diari

LLEI 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística.

(DOGV núm. 2394 de 24.11.1994) Ref. Base de dades 2602/1994

LLEI 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística. Sia notori i manifest a tots els ciutadans que les Corts Valencianes han aprovat, i jo, d'acord amb el que estableixen la Constitució i l'Estatut d'Autonomia, en nom del Rei, promulgue la Llei següent:
PREàMBUL
I
El nostre Estatut d'Autonomia, en l'article 31.9, estableix la competència plena de la Generalitat per a legislar sobre urbanisme, competència fonamentada en l'article 148.1.3 de la Constitució. Tanmateix, els intents d'exercir aquesta competència en la nostra història autonòmica s'han enfrontat a una dificultat notable.
És propi de l'urbanisme procurar l'ús del sòl d'acord amb el benestar comú, però com que el seu objectiu és el nostre territori d'obligada convivència, l'ordenació ha de compartir, a la força, l'espai legislatiu d'unes altres variades preocupacions públiques. L'urbanisme és, per tradició legislativa i per imperatiu del seu context econòmic, una matèria molt incisiva en el règim jurídic de la propietat del sòl, amb ressonàncies inevitables en la seua valoració expropiatòria i tributària. No està exempt d'implicacions en el sistema notarial i en l'ordenació del Registre de la Propietat i en moltes altres ramificacions de la vida jurídica. N'hi ha prou d'esmentar el Règim Local, les obres públiques, l'habitatge, la promoció econòmica, la protecció mediambiental o del patrimoni cultural.
Algunes d'aquestes implicacions entren de ple en la competència legislativa estatal. Les lleis urbanístiques de l'estat estaven pensades per a combinar-se amb unes altres normes estatals que s'escapen de la competència autonòmica. Això explica que la nostra Comunitat haja mantingut inalterades normes urbanístiques vigents a Espanya de fa dècades. S'han necessitat quinze anys de legislació postconstitucional perquè a l'urbanisme li poguera arribar el moment.
Tanmateix, una nova dada ha canviat radicalment aquest panorama confús: el recent Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny. La seua disposició final ha fet una ambiciosa delimitació analítica de competències d'abast fins ara desconegut en una disposició de l'estat. Aquesta operació, més enllà del seu valor jurídic, té una gran transcendència cultural. Ha aïllat les incògnites d'un espai en què, segons el legislador estatal, es pot moure la llei autonòmica. L'estat ha definit el que considera pròpiament urbanístic i autonòmic diferenciant-lo de les implicacions en la competència estatal.
Aqueixa llei estatal de 1992, no ho oblidem, és una norma de refosa, no d'innovació. No podia ser altrament, atesa la competència autonòmica en la matèria. Per això la seua essència urbanística es nodreix de les disposicions anteriorment aprovades en un altre text de refosa, el de 1976. Al seu torn, aquest text no incorpora més que una reforma parcial, que data de 1975, a la disposició mare i clau del nostre sistema urbanístic històric: la Llei sobre el Règim del Sòl i Ordenació Urbana de 12 de maig de 1956. La vella llei de 1956, revestida de diverses formes al llarg de la història, en el cos legal que, fins al moment present, ha governat realment l'urbanisme.
II
La llei de 1956 va vehicular històricament l'urbanisme a Espanya. Amb aquesta el nostre país s'uneix, tardanament, al grup de les nacions civilitzades, en la forma d'enfocar el règim legal del sòl. Les decisions sobre la destinació del sòl i la seua potencial transformació urbanística passen a ser, de llavors ençà, pròpies dels poders públics i subjectes a un procés de racionalització global del territori anomenat pla. Paral·lelament, el legislador ha volgut mantenir la propietat privada del sòl i admetre la participació d'aquesta en les plus-vàlues generades per l'acció urbanística.
Per a compatibilitzar la direcció pública de l'urbanisme amb la participació privada en els seus rendiments econòmics, el legislador històric va donar al propietari civil del sòl la condició d'agent públic col·laborador de l'administració, obligat a executar les seues decisions públiques, els seus plans. El dret a desenvolupar urbanísticament el sòl va deixar de ser oriünd del seu domini civil i passà a derivar de la decisió pública -igual que en la resta d'Europa-. Però aquest dret comportava els deures d'executar aquella decisió planificada i d'assumir les càrregues de la urbanització.
Convertir el propietari civil en agent executor de decisions públiques tenia la seua lògica en un arcaic context econòmic mancat de desenvolupament industrial, empresarial i tecnològic, on la terra era un bé de capital amb importància superlativa respecte de la resta de factors de producció. A l'Espanya dels anys cinquanta la possessió de la terra era el signe extern de riquesa per definició. La hipoteca immobiliària era la clau jurídica del sistema creditici i bancari. El terratinent era, comprensiblement, el potentat del qual calia esperar la col·laboració inversora que permetria executar els plans urbanístics. Era un esquema legal coherent amb el seu context sòcio-econòmic i un colofó tècnicament brillant de la legislació d'eixample del segle XIX.
Tanmateix, el propietari no era, ni és, per vocació pròpia, agent de designis públics. Per a encaixar-lo en aqueix paper la llei va centrar el discurs normatiu en el dret a edificar, propi del propietari segons la tradició civilista (article 350 del Codi). Com a fórmula per a convertir-lo en agent públic, es va disposar que el pla definira per complet el contingut material d'aqueix dret edificatori i que aquest contingut (la possibilitat de construir un volum determinat) es tornara en una espècie de dret-deure que comportara la càrrega de sufragar la urbanització. D'aquesta manera apareix l'esquema legal dualista caracteritzat per la contraposició de beneficis i càrregues, en què els beneficis són els edificis privats i les càrregues les infraestructures públiques d'urbanització. L'execució de la urbanització, que tradicionalment havia estat l'espina dorsal de l'urbanisme comença a relegar-se al paper subordinat d'obligació auxiliar que condiciona l'exercici del dret a edificar. Aquest dret, la seua quantificació, el seu volum i el seu just repartiment, adquireixen una importància poc usual en el panorama del dret comparat.
La qualificació urbanística (els usos i volums edificables), és a dir, la decisió pública continguda en el pla sobre la possible destinació urbanística del territori, ha passat a incidir directament en la propietat del terreny. Es va convertir en font indirecta, si no de drets, sí de sòlides expectatives econòmiques, ja que habilitava directament el propietari del sòl a desencadenar el procés material i jurídic de participació en les plus-vàlues de la urbanització.
En poques paraules: la qualificació urbanística dels terrenys es va convertir en una forma d'atribuir rendes de monopoli al seu propietari, el qual procuraria alienar el sòl incorporant les plus-vàlues en el preu de venda i provocant una seqüela inflacionista que paradoxalment obstaculitza l'execució del pla. El propietari no és, necessàriament ni freqüentment, promotor immobiliari. El veritable promotor per a desenvolupar la seua actuació es veu obligat -per la llei- a iniciar-la amb la compra de molt de terreny encarit. La seua demanda fomenta l'increment de preus i detrau recursos financers que potencialment podrien destinar-se a l'execució de les infraestructures d'urbanització necessàries.
Com a remei, es va disposar que el pla preveiés terminis obligatoris d'execució sota sanció expropiatòria. El resultat ha estat fallat. Els ritmes de la inversió privada en una economia de mercat, els fixa precisament el mercat, no el decret administratiu. En la pràctica, els terminis d'execució dels plans rarament es compleixen. L'expropiació-sanció al propietari no és fiable com a garantia sistemàtica de la direcció pública de l'urbanisme. Acceptat que el propietari civil és agent central de l'urbanisme, l'administració o la societat civil difícilment assumiran l'expropiació-sanció sistemàtica, llevat de supòsits excepcionals de justificació singular. Les experiències que aplica aqueixa institució, a la nostra Comunitat, mostren la seua insuficiència i el seu propi caràcter pal·liatiu d'una patologia; és un remei tardà d'una disfunció ja produïda.
Hi ha més, encara. Els ritmes d'inversió pública tampoc no poden complir les previsions del pla. El nostre ordenament administratiu és descentralitzat. Cada administració inverteix segons pressupostos anuals i autònoms. A més les inversions públiques són sensibles al cicle econòmic, la predicció del qual només és fiable a curt termini. La nostra legislació pretén que un pla de formulació municipal programe totes les inversions públiques en infraestructures a llarg termini i deduesca d'això conseqüències jurídiques rellevants per a la propietat immoble. Programar i planificar les inversions públiques és molt raonable, però deduir-ne conseqüències jurídiques no ho és tant.
L'acusada incidència de la qualificació urbanística sobre la propietat immoble fa que l'elaboració dels plans en què es conté siga focus permanent de pressions econòmiques i tensions socials. L'aprovació de cada pla general és precedida de procel·losos tràmits tendents a la resolució de reclamacions jurídiques de propietaris d'immobles. La producció dels plans no va acompanyada per l'assossec i la imparcialitat de judici que hauria de presidir la reflexió pública sobre l'organització espacial futura de l'activitat residencial i productiva. L'elaboració del pla és tan lenta i les seues mires, de vegades, tan conjunturals que els esdeveniments arriben a desmentir les previsions fins i tot abans que s'aproven. La demora sembra incertituds en la inversió. Però, sobretot, no és raonable que el model col·lectiu d'ús del territori siga un compendi de pactes singulars amb propietaris afectats, embastat per a dotar el pla de viabilitat. Decisions transcendents, a llarg termini, per a l'eficiència productiva i el benestar col·lectiu, s'adopten en atenció a interessos purament conjunturals. Ja que els seus efectes es deixaran sentir al llarg de dècades, si no de segles, la seua adopció no s'hauria de basar en raons o interessos efímers.
Si traumàtica és l'elaboració del pla més ho és encara la inevitable modificació. En incidir la qualificació (i la classificació) urbanística, per si mateixa i directament, en els drets de la propietat immoble, la llei, per a la seguretat jurídica, va imposar traves al canvi de planejament i l'associà a conseqüències costoses, per a l'administració i els particulars. El sistema de planejament urbanístic està fortament jerarquitzat i manca de flexibilitat. Tanmateix la vida social moderna presenta una heterogeneïtat i mutabilitat incompatibles amb un sistema de planificació urbanística rígid. Això s'ha tractat falsament de solucionar, per alguns planejaments d'escasses mires, que confonen la flexibilitat amb la pobresa i l'esquematisme de les previsions. L'experiència demostra que la improvisació conjuntural en les decisions d'ús del territori o de formació de la ciutat, resulten molt cares a llarg termini per a tots els ciutadans; la rigidesa d'aquestes decisions, tanmateix, no es manté.
Perquè genera la qualificació urbanística dels terrenys incentius econòmics directes per a la propietat immoble, es va fer inexcusable repartir-los equitativament i insistir en això. Així es va consagrar la regla que la volumetria edificable i les càrregues de la urbanització s'han de repartir entre els propietaris en proporció aritmètica a la superfície de sòl de les seues respectives finques. Aquesta regla, anomenada principi de justa distribució de beneficis i càrregues del planejament, no té parió en el dret urbanístic comparat dels països amb sistemes constitucionals afins. Malgrat això, el principi en si pareix prou raonable. Preferirem que l'acció urbanística pública tracte equitativament els propietaris afectats i es caracteritze per distribuir justament les seues càrregues i els seus beneficis. Com a principi, és original i benèfic.
El problema apareix quan aquest principi just passa de ser una característica de l'actuació pública a convertir-se en la legitimació mateixa de l'actuació administrativa i en la seua finalitat bàsica. El propòsit central de la gestió urbanística ha de ser la millora de la qualitat de vida ciutadana en termes compatibles amb el foment del desenvolupament econòmic comunitari. Si això s'aconsegueix fent, a més justícia als propietaris, millor encara. Però excedeix de la raó confondre l'adjectiu amb el substantiu i els modes de l'acció pública amb els seus fins propis. Els fins de l'urbanisme es consagren en els principis de la política econòmica i social -articles 45 a 47- de la nostra Constitució i no és possible desviar-se d'aquests per a repartir plus-vàlues urbanístiques. Amb el pretext de perfeccionar la distribució justa, l'entramat legal ha generat mecanismes de tan sofisticada complexitat que la seua pràctica dilata l'execució del pla fins a convertir-se en rèmora de l'acció pública (i privada), desviant-la del servei al ciutadà i encallant-la en la seua incidència sobre la propietat immoble, de vegades, sense ni tan sols profit per a aquesta.
La urbanització -ja s'ha dit- va quedar relegada a la condició de càrrega, de mer gravamen o cost de producció annex al dret a edificar com a condició del seu exercici. Això es concretava principalment en els anomenats sistemes locals, és a dir, en aquelles infraestructures i espais de domini i ús o servei públic que, paradoxalment, estan principalment al servei de cada actuació urbanística local i el finançament dels quals anava a compte dels propietaris. Aquesta concepció de la urbanització com a fet auxiliar de cada concreta operació edificatòria ha propiciat la creixent tendència a la privatització funcional de les infraestructures i dels espais públics d'ús col·lectiu, així com la subordinació de l'obra urbanitzadora a la rendibilitat econòmica conjuntural d'operacions puntuals.
Aquest fenomen (emparentat amb un cert radicalisme funcionalista que concep la urbanització i la ciutat com a apèndix de l'edifici sense justificació funcional autònoma) té, a la llarga, resultats gens satisfactoris. A mesura que les actuacions locals proliferen, la lògica espacial local de cada una comença a interferir recíprocament en les altres de forma no prevista. Dia a dia, perden vigència els factor econòmics que van motivar conjunturalment les decisions urbanitzadores i es comença a trobar a faltar un teixit coherent d'infraestructures i espais públics, les cèl·lules individuals del qual s'han generat des de la lògica històrica del conjunt urbà. La coherència no pot ser garantida limitant l'aptitud de servei general a una salvadora i escarida xarxa jerarquitzadora de dotacions de connexió de nuclis autònoms. Al capdavall, l'atomització funcional de nuclis urbans autònoms no funciona en el nostre dens territori. Així resulta, lamentablement, que els estàndards legals mínims de dotacions, en lloc de ser garantia quantitativa de suficiència dels serveis públics, acaben adquirint, en la nostra cultura urbanística, fama de prestació quasi fiscal, a la manera de barem màxim de costos d'urbanització repercutibles en la producció de l'edifici privat, l'observança aritmètica del qual habilita la cega exclusió de criteris qualitatius referits a la bona utilització col·lectiva de l'espai urbà. Les infraestructures d'urbanització privades no mereixen aquesta crítica. Que les infraestructures públiques confonguen la seua utilitat amb les privades sí, perquè perden el sentit funcional del llarg termini i de l'ampli context que imposa la lògica del servei públic.
Tots aquests problemes es poden sintetitzar en un. A la nostra Comunitat s'urbanitza poc en relació amb el que s'edifica. Si es vol, val a dir que s'urbanitza tard respecte al moment en què s'edifica o que s'urbanitza malament respecte a les demandes socials de construcció. La inversió en urbanisme es focalitza en el vessant edificatori relegant l'aspecte vertebrador de la urbanització, que és la base del desenvolupament urbà racionalment concebut. Això produeix un encariment, per l'escassesa del sòl urbanitzat, i, conseqüentment, una contínua pressió social per incrementar la densitat del sòl històricament urbanitzat. De retop, s'incrementen les rendes de substitució de l'edificació existent, i, d'aquesta manera, es desincentiva la conservació de l'edificació històrica. L'altra cara de la mateixa moneda és que es rehabilita poc respecte del que es construeix de nova planta, no perquè les ciutats s'expandesquen sinó perquè, en la seua expansió maldestra, tendeixen a créixer sobre elles mateixes.
III
El propòsit de la present llei excedeix de la mera adaptació de la llei estatal a les peculiaritats territorials autonòmiques. Això, habitual en desenvolupament autonòmic de legislació bàsica estatal, no és propi d'una legislació de competència exclusiva de les autonomies, com l'urbanisme. El mateix legislador estatal ha puntualitzat la seua funció supletòria respecte de l'autonòmic separant l'urbanisme dels aspectes concomitants que atenyen la seua competència, tals com les valoracions, el procediment expropiatori o allò que s'anomena el règim urbanístic bàsic de la propietat immoble.
Respectant aqueixes coordenades que el legislador estatal ha reclamat per a la seua pròpia competència, es pretén ací formular una alternativa al sistema vigent en la dimensió pròpiament urbanística (o siga, a les normes en què la legislació estatal és supletòria de l'autonòmica, les heretades de la tradició de 1956, refoses en unes altres disposicions posteriors). Es pretén substituir l'antic model -respectant les normes de legislació bàsica o plena estatal- per una nova orientació. La legislació històrica va anar pal·liant les seues insuficiències amb la creació acumulativa de nous mecanismes d'ajust, fins a produir una hipertròfia legislativa de gran complexitat. Ara es tracta de simplificar aqueixa complexitat de l'única manera possible: amb una visió nova i solucions diferents. No es tracta d'afegir noves normes al voluminós bagatge legal, sinó de substituir les unes per les altres a fi d'alleugerir el conjunt.
Aquesta nova orientació pressuposa que al propietari de terrenys, com a tal, no se li pot exigir raonablement que assumesca el paper protagonista que li va atribuir la legislació històrica. L'activitat urbanística és una funció pública la responsabilitat de la qual s'ha de reclamar als poders públics i no als propietaris de terrenys. Aquesta funció pública requereix una inversió econòmica important i una activitat gestora d'aquesta inversió. Per tant, sense perjudici del seu caràcter públic és també una típica funció empresarial.
Excedeix el propòsit d'aquesta llei predeterminar el grau quantitatiu de participació econòmica del sector públic en l'activitat urbanística. Això seria, més bé, una opció de política pressupostària que s'hauria de graduar amb naturalitat, dins d'un marc legal, que no una qüestió que s'haja de prejutjar per endavant, ja que és preferible un context normatiu estable, que permeta desenvolupar, amb tota la riquesa de la varietat potencial, les distintes orientacions de l'acció de govern que, sobre aquesta qüestió, es podrien experimentar. El que disposa la llei és que l'agent executor del pla siga sempre un agent que actua, jurídicament, assumint la qualitat d'agent públic. L'administració pot assumir directament aquest paper actiu. Pot operar, igualment, mitjançant l'empresa pública. Però, també pot gestionar indirectament el planejament adjudicant el protagonisme actiu a una empresa (seleccionada en pública competència) en la qual delegue aquesta responsabilitat. Quan l'actuació siga indirecta, l'administració se'n reserva la direcció i la supervisió, l'empresa es converteix en l'executora material de les directrius i posa al servei d'aquestes els ressorts productius de la llibertat d'empresa i de l'economia de mercat.
La llei singularitza aquest nou enfocament en la faceta de l'activitat urbanística on es demostra més evidentment el seu caràcter públic (i on menys satisfactòria és la nostra experiència històrica): en la urbanització, en la producció d'infraestructures públiques d'urbanització. L'antiga legislació preveia la urbanització com un problema que només afectava -i enfrontava directament- dos subjectes, l'administració i el propietari. Aquesta nova llei la tracta com un problema que reclama la simbiòtica col·laboració de tres subjectes, l'administració actuant, l'urbanitzador i el propietari.
L'administració actuant pot ser ella mateixa urbanitzadora; estarem davant un cas d'activitat urbanística en règim de gestió directa. També pot assignar el paper d'urbanitzador a una empresa privada que -amb la pertinent selecció prèvia- es preste voluntàriament a això, per a la gestió pública indirecta de l'actuació. En ambdós casos l'urbanitzador pot ser el propietari del terreny o ser-ho un tercer subjecte distint.
L'urbanitzador és una persona -pública o privada- que en un moment donat assumeix, voluntàriament, la responsabilitat pública de promoure l'execució d'una actuació urbanitzadora (el compromís d'implantar unes infraestructures d'urbanització públiques, vies públiques, clavegueram, etc.) en desenvolupament de la qualificació urbanística del sòl prevista pel pla. Es compromet, doncs, a realitzar i gestionar les inversions (públiques o privades) necessàries amb aquesta finalitat. Per a això l'urbanitzador no necessita ser el propietari civil dels terrenys ni ha de convertir-se en propietari dels solars resultants.
No s'exigeix a l'urbanitzador que adquiresca el terreny, ni civilment ni per expropiació. Si s'exigira es restringiria molt el nombre d'empresaris concurrents a urbanitzar, limitant-lo als de major potència financera. Si s'urbanitza poc, com més empreses concórreguen a l'activitat urbanitzadora, més garantia d'èxit tindrà aquesta. La llei pretén donar accés a l'activitat urbanitzadora a empreses de totes les dimensions, fins i tot a les menudes empreses per a les quals -a hores d'ara- resulta més difícil, propiciant un acostament de les exigències legals a la realitat de la nostra estructura econòmica. Per això és preferible fomentar la inversió en infraestructures que no forçar-la a consumir-se en l'adquisició de sòl sense urbanitzar, cosa que alimentaria el seu augment de preu i expulsaria d'aquesta activitat productiva les iniciatives amb menor capacitat per a comprometre el seu capital en actius immobiliaris.
En la legislació anterior el sòl urbanitzable era programat o no programat, segons zones territorialment diferenciades. En aquesta nova llei la distinció no és espacial, sinó cronològica. El pla que conté la classificació i la qualificació urbanística, l'atribució de volums i usos edificables al sòl urbanitzable, no el programa. El sòl urbanitzable només pel fet de ser classificat i qualificat no és encara programat. El sòl no s'incorpora al procés urbanitzador per la mera aprovació d'un pla general o parcial. La seua propietat no queda obligada a executar la urbanització, però tampoc adquireix drets com a conseqüència de la mera classificació o qualificació del sòl.
La incorporació del sòl urbanitzable a l'efectiu procés urbanitzador la determina un altre tipus específic de pla: el programa. El programa, l'aprovació del qual és independent de la de la resta de plans (encara que puga ser simultània) no qualifica el sòl, no regula o ordena la seua destinació. El programa és un document molt senzill que es limita a planificar el procés de gestió urbanística.
La peculiaritat del programa és que la seua aprovació necessita el compromís, efectiu i voluntari, assumit pel seu promotor, de desenvolupar-lo en els terminis i amb les condicions determinades. En aprovar-se el programa el seu promotor es converteix en agent urbanitzador. Si l'ha promogut un empresari particular per a la seua gestió indirecta haurà de garantir el seu compromís en termes similars als contractistes de l'administració. Si el programa el promou directament l'administració l'aprovació ha de comportar el mateix compromís suportat amb fons públics.
Una volta aprovat el programa i mentre que aquest no siga revocat, el sòl urbanitzable es convertirà en programat. El seu propietari, gràcies al programa podrà participar en les plus-vàlues que genere el desenvolupament d'aquest. La seua nova situació estatutària serà anàloga a la del propietari de sòl urbanitzable programat quan, en la legislació estatal, es veu subjecte a un sistema d'actuació pública, com el de cooperació.
En la legislació històrica la urbanització era una càrrega. Un cost que en la producció d'edificis havia d'assumir el titular del dret a edificar. És evident que la destinació pròpia d'una parcel·la urbanitzada és la seua edificació (com la destinació final d'un edifici urbà és la integració en les xarxes d'urbanització, en la ciutat), però el que no ho és, en absolut, és que la inversió empresarial que produeix la urbanització haja de ser la mateixa que produeix l'edificació.
El propietari, com a conseqüència del desenvolupament del programa, obtindrà un solar urbanitzat. La producció de solars urbanitzats és la labor pròpia de l'urbanitzador. Aquesta labor és una activitat empresarial que ha de ser retribuïda, no sols en els seus costos sinó també amb benefici propi. La seua retribució correspon justament al qui rep el producte elaborat, el solar urbanitzat. A hores d'ara és infreqüent l'existència d'empresaris dedicats a produir sòl urbanitzat (amb independència de la promoció d'edificis), però aquesta mancança, la superació de la qual seria força desitjable per a un ordenat desenvolupament urbanístic basat a propiciar una oferta suficient de sòl urbanitzat, és conseqüència directa de la dificultat de l'encaixament d'aquest paper empresarial en la legislació històrica.
La participació del propietari en el desenvolupament del programa es pot produir de dues maneres. Es pot limitar a aportar el seu terreny originari i rebre a canvi un solar urbanitzat o pot aportar, a més del terreny, finançament per a executar la urbanització. Les dues fórmules són susceptibles de combinacions infinites. Si el propietari retribueix a l'urbanitzador sufragant una aportació en diners tindrà dret, lògicament, a més porció de solars que si es limita a aportar el terreny sense contribució monetària. En aquest darrer cas l'urbanitzador rebrà la seua retribució en solars dels que resulten de la seua labor.
La fórmula de retribució en solars a l'urbanitzador guarda un parentesc clar amb el tradicional contracte de canvi d'obra, tan freqüent en el món de l'edificació de la Comunitat Valenciana. Aquesta fórmula té l'avantatge de facilitar l'accés a l'activitat urbanitzadora a un major nombre d'empreses, ja que permet que l'empresari economitze la inversió en compra directa de sòl concentrant els seus recursos en la urbanització i que aconseguesca importants economies d'escala en la seua activitat constructora.
La relació entre l'urbanitzador i el propietari, quan tots dos siguen persones particulars, s'articularà, preferentment, sobre els acords que lliurement puguen convenir. Això sense dubte és el més desitjable per l'estalvi implícit que comporta en despeses de gestió per a l'administració pública. Però, com és natural, havent-se compromés l'urbanitzador a exercir la seua tasca en terminis certs, la llei no pot deixar per complet l'èxit d'aqueixa empresa al lliure conveni que el propietari del terreny interesse subscriure.
En els casos d'execució indirecta el mecanisme habitual previst per assegurar el desenvolupament obligat del planejament és la reparcel·lació forçosa. L'expropiació forçosa es preveu com a fórmula possible, encara que no imprescindible, en els programes d'execució administrativa directa. L'expropiació en benefici d'un urbanitzador particular queda limitada a supòsits especials de programes per al desenvolupament d'àrees d'excepcional aprofitament, en els quals el seu executor adquiresca així mateix compromisos en excés de la mera urbanització.
La reparcel·lació, l'aprova l'administració actuant a sol·licitud de l'urbanitzador. La seua funció és adjudicar al propietari, forçosament en defecte d'acord, la parcel·la edificable que li corresponga a resultes de l'actuació a canvi del seu terreny originari. A l'urbanitzador també li pot correspondre l'adjudicació de parcel·les si aquesta és la forma prevista de retribució de la seua labor. Així mateix li correspondran a l'administració les cessions legalment obligatòries i gratuïtes.
El dret del propietari, una vegada programat el seu terreny, es podrà deduir de l'anomenat aprofitament tipus, que el pla ja fixa en termes igualitaris. La reparcel·lació juga un paper merament instrumental tendent a assegurar l'execució del programa en termes que garantesquen el dret del propietari, prèviament definit per la conjunció de pla general i programa. La llei reforça aquesta vessant purament instrumental de la reparcel·lació que deixa de ser, en rigor, un factor de definició de drets en el si d'una hipotètica comunitat reparcel·lària, passant a ser un mode de resolució de conflictes entre propietari i urbanitzador.
