimen de protección pública. En estos casos, exceptuando las viviendas protegidas de nueva construcción de renta concertada, los inquilinos sólo podrán acceder a las ayudas con cargo a los Presupuestos de la Generalitat, resolviéndose estos expedientes con posterioridad a la entrada en vigor de este decreto.
Las ayudas al propietario de vivienda libre desocupada ofrecida en alquiler, solicitadas en el período comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, y la entrada en vigor del presente Decreto, se resolverán de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto.
Tercera. Viviendas de acceso concertado con declaración de protección pública reguladas por la normativa autonómica
Las viviendas de acceso concertado de nueva construcción con declaración de protección pública, destinadas a venta, solicitada a la entrada en vigor de este decreto, se regirán, una vez concedida, por lo dispuesto en el Decreto 73/2005 y Decreto 41/2006 en la versión no modificada de este último Decreto. Esto es aplicable, asimismo, a los precios máximos y a las zonas geográficas para determinar los mismos, que no podrán acogerse a lo dispuesto en el presente Decreto, ni a lo establecido en el artículo 21 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.
En el caso de promociones de viviendas de acceso concertado de nueva construcción con declaración de protección pública, destinadas a arrendamiento con opción a compra, se regirán, una vez concedida, por lo dispuesto en el Decreto 73/2005 y Decreto 41/2006 en la versión no modificada de este último Decreto.
No obstante, los usuarios de dichas viviendas podrán optar a las siguientes ayudas:
- Las ayudas al inquilino que adquiere la vivienda, si procedieran dichas ayudas, se solicitarán y concederán una vez ejercida la opción de compra sobre la vivienda y su cuantía se ajustará a lo dispuesto para la compra de vivienda usada, vigente en el momento de la compra.
- Cuando el inquilino cumpla los requisitos establecidos en el artículo 1, apartado cuarenta, de este decreto, que modifica el artículo 68 del Decreto 41/2006, de 24 de marzo, podrá optar, mientras está en régimen de arrendamiento y durante el período que la normativa establece, al apoyo económico al inquilino contemplado en dicho artículo.
No obstante, si cumplen los requisitos establecidos tanto en el Real Decreto 801/2005 modificado, como en el Decreto 41/2006 modificado por este decreto, podrán renunciar a dicha declaración y optar por acogerse a alguna de las modalidades contempladas en éstos.
Cuarta. Solicitudes de ayudas para adquisición de viviendas de acceso concertado en cualquiera de sus modalidades
1. Con carácter general, las solicitudes ya presentadas a la entrada en vigor de este decreto se resolverán de acuerdo con lo dispuesto en los Decretos 73/2005 y 41/2006 en la versión no modificada de este último Decreto.
2. En el supuesto de promociones de viviendas de acceso concertado con declaración de protección pública concedida o solicitada a la entrada en vigor de este decreto, los adquirentes se regirán asimismo por lo establecido en el párrafo anterior, aunque presenten su solicitud de ayudas y el contrato de compraventa para su visado con posterioridad a dicha entrada en vigor.
3. Hasta el 31 de diciembre de 2008 podrán acogerse a las ayudas de vivienda de acceso concertado reguladas en los Decretos 73/2005 y 41/2006 en la versión no modificada de este último Decreto los adquirentes de viviendas de nueva construcción sin declaración de protección pública que cumplan los requisitos establecidos en dicha normativa.
4. La adquisición de viviendas usadas cuya solicitud de ayudas se presente con posterioridad a la entrada en vigor de este decreto se regulará por lo dispuesto en el mismo. No obstante, si se incumpliera el requisito de superficie, durante seis meses desde la entrada en vigor de este decreto, podrán acogerse a las ayudas de vivienda de acceso concertado reguladas en los Decretos 73/2005 y 41/2006 en la versión no modificada de este último Decreto los adquirentes de viviendas usadas que cumplan los requisitos establecidos en dicha normativa.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Única
Queda derogado el título I del Decreto 73/2005, de 8 de abril, del Consell, por el que se establecen nuevas medidas de fomento para el acceso concertado, rehabilitación y arrendamiento de viviendas en el marco de actuación del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, con las salvedades que establecen las disposiciones transitorias de este decreto.
Igualmente se derogan cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en el presente Decreto.
DISPOSICIÓN FINAL
Única
Este decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.
Valencia, 6 de junio de 2008
El president de la Generalitat,
FRANCISCO CAMPS ORTIZ
El conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda,
JOSÉ RAMÓN GARCÍA ANTÓN
ANNEX / ANEXO