Aquesta llei ha volgut dissenyar una relació equilibrada entre urbanitzador i propietari, que fomente espontàniament les fórmules concertades en lloc de la imposició administrativa, encara que, en darrera instància, habilita l'urbanitzador a exercir aqueixa imposició per mitjans de dret públic (reparcel·lació forçosa, cobrament de quotes d'urbanització) que garantesquen el desenvolupament del programa. Per a l'excepcional i hipotètic supòsit que algun propietari considerara que no es rendible la programació del seu terreny, s'admet que, abans que aquesta es produesca, demane voluntàriament l'expropiació d'acord amb el valor inicial, del sòl no programat, que implica la renúncia a participar en els rendiments de la seua explotació urbanística.
Les iniciatives de la programació prosperaran si compleixen dos requisits: que satisfacen raonablement l'interés públic i que estiguen efectivament suportades per un compromís inversor. La iniciativa pot ser indistintament pública o privada, sense que estiga reservada al propietari del terreny, ni condicionada per previsions apriorístiques sense base real. Qualsevol admninistració, en exercici de les seues respectives conseqüències, quan aquestes adquiresquen rellevància urbanística -produint sòl urbanitzat- pot actuar com a urbanitzador en règim de gestió directa. Així s'assegura la integració regular en un marc homogeni de gestió urbanística de l'execució de tota mena d'obres públiques. Així mateix els particulars -propietaris o no del terreny- podran sol·licitar la seua programació en qualsevol moment.
La legislació anterior associava la programació d'actuacions a la classificació del sòl, i determinava seqüències especials rígides de desenvolupament del planejament. Així s'accentuava l'aparició de rendes de monopoli sobre el sòl i se suscitaven disfuncionalitats quan els esdeveniments desmentien el paral·lelisme cronològic previst entre la realització de les inversions públiques respecte de les privades. Així mateix, a cada actuació se li assignaven unes infraestructures a costejar, de manera que el pla general feia una distribució de costos, programada cronològicament a llarg termini, entre agents inversors públics i privats, que, en la pràctica, s'incomplia.
En la nova llei, la programació s'associa a l'efectivitat del compromís inversor, exigint rigorosament que cada actuació realitze, com a mínim, les obres d'infraestructura necessàries per a la seua adequada connexió i integració territorial (s'institueix una cèdula d'urbanització que garantesca aquesta exigència). Com no està rígidament preconcebuda la seqüència espacial d'actuacions, aquestes exigències seran majors o menors (i de cost distint) segons el moment en què s'emprenga cada actuació. Les actuacions públiques directes s'emprendran en la mesura que hi haja dotació pressupostària i s'anticiparan a les privades quan, amb la construcció de les infraestructures, els poders públics pretenguen incentivar el desenvolupament urbanístic i estimular el sector privat. Les actuacions promogudes a instància d'un particular -en què la gestió pública siga indirecta- s'anticiparan a les públiques si poden repercutir, dins de la seua pròpia rendibilitat, en l'execució de les majors infraestructures que exigesca aquesta anticipació. Es pretén així optimitzar els recursos per a la major i més ràpida inversió en infraestructures d'urbanització, i ajustar el seu repartiment als únics barems que, per realisme, garantesquen aquesta optimització: els pressupostos públics i la rendibilitat privada.
Les iniciatives particulars de programació se sotmeten a un procediment selectiu de competència pública. Així ha de ser perquè la condició d'urbanitzador, que reclamen aqueixes iniciatives, converteix el seu promotor en agent públic, i l'habilita a gaudir determinades prerrogatives per mitjà de l'administració actuant. La selecció de l'urbanitzador es regula en termes que faciliten la rapidesa de la decisió i la seua simplificació procedimental, possibilitant el començament i l'impuls del procediment a instància de la iniciativa particular, simultanejant els períodes d'informació pública i de concurrència d'iniciatives i reduint els actes de pur tràmit a la seua mínima expressió. Es preveu que en un mateix acte se seleccione l'urbanitzador i s'aproven les condicions del programa que ha de desenvolupar. El criteri de selecció no serà rígid, i es podrà valorar flexiblement tot l'elenc d'objectius públics rellevants per a decidir. Es permet que l'administració opte, en tot moment, per l'execució directa o que rebutge o pospose la programació perquè li ha de correspondre, a ella, sempre, la direcció i l'orientació del desenvolupament urbanístic.
La llei reconeix a la política urbanística municipal, decidida pels ajuntaments, un paper preponderant en l'acceptació, el condicionament o el refús de les iniciatives de sol·licituds particulars de programació. El poder públic municipal, expressió de la voluntat democràtica de la col·lectivitat local, amb autonomia constitucionalment garantida, no pot continuar sent, en el nostre context constitucional, un mer agent gestor en règim reglat de decisions urbanístiques planificades per poders supralocals. Aquest paper estrictament executor de decisions urbanístiques alienes, (que assignava als municipis la legislació anterior) és, per inadequació a l'actual context institucional, l'origen de gran còpia de conflictes que s'han anat produint tant en les relacions interinstitucionals com en les relacions jurídiques entre el municipi i els particulars.
Seria discordant amb el principi institucional d'autonomia local que la relació jurídica urbanística entre municipi i ciutadà estiguera unívocament predeterminada per un pla de naturalesa normativa aprovat per l'administració supralocal. Aquesta llei atribueix a la política municipal gestora de l'urbanisme un espai de decisió propi, en què els òrgans representatius de la col·lectivitat local podran apreciar l'oportunitat de les iniciatives urbanístiques plantejades pels ciutadans. Per la seua banda, la política urbanística de la Generalitat s'ha de centrar en la integració i l'adequada estructuració de les actuacions urbanístiques dins d'àmbits territorials més amplis o en el si de les polítiques públiques sectorials amb rellevància territorial. La llei precisa, fins i tot, quines són les comeses específiques bàsiques d'aquesta política urbanística de la Generalitat Valenciana, que es completaran, per a la seua millor concreció, amb reglaments d'aplicació general i instruments d'ordenació supralocal o especial.
Així doncs, la clau de la participació de la propietat de sòl en el procés urbanitzador serà el programa (és a dir, el reconeixement administratiu d'un compromís inversor concret), no la simple qualificació i classificació del terreny. Aquesta nova forma d'organitzar jurídicament la participació del sector privat en l'activitat urbanística, permet dotar el planejament d'una flexibilitat fins ara desconeguda. La llei alleugereix amb contundència el burocratisme que fins ara presidia la tramitació dels plans.
Les previsions del pla general podran ser concretes i exhaustives. Fins i tot es disposa que ho siguen per a una part, almenys, del sòl urbanitzable en la qual excusa de la formulació de plans parcials, per a impulsar el seu ràpid desenvolupament. La llei, a més, pretén acabar amb la pràctica viciosa consistent en el fet que el planejament general es limite a efectuar apreciacions genèriques sobre la possible urbanització d'un terreny sense concretar quina és l'estructura primària dels espais i infraestructures públiques previstes en aquest.
Ara bé, res no impedeix que, en el moment de la programació del compromís inversor, i en atenció a les demandes socials que es concreten en formular-lo, es remodelen les previsions originàries del pla general, que deixa de tenir una posició jeràrquicament preeminent respecte del parcial. L'únic que exigeix la llei per admetre aquesta innovació és que les noves iniciatives suscitades vagen acompanyades per una anàlisi del seu impacte territorial expressat en el mateix llenguatge formal que va fer servir el pla general i adopten el mateix enfocament que aquest va utilitzar en plantejar les seues alternatives, la mateixa lògica pròpia de l'ordenat desenvolupament general del territori i la ciutat. El mal no és que es canvien les solucions proposades pel pla general, sinó que caiguen en l'oblit els problemes que motivaren en origen la formulació d'aquelles solucions. Del pla general es poden canviar les respostes, sempre que se sàpiga respondre a les seues mateixes preguntes, als mateixos interrogants que suggereix la raó pública sobre l'ús del territori i la forma de la ciutat.
La filosofia de la llei és, en resum, d'afirmació del planejament quant a la decisió pública de racionalització de l'ús del territori, d'aposta per un pla ric en anàlisis i previsions, així com de rebuig a tota classificació o qualificació del terreny que dispose la urbanització sense atrevir-se ni tan sols a proposar una estructura primària del desenvolupament preconitzat. Però també és una filosofia d'obertura a la remodelació de les previsions inicials, que busca la integració ordenada de les demandes noves que l'evolució social vaja propiciant, dins d'un paradigma unitari de formulació progressiva, aliè per igual a la improvisació i a l'immobilisme.
Tot això es completa amb un règim transitori acurat, que respecta els drets adquirits a l'empara de la legislació anterior i permet executar els plans vigents d'acord amb la nova normativa, sense necessitat d'incoar un expedient específic d'adaptació a aquesta.
IV
Les novetats, abans exposades, no es podien traslladar, sense importants matisos, des de la problemàtica de la urbanització a la de l'edificació. La nostra tradició legislativa mai no ha reconegut el dret d'urbanitzar (a generar infraestructures públiques) com una cosa imprescindiblement unida a la propietat del sòl. La legislació estatal no li reconeix aquest dret al propietari del sòl urbanitzable no programat i en el terreny subjecte a un sistema d'actuació pública, mai no el concep com una facultat de fer. Per tant, les mesures d'aquesta llei respecte de l'activitat urbanitzadora, a pesar de ser innovadores, són clarament incompatibles amb els principis bàsics del règim urbanístic de la propietat previstos en la legislació estatal i encaixen fàcilment en el concepte de propietat immobiliària propi de la nostra tradició històrica, fins i tot, en certa manera, delimiten les línies divisòries entre l'acció pública i privada tornant als més purs orígens de la nostra tradició jurídica secular.
Una altra cosa és el dret a edificar, que la tradició civilista atribuïa al propietari i la nostra legislació urbanística estatal més recent admet que pot ser directament adquirit pel propietari, segons els percentatges i continguts materials definits per la classificació urbanística, complint els deures inherents a aquesta. Aquesta llei, en consonància amb la legislació estatal, permet que el propietari del solar (la urbanització del qual ja és supèrflua per estar conclosa conformement al pla) adquiresca directament els percentatges legals d'aprofitament urbanístic i el dret a edificar-lo, complint els deures urbanístics d'equidistribució i cessió per a patrimonialitzar aquests aprofitaments. Així mateix, aquesta llei, en coherència amb l'estatal, associa la plena patrimonialització de l'aprofitament a l'obligació d'edificar el solar en terminis determinats.
Aquest règim, més tradicional, no solament és preconitzat per la Llei per a l'edificació de solars, sinó també per a aquelles operacions puntuals que comporten la simultània urbanització d'una parcel·la urbana aïllada. El nou règim legal distingeix, doncs, dos modes d'execució del pla.
Primer: l'actuació aïllada, que tendeix a edificar i, possiblement, a urbanitzar simultàniament una sola parcel·la urbana concreta -per part del propietari o per part del que aquest preferesca-.
Segon: les actuacions integrades dirigides a produir simultàniament infraestructures per a més d'un solar (o per a un sol de dimensions excepcionals), en el si d'unitats d'execució, amb subjecció a un programa del qual és responsable un urbanitzador.
A partir d'aquesta distinció la llei institueix un nou concepte legal de sòl urbà. Seran de sòl urbà els terrenys que el pla decidesca incorporar al procés urbanístic permetent que aquest es desenvolupe amb actuacions aïllades. Sòl urbanitzable serà el que decidesca incorporar a aquest procés en règim d'actuacions integrades. Sòl urbà, igual que en la llei estatal, continua sent aquell en què la incidència transformadora del pla, respecte de la realitat existent, és menys intensa i, per tant, menys intervencionista l'acció pública executora del pla, així com més senzills els mecanismes tècnics i jurídics aplicables. Tanmateix el nou concepte legal de sòl urbà presenta tres diferències respecte de l'anterior.
En primer lloc, la classificació de sòl deixa de tenir substantivitat pròpia; serà mer reflex de la decisió del pla de permetre les actuacions aïllades abans definides. En segon lloc, la llei fuig de l'objectivisme unilateral de la legislació anterior. La procedència de permetre les actuacions aïllades no deriva de la mera existència de serveis d'urbanització, sinó de la coincidència entre aquests serveis ja existents i la previsió d'aquests demanada pel pla. De manera que allí on siga superflu urbanitzar o reestructurar la urbanització perquè la projectada pel pla ja existeix plenament i no ha de ser reformada, el desenvolupament urbanístic procedeix mitjançant acotació aïllada, ja que mancaria de propòsit pràctic operar amb una actuació integrada. Per acabar, en la classificació es deixaran sentir les polítiques de gestió urbanística que el pla preconitze. Si bé la llei exigeix estrictament la necessitat d'operar amb actuacions integrades sempre que el desenvolupament de l'actuació haja de produir una pluralitat de solars, en les zones límits de vora urbà on, per immediació a les xarxes d'urbanització existents i conformes al pla, cabria operar indistintament amb actuacions integrades o aïllades, el pla tindrà un marge d'apreciació per a permetre les actuacions aïllades o imposar les integrades.
El sòl urbà també podrà ser objecte de programació quan això col·labore en el millor desenvolupament del planejament. Mentre no s'actue per programes aquest sòl es podrà gestionar amb transferències d'aprofitament, una intel·ligent tècnica introduïda per la reforma legal estatal de 1990, que permet individualitzar la gestió urbanística per parcel·les facilitant la seua ràpida edificació i que aquesta llei porta a les seues últimes conseqüències. Es permeten, fins i tot, les transferències d'aprofitament entre distintes classes de sòl, s'assenten les regles transparents per a la seua liquidació econòmica i es flexibilitzen i simplifiquen els criteris de delimitació d'àrees de repartiment i els mètodes de càlcul de l'aprofitament tipus, garantint, amb senzillesa i agilitat, la participació pública en les plus-vàlues generades pel planejament urbanístic per a complir el mandat contingut en l'article 47 de la Constitució. Així mateix, la llei estableix regles d'aplicació subsidiària directa que alliberen de la necessitat d'adaptar-hi els plans vigents, i té molt present que la seua aplicació no ha de crear disfuncions pertorbadores de cada mercat immobiliari local, per la qual cosa permet que cada municipi, a través del seu pla, dirigesca polítiques de gestió urbanística amb la seua situació específica.
La llei diferencia entre deure i obligació d'edificar. Seguint el mandat bàsic de la legislació estatal, els propietaris han d'edificar els seus solars en terminis determinats sots pena d'expropiació. Ara bé, en desplegament d'aquesta legislació, la llei estableix que això només s'esdevé quan el deure genèric d'edificar es concreta en una obligació específica, que s'ha de posar de manifest a l'interessat en una ordre expressa, que fixarà el termini últim en què el propietari ha d'edificar el seu solar. Així mateix, per a evitar rigorismes innecessaris en el capítol de les exigències al propietari, si aquest, per qualsevol motiu, no està en condicions de complir la seua obligació d'edificar, podrà evitar l'expropiació del seus béns amb minusvaloració per incompliment, quan abans d'incórrer en això, sol·licite voluntàriament la inclusió del terreny en el registre previst per a la venda forçosa.
La venda forçosa s'instrumenta amb la simple aplicació del règim de programació propi de les actuacions integrades a l'edificació del solar. Com que aquesta modalitat d'actuació pot derivar d'una sol·licitud voluntària del propietari, no s'exclou, en tal supòsit, la ulterior col·laboració d'aquest amb el promotor del programa per a l'edificació.
V
La llei presta una atenció especialíssima a la tan oblidada problemàtica de la conservació de l'edificació. Es modifica el vetust concepte de ruïna legal fins ara vigent que, en realitat, no era sinó una eixida per a enderrocar, feta per la porta falsa, per al propietari afeixugat per les conegudes rigideses de la legislació d'arrendaments urbans.
S'unifiquen els conceptes de ruïna física i econòmica. Es fa dependre aquesta del valor de renovació, concepte molt més objectiu i menys susceptible de controvèrsia que l'imprecís de "valor actual", el qual, a més de no ser rigorosament mesurable, conceptualment elevava la possibilitat de declarar la ruïna econòmica en proporció no directa sinó exponencial, respecte del deteriorament real de l'edifici, cosa que mancava de justificació i ignorava la vida fàcil agregada que la rehabilitació pot reportar a l'immoble. Es disposa, també, l'obligatorietat de practicar inspeccions periòdiques de l'estat de conservació per als edificis més antics o valuosos, perquè el control de l'estat de l'edificació no es faça només en les situacions límit. Per acabar, la declaració de la situació legal de ruïna respecte d'immobles catalogats no en legitimarà la demolició, encara que, en coherència amb la llei estatal, determinarà que s'exigesca al propietari que desemborse el cost en la part constitutiva d'excés sobre el seu deure normal de conservació. Per a la rehabilitació d'aquests edificis, es fa jugar de nou el mecanisme de la programació, donant cabuda al tercer inversor que actue com a empresari rehabilitador, sense perjudici que el propietari complidor dels seus deures urbanístics puga participar normalment en l'actuació i en els seus beneficis de forma proporcionada.
VI
Recapitulant, val a dir que estem davant una llei estrictament urbanística, com ho posa de manifest el seu títol. La seua comesa es veu facilitada per l'esforç que el legislador estatal realitzà en el bienni 1990-92. Així, el legislador autonòmic pot excusar-se de definir aspectes, sempre espinosos, relatius als trets més aparents del règim urbanístic de la propietat resolts per la llei estatal, els quals assumeixen amb els seus propis termes, com les cessions obligatòries i els percentatges de cessió. Té, així mateix, un horitzó lliure d'incògnites en matèria de valoracions de sòl i amb una gens menyspreable ordenació del Registre de la Propietat reorientada al servei de l'urbanisme. Per tant, en els albors del canvi de segle, encara estem a temps de canviar el discurs legal de l'urbanisme i obrir-lo a noves temàtiques amb perspectives que l'alliberen de l'herència estantissa de dècades passades, per a reubicar-lo en el context del nostre dret comparat, però salvant els valors positius que han fertilitzat el camp de tradició experimentada.
TíTOL PRELIMINAR
Disposicions generals
CAPíTOL I
L'activitat urbanística i els seus principis rectors
Article primer. L'activitat urbanística.
L'activitat urbanística regulada en aquesta llei és una funció pública que té com a finalitat l'ordenació, la transformació i el control de la utilització del sòl, inclosos el subsòl i la volada. El desenvolupament seu habilita l'exercici de totes les facultats que calga per a la realització eficaç de l'interés col·lectiu en els següents aspectes:
A) El planejament urbanístic, que ordena i projecta la destinació dels terrenys, la utilització i les construccions que s'hi preveuen, així com les accions públiques i privades necessàries perquè es complesquen les previsions, atenent a les necessitats de la població.
B) La formulació i el desenvolupament permanent d'una política reguladora del mercat immobiliari, especialment mitjançant la constitució de patrimonis públics de sòl i la realització o el foment de construcció d'habitatges socials, ja siga mitjançant accions d'edificació o de rehabilitació, o mitjançant la vinculació urbanística dels immobles a aquesta destinació.
C) El compliment de la funció social del dret de propietat i de la resta de drets sobre béns immobles, segons el seu règim urbanístic.
D) La definició, reserva i protecció, i també l'obtenció, el condicionament i la gestió, del sòl dotacional públic, considerant com a tal el que haja de servir de suport a qualssevol serveis públics o usos col·lectius, com infraestructures i viaris, places i espais lliures, parcs i jardins o centres públics de qualsevol finalitat.
E) La determinació de les condicions en què ha d'executar-se la urbanització i edificació, destinació i conservació dels terrenys, edificis i instal·lacions.
F) La intervenció preventiva dels actes de transformació, utilització o conservació del sòl i de la volada i subsòl.
G) La protecció del patrimoni arquitectònic i de l'ambient i del paisatge, urbà o rústic, segons la percepció i la vivència col·lectives d'aquests.
H) La tutela de la legalitat urbanística i les sancions pel seu incompliment.
I) La participació pública en les plus-vàlues generades per l'activitat urbanística i la gestió sencera de la seua organització administrativa i de les seues repercussions econòmiques al servei dels fins que li són propis.
2. Són fins propis de l'activitat urbanística i principis rectors del seu desenvolupament els enunciats en els articles 45, 46 i 47 de la Constitució.
Article segon. Règim d'exercici de les potestats urbanístiques.
1. Per a la millor realització dels principis rectors de l'activitat urbanística, correspondrà a l'administració de la Generalitat i a l'administració local, dins de les seues respectives competències legals, definir, en cada moment, la política urbanística que s'expressarà en l'elaboració i aprovació dels plans i programes, així com en la seua revisió o modificació.
2. Les potestats urbanístiques i, en particular, la de planejament s'exerciran amb la finalitat d'assegurar un entorn ambiental, rural o urbà, adequat al desenvolupament de la persona, ja que la seua qualitat de vida i el dret a gaudir d'un habitatge digne i dels espais i construccions constitutius del patrimoni cultural valencià col·lectiu determinaran totes les decisions públiques respecte de la utilització dels terrenys i les característiques de les construccions.
3. La satisfacció de drets i interessos patrimonials legítims es produirà d'acord amb les lleis, sense interferir o supeditar el desenvolupament normal de l'activitat urbanística, ni desviar la potestat de planejament dels fins que li són propis, establerts en el número 2 anterior.
4. És legítim el tractament urbanístic diferenciat de terrenys susceptibles, en principi, d'ordenació o actuació anàloga, quan tinga com a finalitat impedir una inadequada o disfuncional concentració d'usos o activitats o una abusiva reiteració d'idèntiques solucions tècniques i, també, quan estiga determinat per canvis explícits d'orientació en les polítiques de planificació i programació pròpies de l'activitat urbanística.
5. La llei reconeix a les persones privades la facultat de redactar i promoure projectes de plans o programes en els casos previstos en aquesta. No obstant això, està més enllà del seu dret obtenir una concreta classificació, sectorització, qualificació o programació o que aquestes s'establesquen per conveniència particular.
Article tercer. Normes d'aplicació directa.
1. Les construccions s'hauran d'adaptar a l'ambient en què se situen.
2. Les construccions emplaçades junt a edificis de caràcter artístic, històric, arqueològic, típic o tradicional, han d'harmonitzar-hi, encara que en el seu entorn només n'hi haja un amb aquestes característiques.
3. No es permetrà que la situació, o les dimensions dels edificis, els murs, els tancaments, les instal·lacions, el dipòsit permanent d'elements i materials o les plantacions vegetals, trenquen l'harmonia del paisatge rural o urbà tradicionals, o en desfiguren la visió.
4. Mentre no hi haja un pla que ho autoritze, no es pot edificar amb alçades superiors a dues plantes mesurades en cada punt del terreny natural, sense perjudici de la resta de limitacions aplicables. Quan es tracte de solars enclavats en nuclis o illes edificades en més de les dues terceres parts, només s'autoritzaran alçades que no depassen ni la dels edificis de més antiguitat, ni la mitjana de les existents en el tram del carrer, corresponent a l'illa, a què haja de donar la nova construcció.
CAPíTOL II
La competència urbanística i les formes de gestió
Article quart. Les competències urbanístiques.
La Generalitat i els municipis comparteixen la responsabilitat de l'activitat urbanística, segons determina aquesta llei. Correspon als municipis, a més de les competències urbanístiques que la llei els atribuesca, les que no estiguen expressament atribuïdes a la Generalitat.
Les competències urbanístiques s'exerciran en coordinació amb les atribuïdes per la llei per a la gestió d'altres interessos públics específics, la realització dels quals requeresca ocupar o transformar el territori i afectar el règim d'utilització del sòl. L'ordenació urbanística haurà de facilitar el desenvolupament de les distintes accions administratives i resoldrà la integració espacial de les necessitats públiques i privades.
Article cinqué. Gestió de l'activitat urbanística i intervenció dels particulars.
1. La gestió de l'activitat urbanística es desenvoluparà en qualsevol de les formes autoritzades per la legislació reguladora de l'administració que hi actua, llevat de les previsions específiques d'aquesta llei. En tot cas, les facultats que comporten l'exercici de l'autoritat es desenvoluparan sempre en règim de dret públic i de gestió directa.
2. Els propietaris i titulars de drets sobre béns immobles intervindran en la gestió de l'activitat urbanística d'acord amb el que preveu aquesta llei.
3. Els poders públics han de suscitar la participació de la iniciativa privada en el desenvolupament urbanístic, respectant la lliure concurrència dels particulars que promoguen actuacions amb aquesta finalitat i fomentant, especialment, la col·laboració activa de la petita i mitjana empresa en la gestió de l'activitat urbanística.
Article sisé. L'execució del planejament i les seues formes d'actuació.
1. Són solars les parcel·les legalment dividides o conformades que tenen característiques adequades per a servir de suport a l'aprofitament que els assigne l'ordenació urbanística i que estiguen, a més, urbanitzades d'acord amb les alineacions, rasants i normes tècniques establertes pel pla. Perquè les parcel·les tinguen la condició de solar s'exigirà la seua dotació, si més no, amb aquests serveis:
A) Accés rodat fins a aquestes per via pavimentada. Hauran de ser obertes a l'ús públic, en condicions adequades, totes les vies a les quals enfronten.
No justifiquen la dotació d'aquest servei ni les rondes perimetrals dels nuclis urbans, respecte de les superfícies que confronten amb els marges exteriors, ni les vies de comunicació d'aquests nuclis entre si, llevat dels seus trams de travessia i a partir del primer encreuament d'aquesta amb el carrer propi del nucli urbà, cap al seu interior.
B) Subministrament d'aigua potable i energia elèctrica amb cabals i potència suficients per a l'edificació prevista.
C) Evacuació d'aigües residuals a la xarxa del clavegueram.
No justifica la dotació amb aquest servei l'evacuació a sèquies o fosses sèptiques, llevat que el pla autoritze aquestes últimes en casos excepcionals i en condicions adequades, per a zones de molt baixa densitat d'edificació.
D) Accés de vianants, col·locació de voreres i il·luminació pública en, si més no, una de les vies amb què confronte la parcel·la.
2. L'activitat urbanística d'execució del planejament es fa en un d'aquests dos règims: actuacions aïllades o actuacions integrades.
3. Es considera actuació integrada l'obra pública d'urbanització conjunta de dos o més parcel·les, realitzada d'una sola vegada o per fases, conformement a una única programació.
El pla preveurà l'execució d'actuacions integrades en aquells terrenys que pretenga urbanitzar i la connexió a les xarxes de servei existents de les quals:
A) Exigesca produir dos o més solars simultàniament transformant sòl que tinga pendent la implantació de serveis, o
B) Requeresca ocupar un terreny de dimensions iguals o majors que les regulades en l'article 20 de la Llei del Sòl No Urbanitzable, de la Generalitat, a fi de transformar-lo produint un o més solars, o
C) S'estime més oportú executar amb actuacions integrades per a assegurar una major qualitat i homogeneïtat en les obres d'urbanització.
4. Les parcel·les subjectes a una actuació integrada seran solar quan, a més de comptar amb els serveis expressats al número 1 anterior, s'executen les infraestructures mínimes d'integració i connexió de l'actuació amb el seu entorn territorial, estipulades en fer la programació d'aquella.
5. Actuació aïllada és la que té com a finalitat una sola parcel·la i comporta la seua edificació, i també, si escau, la urbanització prèvia o simultània necessària per a convertir-la en solar, connectant-la amb les xarxes d'infraestructures i serveis existents i immediates.
El pla, sempre que respecte les limitacions imposades pel número 3 anterior, podrà preveure l'execució d'actuacions aïllades per a completar la urbanització dels terrenys que considere oportú i preferible sotmetre a aquest règim, quan això siga possible sense menyscapte de la qualitat i homogeneïtat de les obres d'infraestructura corresponents. En particular, el pla podrà preveure que es complete amb actuacions aïllades la urbanització parcialment existent en illes o menudes unitats urbanes equivalents on, si més no, alguna de les seues parcel·les característiques siga ja solar.
6. El pla també preveurà l'execució amb actuacions aïllades en els solars que no necessiten cap obra d'urbanització perquè existeix ja aquesta de forma completa, llevat que la dotació de serveis urbanístics siga contradictòria amb la nova destinació del sòl previst pel planejament o insuficient o inadequada per a servir als nous aprofitaments resultants de l'ordenació.
Els terrenys la condició de solar dels quals decaiga per obsolescència o inadequació de la seua urbanització se subjectaran:
A) Al règim d'actuacions integrades, quan siga preceptiu o convenient segons les disposicions anteriors.
B) Al règim d'actuacions aïllades, si això no s'oposa al que disposa el número 3, i, a més, fóra més oportú per a executar les obres de reforma interior, millora o sanejament corresponents.
C) Al règim general de les obres públiques o al de fora d'ordenació quan, excepcionalment, la nova ordenació pretenga desvincular el terreny del procés urbanitzador existent i el classifique de sòl no urbanitzable.
Article seté. Formes de gestió de les actuacions.
1. La gestió de les actuacions aïllades pot ser pública o privada. Els particulars estan habilitats per a dur-les a terme, llevat de prohibició o contravenció de l'ordenació urbanística.
2. L'execució de les actuacions integrades és sempre pública, i correspon a l'administració decidir la seua gestió directa o indirecta. Es considera que una actuació és d'execució directa per part de l'administració, quan la totalitat de les obres i inversions que comporta són finançades a compte del pressupost públic i gestionades pels òrgans o empreses urbanitzadores de l'administració. La gestió és indirecta quan l'administració delega la condició d'agent urbanitzador i l'adjudica en favor d'una iniciativa empresarial, seleccionada en competència pública.
3. Els ajuntaments podran agrupar-se en entitats supramunicipals comarcals per a la gestió d'actuacions aïllades o integrades.
CAPíTOL III
La classificació urbanística del territori
Article vuité. Classes de sòl.
1. La classificació urbanística del sòl, la constitueix i la confereix el pla i només aquest la podrà establir, mantenir o modificar.
2. El pla classifica el sòl en alguna de les classes següents: urbà, urbanitzable i no urbanitzable.
3. El sòl no urbanitzable es classificarà respectant el que disposa la Llei del Sòl No Urbanitzable, 4/1992, de la Generalitat Valenciana.
4. El pla classificarà de sòl urbà i urbanitzable els terrenys que, per convenir al seu model territorial, es pretenga mantenir o incorporar dins del procés d'urbanització, d'acord amb el que disposa l'article següent.
Article nové. Classificació del sòl urbà i urbanitzable. Finalitat i criteris de distinció entre ambdós.
1. La classificació dels terrenys de sòl urbanitzable té com a finalitat sotmetre'ls al règim d'execució d'actuacions integrades. Els terrenys en què aquestes estiguen previstes pel planejament es consideraran sòl urbanitzable.
2. La classificació dels terrenys de sòl urbà té com a finalitat possibilitar el seu desenvolupament urbanístic preferentment amb actuacions aïllades. Els terrenys en què aquestes siguen previstes pel pla es classificaran de sòl urbà.
No obstant això, només als efectes de la valoració d'immoble i dels drets, els solars que perden aquesta condició es taxaran com a sòl urbà, encara que es classifiquen d'una altra manera, quan el seu propietari acredite que ha consolidat aquesta condició de solar, lícitament i efectivament, en desenvolupament regular de l'ordenació urbanística anterior. Aquesta acreditació es presumirà, tret de prova en contra, quan siga públic i notori que el terreny ha tingut històricament la condició de solar - definida en l'article 6- de forma manifesta.
Article deu. Classificació i programació del sòl urbanitzable.
La classificació de sòl urbanitzable comporta la mera aptitud dels terrenys per a la seua urbanització, amb la programació prèvia d'aquests. Fins que s'aprove el programa per al desenvolupament de la corresponent actuació integrada quedaran subjectes al règim propi de l'anomenat sòl urbanitzable no programat, regulat en la disposició addicional segona de la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana.
Article onze. Incidència de l'activitat urbanística en el sòl no urbanitzable.
Els plans podran preveure i ordenar reserves de sòl de dotació en sòl no urbanitzable quan siga convenient per al millor servei públic, però l'execució de les infraestructures de finalitat urbanitzadora, en aquesta classe de sòl, quedarà restringida als casos prevists per la Llei del sòl no urbanitzable de la Generalitat i subjecta als requisits que s'hi estableixen.
TíTOL I
L'ordenació urbanística del territori
CAPíTOL I
Instruments i disposicions de l'ordenació urbanística
Article dotze. Instruments d'ordenació.
Els actes d'ús o transformació del sòl es faran en els termes previstos per la llei, els reglaments generals que la despleguen, la resta de disposicions dictades en execució seua, i, en el marc de les normes anteriors, pels instruments següents:
A) Plans d'acció territorial de finalitat urbanística, que estableixen criteris de coordinació per a la redacció dels diversos plans municipals, segons la Llei 6/1989, de la Generalitat Valenciana, de 7 de juny.
B) Plans generals, que defineixen l'estratègia d'utilització i la seua ordenació urbanística estructural, per a termes municipals complets, i les desenvolupen detalladament en sòl urbà i en l'urbanitzable d'execució més immediata.
C) Plans parcials, que desenvolupen el pla general i que ordenen detalladament sectors concrets del sòl urbanitzable.
D) Plans de reforma interior que, en àrees consolidades, complementen l'ordenació detallada dels plans generals per a emprendre operacions de renovació urbana a fi de moderar densitats, reequipar barris sencers o modernitzar la seua destinació urbanística, preservant el patrimoni arquitectònic d'interés.
E) Plans especials, que -en desenvolupament, complement o, fins i tot, modificació del planejament general i parcial- compleixen qualssevol de les següents comeses: crear o ampliar reserves de sòl dotacional; definir i protegir les infraestructures o vies de comunicació, el paisatge o el medi natural; adoptar mesures per la millor conservació dels immobles d'interés cultural o arquitectònic; concretar el funcionament de les xarxes d'infraestructures, i vincular àrees o parcel·les, urbanes o urbanitzables, a la construcció o rehabilitació d'habitatges subjectes a algun règim de protecció pública quan el pla general s'haja limitat a preveure la seua destinació residencial.
F) Catàlegs de béns i espais protegits, que identifiquen i determinen el règim de preservació o respecte per a les construccions, els conjunts, jardins o una altra mena d'espais, l'alteració dels quals se sotmeta a requisits restrictius, d'acord amb l'especial valoració col·lectiva que meresquen aquests béns. Els catàlegs es podran aprovar com a plans independents o com a simples documents dels plans abans esmentats.
G) Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades, que regulen el procés d'execució d'aquestes; en fixen els terminis; se n'especifa l'abast i la modalitat; se'n designa l'urbanitzador, i es concreten els seus compromisos.
H) Estudis de detall, que completen o adapten determinacions establertes en els plans generals i parcials.
Article tretze. Reglament tècnic de planejament i instruccions de planejament.
1. Per decret del Govern Valencià es determinaran els requisits mínims de qualitat, substancials i formals, que han de satisfer els plans, i es podran precisar i augmentar els estàndards mínims de sòl per a dotacions públiques exigits per aquesta llei.
2. El conseller competent en urbanisme, amb el dictamen previ del Consell Superior d'Urbanisme, pot dictar instruccions que orienten sobre objectius i prioritats dels plans i il·lustren els problemes més comuns que en aquests convinga solucionar. Aquestes instruccions es publicaran, en extracte i per a coneixement general, en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Seran vinculants per als òrgans urbanístics dependents de l'administració autonòmica.
Article catorze. Reglament orientador de les diferents zones d'ordenació urbanística.
Per tal de fomentar l'homogeneïtat i el millor coneixement públic de les normes urbanístiques dels distints plans municipals, mitjançant un reglament aprovat per una ordre del conseller competent en aquesta matèria, s'hauran de formar i actualitzar periòdicament models de regulació per a cadascuna de les diverses zones d'ordenació urbanística més usuals en les previsions d'aquells plans. Aquests podran establir el règim urbanístic de les zones que delimiten mitjançant remissió a aquest reglament general, encara que, alternativament, també podran contenir la regulació pròpia quan raons específiques de caràcter local ho aconsellen així.
Per a cada zona d'ordenació urbanística es regularan els paràmetres tipològics bàsics de les seues construccions en funció de la utilització característica pròpia de la seua destinació.
Article quinze. Ordenances municipals.
Les ordenances municipals de policia de l'edificació regularan els aspectes morfològics i ornamentals de les construccions i, en general, aquelles condicions de les obres d'edificació que no definesquen l'edificabilitat o la destinació del sòl. També poden regular, en termes compatibles amb el planejament, les activitats susceptibles d'autorització en cada immoble. Les ordenances hauran de ser conformes amb les disposicions estatals o autonòmiques relatives a la seguretat, salubritat, habitabilitat i qualitat de les construccions i en cap cas aniran en menyscapte de les mesures establertes per a la protecció del medi ambient o dels béns catalogats d'interés cultural o històric.
CAPíTOL II
Plans urbanístics
Secció primera
Plans d'acció territorial de finalitat urbanística
Article setze. Plans d'acció territorial de finalitat urbanística.
1. Els plans d'acció territorial de finalitat urbanística són instruments d'ordenació supralocal per a tota la comunitat o part del seu territori. Es podrà ordenar un mateix àmbit territorial, en els seus diversos aspectes, per més d'un d'aquests plans de continguts complementaris.
2. Aquests plans, per al benestar comunitari o les previsions públiques amb projecció territorial, hauran de complir totes o algunes de les funcions següents:
A) Establir criteris generals per al seu desenvolupament pel planejament municipal.
B) Coordinar les directrius sectorials de les diferents administracions públiques perquè siguen compatibles des del punt de vista territorial.
C) Formalitzar les previsions territorials necessàries per a accions i projectes a realitzar de forma concertada entre distintes administracions públiques. Fins i tot s'establiran reserves de sòl dotacional.
D) Orientar la regulació posterior, pròpia del plans generals, del sòl no urbanitzable, i també les activitats futures que en aquest es pogueren declarar d'interés comunitari.
3. En compliment de la seua funció, els plans d'acció territorial poden classificar directament terrenys com a sòl no urbanitzable, comú o de protecció especial, encara que no ho foren en el temps de l'aprovació, sempre que respecten els nivells de protecció mínims fixats pel planejament municipal. En tot cas, distingiran amb precisió, en el contingut dispositiu, les determinacions d'aplicació directa de les directrius, orientadores i vinculants, per a la redacció de plans generals o especials.
4. Els municipis es podran agrupar per a elaborar un pla d'àmbit comarcal. Aquests plans podran complir totes o algunes de les funcions previstes en el núm. 2, apartats A, B, C i D d'aquest mateix article.
Secció segona
Plans generals
Article disset. Plans generals.
1. Els plans generals establiran, per a tot el territori municipal, la seua ordenació urbanística estructural, i establiran, per a això, aquestes determinacions:
A) Directrius definitòries de l'estratègia d'evolució urbana i d'ocupació del territori.
B) Classificació del sòl.
C) Divisió del territori en zones d'ordenació urbanística. Es determinarà per a cada una d'aquestes la normativa que, segons l'article 14, es puga aplicar.
D) Ordenació del sòl no urbanitzable.
E) Delimitació de sectors que defineixen els àmbits mínims de planejament parcial o de reforma interior.
F) Tractament, conformement a la legislació reguladora, per a la protecció i funcionalitat, dels béns de domini públic no municipal.
G) Establiment d'àrees de repartiment i determinació dels aprofitaments tipus corresponents.
H) Expressió dels objectius a considerar en la redacció dels instruments de desenvolupament del pla general; caldrà indicar-hi, com a mínim, les possibles tipologies i les densitats màximes, i, per als plans parcials i estudis de detall, el coeficient de màxima edificabilitat.
I) Ordenació dels centres cívics i de les activitats susceptibles de generar trànsit intens.
J) Delimitació d'una xarxa primària o estructural de reserves de terrenys i construccions de destinació dotacional pública que assegure la racionalitat i la coherència del desenvolupament urbanístic, per a garantir la qualitat i funcionalitat dels principals espais d'ús col·lectiu.
2. La xarxa primària o estructural de dotacions públiques comprendrà les reserves necessàries per a totes les següents:
A) Parcs públics en proporció no inferior a mitja hectàrea per cada miler d'habitants. No obstant això, quan la població municipal no sobrepasse els 5.000 habitants, es podrà minorar aquesta exigència, en allò que resulte supèrflua per a atendre les necessitats socials.
B) Equipaments i xarxes de transport, comunicacions i serveis de titularitat o de caràcter supramunicipal, amb l'esquema indicatiu del funcionament.
C) Infraestructures, espais lliures, jardins i altres dotacions de qualsevol mena que, per la seua comesa específica, les dimensions o la posició estratègica, integren o hagen d'integrar l'estructura del desenvolupament urbanístic del territori sencer ordenat, i també les que complesquen una anàloga funció estructuradora respecte de cada sector. S'assenyalarà, fins i tot, les principals avingudes, places o escenaris urbans en projecte que servesquen de pauta o de fita de referència per al desenvolupament coherent del planejament parcial.
D) Terrenys dotacionals la reserva dels quals convinga prefigurar amb prevalença o antelació respecte de la forma dels edificis i parcel·les a consolidar en el seu entorn.
E) Vies públiques i infraestructura que presten servei i comunicació recíproca a les dotacions expressades en els apartats anteriors integrant una xarxa unitària.
3. Els plans generals han de delimitar, com a zona diferenciada als efectes de l'anterior número 1.C), un o més nuclis històrics tradicionals, on l'ordenació urbanística no permeta la substitució indiscriminada d'edificis i exigesca que la conservació, implantació, reforma o renovació, harmonitzen amb la tipologia històrica. Així mateix, en consonància amb les polítiques de conservació del patrimoni històric, arquitectònic i cultural, definides pels òrgans competents, catalogarà els béns immobles i adoptarà les mesures protectores que, conformement a aquelles, resulten d'interés.
4. Els plans generals determinaran la seqüència lògica del seu desenvolupament territorial mitjançant l'establiment detallat de les condicions objectives que s'han de complir perquè siga possible la incorporació de cada tram d'urbanització al context global del territori, amb què es defineix un ordre bàsic de prioritats per a l'execució de les actuacions integrades previstes i amb regulació de les condicions que aquestes han de satisfer perquè en siga possible la programació.
5. El pla general preveurà l'expansió urbana del municipi per 10 anys aproximadament, i també la reserva de sòl i de dotacions per a la implantació de les infraestructures públiques previsibles en un termini més llarg.
6. Cada pla general ha de justificar la seua adequació als plans d'acció territorial que l'afecten i al planejament dels municipis que hi confronten. Així mateix, a més de l'ordenació d'un terme municipal complet, ha d'establir o reflectir l'ordenació dels terrenys més pròxims que el circumden fins a una franja limítrof de l'amplària imprescindible, en cada punt, per a garantir l'homogeneïtat o coordinació del planejament en la frontera comuna de tots dos territoris.
Article divuit. Altres determinacions del pla general; ordenació detallada.
1. A més de les determinacions de l'article anterior, els plans generals ordenaran detalladament -amb la mateixa precisió exigible al pla parcial- els terrenys el desenvolupament urbanístic dels quals es considere prioritari.
2. En tot cas establiran aquesta ordenació per al sòl urbà, i legitimaran en aquest l'actuació directa sense plans complementaris, sense perjudici de la possibilitat de delimitar sectors d'ordenació diferida a un pla de reforma interior per a àrees la consolidació urbana de les quals es pretenga reestructurar amb les finalitat expressades en l'article 12.D).
3. El pla general ordenarà detalladament els terrenys que classifique de sòl urbanitzable immediats a l'urbà i, si més no, els necessaris perquè es puguen atendre les demandes previsibles del mercat immobiliari a curt i mitjà termini; amb aquesta ordenació es facilitarà la programació ràpida dels terrenys i quedarà excusada l'exigència posterior de plans parcials.
4. Com més gran siga el creixement urbanístic previst per al municipi o més ambiciós resulte aquest respecte de la capacitat de gestió actual d'aquest, major serà el grau de concreció exigible respecte de les determinacions d'aquest article i del número 2 de l'anterior.
Article dinou. Límits a l'exercici de la potestat de planejament a través dels plans generals.
El planejament general:
A) Quan en un barri o nucli de població ja existesquen més de 75 habitatges o de 10.000 metres quadrats d'edificació residencial per hectàrea de terreny, mai no n'augmentarà l'edificabilitat mitjana o la densitat global respecte a les previsions del planejament anterior i procurarà que disminuesca o, com a molt, es mantinga, en la seua intensitat, la tendència històrica de consolidació experimentada durant el darrer mig segle.
B) En zones consolidades, el volum atribuït a les parcel·les no superarà el característic de l'edificació que, dins de l'ordenació, existesca en el seu entorn i s'abstindrà d'augmentar-lo, respecte a l'ordenació anterior, quan això redunde en detriment del millor compliment dels estàndards legals de dotacions públiques.
C) Per a les zones turístiques promourà l'ocupació de densitat baixa i mitjana dins dels paràmetres màxims que es determinen reglamentàriament.
Article vint. Criteris de sectorització.
1. Sector és l'àmbit d'ordenació propi d'un pla parcial o d'un pla de reforma interior. Cada un d'aquests plans abraçarà un o més sectors complets.
2. La sectorització s'ha de fer atenent a la manera més idònia d'estructurar la utilització urbanística del territori. El perímetre dels sectors es configurarà amb eixos viaris i alineacions pròpies de la xarxa primària o estructural de dotacions o, excepcionalment, amb els límits del sòl no urbanitzable. Al mateix temps, el traçat d'aquestes alineacions i d'aquests límits respectarà les regles següents:
A) Els camins rústics, les sèquies, les corbes de nivell topogràfiques, els jaciments minerals a cel obert en desús i els perímetres de protecció del domini públic natural o d'altres elements naturals, i també les seues projeccions virtuals, només podran configurar aquest traçat quan hi concórreguen qualitats específiques que facen idònia la seua elecció com a frontera d'un desenvolupament urbanístic i així es justifique.
B) Aquest traçat mai no es determinarà amb el propòsit exclusiu d'ajustar-lo a límits de terme municipal o a termenals de propietat. Quan la més idònia conformació de l'ordenació urbanística aconselle un traçat coincident amb aquests límits, el pla haurà d'acreditar que aquesta coincidència obeeix a fins concrets i acords amb la potestat pública de planejament regulada en l'article 2, no a la simple conveniència d'ajustar les seues determinacions a condicions predials o administratives preexistents i alienes al benestar futur de la població.
Secció tercera
Plans Parcials i de Reforma Interior
Article vint-i-u. Determinacions del pla parcial.
1. En els sectors de sòl urbanitzable que el pla general només haja ordenat amb les determinacions de l'article 17, els plans parcials les complementaran i detallaran les alineacions, les rasants o les reserves dotacionals suplementàries de la xarxa estructural o primària. Així mateix, hauran de fixar, gràficament o normativament, el parcel·lari, així com les destinacions urbanístiques i les edificabilitats previstes per als terrenys i construccions.
2. També poden formular-se plans parcials amb la fi de millorar l'ordenació detallada establerta en els plans generals per al sòl urbanitzable, per buscar solucions que milloren la qualitat ambiental dels futurs espais urbans d'ús col·lectiu o la capacitat de servei de les dotacions públiques. En aquest cas, els plans parcials hauran de fundar les seues determinacions en les directrius del planejament general per al seu desenvolupament per part del parcial.
Article vint-i-dos. Estàndards mínims de compliment preceptiu pel planejament parcial.
1. L'ordenació establerta pels plans parcials ha de complir les exigències mínimes de qualitat urbanística que es determinen reglamentàriament i, en especial, les següents:
A) L'edificabilitat residencial no superarà la prevista en l'article 19 respecte de la superfície del pla parcial, la densitat de la qual no contravindrà el que disposa aquest precepte.
B) En sectors susceptibles d'utilització residencial, la reserva de sòl amb destinació dotacional pública, sense comptar el viari, ha de superar els 35 metres quadrats per cada 100 de sostre potencialment edificable.
C) Cal destinar a zones verdes públiques, si més no, 15 metres quadrats dels 35 exigits en l'apartat B) anterior i, en tot cas, més del 10 per 100 de la superfície total del sector, siga el que siga l'ús propi dels seus edificis.
D) Per cada habitatge, apartament, xalet, estudi o unitat d'edificació determinada reglamentàriament cal preveure més d'una plaça d'aparcament fora de la superfície estrictament viària.
No es computaran, per a verificar el compliment de les exigències adés expressades, les reserves dotacionals de la xarxa estructural establertes segons l'article 17.2, llevat que aquestes oferesquen condicions privilegiades d'ús quotidià i gaudi permanent per a la població del sector, ja que en tal cas es computaran, parcialment, en els casos i amb la proporció que s'establesca reglamentàriament.
2. Els plans generals també han d'observar les exigències del número anterior en el sòl urbanitzable que ordenen detalladament.
No obstant això, en les zones de vora immediates al sòl urbà, es podrà eximir, parcialment i justificadament, del compliment de les exigències del número 1, que, per tal com són incompatibles amb la consolidació, resulten impracticables. Aquesta exempció s'acordarà només en allò estrictament necessari per a ultimar la trama urbana en coherència formal i funcional amb les seues condicions històriques.
La mateixa regla s'aplicarà als plans parcials que modifiquen l'ordenació del pla general en les determinacions regulades per l'article 18.
3. Amb una resolució motivada del conseller competent en matèria d'urbanisme, dictada amb l'informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme i dins de les limitacions que reglamentàriament es determinen, es podran minorar les exigències del número 1 anterior per a supòsits concrets en què es done alguna de les circumstàncies següents:
A) Que es tracte de sectors autònoms la destinació dels quals siga el d'edificis turístics o d'ocupació estacional o recreativa de tipologia residencial aïllada i amb molt baixa densitat i volumetria o el de complexes industrials aïllats, sempre que queden proveïts de serveis privats especialment importants o de privilegiades condicions ambientals.
B) Que la major superfície de la xarxa viària, unida al seu millor traçat o localització, compensen, amb evidents avantatges per a l'interés públic, petites disminucions -mai superiors a un deu per cent- respecte de la superfície mínima que, amb caràcter general, s'exigeix per a la resta de dotacions públiques.
C) Que es donen causes excepcionals d'interés públic que justifiquen autoritzar una densitat o edificabilitat que superen les màximes ordinàries, encara que mai més d'un 20 per cent, sense perjudici del compliment íntegre de les exigències dels apartats B), C) i D) del número 1 anterior.
Article vint-i-tres. Plans de reforma interior.
1. Els plans de reforma interior tenen com a finalitat operacions encaminades als fins enunciats en l'article 12.D), per a la qual cosa han de desenvolupar l'ordenació dels plans generals en les àrees que aquests determinen específicament. També es poden emprendre operacions de reforma interior, amb les finalitats esmentades, formulant plans d'aquest tipus que aporten millores a l'ordenació detallada pel pla general per al sòl urbà.
Les determinacions dels plans de reforma interior s'adequaran als estàndards establerts per l'article anterior, encara que amb el marge de tolerància expressat en el paràgraf segon del número 2.
2. El pla de reforma interior diferenciarà els terrenys que han de quedar subjectes al règim d'actuacions aïllades dels que sotmeta al règim d'actuacions integrades. Sense perjudici del que disposa el darrer paràgraf de l'article 9.2, els immobles que el pla general incloga en sectors a desenvolupar mitjançant un pla de reforma interior, mentre que aquest o aquell no disposen una altra cosa, estaran subjectes al règim urbanístic regulat en l'article 10.
Secció quart
Plans especials. Catàlegs de béns i espais protegits
Article vint-i-quatre. Plans especials.
Com a complement, desenvolupament o millora del planejament general es podran formular plans especials la finalitat dels quals siga satisfer els fins públics taxativament previstos en l'article 12.E) i F). Es formalitzen mitjançant els documents més adequats a la seua finalitat específica, i s'han de redactar amb igual o menor detall que el planejament que completen o modifiquen.
Article vint-i-cinc. Catàlegs de béns i espais protegits.
1. Els catàlegs de béns i espais protegits formalitzaran les polítiques públiques de conservació, rehabilitació o protecció dels béns immobles o dels espais d'interés. Amb aquesta finalitat seleccionaran els que es consideren d'interés artístic, històric, paleontològic, arqueològic, etnològic, arquitectònic o botànic i els que integren un ambient característic o tradicional, i també els que es pretenga conservar per la seua representativitat del legat cultural comú o per raons paisatgístiques.
2. La Generalitat ha de mantenir un registre actualitzat de tots els immobles catalogats, amb informació suficient de la seua situació física i jurídica i expressió de les mesures i del grau de protecció a què estiguen subjectes segons les categories que s'establesquen reglamentàriament.
El reglament d'aquest registre dispensarà un tractament específic i d'acord amb la legislació de patrimoni cultural o de medi ambient a aquells béns, entre tots els catalogats, que estiguen subjectes, a més, a mesures dictades a l'empara d'aquesta.
Secció cinquena
Estudis de detall
Article vint-i-sis. Estudis de detall.
1. Els estudis de detall es formularan per a les àrees o en els supòsits previstos pels plans generals, i hauran de comprendre, com a mínim, illes o unitats urbanes equivalents completes.
2. Els estudis de detall tindran com a finalitat preveure o reajustar, segons calga:
A) L'assenyalament d'alineacions i rasant.
B) L'ordenació dels volums d'acord amb les especificacions del pla corresponent.
3. Els estudis de detall no poden alterar la destinació del sòl ni augmentar-ne l'aprofitament urbanístic, ni incomplir les normes específiques que per a la seua redacció ha de preveure el pla que reclame elaborar-los. Podran crear els vials nous o els sòls de dotació pública que precise la remodelació tipològica o morfològica del volum ordenat, però no suprimir ni reduir els previstos pel susdit pla.
Secció sisena
Documentació dels plans anteriorment enunciats
Article vin-i-set. Documentació dels plans.
1. Es determinarà reglamentàriament la documentació que han de contenir els plans respectant aquestes regles.
A) La documentació diferenciarà una memòria, informativa i justificativa, dels documents -gràfics o textuals- amb eficàcia normativa.
B) La memòria inclourà, com a mínim, la informació i la justificació demogràfica i sociològica de les determinacions.
Els plans generals que afecten grans poblacions, segon es definesquen reglamentàriament, hauran d'analitzar, en la memòria, el trànsit, la mobilitat i el transport i també avaluar críticament les possibles implicacions econòmiques i financeres del pla.
L'estudi d'impacte ambiental, exigible per als plans generals i d'acció territorial, estarà desplegat com a part específica de la memòria.
C) La documentació justificativa i informativa de cada pla general podrà ser diferent en atenció a les problemàtiques específiques del municipi, al grau de complexitat i a les peculiaritats.
D) Els plànols del pla general referits als terrenys objecte d'ordenació detallada hauran de tenir major detall i escala. S'inclourà, en tot cas, un plànol específic de la xarxa estructural o primària de dotacions. Les determinacions normatives del pla general diferenciaran les corresponents a l'article 17 i al 18, i caldrà expressar aquestes darreres en la forma exigible per als plans parcials.
E) La documentació dels plans parcials i dels plans de reforma interior serà anàloga, i la seua part justificativa inclourà, si més no, plànols d'informació expressius de tots els factors, físics o jurídics, que condicionen o afecten l'ordenació establerta i expressió gràfica suficient del seu resultat final. Caldrà també descriure els espais públics que integren l'estructura urbana prevista, amb justificació expressa de l'aptitud de servei de les reserves de sòl dotacional dissenyades.
F) Els plans contindran gràfics prospectius que orienten sobre els possibles resultats de la seua ordenació, tant si regulen el volum de l'edificació (exterior o subterrani) mitjançant plànols com per texts normatius.
G) Els estudis de detall contindran una anàlisi gràfica dels volums ordenats comprensiu del seu àmbit mínim i del seu entorn.
2. La Generalitat haurà de normalitzar l'elaboració de la cartografia d'utilitat urbanística, amb la fi de possibilitar que la reproducció en suport electrònic dels documents de planejament estiga degudament coordinada en l'àmbit de tota la Comunitat Valenciana.
Article vint-i-vuit. Documentació addicional per a plans parcials o de reforma interior de millora.
1. Quan els plans que impliquen modificació parcial de l'ordenació prevista en els corresponents plans generals hauran de contenir aquesta documentació addicional:
A) Justificació detallada de la reforma pretesa, en relació no sols amb el terreny directament afectat sinó amb el conjunt del sector i del seu entorn immediat, amb especial referència a la xarxa primària o estructural de dotacions.
B) Plànols d'ordenació detallada conjunta del sector i del seu entorn immediat, que demostren gràficament la millora de l'ordenació prevista en el seu context espacial més ampli.
C) Si la proposta implica variacions en la xarxa primària o estructural de dotacions, contindrà, a més, un plànol nou d'ordenació d'aquesta xarxa, a la mateixa escala que el del pla general i referit a la superfície total del nucli de població, barri o unitat geogràfica urbana afectada, existent o en projecte, sense excloure els seus eixamplaments potencials.
D) Si el pla o la seua modificació reclassifica sòl no urbanitzable, haurà de contenir un estudi d'impacte ambiental.
2. Les modificacions parcials de qualsevol pla que afecten la classificació del sòl o la seua destinació pública, han de comprendre la documentació prevista en el número 1. Si afecten l'ordenació del volum edificable hauran d'incorporar, per a tota l'illa afectada i el seu entorn visual, les perspectives i els plànols d'ordenació propis d'un estudi de detall.
A qualsevol instrument de planejament que modifique parcialment les determinacions d'un altre anterior s'haurà d'adjuntar un document de refosa que reflectesca tant les noves determinacions com les que queden en vigor, a fi de reemplaçar la documentació anterior.
Secció setena
Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades
Article vint-i-nou. Els programes per al desenvolupament d'actuacions integrades. Objecte i determinacions.
1. Funció
La urbanització i l'edificació del sòl urbanitzable, posterior o simultània, requereix que prèviament es complesquen aquests dos requisits:
A) L'aprovació d'una ordenació detallada que pot estar directament determinada en el pla general -segons l'article 18- o establir-se amb plans parcials o de reforma interior que el despleguen, i
B) La programació per a executar aquesta ordenació detallada, amb l'aprovació definitiva del corresponent programa per al desenvolupament d'actuacions integrades, necessari per a legitimar la urbanització.
Els programes planifiquen la realització de les actuacions integrades.
L'aprovació del programa pot ser simultània o posterior a la de l'ordenació detallada. Excepcionalment, també pot ser anterior quan el programa es desenvolupe en fases corresponents a diversos sectors i junt amb ell s'aprove el pla parcial de la primera fase.
2. Finalitat
Els programes tenen com a finalitat: identificar l'àmbit d'una actuació integrada amb expressió de les obres que s'han d'emprendre; programar els terminis per a la seua execució; establir les bases tècniques i econòmiques per a gestionar l'actuació; regular els compromisos i les obligacions que assumeix l'urbanitzador designat en aprovar el programa, i definir, conformement a aquesta llei, les seues relacions amb l'administració i amb els propietaris afectats, i fixar les garanties de compliment i les sancions per incompliment d'aquestes obligacions.
3. àmbit
El programa abraçarà una o més unitats d'execució completes.
4. Obres i costos
El programa descriurà les obres d'urbanització a realitzar, i, si és els cas, les d'edificació, que relacionarà amb els compromisos de l'urbanitzador i espressarà, almenys:
A) La definició o l'esquema de l'estructura de la urbanització, amb diagrames descriptius d'aquells elements més significatius o rellevants per a determinar el seu cost total.
B) Una memòria de qualitats relativa, com a mínim, a les principals obres i als principals elements d'urbanització a executar.
C) Els recursos disponibles per als proveïments bàsics, manera d'obtenció i finançament.
D) Les característiques bàsiques de la xarxa d'evacuació d'aigües que es preveu dissenyar, indicant el seu caràcter separatiu o no; la seua capacitat de drenatge, cubicant-la amb el potencial aproximat d'efluents a suportar, tant de pluvials com de residuals, tant si tenen l'origen en l'àmbit del programa o bé en possibles aportacions exteriors; punt o punts d'abocament i qualitat d'aquest, en relació amb la seua depuració i impacte ambiental.
E) La capacitat portant de la xarxa viària i les directrius per a la implantació de la resta de serveis d'urbanització.
5. Terminis
Els programes preveuran el començament de la seua execució material dins del seu primer any de vigència i la conclusió de la urbanització abans d'un lustre des del començament. Per causes excepcionals i amb l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme, es poden aprovar programes amb terminis més amplis o pròrrogues a aquests. El programa especificarà el calendari del seu desenvolupament en les seues distintes fases, en els treballs i gestions que integren l'actuació.
6. L'urbanitzador
És l'agent públic responsable d'executar l'actuació. En l'exercici de les seues competències, aquesta responsabilitat pot ser assumida per la mateixa administració, o, amb gestió directa, adjudicar-se a un particular -siga o no propietari del terreny-, seleccionat com a urbanitzador en competència pública en aprovar el programa i segons el conveni que s'hi estipule. El programa ha de fixar la forma de gestió -directa o indirecta- de l'actuació integrada.
Els municipis podran agrupar-se per a dirigir o desenvolupar actuacions integrades en l'àmbit comarcal.
7. Responsabilitat de l'urbanitzador
El cost de les inversions, instal·lacions, obres i compensacions necessàries per a executar el programa, el garantirà, en la forma i amb les proporcions suficients, l'urbanitzador responsable de l'actuació, el qual el podrà carregar en la propietat dels solars resultants. Si el projecte d'urbanització no s'aprova simultàniament junt al programa, li correspon a l'urbanitzador redactar-lo. El programa precisarà i regularà els compromisos, substantius i temporals, que assumeix expressament l'urbanitzador amb la seua aprovació. L'administració pot comprometre, en aprovar un programa, les despeses públiques necessàries per a finançar determinades infraestructures de suport a l'actuació que considere d'interés general prioritari.
8. Garanties
Tots els programes han d'assegurar el compliment de les seues previsions ja siga amb crèdit compromés a càrrec del pressupost d'una administració, o bé amb garantia -financera o real- prestada i mantinguda per l'adjudicatari particular seleccionat com a urbanitzador, per l'import mínim que reglamentàriament es determine i que mai no excusarà la prestació d'aval o fiança pel valor mínim del 7 per 100 del cost d'urbanització previst.
9. Relacions amb els propietaris
El programa regularà les relacions entre l'urbanitzador i els propietaris afectats desenvolupant aquestes bases:
A) L'urbanitzador d'una actuació integrada ha de suportar els costos de la urbanització en la mesura que li siguen compensats retribuint-lo en terrenys edificables. Els costos no compensats així, li seran rescabalats en metàl·lic per part dels propietaris de terrenys edificables que resulten de l'actuació.
B) Els propietaris afectats per una actuació integrada poden cooperar-hi aportant el seu primitiu terreny sense urbanitzar i rebent, a canvi, parcel·les edificables urbanitzades. Aquesta cooperació admet dues modalitats, és a dir, que el propietari:
1r) Contribuesca proporcionalment a les càrregues de la urbanització amb la cessió de terrenys. En aquest cas li correspon rebre, lliure de càrregues, menys solar que el regulat en l'ordinal següent. La diferència constituirà la retribució de l'urbanitzador.
2n) Abone -en metàl·lic i com a retribució a favor de l'urbanitzador- la seua quota part de les càrregues de la urbanització, garantint aquest deute.
C) Els propietaris que expressament declinen cooperar, perquè consideren inconvenient o imprudent el desenvolupament urbanístic dels seus terrenys, poden renunciar-hi si demanen -mitjançant sol·licitud presentada en document públic abans de l'acord d'aprovació del programa- l'expropiació i el pagament segons el seu valor inicial o el que corresponga conforme a la legislació estatal a la condició de sòl urbanitzable no programat. Aquest acord d'aprovació determinarà la incoació de l'expedient de determinació del preu just per a la finca corresponent.
10. Relacions entre l'adjudicatari particular i l'administració
L'administració exercirà les seues potestats públiques (com l'expropiació o la reparcel·lació forçosa) quan resulten necessàries per a desenvolupar l'actuació. L'urbanitzador pot proposar-ho, redactar els projectes tècnics i finançar les despeses que això comporte.
L'incompliment del termini d'execució d'un programa determinarà, llevat de pròrroga justificada per causa d'interés públic, la caducitat de l'adjudicació. L'adjudicatari que incomplesca els compromisos pot ser objecte de les penes contractuals previstes en el mateix programa i ser, en casos greus, privat de la condició d'urbanitzador.
Els adjudicataris de programes tindran dret que se'ls compense, en els termes previstos per la legislació general de contractació administrativa, per la seua revocació anticipada o quan l'inadequat exercici de les potestats públiques per part de l'administració actuant impedesca el desenvolupament normal de l'actuació.
Les decisions públiques que alteren el desenvolupament d'una actuació integrada variant les previsions del programa comportaran les compensacions econòmiques que calga per a restaurar l'equilibri econòmic de l'actuació en favor de l'administració o de l'adjudicatari. Quan aquestes alteracions, per la seua importància, afecten en més d'un 20 per 100 el cost dels compromisos i les obligacions assumits per l'adjudicatari, es resoldrà l'adjudicació, llevat que, per l'estat de desenvolupament de l'actuació, això lesione els interessos públics o que, per a la millor satisfacció d'aquests, s'arribe a un acord entre les parts afectades que permeta prosseguir l'actuació.
11. Cessió de l'adjudicació
L'urbanitzador pot cedir -en escriptura pública- la seua condició en favor d'un tercer que se subrogue en totes les obligacions davant l'administració actuant. Aquesta ha d'aprovar la cessió i, si menyscapta l'interés general o suposa frau de la pública competència en l'adjudicació, la denegarà o acordarà la gestió directa. La cessió parcial, per a tram o porció minoritària de l'actuació, requereix que entre el qui cedeix i el qui adquireix assumesquen, solidàriament o mancomunada, una programació degudament coordinada i un conjunt de compromisos que satisfacen les exigències de la programació originària. Per tal que l'urbanitzador particular puga contractar prestacions accessòries de la gestió amb tercer, sense transmetre-li les responsabilitats davant l'administració actuant, serà prou que en done compte a aquesta.
12. Altres continguts
El programa pot preveure, excepcionalment, l'elaboració de plans complementaris, compromisos d'edificació o rehabilitació i d'afectació d'immobles a fins socials o limitacions econòmiques determinades i d'altres prestacions en benefici dels patrimonis públics de sòl o de l'execució d'obres públiques.
13. Altres incidències
Les relacions derivades de l'adjudicació del programa es regiran per les normes rectores de la contractació administrativa en tot allò que no contradiguen el que disposa aquesta llei ni siguen incompatibles amb els principis d'aquesta en els termes que reglamentàriament siguen desenvolupats.
L'administració que actue acordarà la resolució de l'adjudicació, amb el dictamen previ del Consell Superior d'Urbanisme, que podrà ser instat també per l'urbanitzador. Sense perjudici de les responsabilitats econòmiques pertinents, això determinarà la cancel·lació de la programació i la subjecció de l'àmbit de l'actuació a les previsions de l'article 10. L'acord corresponent, a més a més i quan escaiga, haurà de:
A) Declarar, de conformitat amb el dictamen esmentat, l'edificabilitat d'aquells solars el propietari dels quals haja contribuït suficientment a les càrregues de la urbanització.
B) Iniciar el procediment per a la reclassificació d'aquells terrenys on, atés l'avançament de les obres d'urbanització, siga possible concloure-les en el règim propi de les actuacions aïllades.
C) Incoar, si s'estima oportú, les actuacions precises per tal d'acordar una nova programació del terreny on el nou urbanitzador assumesca les obligacions de l'antic, afectant els béns i els recursos que resulten de la liquidació de la programació cancel·lada a executar la que la substituesca o, en altre cas, i llevat de perjudici per a l'interés públic o tercers sense culpa, disposar:
1. La devolució de la contribució a les càrregues d'urbanització, satisfetes efectivament i no aplicades a la seua destinació, als propietaris de terrenys on no vaja a escometre's una nova programació, amb la modificació prèvia pel mateix procediment seguit per a la seua adopció dels actes administratius corresponents dictats per a l'execució del programa cancel·lat, o
2. La compensació que siga pertinent als propietaris que hagen contribuït a les càrregues d'urbanització amb càrrec a l'execució de les garanties prestades per l'antic urbanitzador, quan escaiga.
D) Començar, si escau, la tramitació dels procediments declaratius de l'incompliment de deures urbanístics que escaiguen.
Article trenta. Objectius imprescindibles i complementaris dels programes.
1. Els programes han de cobrir sempre aquests objectius imprescindibles:
A) La connexió i integració adequades de la nova urbanització a les xarxes d'infraestructures, comunicacions i serveis públics existents.
B) Complementar les infraestructures i els espais públics o les reserves dotacionals amb les coses necessàries per tal que no minve ni desequilibre els nivells de qualitat, quantitat o capacitat de servei existents o desitjables.
C) Urbanitzar completament la unitat o les unitats d'execució que constituesquen la finalitat del programa i realitzar les obres públiques complementàries que es necessiten per a complir el que disposen els apartats anteriors. Tot això es farà amb subjecció a terminis detallats.
D) Obtenció gratuïta en favor de l'administració dels sòls dotacionals públics de l'àmbit de l'actuació.
E) Obtenció gratuïta en favor de l'administració actuant de l'aprofitament que excedesca el 85 per 100 d'aprofitament tipus o el percentatge que corresponga legalment amb destinació al patrimoni municipal de sòl.
El cost de les inversions necessàries per a complir aquests objectius es carregarà en la propietat del terreny.
2. L'adjudicatari pot obligar-se complementàriament a fer aportacions al patrimoni municipal de sòl, a fer obres distintes a les esmentades en el número anterior, a afectar finques a la construcció amb fins socials -superant les exigències del pla general o especial- o a respectar preus màxims de venda dels seus solars.
Article trenta-u. Cèdula d'urbanització.
1. La cèdula d'urbanització és el document que fixa, respecte de cada actuació integrada, les condicions mínimes de connexió i integració en el seu entorn. S'expedirà per autoritzar una proposta d'actuació integrada que continga les determinacions següents:
A) Delimitació de la unitat d'execució, perquè la cèdula acredite que aquest àmbit permet satisfer el que estableix l'article 30.1.
B) Avanç de l'ordenació dels terrenys amb la precisió expressada en l'article 18, perquè la cèdula certifique que aquell no modifica les determinacions de l'ordenació vigent en els aspectes regulats en el 17. Si es modifiquen, l'òrgan competent per a expedir la cèdula, en lloc d'aquesta, emetrà un informe preliminar respecte a la proposta.
C) Indicació dels requisits mínims i indispensables per a connectar l'actuació a les infraestructures supramunicipals, a les d'altres actuacions o a la xarxa estructural de dotacions públiques amb concreció, si escau, de quines obres d'extensió d'aquestes xarxes o infraestructues resulten inajornables, amb càrrec a l'actuació o amb caràcter previ a aquestes, amb la fi d'integrar-la en el territori en condicions que no perjudiquen el medi natural, ni el benestar de la població. Quan no siga peremptori supeditar l'actuació a l'execució d'obres d'aquesta índole, la cèdula es limitarà a fer-ho constar així, sense perjudici de les millores en la urbanització que, per raons d'interés públic municipal, es poden acordar en programar l'actuació.
2. Els plans hauran de comptar, per a la seua aprovació municipal definitiva, amb cèdula d'urbanització relativa a cadascuna de les actuacions integrades previstes en aquest. Els programes que les desenvolupen, abans de ser aprovats, incorporaran a la documentació la cèdula correlativa, les prescripcions de la qual s'observaran en executar-los.
Això no obstant, els municipis de més de 5.000 habitants poden aprovar definitivament, sense cèdula, estudis de detall i, també, programes que desenvolupen l'ordenació ja detallada pel pla general conforme a l'article 18 i ajustant-s'hi, complesquen, a més a més, les condicions de connexió i integració en el territori establertes per aquest pla en virtut del 17.4.
Article trenta-dos. Documentació del programa per al desenvolupament d'actuacions integrades.
El programa contindrà aquests documents:
A) Còpia de la cèdula d'urbanització o resguard acreditatiu que aquesta s'ha sol·licitat, tret dels casos en què, d'acord amb aquesta llei, siga innecessari.
B) Avantprojecte d'urbanització amb els continguts expressats en l'article 29.4.
C) Si l'administració local optava per la gestió indirecta del programa, es formalitzarà en la documentació un conveni urbanístic a subscriure, d'una banda, per l'adjudicatari particular de l'actuació i, de l'altra, tant per part de l'administració actuant com, si s'escau, per aquelles altres que resolgueren assumir compromisos en aquesta execució. S'hi faran constar els compromisos i els terminis que assumeixen l'administració i l'urbanitzador, les garanties que aquest presta per a assegurar-los i les sancions a què se sotmet per incompliment. Quan es preveja la gestió directa, el conveni se substituirà per una relació precisa dels compromisos que l'administració urbanitzadora adquireix per aprovar el programa.
D) Proposició econòmico-financera comprensiva dels següents aspectes:
1r) Desenvolupament de les previsions de l'article 29.9, regulant les relacions entre l'urbanitzador i els propietaris, i es justificarà, si escau, la disponibilitat d'aquell sobre els terrenys d'aquests, els acords ja assolits amb aquells -si n'hi haguera- i les disposicions relatives a la manera en què serà retribuït l'urbanitzador.
2n) Estimació, encara que siga preliminar i aproximada, dels costos de l'obra urbanitzadora.
3r) Proporció o part dels solars que resulten de l'actuació constitutiva de la retribució de l'urbanitzador, amb els índex correctors que calga respecte de l'estimació de costos de l'ordinal anterior. Quan la retribució de l'urbanitzador estiga prevista en metàl·lic, s'especificarà si li correspon percebre cap recàrrec sobre l'estimació de costos d'urbanització expressada, en concepte de benefici o de despeses de gestió.
4t) Incidència econòmica dels compromisos que, si escau, interesse adquirir l'urbanitzador per a edificar -amb fins d'interés social- els terrenys que hagen d'adjudicar-se-li, tant en la valoració d'aquests, com en la quantificació i forma d'adquisició.
CAPíTOL III
Les unitats d'execució i els projectes d'urbanització
Article trenta-tres. Les unitats d'execució. Delimitació i finalitat.
1. Les unitats d'execució són superfícies acotades de terrenys que delimiten l'àmbit complet d'una actuació integrada o d'una de les seues fases. S'inclouran en la unitat d'execució totes les superfícies de destinació dotacional necessàries per a executar l'actuació i, necessàriament, les parcel·les edificables que, com a conseqüència d'aquesta, es transformen en solars.
2. La delimitació d'unitats d'execució es contindrà en els plans i els programes.
3. El pla general inclourà en unitats d'execució el sòl urbanitzable que ordene en els termes regulats per l'article 18. Podrà excloure, això no obstant, el sòl reservat a aquelles grans obres públiques de la xarxa primària o estructural d'infraestructures que no siga computable als efectes previstos en l'article 22.2, sempre que respecte el que disposa el número 1 anterior.
4. El pla parcial inclourà en una o diverses unitats d'execució tot l'àmbit del sector.
5. El pla de reforma interior inclourà en unitats d'execució tot o part del seu àmbit, segons el que disposa l'article 23.2.
6. Els programes podran redelimitar l'àmbit de les unitats d'execució previstes en la resta de plans adequant-lo a condicions més idònies per al desenvolupament de la corresponent actuació integrada. Amb aquesta finalitat, podran estendre l'àmbit de la unitat a tots els terrenys que calga per a connectar-la a les xarxes de serveis existents en el moment de programar l'actuació i a les correlatives parcel·les que calga també abraçar per a complir el que disposa el número 1, i es podrà incloure sòl urbà quan siga necessari.
7. Les administracions públiques, en exercici de les competències seues, podran executar les obres públiques compatibles amb l'ordenació urbanística en qualsevol moment i classe de sòl. Quan aquestes obres convertesquen en solar les parcel·les del seu entorn s'executaran com a actuacions integrades de promoció directa, i s'aprovaran segons les regles aplicables als programes i comportaran la delimitació o redelimitació de la unitat per a complir el que disposa el número 1 anterior.
8. En configurar les unitats d'execució es procurarà una prudent diversificació de les responsabilitats urbanitzadores i es fomentarà el seu desenvolupament per iniciatives urbanitzadores de diferents dimensions. Així mateix, es podrà acordar la divisió i la redelimitació d'unitats d'execució previstes pels plans en aprovar el programa corresponent. Les unitats noves hauran de ser susceptibles d'actuació integrada tècnicament autònoma. Quan els programes propugnen la redelimitació d'unitats i s'ajusten i desenvolupen les determinacions restants d'un planejament ja vigent, sols requeriran cèdula d'urbanització en un dels casos següents:
A) Municipis de menys de 5.000 habitants.
B) Que la divisió no estiga prevista i regulada per endavant pel pla, conformement a l'article 17.4.
Article trenta-quatre. Projectes d'urbanització.
Els projectes d'urbanització defineixen els detalls tècnics de les obres públiques previstes pels plans. Es redactaran amb suficient precisió per a poder, eventualment, executar-los sota la direcció d'un tècnic distint al seu redactor. Totes les obres públiques d'urbanització, ja siguen integrades com aïllades, exigeixen l'elaboració d'un projecte d'urbanització, l'aprovació administrativa i la publicació prèvia d'aquesta en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
TíTOL II
Règim d'exercici de la potestat d'ordenació urbanística
CAPíTOL I
Procediment amb aprovació definitiva autonòmica
Secció primera
Elaboració i tramitació del pla
Article trenta-cinc. Elaboració del planejament general.
1. Correspon als municipis elaborar, modificar o revisar els seus respectius plans generals. El conseller competent en urbanisme requerirà els municipis sense planejament general perquè l'elaboren en els terminis especificats i també els podrà requerir, amb l'informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme, perquè revisen o modifiquen el planejament en vigor a fi d'adaptar-lo als plans d'acció territorial o a circumstàncies que justificadament ho aconsellen. Si no fóra atés el seu requeriment la Generalitat podrà actuar en substitució del municipi d'acord amb l'article 60 de la Llei Reguladora de les Bases del Règim Local, 7/1985, de 2 d'abril.
Els municipis hauran de comptar, en tot moment, amb suficient sòl ordenat amb el grau de detall expressat en l'article 18 per a atendre les demandes socials de l'habitatge i els equipaments públics de tota índole; els ajuntaments tenen l'obligació de promoure les revisions i les modificacions de planejament que calguen per a aquest fi, i també elaborar -d'ofici- projectes d'urbanització que faciliten la programació dels terrenys.
2. Quan circumstàncies especials de conurbació o d'influència territorial recíproca entre termes municipals veïns aconsellen l'elaboració coordinada de la seua ordenació urbanística o la consideració conjunta d'aquesta per a sectors comuns, els ajuntaments afectats hauran de concertar la coordinació dels seus plans generals, cosa que faran, si escau, en el marc de les previsions dels plans d'acció territorial, per a això, els ajuntaments afectats podran constituir l'entitat comarcal corresponent. Si això no es produeix, la Generalitat Valenciana disposarà solucions intermunicipals als problemes urbanístics que així ho requeresquen.
Article trenta-sis. Planejament general transitori per a situacions conjunturals d'urgència.
Quan un municipi manque de planejament general o aquest haja estat suspés o anul·lat en la seua eficàcia, si la situació urbanística ho requereix, el conseller competent en urbanisme podrà, amb l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme i acord habilitant del govern valencià, elaborar directament el seu pla general i tramitar-lo amb caràcter urgent.
Aquests plans limitaran el seu contingut als sectors i determinacions indispensables per a possibilitar un desenvolupament urbanístic ordenat a curt termini i hauran de ser substituïts, al més aviat possible, per un nou pla d'elaboració municipal.
Article trenta-set. Elaboració dels plans especials i dels catàlegs de béns i espais protegits.
Els plans especials i els catàlegs de béns i espais protegits podran ser elaborats i promoguts per les diverses administracions públiques, directament o -sota el seu control- a través dels seus concessionaris o agents, quan, per a poder exercir les competències sectorials respectives, necessiten establir noves determinacions en l'ordenació urbanística vigent.
Article trenta-vuit Tramitació de plans generals, especials i catàlegs de béns i espais protegits.
1. Durant la redacció tècnica del pla l'entitat promotora formularà consultes i formalitzarà acords amb altres administracions o entitats representatives dels col·lectius ciutadans particularment afectats, i el resultat d'això es reflectirà en l'expedient.
Ja que es tracta de plans generals, són preceptives les negociacions i les consultes amb els municipis que hi confronten i amb les administracions les competències i béns de domini públic de les quals resulten afectats. En especial, serà preceptiva la concertació amb la conselleria competent en urbanisme per a definir un model territorial municipal d'acord amb els seu context supramunicipal i amb els plans d'acció territorial aplicables.
2. L'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla, quan aquesta concloga, el sotmetrà simultàniament a:
A) Informació pública per un període mínim d'un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió en la localitat. Durant aquesta el projecte diligenciat del pla, s'haurà de trobar dipositat, per a la seua consulta pública, en l'ajuntament o ajuntaments afectats pel canvi d'ordenació i, en el seu cas, en un local de l'administració promotora situat en la capital de la província.
No serà preceptiu reiterar aquest tràmit en un mateix procediment, ni encara quan s'introduesquen modificacions substancials en el projecte, i serà prou que l'òrgan que atorgue l'aprovació provisional notifique aquesta als interessats que s'hagen personat en les actuacions.
B) Informes dels distints departaments i òrgans competents de les administracions exigits per la legislació reguladora de les seues respectives competències, llevat que ja s'hagueren assolit acords interadministratius previs. Llevat d'aquest darrer cas, quan es tracte de plans generals, serà preceptiu l'informe de les conselleries competents en matèria d'educació i sanitat.
C) Dictamen dels municipis que confronten amb el que promoga el pla general, o, si el pla el promou una administració no municipal, de tots els ajuntaments afectats.
La falta d'emissió en el termini d'un mes dels informes o dictàmens no interromprà la tramitació.
El desacord entre municipis que confronten, respecte de les determinacions previstes en compliment dels articles 17.6 i 35.2, o entre aquells i altres administracions, se solucionarà amb la resolució de la conselleria competent en urbanisme, que pot ser acordada abans de l'aprovació provisional del pla. Aquesta resolució ha de fixar les bases de la coordinació interadministrativa, compatibilitzant l'exercici sobre el territori de les competències de cada ens públic. S'adoptaran les solucions més adaptades a les directrius dels plans d'acció territorial, si n'hi haguera, i, abans de resoldre, les entitats afectades podran emetre un informe previ i celebrar, si més no, una reunió conjunta dels seus representants.
3. Després de concloure els tràmits anteriors, el ple de l'ajuntament o l'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla resoldrà sobre la seua aprovació provisional, amb introducció de les rectificacions que considere oportunes, i el podrà trametre a la conselleria competent en urbanisme a fi que s'aprove definitivament.
4. La tramitació dels plans d'acció territorial de finalitat urbanística s'ajustarà al que s'ha exposat anteriorment, i correspondrà al conseller competent en urbanisme la funció de promoure i aprovar provisionalment les actuacions.
El govern valencià aprovarà definitivament aquests plans d'acció territorial, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme.
Secció segona
Atorgament de l'aprobació definitiva
Article trenta-nou. Període consultiu previ a l'aprovació.
1. La conselleria competent en urbanisme, quan reba la sol·licitud d'aprovació definitiva, iniciarà un període consultiu i d'anàlisi del pla amb l'entitat que el promoga i la resta d'administracions afectades. Durant aquest període consultiu la Generalitat Valenciana: ,
A) Demanarà els informes oportuns.
B) Requerirà, si calia, l'administració promotora del pla perquè complete l'expedient, esmene els tràmits que es troben a faltar o motive i aclaresca formalment les propostes de formulació o finalitat imprecisa.
C) Oferirà alternatives tècniques de concertació interadministrativa.
L'òrgan competent per a resoldre l'aprovació definitiva l'atorgarà directament, deixant de banda o abreujant el període consultiu, quan l'expedient sotmés a la seua consideració així ho permeta.
2. Atesos els requeriments formulats segons el número anterior i transcorreguts quaranta dies des de la sol·licitud d'aprovació definitiva, l'administració promotora del pla, si considera oportuna la immediata conclusió del període consultiu, podrà sol·licitar que es resolga sense més dilació. Transcorreguts tres mesos sense resolució expressa sobre aquesta nova sol·licitud, l'ajuntament o l'administració promotora del pla podrà requerir la de la Generalitat Valenciana perquè reconega i publique l'aprovació definitiva.
Article quaranta. Aprovació definitiva.
1. L'aprovació autonòmica definitiva de plans municipals podrà formular objeccions a aquesta en compliment d'algunes d'aquestes comeses:
A) Garantir la classificació de sòl no urbanitzable dels terrenys que considere mereixedors d'aquesta, segons la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana.
B) Assegurar que el model de creixement escollit pel municipi respecta l'equilibri urbanístic del territori, sense exhaurir els seus recursos, ni saturar les infraestructures supramunicipals o desvirtuar la funció que els és pròpia.
Si hi haguera un pla d'acció territorial amb previsions aplicables al cas, la resolució autonòmica es fundarà en aquestes.
C) Requerir en l'ordenació estructural del pla unes determinacions amb precisió suficient per a garantir la correcta organització del desenvolupament urbà i, amb aquesta finalitat, demanar la creació, ampliació o millora de reserves per a espais públics i la resta de dotacions, i també vetlar per la idoneïtat de les previstes per a serveis supramunicipals.
D) Garantir que la urbanització es desenvolupe d'acord amb el que disposa l'article 17.4, i donar preferència a la seua execució per actuacions integrades de característiques adequades.
E) Coordinar la política urbanística municipal amb les polítiques autonòmiques de conservació del patrimoni cultural, d'habitatge i de protecció del medi ambient.
F) Avaluar la viabilitat econòmica del pla en les actuacions que augmenten les despeses públiques en obres de competència supramunicipal.
La Generalitat Valenciana no podrà aprovar definitivament els plans que incórreguen en infraccions d'una disposició legal estatal o autonòmica.
2. Les resolucions autonòmiques sobre l'aprovació definitiva no qüestionaran mai la interpretació de l'interés públic local formulada pel municipi des de la representativitat que li confereix la seua legitimació democràtica, i es podrà fundar, exclusivament, en exigències de la política urbanística i territorial de la Generalitat Valenciana, definida per aquesta llei i integrada per les comeses adés enunciades. Com a garantia d'això, la resolució suspensiva o denegatòria haurà de ser expressament motivada i concretar l'apartat del número anterior en què es fonamente o el precepte legal que considere infringit.
Article quaranta-u. Aprovació definitiva parcial o supeditada a la formalització d'alternatives.
Quan les objeccions a l'aprovació definitiva afecten àrees o determinacions tan concretes que, prescindint d'aquestes, el pla es puga aplicar amb coherència, aquest s'aprovarà definitivament llevat de la part motiu d'objeccions, que quedarà en suspens fins a la seua rectificació en els termes precisats per la resolució d'aprovació.
Si les objeccions són d'abast limitat i es poden esmenar amb una correcció tècnica específica consensuada amb l'ajuntament, l'aprovació definitiva se supeditarà en la seua eficàcia a la mera formalització documental d'aquesta correcció. La resolució d'aprovació pot delegar en un òrgan subordinat, fins i tot unipersonal, la facultat de comprovar que la correcció s'efectua en els termes acordats i, després de verificar això, ordenar la publicació de l'aprovació definitiva.
Secció tercera
Procediments especials
Article quaranta-dos. Plans i programes d'execució directa a càrrec d'administracions no municipals.
1. Les conselleries competents en habitatge o indústria, per elles mateixes o a través de les empreses públiques que en depenen, podran elaborar i promoure programes, plans parcials o de reforma interior, estudis de detall i projectes d'urbanització d'execució autonòmica, per a la promoció de sòl amb destinació a dotacions públiques o a actuacions urbanitzadores que fomenten la industrialització o l'habitatge social, o altres fins públics propis de la seua competència. En aquest cas, la tramitació i l'aprovació se subjectarà a les regles establertes per als plans especials. En execució d'aquests programes es considerarà administració actuant la Generalitat Valenciana, que haurà d'expedir una cèdula d'organització prèvia per als programes que desenvolupe i atenir-se al seu compliment.
2. La resta d'administracions públiques no municipals, quan en exercici de les seues competències específiques necessiten realitzar actuacions d'urbanització, podran elaborar i promoure programes i optar per tramitar-los segons el que disposa el número precedent.
3. Després de començar la tramitació d'un programa conformement als números anteriors, es requereix la conformitat del conseller competent en urbanisme perquè es puguen aprovar uns altres programes alternatius.
4. Per a l'execució de les actuacions previstes en aquest article serà administració actuant la que elabore o promoga el programa si té la potestat expropiatòria. En un altre cas, ho serà el municipi.
Article quaranta-tres. Tramitació urgent. Intervenció d'òrgans especialitzats.
1. Per acord del govern valencià, fonamentat en la urgència especial d'un pla, es podrà reduir, a la meitat, els terminis previstos en l'article 38.2. Es considera implícita la urgència i innecessària la seua declaració formal en la tramitació dels plans especials i de la resta de plans regulats en l'article anterior. La informació pública, en la tramitació urgent, serà de vint dies.
2. Les modificacions en el catàleg requereixen, com a tràmit addicional, un informe previ de la conselleria competent.
La reclassificació de sòl no urbanitzable exigeix un estudi i una declaració d'impacte ambiental, que faça l'òrgan competent segons la legislació aplicable. La informació pública de l'estudi se subsumirà en la del pla corresponent.
L'aprovació o modificació de plans que tinguen per objecte qualificar el sòl on siga possible la implantació de grans superfícies comercials de venda al detall, se sotmetrà a informe o consulta de la conselleria competent en matèria de comerç interior. Els programes que determinen l'obertura, modificació o ampliació d'aquestes activitats s'aprovaran amb l'autorització prèvia exigida en l'article 17 de la Llei 8/86, del comerç, de la Generalitat.
3. Les actuacions esmentades en el número anterior no admetran la seua tramitació por via d'urgència.
CAPíTOL II
Procediment amb aprovació definitiva municipal
Secció primera
Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades
Article quaranta-quatre. Col·laboració particular en l'elaboració dels programes.
L'elaboració dels programes pot ser d'iniciativa pública o particular. Els particulars, siguen o no propietaris dels terrenys, poden elaborar i presentar, per a l'aprovació, propostes de programa i encetar consultes amb qualsevol administració pública, sobre el seu contingut. A més, tenen dret a sol·licitar a les administracions públiques i obtenir d'elles completa informació sobre les resolucions i previsions oficials que condicionen el desenvolupament de cada actuació.
Qualsevol persona que pretenga elaborar una proposta de programa pot ser autoritzada per l'ajuntament a ocupar temporalment terrenys a fi d'obtenir la informació necessària, en els termes previstos per la legislació expropiatòria. Així mateix, tindrà accés a la informació i documentació que hi haja en els registres i arxius de les administracions públiques segons la legislació estatal sobre el seu règim jurídic.
Article quaranta-cinc. Inici del procediment a iniciativa d'un particular.
1. Totes les persones, siguen o no propietàries del terreny, poden sol·licitar a l'alcalde que sotmeta a informació pública una alternativa tècnica de programa comprensiva dels documents expressats en els apartats A) i B) de l'article 32, i, si s'escau, amb una proposta planejament o de projecte d'urbanització adjunta.
2. L'alcalde podrà:
A) Proposar a l'ajuntament en ple que desestime la petició. El ple podrà desestimar-la raonadament o establir unes bases orientadores per a la selecció de l'urbanitzador, acordant el que disposa l'apartat següent.
B) Sotmetre-la a informació pública, junt a les observacions o alternatives que considere convenients.
Article quaranta-sis. Informació pública i simultània competència entre iniciatives.
1. L'ajuntament pot sotmetre a informació pública propostes de programa, elaborades d'ofici o presentades per un particular, amb la documentació expressada en l'article anterior convenientment formalitzada.
Durant la informació pública s'admetran tant al·legacions com alternatives tècniques a l'exposada al públic i, després de la seua conclusió, els interessats en competir - tant si són propietaris del terreny com si no ho són- per ser seleccionats com a adjudicataris del corresponent programa, podran presentar proposicions jurídico-econòmiques.
2. Les alternatives tècniques s'han de presentar a la vista, amb la documentació expressada en els apartats A) i B) de l'article 32, acompanyades, si cal, de projectes complementaris. Les proposicions jurídico-econòmiques s'han de presentar en plica tancada amb la documentació dels apartats C) i D).
3. La informació pública s'anunciarà mitjançant edicte publicat en un diari d'informació general editat a la Comunitat Valenciana i -posteriorment o simultània- en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, advertint de la possibilitat de formular al·legacions, proposicions jurídico-econòmiques en competència i alternatives tècniques. No és preceptiva la notificació formal i individual als propietaris afectats, però, abans de la publicació de l'edicte, caldrà trametre un avís amb el contingut d'aquesta al domicili fiscal dels qui apareguen en el Cadastre com a titulars de drets afectats per l'actuació proposada.
4. Durant tot el procediment podran ser objecte de consulta pública, en l'ajuntament, les al·legacions i alternatives tècniques que s'hi presenten. L'alcalde i el secretari de la corporació o funcionari a qui corresponga, han de fer conèixer immediatament aquestes alternatives als regidors conforme es presenten aquestes.
Es podran presentar alternatives tècniques i al·legacions durant vint dies comptadors des de l'última publicació de l'edicte. Les proposicions jurídico-econòmiques es presentaran durant els cinc dies següents al venciment del termini anterior. Aquests terminis quedaran prorrogats, per vint dies addicionals, si durant els deu primers d'informació pública alguna persona es compromet a presentar una alternativa tècnica substancialment distinta a la inicial i presta caució d'això en la quantia determinada reglamentàriament. La pròrroga es farà constar en l'expedient, s'anunciarà en el tauler d'anuncis de l'ajuntament i es comunicarà als qui, per desconèixer-la, presenten pliques prematurament.
5. L'acte d'obertura de pliques se celebrarà en la data hàbil següent a la conclusió del termini per a presentar-les. Dels seu desenvolupament i resultat es llevarà acta, sota fe pública i davant de dos testimonis. Totes les actuacions podran ser objecte de consulta i al·legació pels interessats durant els deu dies següents al de l'obertura de pliques. Els competidors, durant aquest període, podran associar-se unint les seues proposicions.
Article quaranta-set. Aprovació i adjudicació.
1. Després de concloure les anteriors actuacions el ple de l'ajuntament pot aprovar un programa i definir els seus continguts amb l'elecció d'una alternativa tècnica i una proposició entre les presentades, amb les modificacions parcials que es consideren oportunes.
2. El mateix acord podrà adjudicar, motivadament, l'execució del programa aprovat en favor del qui haguera formulat la proposició jurídico-econòmica i assumit l'alternativa tècnica més adequades per a executar l'actuació.
Es preferirà l'alternativa que propose un àmbit més idoni o obres d'urbanització més convenients; la que concrete i assumesca les més adequades qualitats d'obra per a la seua execució, i també la proposició que s'obligue a terminis de desenvolupament més breus o a compromisos més rigorosos; la que preste majors garanties efectives de compliment; la que comprometa la seua realització assumint, expressament i raonadament, un benefici empresarial més proporcionat per la promoció i la gestió de l'actuació; o la que preveja justificadament, per a unes mateixes obres, un menor preu màxim per a fer-les sense menyscapte de la seua qualitat. Complementàriament es preferirà la proposició que oferesca més incentius, garanties o possibilitats de col·laboració dels propietaris afectats per l'actuació, per a facilitar o assegurar el seu desenvolupament, llevat que aquells es pretenguen arbitrar a costa de l'interés públic.
3. La idoneïtat de les obres d'urbanització per al servei públic, les garanties i terminis de l'execució, la proporcionalitat de la retribució de l'urbanitzador i, complementàriament, la facilitat o celeritat amb que aquest puga disposar del terreny necessari per a urbanitzar, seran els criteris en què s'haurà de fundar tota decisió pública sobre la programació, tant la relativa a la modalitat gestió -directa o indirecta-, com a l'elecció de l'urbanitzador i a l'oportunitat mateixa de la programació.
4. L'ajuntament en ple podrà rebutjar raonadament totes les iniciatives per a executar l'actuació per considerar que cap no ofereix una base adequada, i resoldrà la no programació del terreny o programar-lo, sense adjudicació, optant per la gestió directa quan aquesta siga viable i preferible per als interessos públics municipals.
Els acords municipals en matèria de programació hauran de ser sempre expressament motivats i concretaran, raonadament, les prioritats públiques expressades en els números anteriors, adaptant-les a les circumstàncies pròpies de cada actuació. En tot cas, aquests acords hauran de ser congruents amb les previsions i actuacions que s'hagueren comunitat prèviament als proposants, segons els articles 44 i 45, quan aquestes hagueren suscitat la presentació d'iniciatives particulars o hagueren servit de bases orientadores amb vistes a la selecció entre iniciatives en competència.
5. Quan no resulte adjudicatària la persona que va formular alternatives, estudis o projectes tècnics que, total o parcialment, s'incorporen al programa aprovat o siguen útils per a la seua execució, el municipi garantirà el reemborsament, per compte de l'urbanitzador, de les despeses justificades de redacció d'aquestes alternatives, projectes o estudis en favor de qui els va realitzar i aportar.
Així mateix, el qui formule l'alternativa tècnica original que servesca de base per a l'aprovació del programa pot subrogar-se en el lloc de l'adjudicatari particular elegit, assumint i garantint els mateixos compromisos, garanties i obligacions imposats a aquest. La subrogació ha de sol·licitar-la a l'ajuntament dins dels deu dies següents de ser notificat l'acord d'adjudicació, entenent-se aquesta, entretant, atorgada a títol provisional.
No serà d'aplicació el que disposa el paràgraf anterior quan l'adjudicatari primer haja estat seleccionat en atenció a les majors possibilitats de col·laboració dels propietaris afectats que haguera ofert i garantit.
6. L'adjudicatari ha de subscriure els compromisos, assumir les obligacions i prestar les garanties corresponents. No obstant això, pot renunciar a l'adjudicació si aquesta comporta compromisos distints dels que ell va oferir. La renúncia per altres causes, no justificades, comporta la pèrdua de les garanties provisionals regulades en l'article 46.4 i la selecció d'un nou adjudicatari.
7. Després que el municipi aprove el programa, el traslladarà a la conselleria competent en urbanisme. Si el programa, o els plans al desenvolupament dels quals es referesca, manquen de cèdula d'urbanització i aquesta fóra necessària, la seua aprovació municipal i adjudicació es consideraran provisionals i no legitimaran l'execució de l'actuació fins a l'expedició de la cèdula o fins a l'aprovació definitiva del pla o del programa corresponent per part d'aqueixa conselleria. Si el programa i els plans al desenvolupament dels quals es referesca tenen cèdula, igual que en els casos que no en siga necessària previstos en els articles 31.2 i 33.8, serà prou amb la tramesa simple d'actuacions perquè se'n publique l'aprovació i adjudicació.
8. El termini perquè l'ajuntament en ple resolga sobre l'aprovació i adjudicació d'un programa és de quaranta dies des de la data en què siga possible adoptar l'acord corresponent.
El dret a executar un pla o programa s'adquireix, per part dels particulars, en virtut d'un acte exprés que ha de ser publicat. No obstant això, quan es presente una sola proposició particular sol·licitant l'adjudicació, formalitzada amb totes les condicions exigibles legalment, i transcórrega el termini sense resolució expressa, el qui proposa podrà requerir a l'ajuntament que es procedesca directament segons el que disposen els dos números anteriors.
Article quaranta-vuit. Simplificació del procediment a instància d'un particular.
1. Els particulars que formulen una alternativa tècnica de programa i en pretenguen l'execució, podran obviar les actuacions regulades en l'article 45, per donar compliment al que segueix:
A) Dipositaran una còpia de l'alternativa davant l'ajuntament, acompanyada, si escau, dels projectes de planejament i gestió urbanística que la complementen.
B) Faran el protocol de l'alternativa i dels projectes que l'acompanyen mitjançant acta, autoritzada per notari amb competència territorial en el municipi afectat.
C) L'exposaran al públic pels propis medis, i publicaran anuncis en la forma exigida per als edictes municipals per l'article 46.3, encara que, abans, hauran de trametre els avisos regulats en aquest mateix precepte. Aquests i aquells expressaran clarament: l'objecte i característiques essencials de la iniciativa; la notaria on s'haja fet el protocol dels documents que la comprenen; les dades que permeten identificar l'exemplar dipositat davant l'ajuntament; l'advertència que, dins del termini de vint dies comptadors des de la publicació del darrer anunci, qualsevol persona podrà comparèixer en aquesta notaria per a obtenir una còpia de l'acta a què es refereix el precedent apartat B) o sol·licitar-ne l'exhibició. També es farà constar la possibilitat de consultar en l'ajuntament les actuacions derivades de la documentació dipositada en aquest i de presentar-hi, per a la incorporació, tant al·legacions com alternatives tècniques que pretenguen competir amb l'exposada al públic, i també proposicions jurídico-econòmiques per a executar qualsevol de les alternatives.
2. Serà d'aplicació tot el que disposen els números 2, 4 i 5 de l'article 46, tret que l'acte d'obertura de pliques no es farà fins que, una vegada conclòs el termini per a presentar-les, s'acredite davant l'ajuntament el compliment del que disposa l'apartat 1.C) anterior.
3. Si durant l'exposició al públic d'una primera iniciativa de programa, algú hagués iniciat una segona exposició d'una altra en competència amb aquella, procedirà la pròrroga de terminis regulada en l'article 46.4.
Article quaranta-nou. Registre de programes i d'agrupacions d'interés urbanístic.
1. S'estableix el Registre de Programes i Agrupacions d'Interés Urbanístic, integrat en l'organització administrativa de la conselleria competent en urbanisme.
2. La publicació de l'aprovació definitiva dels programes exigeix la presentació prèvia davant aquest registre. Aquesta, si el programa és d'aprovació municipal, determinarà els efectes previstos en l'article 56 de la Llei Reguladora de les Bases del règim Local 7/1985, de 2 d'abril.
3. Es podran registrar com a agrupacions d'interés urbanístic les que complesquen tots aquests requisits:
A) Tenir com a finalitat competir per l'adjudicació d'un programa o col·laborar amb el seu urbanitzador legal de forma convinguda amb ell.
B) Associar els propietaris de terrenys que representen més de la meitat de la superfície afectada per la iniciativa.
C) Tenir poder dispositiu sobre els terrenys esmentats en l'apartat anterior i garantir amb aquests les obligacions socials.
L'afecció d'una finca als fins i les obligacions d'una agrupació d'interés urbanístic tindrà caràcter real i podrà ser inscrita en el Registre de la Propietat.
D) Haver reconegut el dret a adherir-se com a associat a favor dels tercers propietaris afectats per la iniciativa, en les mateixes condicions i amb els mateixos drets dels propietaris fundadors.
La constitució d'agrupacions d'interés urbanístic s'atorgarà en el document públic al qual s'incorporaran els seus estatuts. Una vegada inscrit aquest en el registre abans regulat, l'agrupació -si ho sol·licita- adquirirà personalitat jurídica pública. No obstant això, es regirà pel dret privat, llevat en el que es refereix a la seua organització, formació de voluntat dels seus òrgans i relacions amb l'administració actuant.
4. Les inscripcions en el registre sols podran ser denegades per raons d'il·legalitat manifesta. La denegació de la inscripció d'un programa -comunicada a l'ajuntament- determinarà els efectes previstos en l'article 65 de la Llei estatal 5/1985, de 2 d'abril.
Article cinquanta. Règim d'adjudicació preferent.
1. El règim d'adjudicació preferent té com a finalitat fomentar l'elaboració d'iniciatives de programa per part dels particulars i incentivar la seua execució immediata. Per a l'aplicació és imprescindible que el qui el sol·licite haja presentat una alternativa tècnica de programa pròpia i que s'oferesca a executar-la en un termini inferior a tres anys.
2. Es pot sol·licitar l'adjudicació preferent a favor de:
A) La proposició que adjunte una alternativa tècnica amb un projecte de reparcel·lació, en condicions de ser aprovat juntament amb el programa, per a tots els terrenys afectats, subscrit pels seus propietaris.
B) La proposició acompanyada de projecte d'urbanització, susceptible d'aprovar-se juntament amb el programa, i avalada o concertada amb una agrupació d'interés urbanístic, els estatuts i els acords socials de la qual seran exposats al públic junt a l'alternativa corresponent.
3. Les iniciatives de programa que satisfacen els requisits dels números anteriors, tindran preferència en l'adjudicació respecte de les que -sense complir-los- pretenguen competir amb elles. Si concórren vàries iniciatives que reclamen fonamentadament l'adjudicació preferent, tindrà preferència la que es promoga per a una sola unitat d'execució -segons delimitació ordenada pel planejament ja vigent prèviament- respecte de la que pretenga abraçar un àmbit distint o major. No obstant això, si l'alternativa de programa que reclama l'adjudicació preferent comporta propostes complementàries d'aprovació d'altres plans o modificació dels vigents, es podrà adjudicar el programa a un tercer que propugne desenvolupar una alternativa millor de planejament.
El que s'ha disposat anteriorment s'entén sense perjudici de la potestat municipal de disposar les correccions tècniques oportunes en el programa que s'aprove i de l'obligació de l'adjudicatari de garantir que quedaran realitzades -a càrrec de l'actuació si calia- les obres d'escomesa i d'extensió imprescindibles per a connectar aquella, en allò que calga, a les xarxes exteriors d'infraestructura de servei.
4. No procedirà l'adjudicació preferent en aquells àmbits concrets d'actuació per als quals el planejament excloga la possibilitat d'aplicar aquest règim, per haver reservat els terrenys per a la gestió directa per l'administració, per haver previst el possible desenvolupament mitjançant expropiació o amb la fi de suscitar necessàriament la competència entre iniciatives que assumesquen la realització de millores especials en la urbanització o majors aportacions al patrimoni municipal de sòl, per a compensar proporcionadament el major i singular aprofitament dels terrenys.
Article cinquanta-u. Adjudicació connexa o condicionada.
Els programes es poden aprovar condicionats a l'efectiva realització de determinacions pròpies d'altres actuacions programades prèviament o simultàniament, sempre que estiga prou garantit el compliment de les condicions connexes i es preveja una adequada coordinació entre les actuacions respectives.
L'adjudicació condicionada així imposarà les obligacions econòmiques necessàries per a compensar els afectats per l'actuació més costosa a càrrec dels d'altres que es beneficien d'aquella perquè es concentren en aquesta obres o sobrecostos d'utilitat comuna.
L'incompliment per part de l'urbanitzador principal de les condicions que afecten el desenvolupament d'una altra actuació connexa podrà donar lloc a la suspensió d'ambdós programes. L'adjudicatari d'un programa condicionat s'haurà de comprometre a assumir al seu risc i ventura aqueixa eventualitat, encara que podrà fer reserva del dret de subrogar-se, arribat el cas, en el lloc de l'urbanitzador principal, amb els requisits establerts en l'article 29.11.
Secció segona
Plans que completen l'ordenació
urbanística detallada
Article cinquanta-dos. Elaboració i tramitació de plans parcials, plans de reforma interior i estudis de detall.
1. El règim establert en la secció anterior per a l'elaboració, tramitació i aprovació de programes d'actuació, és igualment aplicable als plans parcials, plans de reforma interior i estudis de detall d'iniciativa municipal i particular, amb aquestes regles especials:
A) Els promotors particulars poden promoure aquests plans en desenvolupament d'un programa del qual siguen adjudicataris o tot competint per la seua adjudicació per tal de desenvolupar, si més no, una de les unitats d'execució del pla que promoguen. Només l'administració, d'ofici, pot promoure i aprovar aquests plans amb independència i anterioritat respecte dels programes.
Com a excepció al paràgraf anterior, els estudis de detall per a sòl urbà, previstos en el pla general, pot promoure'ls qualsevol persona interessada.
B) L'exposició al públic d'aquests plans es fa exhibint la seua documentació completa i no els són aplicables les regles dels articles anteriors relatives a la competència entre proposicions jurídico-econòmiques, si bé, quan aquells plans es tramiten junt a aquests programes, s'aplicaran les regles esmentades, encara que només respecte a l'adjudicació d'aquests darrers.
2. Correspon a l'ajuntament en ple aprovar definitivament els plans i els programes esmentats en el número anterior, sempre que tinguen cèdula d'urbanització o quan aquesta siga innecessària segons el que disposen els articles 31 i 33.8. L'acord aprovatori municipal pot imposar les condicions que considere més oportunes per al pla o programa, però aquests no entraran en vigor, ni procedirà publicar-ne l'aprovació, ni tampoc legitimaran l'execució d'obres, fins que s'expedesca la cèdula corresponent, quan aquesta siga legalment exigible.
CAPíTOL III
Tramitació i aprovació de projectes d'urbanització
Article cinquanta-tres. Elaboració, tramitació i aprovació dels projectes d'urbanització.
Els projectes d'urbanització per a actuacions integrades se sotmetran al procediment d'aprovació propi dels programes, excepte en allò relatiu a la competència entre iniciatives, respecte a la qual cosa serà d'aplicació el que disposa l'article anterior. Serà innecessària la informació pública separada quan es tramiten juntament amb els programes o plans.
Els projectes d'urbanització d'actuacions aïllades els aprovarà l'ajuntament pel procediment que disposen les ordenances municipals.
Quan es tracte de projectes d'obra pública per a la simple reparació, renovació o introducció de millores ordinàries en obres o serveis ja existents, sense alterar la destinació urbanística del sòl, serà innecessària l'exposició al públic prèvia a l'aprovació administrativa.
CAPíTOL IV
Els canvis en el planejament
Article cinquanta-quatre. Aprovació per part de la Generalitat Valenciana de determinats plans o programes.
1. Quan l'ajuntament en ple considere oportuna l'aprovació d'un programa, pla parcial o de reforma interior que, segons l'article 31 o 33.8 precise la cèdula d'urbanització però en manque, l'aprovarà provisionalment i el trametrà a la conselleria competent en matèria d'urbanisme, perquè aquesta el tramite ajustant-se totalment al que disposa l'article 39 i dicte una d'aquestes resolucions:
A) Si aprecia que el projecte és conforme amb l'ordenació urbanística aprovada pels òrgans de la Generalitat Valenciana i pot obtenir la cèdula d'urbanització, l'atorgarà, i el visarà de conformitat amb aquesta i el tornarà a l'ajuntament; llavors es considerarà aprovat definitivament.
B) Si el pla o programa comporta modificacions de l'ordenació urbanística aprovada pels òrgans de la Generalitat, resoldrà sobre la seua aprovació definitiva, que podrà atorgar encara que aquest projecte varie les previsions del planejament general.
2. Per a aprovar plans o programes que modifiquen el planejament anteriorment aprovat per l'administració de la Generalitat Valenciana, s'exigirà que complesquen aquestes regles:
A) Les noves solucions proposades per a la xarxa estructural o primària de reserves de sòl dotacional han de millorar la seua capacitat o funcionalitat, sense desvirtuar les opcions bàsiques de l'ordenació originària, i han de cobrir i complir -amb la mateixa o més qualitat i eficàcia- les necessitats i els objectius considerats en aquella.
B) Són modificables, mitjançant plans parcials o de reforma d'interior d'aprovació municipal -amb cèdula d'urbanització- les determinacions a les quals es refereix l'article 18.
Són modificables mitjançant plans parcials o de reforma interior d'aprovació autonòmica les determinacions dels apartats B), C), I) i J) de l'article 17.1.
C) Aquests plans hauran de contenir la documentació especial exigida per l'article 28.
D) La nova ordenació ha de justificar expressament i concretament quines són les seues millores per al benestar de la població i fundar-se en el millor compliment dels principis rectors de l'activitat urbanística i dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació definits pels articles 17, 19, 20 i 22.
Article cinquanta-cinc.Revisions i modificacions dels plan.
1. El canvi o la substitució de determinacions en els plans i en els programes exigeix complir el mateix procediment legal previst per a la seua aprovació. S'exceptua d'aquesta regla les modificacions autoritzades segons els articles 12.E) o 54 d'aquesta llei i les que es produesquen per aplicació de l'article 20 de la Llei del Sòl No Urbanitzable, 4/1992, així com les que el mateix pla permeta efectuar mitjançant estudi de detall d'aprovació municipal.
2. Les determinacions l'objecte de les quals siga realitzable amb una o diverses declaracions d'interés comunitari de les regulades en la Llei del Sòl No Urbanitzable, s'aprovaran conformement a aquesta, i s'evitarà establir-les amb modificacions parcials dels plans.
3. Les alteracions de l'ordenació establerta per un pla que augmente l'aprofitament lucratiu privat d'algun terreny o desafecte el sòl de la destinació pública, haurà de preveure les mesures compensatòries necessàries per a mantenir la proporció i la qualitat de les dotacions públiques previstes respecte de l'aprofitament, sense augmentar aquest en detriment de la millor realització possible dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació.
4. La modificació del pla que comporte diferent qualificació o ús urbanístic de les zones verdes o espais lliures anteriorment previstos, requereix un informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme.
5. Les modificacions de pla que classifiquen de sòl urbà o urbanitzable el que, prèviament, fóra no urbanitzable, han de complir el que disposen els números 1 i 3 d'aquest mateix article i garantir rigorosament, amb mesures anàlogues a les previstes en l'article 30.2, l'especial participació pública en les plus-vàlues que generen.
6. La modificació de planejament que legalitze actuacions urbanístiques irregulars exigeix l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme i que la nova ordenació satisfaça els principis rectors de l'activitat urbanística, i també els estàndards legals de qualitat de l'ordenació.
7. Els plans qualificaran de sòl dotacional les parcel·les la destinació efectiva precedent de les quals haja estat l'ús docent o sanitari, llevat que, amb l'informe previ de la conselleria competent per raó de la matèria, es justifique que és innecessari destinar el sòl a aquests fins, en aquest cas es destinarà a altres usos públics o d'interés social.
CAPíTOL V
Expedició de la cèdula d'urbanització
Article cinquanta-sis. Procediment i competència per a atorgar les cèdules d'urbanització.
1. La sol·licitud de cèdula d'urbanització es resoldrà en el termini de 40 dies, amb l'informe previ autoritzat per tècnics superiors al servei de l'administració, entre els quals, un si més no, ha de ser competent per a dirigir la redacció de plans. Es podrà considerar acceptada a falta de resolució expressa.
La petició podrà efectuar-la qualsevol interessat i l'acompanyarà d'una proposta d'actuació integrada -amb el contingut regulat en l'article 31- i de l'informe de les administracions que resulten afectades per l'actuació en els seus serveis públics o béns demanials, quan aquesta afecció existesca.
La cèdula tindrà una vigència de divuit mesos. Mentre no se'n declare la caducitat se n'expediran còpies a qui ho sol·licite sense necessitat de reproduir els tràmits anteriors.
2. La cèdula d'urbanització l'expedirà, en municipis de més de 50.000 habitants, l'alcalde; i, en la resta de casos, la conselleria competent en urbanisme. No obstant això, per decret del govern valencià, es podrà delegar la competència per a expedir-la a les mancomunitats, consorcis o altres entitats comarcals d'entitat demogràfica anàloga a la susdita, que compten amb mitjans tècnics adequats, a les quals els municipis que s'hi integren hagen encomanat l'exercici permanent de competències urbanístiques pròpies.
CAPíTOL VI
Altres disposicions relatives als plans
Article cinquanta-set. Suspensió de llicències i d'acords de programació.
1. Regeix a la Comunitat Valenciana el contingut dels articles del 101 al 103 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, encara que -a tenor de la seua disposició final- preval l'aplicació de les següents regles específiques:
A) Els acords de suspensió de llicències, per a produir efecte, n'hi haurà prou que es publiquen en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
B) La resolució que convoca el període d'informació pública dels plans tindrà l'efecte suspensiu de llicències que la llei estatal associa a l'aprovació inicial d'aquests, sense que siga necessari ni exigible que aquesta resolució assenyale expressament les àrees afectades per la suspensió.
C) Els peticionaris de llicències sol·licitades abans de la suspensió tindran dret a ser indemnitzats del cost oficial dels projectes i a la devolució dels tributs i càrregues satisfetes a causa de la sol·licitud, sempre que aquesta siga conforme amb l'ordenació urbanística vigent en el moment en què s'haja efectuat i resulte denegada per incompatibilitat amb el nou planejament. Només en cas d'existència de cèdula de garantia urbanística o ordre d'execució, procedirà, a més, la indemnització de la resta de perjudicis causats pels canvis de planejament.
D) Quan siga estrictament necessari per a la preservació de la viabilitat de l'ordenació que ha d'establir el pla en elaboració o tramitació, amb un decret del Govern Valencià, dictat amb l'audiència prèvia o per sol·licitud del municipi afectat, i encara que aquest ja haguera esgotat prèviament els terminis de suspensió de llicències, es podrà suspendre, totalment o parcialment, la vigència del planejament. La suspensió es mantindrà fins a l'entrada en vigor del nou pla en elaboració o tramitació i el decret haurà d'establir el règim urbanístic aplicable transitòriament en el municipi.
2. La suspensió de llicències implicarà, també, la d'acords aprovatoris de programes nous en la zona afectada. Els programes ja aprovats i encara vigents, abans de la suspensió de les llicències, no es veuran afectats per aquesta, tret que, en acordar-la, es faça constar així expressament, sense perjudici de les indemnitzacions que escaiguen.
Article cinquanta-vuit. Efectes de l'aprovació dels plans.
1. Regeixen a la Comunitat Valenciana els articles del 132 al 135 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, i, a més, s'aplicaran les disposicions complementàries dels números següents.
2. La vigència dels plans és indefinida, excepte la dels programes, que serà la que aquests mateixos determinen.
3. L'aprovació definitiva dels programes comporta la declaració de la utilitat pública o de l'interés social, als efectes de l'expropiació o d'imposició forçosa de servituds, dels béns, els drets i els interessos patrimonials legítims la permanència dels quals siga incompatible amb la realització de l'actuació integrada en els termes previstos per aquesta llei i pel mateix programa.
4. Els plans hauran d'especificar l'ús previst per a cada reserva de sòl dotacional públic (distingint entre: zona verda, esportivo-recreatiu, educativo-cultural, assistencial, de servei administratiu, de servei urbà i infraestructures, xarxa viària, d'aparcament i àrees de vianants). No obstant això, l'administració podrà establir en aquestes qualsevol ús dotacional públic, si s'ajusta a aquestes regles:
A) Mentre el pla no es modifique caldrà dedicar a l'ús o als usos concrets que s'hi preveuen les reserves dotacionals per a zones verdes, espais lliures d'edificació sobre rasant, xarxa viària i infraestructures que siguen aptes per al trànsit, el passeig, la circulació o el transport de persones, vehicles, fluids o senyals.
B) En la resta de casos, serà possible la substitució de l'ús dotacional previst en el pla per un altre igualment dotacional públic, destinat a la mateixa o distinta administració pública, sempre que, amb l'informe favorable municipal previ, en el primer cas s'adopte un acord exprés i motivat per part de l'òrgan competent de l'ens titular o destinatari del terreny i en el segon amb un acord entre les administracions interessades.
5. Es poden atorgar llicències per a usos o obres provisionals, no previstos en el pla, sempre que no en dificulten l'execució ni la desincentiven. L'atorgament requerirà l'informe previ favorable de la conselleria competent en urbanisme, en municipis de població inferior als 25.000 habitants.
La provisionalitat de l'obra o de l'ús s'ha de deduir de les mateixes característiques de la construcció o de circumstàncies objectives, com la viabilitat econòmica de la implantació provisional o l'escàs impacte social de la futura eradicació. L'autorització s'atorgarà subjecta al compromís de demolir o eradicar l'actuació quan s'acabe el termini o es complesca la condició que s'hi establesca en autoritzar-la, amb renúncia a tota indemnització, que s'haurà de fer constar en el Registre de la Propietat abans d'iniciar l'obra o utilitzar la instal·lació.
6. Els plans expressaran quines construccions alçades abans d'aquests han de quedar en situació de fora d'ordenació, per manifesta incompatibilitat amb les seues determinacions, en les quals només s'autoritzaran obres de mera conservació.
Així mateix, els plans han d'establir el règim transitori per a la realització d'obres i activitats a edificis que, encara que no queden en situació de fora d'ordenació, no siguen plenament compatibles amb les seues determinacions. En aquests s'autoritzaran les obres de reforma o de millora que permeta el planejament.
Reglamentàriament s'establirà una regulació supletòria per als casos en què el pla no haja previst aquestes determinacions.
Article cinquanta-nou. Publicació, executivitat i entrada en vigor dels plans.
1. Els plans són immediatament executius, des de la mera publicació del contingut de l'acord de la seua aprovació definitiva, però només pel que fa a la legitimació d'expropiacions per a executar les obres públiques que s'hi preveuen, i també a la classificació del sòl i a la subjecció d'aquest a les normes legals d'ordenació d'aplicació directa.
2. Els plans entren plenament en vigor als quinze dies de la publicació de la resolució d'aprovació amb transcripció de les seues normes urbanístiques, conformement a la Llei estatal 7/1985, de 2 d'abril, de la qual serà responsable l'òrgan editor del Butlletí Oficial de la Província tan aviat com rebrà el document de l'administració que l'aprove definitivament. La publicació de l'aprovació definitiva excusa de la seua notificació individualitzada.
Quan es tracte de projectes d'urbanització, de programes o de plans als quals resulte impossible aplicar la regla anterior perquè manquen de normes urbanístiques, l'entrada en vigor o l'executivitat es produeix amb la publicació de l'acord d'aprovació, en el qual es consignarà aquesta circumstància.
No obstant això, les modificacions i revisions que tinguen l'abast expressat en l'article 55.6 no entraran en vigor ni produiran efectes, respecte de l'immoble afectat, fins que els augments d'aprofitament que comporten siguen íntegrament compensats -pel seu valor urbanístic- en favor de l'administració. Només es pot exceptuar l'aplicació d'aquesta regla, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme, en favor de tercers adquirents de bona fe o, si es tractava d'habitatges, en atenció a la reduïda capacitat econòmica dels residents.
3. Es improcedent publicar l'aprovació definitiva municipal fins que la conselleria competent en urbanisme tinga una còpia diligenciada del pla, del programa o del projecte.
4. La publicació a què es refereixen els números anteriors s'ha de fer:
A) En el Butlletí Oficial de la Província, quan es tracte de plans, programes o projectes d'urbanització aprovats per l'ajuntament o que continguen normes urbanístiques.
B) En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, quan es tracte d'instruments aprovats pels seus òrgans, llevat que continguen normes urbanístiques, ja que en aquest cas es procedirà segons l'apartat precedent, encara que addicionalment es publicarà una ressenya de l'acord d'aprovació en aquest diari oficial. La publicació dels plans d'acció territorial tindrà lloc sempre en el diari esmentat.
TíTOL III
Règim d'exercici de les potestats
de gestió urbanística
CAPíTOL I
Conceptes fonamentals del règim del sòl
Article seixanta. Conceptes fonamentals del règim urbanístic del sòl.
1. Aprofitament objectiu: Aprofitament objectiu- o aprofitament real- és la quantitat de metres quadrats de construcció de destinació privada la materialització de la qual permet o exigeix el planejament d'un terreny donat.
2. Aprofitament subjectiu: Aprofitament subjectiu -o aprofitament susceptible d'apropiació- és la quantitat de metres quadrats edificables que expressen el contingut urbanístic lucratiu del dret de propietat d'un terreny, al qual el propietari tindrà dret si sufraga el cost de les obres d'urbanització que li corresponen. L'aprofitament subjectiu és el percentatge de l'aprofitament tipus que, per a cada cas, determina el text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.
3. Aprofitament tipus: Aprofitament tipus és l'edificabilitat unitària que el planejament estableix per a tots els terrenys compresos en una mateixa àrea de repartiment, delimitada conformement al que disposen els articles següents, amb la fi que corresponga als seus propietaris -en règim d'igualtat- un aprofitament subjectiu idèntic o similar, amb independència dels diferents aprofitaments objectius que el pla permeta construir en les seues finques.
4. Excedent d'aprofitament: Excedent d'aprofitament és la diferència positiva que resulta de restar de l'aprofitament objectiu d'un terreny l'aprofitament subjectiu que en correspon a la propietat.
5. Adquisició de l'excedent d'aprofitament: Adquisició d'un excedent d'aprofitament és l'operació jurídico-econòmica, de gestió urbanística, per la qual el propietari del terreny adquireix onerosament el dret a l'excedent d'aprofitament que presenta el seu terreny per a construir-lo. Els excedents d'aprofitament s'adquireixen amb la cessió de terrenys equivalents, lliures de càrregues, a l'administració o amb el pagament del valor en metàl·lic, en els termes que disposa aquesta llei. Els particulars no poden construir un excedent d'aprofitament sense haver-lo adquirit prèviament. Els ingressos públics per aquest concepte quedaran afectats al patrimoni municipal del sòl.
CAPíTOL II
La determinació de l'aprofitament tipus i l'establiment
d'àrees de repartiment
Secció primera
Les àrees de repartiment
Article seixanta-u. Maneres en què el pla pot delimitar àrees de repartiment.
El planejament, per a l'execució més justa i eficaç, delimita o preveu àrees de repartiment, i n'adequa l'àmbit a criteris objectius, que permeten configurar unitats urbanes determinades per límits administratius, funcionals, geogràfics, urbanístics o, fins i tot, derivats de la mateixa classificació, qualificació o distribució en sectors que hi estableix.
Article seixanta-dos. Delimitació d'àrees de repartiment en sòl urbanitzable.
1. Les àrees de repartiment en sòl urbanitzable han d'incloure:
A) Un o diversos sectors complets, i
B) Sòls dotacionals de destinació pública -propis de la xarxa primària o estructural de reserves de sòl dotacional-, no inclosos en cap sector, la superfície dels quals s'adscriga a les distintes àrees de repartiment en la proporció adequada -i calculada degudament- perquè tot el sòl urbanitzable tinga un aprofitament tipus similar o un valor urbanístic semblant.
2. Com a excepció de la regla anterior, el sòl urbanitzable ordenat d'acord amb l'article 18.3 pot integrar-se en àrees de repartiment delimitades amb altres criteris o, fins i tot, formar una mateixa àrea de repartiment amb terrenys que tinguen la classificació de sòl urbà.
En particular, les unitats d'execució delimitades pels plans generals o de reforma interior, d'acord amb l'article 33.3 i 5, formaran, cada una d'elles, la seua respectiva àrea de repartiment, llevat que aquests plans establesquen expressament una altra cosa.
L'aprovació o modificació d'un programa que -d'acord amb l'article 33.6 i 7- altere els límits de la unitat d'execució delimitada en els plans que despleguen, no comportarà una variació de l'aprofitament tipus previst en aquests per als terrenys afectats, ni encara quan aquest tipus s'haguera determinat per aplicació del que disposa el paràgraf anterior.
Article seixanta-tres. Delimitació d'àrees de repartiment en sòl urbà.
1. Tot el sòl urbà quedarà inclòs en una o diverses àrees de repartiment, que el pla pot delimitar amb l'aplicació de criteris concordes amb l'article 61 i que, com a mínim, inclouran els terrenys i els sòls dotacionals expressats en l'apartat A) del número 2 següent.
2. Si el pla no fa una previsió explícita o si aquest així ho disposa, la delimitació d'àrees de repartiment s'entendrà implícitament efectuada, per aplicació directa de les regles següents:
A) S'entendrà que integra un àrea de repartiment cada solar o, si escau, cada parcel·la de destinació privada, juntament amb el sòl dotacional adjacent que li confereix la condició de solar o que calga per a dotar-lo d'aquesta mitjançant la seua urbanització.
Quan la urbanització a què fa referència el paràgraf anterior siga comuna a diversos solars o parcel·les, la superfície de sòl dotacional adjacent requerida per a considerar delimitada l'àrea de repartiment serà la que, tant si és més pròxima a aquests solars o parcel·les, els corresponga a cada un d'ells o d'elles, en proporció a l'aprofitament objectiu respectiu.
B) Els terrenys amb destinació dotacional pública no compresos en l'apartat anterior podran ser objecte de transferència d'aprofitament urbanístic o de reparcel·lació en els termes que estableix aquesta llei, a efectes de la qual es consideraran com una única àrea de repartiment, l'aprofitament tipus de la qual serà el que estableix l'article 62.1 (últim paràgraf) del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 30 de juny. No obstant això, el pla podrà fixar per a ells un menor aprofitament tipus, calculat conformement a l'article següent, segons la mitjana de l'ordenació global dels sòls amb aprofitament urbanístic.
3. En els municipis de menys de 50.000 habitants el pla pot fixar, per al sòl urbà i les àrees de reforma interior previstes, un aprofitament subjectiu superior al vuitanta-cinc per cent de l'aprofitament tipus assignat al terreny. En municipis de menys de 25.000 habitants s'entendrà, llevat que el pla dispose una altra cosa, que l'aprofitament subjectiu coincideix amb l'aprofitament tipus.
Secció segona
Determinació de l'aprofitament tipus
Article seixanta-quatre. Determinació i càlcul de l'aprofitament tipus.
1. El planejament general fixarà, mitjançant coeficients unitaris d'edificabilitat, l'aprofitament tipus corresponent a cada àrea de repartiment que explícitament delimite i, en el cas d'àrees de repartiment establertes conformement a l'article 63.2.A), podrà fixar el coeficient previst en el número 4 següent.
2. Per a calcular l'aprofitament tipus es dividirà l'aprofitament objectiu total de l'àrea de repartiment entre la superfície d'aquesta, exclosa la del terreny dotacional públic existent ja afectat en la seua destinació.
3. L'aprofitament objectiu total esmentat en el número anterior podrà calcular-se estimativament, aplicant al sòl amb aprofitament lucratiu un índex o diversos d'edificabilitat unitària que siguen els típics de les parcel·les de la zona o els corresponents a les més representatives, tenint en consideració preferent l'aprofitament objectiu de les construccions de major antiguitat i interés històric i les possibilitats d'edificació sobre els terrenys pendents de consolidació. En cap cas es consideraran, per a calcular l'aprofitament objectiu total, parcel·les d'edificabilitat excepcionalment intensa, ni la màxima permesa sobre aquestes si el pla tolera que s'edifiquen parcialment.
4. Quan l'àrea de repartiment quede establerta per aplicació de l'article 63.2.a), el pla podrà disposar que l'aprofitament objectiu total es calcule amb l'aplicació a l'edificabilitat objectivament materialitzable sobre cada parcel·la un coeficient reductor, igual o menor que la unitat.
Aquest coeficient reductor serà igual per a tots els terrenys amb edificabilitat lucrativa ubicats en una mateixa zona o nucli urbà, i s'aplicarà a cada un d'aquells per a determinar el percentatge de cessió comú i homogeni, que resultarà de la minoració percentual que -en aplicar el coeficient reductor a l'aprofitament objectiu- es produirà tant en l'aprofitament tipus com en l'aprofitament subjectiu. Això s'establirà així a fi que la propietat de cada parcel·la o solar contribuesca, en proporció idèntica al seu aprofitament objectiu i mitjançant transferències d'aprofitament, a facilitar l'obtenció administrativa gratuïta de sòls dotacionals.
El càlcul de l'esmentat coeficient reductor i del percentatge de cessió consegüent es farà per aproximació estadística rigorosa. Respondrà a la relació entre la superfície de terrenys de cessió a què fa referència el número 2.B) de l'article anterior, i la quantitat total d'aprofitament objectiu així mateix prevista en el nucli urbà o zona corresponent, expressat en metres quadrats edificables amb independència de l'ús.
Article seixanta-cinc. Coeficients correctors segons l'ús i la tipologia.
1. Quan l'ordenació urbanística preveja, dins d'una àrea de repartiment, usos tipològicament diferenciats que puguen donar lloc, per unitat d'edificació, a rendiments econòmics molt diferents, en el càlcul de l'aprofitament tipus es podran ponderar coeficients correctors de l'edificabilitat, a fi de compensar amb més metres d'aprofitament subjectiu la menor rendibilitat unitària d'aquest.
2. Si no es donen les circumstàncies abans expressades o si l'heterogeneïtat dels usos i les tipologies diferents del característic arriba a un grau tal de complexitat que en resulte impracticable o poc raonable l'homogeneïtzació per coeficients, serà procedent considerar com a coeficient únic la unitat. Si no hi ha coeficients diferenciats es ponderaran els valors relatius de repercussió dels terrenys per a aconseguir la finalitat equidistributiva que la fixació de coeficients ha de perseguir.
3. El pla pot, així mateix, establir coeficients correctors a fi de bonificar, amb la minoració de les cessions obligatòries, aquelles parcel·les en les quals es realitzen actes d'edificació acollits a mesures administratives de foment social de l'habitatge o d'altres usos d'interés públic objecte d'incentius administratius.
CAPíTOL III
L'execució dels programes per al desenvolupament
d'actuacions integrades
Secció primera
Principis generals
Article seixanta-sis. Prerrogatives de l'urbanitzador i drets dels propietaris afectats.
1. L'urbanitzador serà retribuït segons disposa l'article 29.9 i el propietari afectat per l'actuació pot cooperar amb ell d'acord amb aquest precepte. Les relacions entre ambdós s'articularan preferentment en els termes que lliurement convinguen, sempre que respecten l'ordenació urbanística i la programació aprovada.
2. L'urbanitzador pot exercir les prerrogatives i facultats següents:
A) Sotmetre a aprovació administrativa projectes d'urbanització, pressupostos de càrregues d'urbanització i, si no hi ha acord amb els afectats, un o diversos projectes de reparcel·lació forçosa dins de l'àmbit de l'actuació, i també ser oït, abans de la dita aprovació.
B) Oposar-se a la parcel·lació i a l'edificació en l'àmbit de l'actuació, fins al ple compliment de les previsions del programa. L'atorgament d'aquestes llicències està subjecte a audiència prèvia de l'urbanitzador.
No podran atorgar-se llicències de parcel·lació o d'edificació en les unitats d'execució o per a terrenys sotmesos a actuacions integrades fins que, una vegada aprovat el programa corresponent, es complesquen les condicions legals previstes per a això. El titular de la parcel·la haurà d'haver contribuït proporcionadament a les càrregues de l'actuació i haurà d'haver quedat garantida la urbanització de la dita parcel·la simultània, si més no, a la seua edificació.
C) Exigir que els propietaris el retribuesquen amb el pagament de quotes d'urbanització o amb la cessió a favor seu de terrenys edificables dels que han de ser urbanitzats en desenvolupament de l'actuació. L'urbanitzador, en tant que perceptor d'aquesta retribució, tindrà la consideració legal de Junta de Compensació als efectes tributaris i de registre determinats per la legislació estatal.
D) Sol·licitar l'ocupació directa dels terrenys subjectes a reparcel·lació i necessaris per a desenvolupar les infraestructures d'urbanització, en els termes previstos per la legislació estatal.
3. L'urbanitzador, per a percebre dels propietaris les retribucions, ha d'assegurar, davant l'administració actuant, la seua obligació específica de convertir en solar la parcel·la corresponent del qui haja de retribuir-lo, mitjançant garanties que:
A) Aniran constituint-se, independentment de les previstes en l'article 29.8, en aprovar-se la reparcel·lació forçosa o l'expedient de gestió urbanística d'efectes anàlegs en virtut del qual s'adjudiquen a l'urbanitzador terrenys en concepte de retribució i, en tot cas, abans de la liquidació administrativa de la quota d'urbanització.
B) Es prestaran per valor igual al de la retribució que les motive i, si escau, pel superior que resulte d'aplicar l'interés legal dels diners en funció del temps que previsiblement haja de transcórrer entre la percepció de la retribució i l'inici efectiu de les obres corresponents.
C) Consistiran en primera hipoteca sobre els terrenys adjudicats a l'urbanitzador o en garantia financera prestada amb els requisits exigits per la legislació reguladora de la contractació pública.
D) Es cancel·laran -amb resolució prèvia de l'administració actuant- conforme es realitzen, en el termini, cada una de les obres que siguen l'objecte de la corresponent obligació garantida. Procedeix la cancel·lació parcial segons el preu de l'obra realitzada conforme al pressupost de càrregues aprovat per l'administració.
4. Sense perjudici de les altres mesures procedents, l'urbanitzador que incomplesca l'obligació expressada en el número anterior deurà a l'administració actuant:
A) En cas de resolució del programa, el valor de les retribucions ja percebudes, amb el descompte previ del de les obres realitzades; i
B) Quan incórrega en mora en la seua obligació d'urbanitzar, els interessos de la quantitat que resultaria conformement amb l'apartat anterior, segons el tipus legal dels diners.
El deute serà declarat mitjançant resolució de l'administració actuant, amb audiència prèvia de l'interessat i, en el cas d'impagat, podrà ser recaptada per via de constrenyiment. Les quantitats que es recapten així es destinaran preferentment a garantir o sufragar l'execució total de les obres o, de forma subsidiària, a compensar els propietaris pels perjudicis patits.
5. S'exceptua l'aplicació dels dos números anteriors en els casos de gestió directa a càrrec de la mateix administració pública; o quan l'urbanitzador i el propietari així ho hagueren convingut, amb reserva de les accions civils que els assistesquen; o en tant la retribució es trobe dipositada en poder de l'administració actuant o subjecta a afecció real que impedesca l'urbanitzador a disposar lliurement del terreny amb que se l'haja retribuït i sota condició resolutòria que assegure el seu retorn a l'amo primitiu, en el cas que l'administració actuant declare resolta l'adjudicació del programa. Aquesta afecció es determinarà en el contingut de l'acord aprovatori de la reparcel·lació, sempre que l'urbanitzador ho sol·licite i es cancel·larà -a instància de l'administració actuant- tan aviat com l'urbanitzador assumesca el règim de responsabilitats i garanties regulat en els números 3 i 4 precedents.
6. L'urbanitzador serà responsable dels danys causats als propietaris o a altres persones com a conseqüència de la seua activitat o per manca de diligència en el compliment de les seues obligacions, excepte quan aquells tingueren el seu origen en una ordre directa de l'administració actuant o en el compliment d'una condició imposada per ella.
7. Els propietaris tindran dret a rebre, en tot moment, informació degudament documentada respecte als costos d'urbanització que hagen d'assumir i a cooperar amb l'actuació en els termes establerts per la llei i el programa, sempre que assumesquen les càrregues i riscs del seu desenvolupament. Podran, tanmateix, i per a la millor execució del susdit programa, sotmetre a consideració de l'administració actuant suggeriments i esmenes per a l'elaboració, correcció o modificació dels projectes i dels pressupostos expressats en l'apartat A) del número 1, sempre que les posen també en coneixement de l'urbanitzador.
El propietari que contribuesca a les càrregues de la urbanització podrà exigir que l'urbanitzador l'execute amb la diligència d'un bon empresari i que l'administració actuant tutele l'actuació en els termes previstos per la llei.
El dret dels propietaris afectats per l'actuació es determinarà en funció del seu aprofitament subjectiu. L'administració participarà en els costos i beneficis de l'actuació en la proporció que l'excedent d'aprofitament de les finques afectades represente, en conjunt, respecte al seu total aprofitament objectiu.
8. Quan el programa es desenvolupe per gestió directa de l'administració, aquesta pot optar per l'expropiació forçosa, amb pagament en metàl·lic, com a excepció al que hi ha disposat anteriorment.
La mateixa regla és aplicable quan es tracte d'actuacions excepcionals de rendibilitat singular pel seu gran aprofitament o per la destinació productiva singular atribuïda als terrenys pel pla general, que aquest haurà d'identificar amb aquesta finalitat. L'urbanitzador, quan siga beneficiari legal de l'expropiació de terrenys, ha de compensar l'erari públic pel major aprofitament objectiu que aquests presenten respecte al valorable per a fixar, d'acord amb el dret, el preu just.
Article seixanta-set. Càrregues d'urbanització.
1. Són càrregues de la urbanització que els propietaris han de retribuir a l'urbanitzador:
A) El cost de les obres, projectes i indemnitzacions expressats en els articles 155.1 i 166.1.d) del text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, respecte de les inversions necessàries per a cobrir els objectius imprescindibles del programa, regulades en l'article 30.1 d'aquesta llei, inclosos el mobiliari urbà i les xarxes de gasificació i telefonia -si les preveu el projecte d'urbanització-.
No obstant això, l'urbanitzador i els propietaris tindran dret a reintegrar-se dels costos que sufraguen per a extensions de les xarxes de subministrament, amb càrrec a les companyies que presten el servei, tret de la part corresponent a les escomeses pròpies de l'actuació. Tot això s'entén sense prejudici de les previsions que específicament establesca la reglamentació del servei corresponent.
B) Si s'escau, les inversions regulades en l'article 30.2, quan per les característiques excepcionals de l'actuació, així es dispose en el programa.
C) Les obres de rehabilitació d'edificis o elements constructius imposats pel programa, sense perjudici del dret al reintegrament, a càrrec dels propietaris, de la part del cost imputable al contingut del deure normal de conservació.
D) El benefici empresarial de l'urbanitzador per la promoció de l'actuació i les despeses de gestió per aquesta.
2. Les despeses generades per la recaptació executiva de les quotes d'urbanització o derivades de la rescissió de qualssevol drets, contractes o obligacions que graven les finques o en disminuesquen el valor de venda, seran suportades pels propietaris corresponents.
3. Amb motiu de l'aprovació del projecte d'urbanització o dels seus reformats es podrà modificar la previsió inicial de càrregues estimada anteriorment en el programa, sempre que la variació obeesca a causes objectives la previsió de les quals no haguera estat possible per a l'urbanitzador quan es va comprometre a executar l'actuació. La retaxació de càrregues no podrà comportar modificació o increment en la part d'aquests corresponent al benefici empresarial de l'urbanitzador per la promoció de l'actuació.
4. Quan, abans de l'aprovació del projecte o amb motiu d'incidències sobrevingudes en l'execució material, els afectats manifesten discrepàncies respecte dels costos pressupostats, l'administració actuant resoldrà amb el dictamen arbitral previ de perits independents designats amb aquesta finalitat. Els seus honoraris es consideraran càrregues de la urbanització, pagadores conformement al número 1 anterior o per compte de qui hagués proposat o discutit temeràriament els pressupostos, segons resolga l'administració actuant.
Es podrà prescindir del dictamen quan l'urbanitzador justifique els costos proposats en preus de mercat, contrastats amb proposicions suscitades en oferir en pública competència la contracta d'obra, cosa que podrà fer durant la informació pública del projecte d'urbanització en la forma que disposen els articles 46.3 i 48.
Secció segona
La reparcel·lació forçosa
Article seixanta-vuit. Reparcel·lació. Finalitat legal i supòsits en què escau.
1. Reparcel·lació és la nova divisió de finques ajustada al planejament, amb l'agrupació prèvia si cal, per a adjudicar-les entre els afectats segons el seu dret.
2. La reparcel·lació forçosa té com a finalitat:
A) Regularitzar urbanísticament la configuració de finques.
B) Adjudicar a l'administració els terrenys, tant dotacionals com edificables, que legalment li corresponguen.
C) Retribuir l'urbanitzador per la seua tasca, ja siga amb l'adjudicació de parcel·les edificables, o bé afectant les parcel·les edificables resultants per a sufragar aqueixa retribució.
D) Permutar forçosament, si no hi ha acord previ, les finques originàries dels propietaris per parcel·les edificables que s'adjudicaran a aquests segons el seu dret.
Atenent al criteri de reparcel·lació utilitzat, entre els que preveu l'article 29.9.B), aquesta adjudicació es concretarà:
1r.) D'acord amb l'aprofitament íntegre subjectiu, es deixarà la parcel·la adjudicada subjecta al pagament de les càrregues de la urbanització.
2n.) Amb deducció de part d'aquest aprofitament, amb l'adjudicació d'aquesta part a l'urbanitzador com a retribució per la seua tasca.
3. El projecte de reparcel·lació forçosa podrà ser formulat a iniciativa de l'urbanitzador o, d'ofici, per l'administració actuant.
4. L'àrea reparcel·lable, que podrà ser discontínua, es definirà en el mateix projecte de reparcel·lació i no haurà de coincidir necessàriament amb la unitat d'execució. L'eficàcia de la reparcel·lació forçosa requereix la programació dels terrenys afectats.
Article seixanta-nou. Procediment i efectes de la reparcel·lació forçosa.
1. El projecte de reparcel·lació forçosa s'ajustarà a les actuacions prèvies següents abans de l'aprovació pel ple de l'ajuntament o per l'òrgan competent de l'administració actuant:
A) Informació pública convocada en les mateixes condicions de publicitat, forma i termini que regulen els articles 46.1 i 3 o 48.
B) Sol·licitud de certificat al registre de domini i càrregues, simultani a la convocatòria de la informació pública.
C) Si apareixen titulars registrals no tinguts en compte quan es va elaborar el projecte exposat al públic, se'ls donarà audiència durant deu dies abans de l'aprovació definitiva. El mateix es farà respecte dels afectats per modificacions que, respecte del projecte inicialment elaborat, s'acorde durant la tramitació.
D) Requeriments dels propietaris a l'urbanitzador, dins del període d'informació pública, per a dirimir controvèrsies respecte de la valoració de drets i contestació de l'urbanitzador.
L'acord d'aprovació es notificarà als interessats i, una vegada siga ferm en via administrativa, s'inscriurà en el Registre de la Propietat, amb l'atorgament previ de document públic que n'expresse el contingut.
2. L'aprovació de la reparcel·lació forçosa produirà els efectes previstos en els articles 167 al 170 del text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny. Segons el criteri de reparcel·lació escollit, entre els previstos en l'article 29.9.B) i del règim de garanties que s'establesca segons l'article 66, han de quedar afectades pel pagament de la urbanització exclusivament les parcel·les adjudicades a l'urbanitzador o també la resta en la proporció que corresponga.
3. Per motius de celeritat del procediment, l'urbanitzador, amb independència dels casos especials regulats en l'article 66.8, podrà promoure projectes d'expropiació -com a alternativa a la reparcel·lació forçosa- amb el pagament del preu just en terrenys equivalents, en els termes que preveu la legislació estatal. L'aplicació d'aquesta alternativa de procediment respectarà els drets que correspondrien al propietari en la reparcel·lació forçosa i les facultats de què podria assistir-se amb motiu d'aquesta.
Article setanta. Regles per a l'adjudicació de parcel·les.
Els projectes de reparcel·lació forçosa s'han d'ajustar a aquests criteris:
A) L'aprofitament objectiu de la finca adjudicada a un propietari ha de ser proporcional a la superfície de la seua finca originària, segons l'aprofitament subjectiu de qui n'és titular.
La finca adjudicada al propietari es formarà, si és possible, amb terrenys integrants de l'antiga propietat. En un altre cas, l'adjudicació es podrà corregir mitjançant ponderació dels distints valors segons la localització de les finques originàries i adjudicades, sempre que hi haja diferències apreciables en aquells que justifiquen la correcció i aquesta es calcule adequadament en el projecte de reparcel·lació.
Tanmateix, l'adjudicació de terrenys al propietari podrà minorar-se, respecte del seu aprofitament subjectiu, per aplicació de l'apartat següent.
B) Quan la retribució a l'urbanitzador s'haja d'efectuar en parcel·les edificables, la reparcel·lació li adjudicarà aquestes, sense que per a això siga necessària la conformitat dels afectats. Si l'urbanitzador, amb motiu de l'aprovació del programa, s'hagués compromés a promoure habitatges subjectes a algun règim oficial de protecció social sobre les parcel·les que se li adjudiquen en concepte de retribució, l'adjudicació es corregirà -conformement al programa- amb ponderació del valor que corresponga a les dites parcel·les com a conseqüència d'aquesta vinculació de destinació.
C) A l'administració, se li adjudicaran parcel·les edificables equivalents als excedents d'aprofitament de les finques afectades que no siguen adquirides mitjançant la cessió de terrenys dotacionals. Això no obstant, l'urbanitzador podrà proposar, i l'administració actuant acceptar, una altra fórmula legal d'adquisició d'aquests excedents. En particular, si ho preveu així el programa, aquests terrenys podran adjudicar-se a l'urbanitzador, afectes a la promoció d'habitatges subjectes a algun règim especial de promoció d'habitatge social, i correspondrà a l'urbanitzador compensar en metàl·lic l'administració.
D) No podran adjudicar-se com a finques independents superfícies inferiors a la parcel·la mínima edificable o que no tinguen característiques urbanístiques adequades per a la seua edificació. Tampoc s'adjudicarà la mateixa finca en pro indiviso contra la voluntat dels interessats, a propietaris el dret dels quals no assolesca la meitat de la parcel·la mínima, llevat que el condomini ja estiguera constituït en la finca inicial.
Durant l'exposició al públic de la reparcel·lació, per tal d'evitar el pro indiviso, els interessats podran efectuar-se requeriments recíprocs per a substituir les quotes de condomini previstes en el projecte amb indemnitzacions en metàl·lic. El requeriment haurà de cursar-se en escriptura pública i oferir, de forma simultània i alternativa, el pagament o el cobrament de la indemnització en metàl·lic, i el requerit tindrà un termini de deu dies per a elegir si prefereix pagar o cobrar a un mateix preu unitari. Si un propietari no atén un requeriment formulat com cal s'entendrà que prefereix cobrar i la reparcel·lació s'aprovarà en conseqüència.
E) Quan la quantia exacta del dret d'un propietari no arribe o excedesca del necessari per a adjudicar-li lots independents complets, la resta es podrà satisfer mitjançant compensacions monetàries complementàries o substitutives. L'adjudicació podrà augmentar-se per a mantenir en la seua propietat l'amo de finques amb construccions compatibles amb l'actuació, amb la imposició de la compensació monetària substitutòria corresponent.
Els propietaris i l'urbanitzador podran efectuar els requeriments recíprocs, en la forma i termini que regula l'apartat anterior, per a determinar si els correspon pagar o cobrar la indemnització substitutòria. L'urbanitzador farà el mateix, i requerirà l'administració quan sol·licite compensar en metàl·lic els excedents d'aprofitament.
F) El propietari tindrà dret que l'indemnitzen pel valor de les plantacions, instal·lacions i construccions de la finca originària que siguen incompatibles amb l'actuació i el deure de suportar o sufragar les despeses esmentades en l'article 67.2.
G) El projecte de reparcel·lació contindrà un compte de liquidació respecte a cada propietari. Si aquest resultara ser creditor net, l'urbanitzador l'indemnitzarà abans d'ocupar la finca originària.
Article setanta-u. Retribució a l'urbanitzador. Determinació i modalitats.
1. L'urbanitzador serà retribuït amb parcel·les edificables, llevat que el programa dispose la retribució en metàl·lic o aquesta procedesca per aplicació dels números següents o en virtut d'acord entre el propietari i l'urbanitzador. Si el programa disposa que part de la retribució siga en metàl·lic i part en parcel·les, el relatiu a cada part es regirà per les respectives regles legals.
2. L'urbanitzador serà retribuït i li adjudicaran la proporció dels terrenys edificables prevista en el programa, corregida, si escau, proporcionadament, si el pressupost de càrregues annex al projecte d'urbanització presentara diferències de cost respecte de l'estimat en aquest programa.
3. El propietari disconforme amb la proporció de terrenys que li correspon cedir com a retribució, podrà oposar-s'hi sol·licitant el pagament en metàl·lic. La sol·licitud, formalitzada en document públic, haurà de notificar-la a l'urbanitzador i a l'ajuntament dins dels deu dies següents a l'aprovació del projecte d'urbanització.
La sol·licitud s'acompanyarà de garantia -real o financera- suficient, que assegure el desemborsament de la retribució amb caràcter previ a l'exercici de qualsevulla acció contra la liquidació. La quota a liquidar serà la que corresponga conformement amb el pressupost de càrregues, incrementada en un percentatge igual al que, respecte del cost estimat d'urbanització, l'urbanitzador preste com a garantia conformement a l'article 29.8. Si l'urbanitzador s'hagués compromés a construir sota condicions determinades els terrenys amb què se li hagués de retribuir, el propietari sol·licitant haurà d'assumir aquest compromís i garantir-lo.
S'exceptuarà el que disposen els dos paràgrafs anteriors quan per haver assumit l'urbanitzador, en el programa, el compromís de promoure habitatges socials o altres usos d'interés social, sobre el terreny constitutiu de la retribució, aquesta vinculació de destinació implique un valor màxim legal dels dits terrenys que permeta determinar l'exacta equivalència amb els costos d'urbanització, de manera que la relació entre aquell i aquests determine la quantia del terreny que haja d'integrar aquesta retribució.
4. La retribució en terrenys es farà efectiva mitjançant la reparcel·lació, sense perjudici del que disposa l'article 69.3 o excepte que els interessats acorden una altra cosa. L'aprovació d'aquesta podrà ser prèvia a la del projecte d'urbanització quan els propietaris estiguen conformes amb la proporció de parcel·les que corresponga percebre a l'urbanitzador o quan el programa preveja la modalitat de retribució en metàl·lic. Les variacions en el cost de les obres per canvis en aquest projecte, no imputables a la responsabilitat de l'urbanitzador i aprovats com cal, que sobrevinguen desprès de la reparcel·lació, se saldaran mitjançant compensacions en metàl·lic. Quan per tractar-se d'augments de cost, corresponga pagar-les als propietaris, podran recaptar-se mitjançant quotes d'urbanització.
Secció tercera
Recaptació de quotes d'urbanització
Article setanta-dos . Quotes d'urbanització.
1. Quan els propietaris retribuesquen en metàl·lic la tasca urbanitzadora s'han d'observar les regles següents:
A) Les quotes d'urbanització i la seua imposició hauran de ser aprovades per l'administració actuant, sobre la base d'una memòria i un compte detallat i justificat que se sotmetrà a l'audiència prèvia dels afectats o es tramitaran juntament amb el projecte de reparcel·lació.
B) Podrà reclamar-se el pagament anticipat de les inversions previstes per als sis mesos següents, al propietari de les parcel·les directament servides o, fins i tot, al de les indirectament afectades per aquelles inversions, en la proporció parcial estimada segons la importància per a aquestes últimes parcel·les. Les liquidacions que així es facen s'entendran practicades amb caràcter provisional, a reserva d'una liquidació definitiva que s'ha de tramitar, de nou, amb audiència de l'interessat.
Això no obstant, l'urbanitzador podrà exigir el desemborsament de les compensacions esmentades en l'article 70.E), amb motiu de l'aprovació de la reparcel·lació.
Les liquidacions es giraran conformement amb els pressupostos aprovats administrativament segons el que disposen els articles 67 i 71.
C) Una vegada aprovat el projecte de reparcel·lació, les parcel·les subjectes al pagament de quotes d'urbanització s'afectaran a aquest, com a càrrega real que s'haurà d'inscriure en el Registre de la Propietat, per l'import cautelar estipulat en el seu compte de liquidació provisional. L'urbanitzador podrà sol·licitar, en qualsevol moment posterior, que es practique una nova afectació, en la quantia que aprove l'administració actuant, fins que cobresca l'import total degut a compte de cada parcel·la. S'exceptua l'aplicació de la regla anterior respecte dels dèbits que el propietari de la parcel·la tinga fiançats o avalats.
D) El no pagament de les quotes donarà lloc a l'execució forçosa de la seua liquidació, a través de l'administració actuant i en benefici de l'urbanitzador, mitjançant constrenyiment sobre la finca afectada. La demora en el pagament meritarà, en favor de l'urbanitzador, l'interés legal dels diners. Incorrerà en mora la quota impagada al mes de la notificació de la resolució que n'autoritze el cobrament immediat.
E) L'urbanitzador podrà convenir amb els propietaris obligats un ajornament en el pagament de les quotes d'urbanització, sense que puga sotaposar-se a l'inici de l'edificació, llevat de fiança o aval que garantesca aquest pagament.
2. L'import final de les quotes meritades a compte de cada parcel·la es determinarà repartint entre totes les resultants de l'actuació, en directa proporció al seu aprofitament objectiu, les càrregues totals del programa o de la unitat d'execució, encara que excepcionalment podrà corregir-se aquest criteri de distribució segons regles objectives i generals, estipulades en el programa o quan s'aprove el projecte d'urbanització, per compensar avantatges diferencials que reporte per a determinades parcel·les la proximitat en la implantació de serveis concrets.
3. Les quotes d'urbanització regulades en el present article podrà també imposar-les l'administració que execute qualsevol obra d'infraestructura que dote d'algun dels serveis propis de la condició de solar a parcel·les determinades. Si les obres així finançades foren de profit per a una posterior actuació integrada, els propietaris que les hagueren sufragat tindran dret, al si d'aquesta, a la compensació del valor actual d'aquestes. El mateix dret tindran els propietaris afectats per les programacions successives acordades conformement amb l'article 29.13.
CAPíTOL IV
Règim de l 'edificació dels solars, de les actuacions
aïllades i de les transferències d'aprofitament
Secció primera
Introducció
Article setanta-tres. Requisits per a l'edificació dels solars.
1. Els solars podran ser edificats pels particulars, quan s'hagen satisfet les càrregues i cànons d'urbanització que graven la propietat, sempre que hagen adquirit, de l'administració, els excedents d'aprofitament radicats en aquests, en els termes exigits pel pla.
2. Les parcel·les poden ser edificades amb la conversió prèvia en solars o quan es garantesca suficientment la urbanització simultània a l'edificació mitjançant:
A) Compromís de no utilitzar l'edificació fins la conclusió de les obres d'urbanització i d'incloure aquesta condició en les transmissions de propietat o ús de l'immoble. La llicència urbanística que autoritze la urbanització i l'edificació simultànies haurà d'arreplegar expressament en el contingut aquest compromís, el qual s'haurà de fer constar en les escriptures de declaració d'obra en construcció o d'obra nova que s'atorguen o s'inscriguen, i
B) Fiançament de l'import íntegre del cost de les obres d'urbanització necessàries en qualsevol de les formes admeses per la legislació de contractació pública. S'exceptua l'exigència d'un fiançament específic amb aquest propòsit, quan l'import íntegre d'aquest cost ja estiga garantit davant l'administració en virtut de l'article 66.
Secció segona
Les actuacions en sòl urbà
Article setanta-quatre. Programes en sòl urbà.
1. Els particulars podran promoure iniciatives de programa per al desenvolupament d'actuacions aïllades, en sòl urbà, quan aquestes requeresquen l'execució d'obres públiques d'urbanització o com a conseqüència de la inclusió dels terrenys en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.
2. Quan una iniciativa de programa, en sòl urbà, es referesca tant a la urbanització com a l'edificació, el promotor haurà d'acreditar la disponibilitat civil sobre terrenys suficients per a assegurar que edificarà la parcel·la, objecte de l'actuació, i que ho farà en un termini inferior a tres anys. S'exceptua l'exigència de disponibilitat civil sobre els terrenys, quan aquests estigueren inclosos en el registre abans esmentat.
3. L'adjudicatari del programa quedarà subjecte a l'estatut de l'urbanitzador regulat en aquesta llei per a les actuacions integrades.
Article setanta-cinc. Règim del sòl urbà en absència de programa.
1. En sòl urbà, mentre no se despleguen programes -com a conseqüència del que disposen l'article anterior o el 33.6 i 7- els propietaris podran realitzar, gaudir i disposar de l'aprofitament subjectiu que, en cada moment, l'ordenació urbanística atorgue als seus terrenys o solars. Per a això, podran posar en pràctica alguna de les alternatives següents:
A) Materialitzar l'aprofitament subjectiu sobre solar o parcel·la propis, si la qualificació urbanística d'aquests ho permet.
B) Transferir l'aprofitament subjectiu, per a la seua materialització en sòl apte per a això, quan l'ordenació urbanística afecte el terreny amb destinació dotacional pública.
C) Efectuar una reserva de l'aprofitament, per a la transferència posterior, amb la cessió prèvia i gratuïta del sòl propietat seua a l'administració.
D) Sol·licitar, si és impossible qualsevol de les alternatives anteriors, l'expropiació del terreny als cinc anys de la seua qualificació, si aquesta comporta la destinació pública, i iniciar el procediment que preveu l'article 202.2 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.
2. L'atorgament de llicència urbanística per a la construcció de solars o parcel·les en sòl urbà requereix, mentre no es desenvolupen programes, que el titular complesca les condicions següents:
A) Assumir, garantir i complir els compromisos prevists en l'article 73.2.
B) Pagar, si escau, l'import dels cànons d'urbanització establerts.
C) Transmetre a l'administració el sòl dotacional necessari per a urbanitzar i dotar la seua parcel·la de la condició de solar, sense perjudici del dret a servir-se de la cessió per donar compliment al que disposa l'apartat següent o, alternativament, a reservar-se l'aprofitament cedit.
D) Adquirir els excedents d'aprofitament la construcció dels quals siga obligatòria o que pretenguen edificar.
El compliment ple de totes les anteriors condicions pel propietari d'una parcel·la urbana o solar li reportarà la patrimonialització de l'aprofitament urbanístic i l'obligació consegüent de materialitzar-lo amb subjecció al termini, que es determinarà amb l'expedició d'ofici de la cèdula de garantia urbanística, llevat que el directe atorgament de la llicència d'obres faça això innecessari.
Secció tercera
Transferències i reserves d'aprofitament
Article setanta-sis. Transferències d'aprofitament.
1. Els propietaris d'una finca poden transferir l'aprofitament subjectiu corresponent a altres finques que tinguen excedents d'aprofitament. Aquests són adquirits en virtut d'aquella transferència, que en legitimarà l'edificació posterior.
2. La transferència d'aprofitament ha de ser aprovada per l'ajuntament, segons la proposta subscrita pels interessats i formalitzada en escriptura pública, amb plànols adjunts que indiquen la localització i les dimensions de les finques implicades.
Aquesta transferència, i també la incorporació de terrenys al patrimoni municipal de sòl que comporte, s'ha de fer constar en el Registre de la Propietat.
3. La validesa de cada transferència exigeix la cessió gratuïta al municipi, lliure de càrregues i en ple domini, de la finca l'aprofitament subjectiu de la qual siga transferit i la paritat, en termes de valor urbanístic, entre aquest aprofitament subjectiu i l'excedent d'aprofitament que és objecte d'adquisició amb la transferència.
No obsta per a la validesa de la transferència ni la destinació urbanística -pública o privada- de la finca cedida, ni la classificació -com a sòl urbà o urbanitzable-, ni el fet que les finques afectades estiguen ubicades en distintes àrees de repartiment, però l'ajuntament podrà denegar l'aprovació de transferències inadequades per al desenvolupament del pla.
4. Si el terreny cedit fóra sòl urbanitzable i encara no haguera estat objecte de programació, només a l'efecte de verificar la regla d'equivalència entre el que s'ha transferit i el que s'ha adquirit, es valoraria com si estiguera ja programat.
Quan en virtut de transferència es cedesca al municipi un terreny ubicat en sòl urbanitzable, l'ajuntament actuarà com a propietari d'aquest terreny en la posterior gestió del sòl urbanitzable afectat.
L'adquisició mitjançant transferències d'excedents d'aprofitament ubicats en sòl urbanitzable requereix que l'urbanitzador subscriga la proposta juntament amb els propietaris afectats.
5. Les reparcel·lacions voluntàries -concertades entre tots els afectats per a complir les seus obligacions urbanístiques indisponibles de la manera concreta més pròxima a les seues preferències- es tramitaran i s'aprovaran per l'administració actuant d'acord amb el que disposen els números anteriors. L'aprovació pot produir tots els efectes previstos en l'article 69.3.
Article setanta-set. Reserves d'aprofitament.
1. Amb motiu de la transmissió al domini públic de terrenys amb destinació dotacional es podrà fer reserva de l'aprofitament subjectiu que els correspon, per a la transferència posterior.
Segons es tracte d'una transmissió a títol onerós o gratuït la reserva la podrà fer a favor seu:
A) El propietari del terreny que el cedesca gratuïtament a l'administració competent.
Pertoca la reserva d'aprofitament, amb motiu d'una cessió de terrenys, quan no done lloc, directament i immediatament, a l'adquisició d'un excedent d'aprofitament. No podrà, per tant, reservar-se l'aprofitament per a la transferència ulterior, el qui efectue la cessió com a conseqüència de transferència immediata o d'una reparcel·lació.
B) L'administració o l'urbanitzador -públic o privat- que sufrague el preu del terreny dotacional, quan aquest s'adqueresca per a la destinació pública en virtut d'una transmissió onerosa.
No pertoca la reserva d'aprofitament si l'adquisició onerosa del terreny dotacional públic va acompanyada, per expropiació conjunta taxada a un preu mitjà, juntament amb la d'altres terrenys amb excedència d'aprofitament equivalents al terreny dotacional públic.
La reserva d'aprofitament ha de ser aprovada per l'ajuntament o l'administració expropiatòria i es farà constar en el Registre de la Propietat juntament amb la transmissió de què porte la causa. La reserva es cancel·larà, de la mateixa forma, quan se'n transferesca l'aprofitament. L'ajuntament no pot oposar-se a aqueixa transferència si, al seu dia, va acceptar la cessió que va motivar la reserva. S'hi podrà oposar l'urbanitzador, quan es pretenguen adquirir així excedents d'aprofitament radicats en l'àmbit de l'actuació integrada.
2. Quan l'aprofitament subjectiu que, en conjunt, corresponga als propietaris afectats per un programa siga inferior al total aprofitament objectiu d'aquest, l'urbanitzador que finance la diferència podrà reservar-se l'aprofitament constitutiu d'aquesta.
3. El titular d'una reserva d'aprofitament podrà sol·licitar-ne l'expropiació, i iniciar el procediment esmentat en l'article 75.1.D), quan hagen transcorregut més de tres anys des que va constituir la reserva o el menor termini que resulte de l'aplicació d'aquest precepte.
Article setanta-vuit. Compensacions monetàries substitutives de les transferències d'aprofitament.
1. Els municipis podran, per raons d'interés públic local, transmetre, directament i en metàl·lic, l'excedent d'aprofitament radicat sobre parcel·les o solars urbans, amb motiu de la sol·licitud de llicència d'edificació. Aquesta sol·licitud s'acompanyarà d'una oferta de venda al patrimoni municipal de sòl de la pròpia parcel·la o solar per a la qual se sol·licite llicència, per un preu unitari que millore el proposat pel sol·licitant com a valor d'adquisició d'aquell excedent. La sol·licitud farà constar la justificació de despeses que hi ha hagut amb motiu de la petició de llicència, inclosos els del projecte tècnic. L'oferta de venda adjunta la subscriurà el que acredite la titularitat i capacitat civil per a efectuar-la.
El municipi podrà acceptar l'oferta de venda si paga -per metre quadrat d'aprofitament subjectiu- un preu superior en un 20 per 100 al que l'oferent haguera proposat satisfer per metre quadrat d'excedent d'aprofitament i indemnitzant-li, a més, les despeses justificades que haguera acreditat.
L'ajuntament haurà de decidir sobre aquesta adquisició dins dels dos mesos següents al moment en què el demandant diposite o avale l'import que oferesca pagar per l'excedent d'aprofitament. Dins del mateix termini l'ajuntament podrà no admetre l'adquisició en metàl·lic o condicionar-la a distinta valoració de l'aprofitament urbanístic. Transcorregut el termini sense altra resolució s'entendrà adquirit l'aprofitament pel preu dipositat.
2. Els ajuntaments podran aprovar un quadre indicatiu de valors de repercussió de sòl que expressen els preus màxims que el municipi preveu pagar per l'adquisició o expropiació de sòl per al patrimoni municipal. Aquests valors es calcularan de conformitat amb la legislació estatal, amb un informe previ de l'autoritat tributària competent i es revisaran immediatament per a adaptar-los a les resolucions administratives o judicials que determinen preus justs expropiatoris. La vigència màxima i improrrogable del quadre serà d'any i mig.
3. No caldrà formular l'oferta de venda de la parcel·la a què fa referència l'apartat 1 quan el que demane l'adquisició d'excedent d'aprofitament, pague un preu superior en un 20 per 100 al que resultaria del quadre indicatiu.
4. El pagament per l'excedent d'aprofitament haurà de ser anterior o simultani a l'obtenció de la llicència d'obres.
5. L'adquisició d'excedents d'aprofitament en metàl·lic, abans regulada tindrà caràcter subsidiari respecte de l'aplicació dels dos articles precedents.
CAPíTOL V
Altres disposicions d'aplicació comuna
a les actuacions aïllades i integrades
Article setanta-nou. Conservació de la urbanització.
1. La conservació de les obres públiques municipals és responsabilitat de l'ajuntament des de la seua recepció definitiva, i abans ho és de l'urbanitzador. No tindrà validesa cap pacte o disposició que pretenga traslladar aqueixa competència a persones privades o associacions de propietaris sense la col·laboració i el control públic o sense condicions o per temps indeterminat. Els administrats no podran ser obligats, per manament de l'administració, a integrar-se en aqueixes associacions.
2. Les obres d'urbanització, realitzades per l'urbanitzador competent i ubicades en domini públic, s'entendran acceptades provisionalment als tres mesos del seu oferiment formal a l'ajuntament sense resposta administrativa expressa. Als nou mesos des de l'acceptació provisional aquesta esdevindrà definitiva, i les despeses de conservació passaran a càrrec de l'administració, llevat que aquesta reclame la reparació de vicis. L'acceptació definitiva s'entén sense perjudici de les accions, fins i tot civils, que assistesquen a l'administració o a als administrats, per danys derivats de vici ocult.
Article vuitanta. Cànon d'urbanització.
Quan raons tècniques especials facen imprescindible diferir o anticipar la implantació d'infraestructures complementàries respecte de la urbanització total dels solars, les ordenances municipals podran establir un cànon d'urbanització perquè els peticionaris de llicències o els propietaris de parcel·les i adjudicataris de programes contribuesquen a sufragar aquelles infraestructures.
El cànon s'establirà per a àmbits determinats, i es meritarà en proporció a l'aprofitament de les parcel·les o solars o al valor urbanístic. La quantia es fixarà, mitjançat fórmula polinòmica actualitzable, segons mòduls de cost i unitats d'obra que s'han d'instal·lar o construir, segons la repercussió unitària sobre l'aprofitament objectiu o el valor urbanístic.
Els ingressos s'afectaran a l'execució de qualssevol obres d'urbanització o a la finalitat que preveu l'article 51. La seua imposició no exonerarà de les exigències dels articles 30.1 o 73.2.
CAPíTOL VI
Execució d'obres públiques
Article vuitanta-u. Execució d'obres públiques.
Estarà subjecta a llicència d'obres l'execució d'obres públiques i de construccions de servei públic quan així ho exigesca la legislació reguladora de l'obra o servei corresponents.
La realització material de cada obra pública exigeix verificar, prèviament, la seua compatibilitat amb l'ordenació urbanística i territorial. La verificació, quan l'obra no estiga subjecta a llicència, s'efectuarà amb la submissió del projecte bàsic als tràmits propis del procediment d'aprovació dels plans especials. Si el projecte modifica el planejament, s'ha de completar amb els documents característics d'aquells plans. Si no el modifica, l'acord d'aprovació provisional legitima la realització completa. L'aprovació del projecte dóna lloc al que disposen els articles 33.7 o 72.3.
Quan l'obra no tinga especial interés per a la comunitat local es preveuran les oportunes compensacions per a rescabalar el municipi del cost dels serveis que preste a fi de possibilitar-ne la construcció.
L'administració de l'estat podrà promoure els seus projectes d'obra en els termes previstos en aquest article quan així ho permeta la legislació estatal.
Les disposicions anteriors s'entenen sense perjudici del que estableix el darrer paràgraf de l'article 53.
TíTOL IV
Intervenció de l'Administració en el mercat immobiliari. L'activitat urbanística de foment de l'edificació
i la rehabilitació
CAPíTOL I
Intervenció de l'administració en els actes
de divisió de terrenys i en les parcel·lacions
Article vuitant-dos. Llicències de parcel·lació.
1. Cada parcel·lació o divisió de terrenys, quedarà subjecta a llicència municipal, llevat que l'ajuntament certifique o declare que no és necessària. Es innecessària la llicència quan:
A) La divisió o segregació siga conseqüència d'una reparcel·lació o d'una cessió -ja siga forçosa o voluntària, gratuïta o onerosa- a l'administració, perquè destine el terreny resultant de la divisió a l'ús o servei públic al qual es trobe afecte.
B) El corresponent acte de disposició no augmente el nombre de finques originàriament existents i complesca les normes sobre la indivisibilitat establertes per raons urbanístiques.
C) La divisió o segregació haja estat autoritzada expressament pel municipi amb motiu de l'atorgament d'una altra llicència urbanística.
2. De conformitat amb el que disposa la legislació estatal, els notaris i registradors de la propietat exigiran per a autoritzar i inscriure, respectivament, escriptures de divisió de terrenys, que s'acredite l'atorgament de la llicència o la declaració administrativa de la innecessarietat, que els primers hauran de testimoniar en el document. Així mateix, els notaris i registradors de la propietat consignaran en la descripció de les finques la seua qualitat d'indivisibles, quan així els conste.
3. Caldrà acreditar que no és necessària la llicència de parcel·lació o de divisió de terrenys mitjançant un d'aquests mitjans:
A) Testimoniant el certificat municipal corresponent; o
B) Acreditant que es va sol·licitar la llicència o aquest certificat, amb l'antelació necessària respecte del moment d'atorgar la divisió, sense haver obtingut resolució administrativa expressa dintre dels terminis legals i efectuant declaració jurada d'açò últim; o
C) Acreditant rigorosament el compliment de les condicions expressades en el número 1 anterior.
Article vuitanta-tres. Indivisibilitat de terrenys en les distintes classes de sòl.
1. Són indivisibles en sòl urbà i urbanitzable, una vegada programat, els terrenys a què fa referència l'article 258 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.
2. En sòl no urbanitzable i urbanitzable encara no programat, s'estarà al que disposen els apartats a) a d) de la disposició addicional tercera de la Llei de sòl no urbanitzable.
3. La infracció de les regles anteriors donarà lloc a la imposició d'una multa que, pel que fa a l'atorgament de la divisió o de la segregació, no podrà ser inferior al preu efectiu de venda dels lots il·legalment fraccionats, fins a un màxim de 300 milions de pessetes.
CAPíTOL II
Intervenció administrativa per a fomentar
la seguretat del tràfic immobiliari
Article vuitanta-quatre. Cèdula de garantia urbanística.
1. Els ajuntaments hauran d'expedir, a sol·licitud dels interessats i en el termini d'un mes, una cèdula de garantia urbanística per a les parcel·les edificables que no tinguen pendent l'adquisició de l'excedent d'aprofitament. La cèdula expressarà la qualificació urbanística i tindrà un termini de vigència màxim d'un any; en aquest temps l'interessat haurà de sol·licitar la llicència d'obres i garantir l'execució de les obres d'urbanització pendents de realitzar-se. L'expedició de la cèdula obligarà a açò darrer en els mateixos termes que l'ordre d'edificació forçosa, per la qual cosa la sol·licitud de la cèdula haurà de ser confirmada pel propietari interessat.
2. El propietari del solar o parcel·la respecte de la qual s'haja expedit vàlidament la cèdula tindrà dret que, durant la vigència d'aquesta, si no es mantenen les condicions urbanístiques que s'hi indiquen li reparen els perjudicis patrimonials causats pels canvis d'ordenació sobrevinguts.
3. Amb independència del que regulen els números anteriors els ajuntaments tenen l'obligació d'informar per escrit a qualsevol sol·licitant respecte de la classificació, qualificació i programació urbanística dels terrenys, en el termini d'un mes.
CAPíTOL III
Intervenció administrativa per a garantir el compliment
dels propietaris d'immobles del deure d'edificar
Article vuitanta-cinc. Deure urbanístic d'edificar i obligació de fer-ho dins de terminis determinats.
1. El propietari d'un terreny té el deure de destinar-lo a l'ús i aprofitament prevists pel pla col·laborant, amb promptitud i diligència, a l'execució d'aquest. Si el terreny de la seua propietat fóra una parcel·la en sòl urbà o un solar, haurà de sol·licitar la llicència preceptiva per a construir, segons el pla, amb l'adquisició, en tot cas, de l'excedent d'aprofitament que presente el terreny i amb la realització de les obres d'urbanització que corresponguen. Aquest deure d'edificació serà exigible en els terminis fixats pel programa, o si de cas hi manca, quan haja transcorregut un any des que fóra possible sol·licitar la llicència.
2. Una vegada atorgada la llicència, s'haurà de començar, concloure i no interrompre la construcció dins dels terminis que aquesta determine o, si hi manquen, en 6, 24 i 6 mesos, respectivament. La caducitat de la llicència es declararà amb l'audiència prèvia de l'interessat.
3. L'ajuntament -d'ofici a instància de qualsevol interessat- podrà dictar ordres individualitzades d'execució de l'edificació, seguint criteris expressos i objectius de prioritat en el foment d'aquesta.
L'ordre advertirà que, si el propietari afectat no sol·licita llicència i adquireix els excedents d'aprofitament de la seua parcel·la, en el termini d'un any, la parcel·la quedarà inclosa en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar i, si escau, s'incoarà expedient declaratiu de l'incompliment de l'obligació d'edificar. Aquest termini serà prorrogable per causa justificada i no serà procedent la declaració d'incompliment si, abans de la conclusió d'aquell, el propietari n'haguera sol·licitat la inscripció voluntària en aquest registre.
4. L'ordre d'execució de l'edificació determinarà els efectes que disposa el número 2 de l'article anterior, i, amb aquesta finalitat, expressarà les condicions urbanístiques de la parcel·la que ordene edificar. Així mateix, l'ordre, una vegada notificada a l'interessat, es comunicarà al Registre de la Propietat perquè hi conste. Si l'interessat compleix el que li ordenen s'ordenarà cancel·lar l'anotació corresponent.
CAPíTOL IV
Intervenció administrativa per a garantir el compliment
del deure urbanístic de conservació per part
dels propietaris d'immobles
Article vuitanta-sis. Deure de conservació i rehabilitació.
Els propietaris de terrenys, construccions i edificis hauran de mantenir-los en condicions de seguretat, salubritat, ornament públic i decor, amb la realització dels treballs i obres necessaris per a conservar-hi o rehabilitar-hi les condicions imprescindibles d'habitabilitat o ús efectiu que permetrien obtenir la llicència administrativa d'ocupació per a la destinació que els siga pròpia. S'exigirà aquest deure encara que no hi haguera normes específicament aplicables sobre protecció del medi ambient, patrimonis arquitectònics i arqueològics o sobre rehabilitació urbana. Si n'hi haguera, es compliran amb total respecte.
Article vuitanta-set. Inspecció periòdica de construccions.
Els propietaris de cada edificació catalogada o d'antiguitat superior a 50 anys hauran de promoure, si més no cada cinc anys, una inspecció, a càrrec d'un facultatiu competent, per tal de supervisar-ne l'estat de conservació.
Aquest facultatiu consignarà els resultats de la inspecció i expedirà un certificat que descriga els desperfectes que ha observat en l'immoble, les causes possibles i les mesures prioritàries recomanables per a assegurar-ne l'estabilitat, seguretat, estanqueïtat i consolidació estructurals o per a mantenir-ne o rehabilitar-ne les dependències en condicions d'habitabilitat o ús efectiu segons la destinació pròpia d'aquests. Així mateix deixarà constància del grau de realització de les recomanacions expressades amb motiu de la inspecció periòdica anterior. L'eficàcia del certificat exigeix trametre còpia d'aquest a l'ajuntament i al col·legi professional corresponent.
L'ajuntament podrà exigir dels propietaris l'exhibició dels certificats actualitzats d'inspecció periòdica de construccions i, si descobrira que aquestes no s'han efectuat, podrà realitzar-les d'ofici a costa dels obligats.
Article vuitanta-vuit. Límit del deure de conservació i rehabilitació.
Els propietaris d'edificis estan obligats a sufragar o suportar el cost de les obres de conservació i rehabilitació que aquestes construccions necessiten per a complir el que disposa en els articles anteriors, fins l'import determinat pel límit del deure normal de conservació.
Quan una administració ordene o impose al propietari l'execució d'obres de conservació o rehabilitació que excedesquen d'aquest límit, l'obligat podrà exigir a aquella que sufrague, pel que fa a l'excés, el cost parcial de les obres constitutives d'aquest.
S'entendrà que les obres esmentades en el paràgraf anterior excedeixen del límit del deure normal de conservació quan el seu cost supere la meitat del valor d'una construcció de nova planta, amb característiques similars i igual superfície útil que la preexistent, realitzada amb les condicions imprescindibles per a autoritzar-ne l'ocupació. Si no es tracta d'un edifici sinó d'una altra classe de construcció, aquest límit es xifrarà, en tot cas, en la meitat del cost d'erigir o implantar una nova construcció de dimensions iguals, en condicions d'ús efectiu per la destinació que li siga pròpia.
Article vuitanta-nou. Ajudes públiques per a la conservació i rehabilitació del patrimoni arquitectònic.
1. Pertocarà l'atorgament d'ajudes per a finançar la conservació o rehabilitació de construccions per les raons regulades en l'article anterior o per a obres que potencien la utilitat social de les construccions i que es financen ponderant la situació sòcio-econòmica del destinatari de la subvenció, d'acord amb el que reglamentàriament s'establesca.
2. L'administració podrà convenir amb l'interessat fórmules d'explotació conjunta de l'immoble, sempre que permeten una adequada participació pública en els beneficis generats per la prolongació de la vida útil de la construcció. Es poden atorgar ajudes a fons perdut com a incentiu d'inversions privades proporcionades a la subvenció en els termes que reglamentàriament es determinen.
3. Si el propietari tinguera dret a l'ajuda -en aplicació de l'article anterior- i no arribara a un acord amb l'administració, aquella s'atorgarà com a bestreta reintegrable, en diners constants, en cas de venda o d'expropiació, i se n'haurà de deixar constància en el Registre de la Propietat. El reintegrament no superarà la meitat del preu d'expropiació o venda. Si aquesta ho és per preu inferior al duple de la bestreta, l'administració podrà exercir el dret de tempteig en els termes regulats en el Reial decret legislatiu 1/1992.
4. Els ajuntaments han de bonificar, en la mesura més ampla possible, les llicències d'obres que tinguen per objecte la reparació o la rehabilitació d'edificacions deteriorades.
5. Les polítiques d'ajuda econòmica que instrumente la Generalitat Valenciana per a rehabilitar i conservar el patrimoni arquitectònic donaran prioritat als immobles i conjunts catalogats i ponderaran la corresponsabilitat financera que, en aquestes actuacions, assumesquen els ens locals d'acord amb les seues possibilitats.
Article noranta. Situació legal de ruïna.
1. Procedeix declarar la situació legal de ruïna quan el cost de les reparacions necessàries per a tornar l'estabilitat, seguretat, estanqueïtat i consolidació estructurals a un edifici o construcció, manifestament deteriorada, o per a restaurar-hi les condicions mínimes que en permeten l'ús efectiu, supere el límit del deure normal de conservació calculat d'acord amb l'article 88.
Procedirà, així mateix, la declaració de ruïna, quan el propietari acredite haver complit puntualment el que disposa l'article 87, i realitze diligentment les obres recomanades, almenys, en els dos últims certificats d'inspecció periòdica i el cost d'aquestes, unit al de les que estiguen pendents de realitzar, amb les finalitats abans expressades, supere el límit que indica el paràgraf anterior, i s'observe una tendència constant i progressiva en el temps a l'augment de les inversions necessàries per a la conservació de l'edifici.
2. Correspondrà als ajuntaments declarar la situació legal de ruïna, i incoar el procediment d'ofici o com a conseqüència de denúncia formulada per qualsevol interessat. En les actuacions se citarà els ocupants legítims de la construcció i els titulars de drets sobre aquesta que consten en els registres públics, així com els òrgans competents quan resulte afectat el patrimoni històric.
3. La declaració de la situació legal de ruïna ha de disposar les mesures necessàries per a evitar eventuals danys físics i, a més, proposar la declaració d'incompliment per part del propietari del deure urbanístic de conservació o manifestar, raonadament, la improcedència d'açò últim.
La proposta de declarar l'incompliment del deure de conservació, formulada juntament amb la declaració de ruïna legal, no serà definitiva ni tindrà efectes sense l'audiència prèvia dels interessats i la resolució de l'alcalde dictada a la vista de les al·legacions presentades.
No és procedent declarar l'incompliment del deure de conservació si la ruïna legal és causada per força major, fet fortuït o culpa de tercer, ni quan l'amo tracte d'evitar-la amb l'adequat manteniment i acurat ús de l'immoble, i la reparació dels desperfectes amb raonable diligència.
4. La declaració de ruïna legal respecte d'un edifici no catalogat, ni objecte d'un procediment de catalogació, determina per l'amo l'obligació de rehabilitar-lo o demolir-lo, segons trie.
5. Si la situació legal de ruïna es declara respecte d'un edifici catalogat o objecte del procediment de catalogació, el propietari haurà d'adoptar les mesures urgents i imprescindible per a mantenir-lo en condicions de seguretat. L'administració podrà concertar amb el propietari la rehabilitació. Si hi manca l'acord, pot ordenar-li que l'efectue atorgant-li l'ajuda corresponent o ordenar la inclusió en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.
Article noranta-u. Intervenció en edificis catalogats.
1. En els edificis catalogats, només podran realitzar-se les obres expressament autoritzades per llicència d'intervenció o disposades per ordre d'execució municipal d'obres d'intervenció.
2. Les llicències d'intervenció preveuran conjuntament totes les actuacions que s'hagen de realitzar en l'immoble i el resultat final d'aquestes. Aquestes actuacions només excepcionalment, quan siga impossible la conservació del que s'ha construït o quan la catalogació no obeesca al valor intrínsec, sinó a la mera importància ambiental, podran preveure la substitució de l'edificació, si és possible parcial, amb condicions especials. Les obres d'intervenció s'ajustaran a les prescripcions del catàleg i del planejament, per a l'autorització podrà concretar altres condicions addicionals, i salvaguardar els valors protegits.
La llicència d'intervenció controla l'oportunitat tècnica de les obres per a la millor preservació de les característiques culturals el reconeixement col·lectiu de les quals s'expressa en la catalogació. L'atorgament s'efectuarà per resolució motivada com cal.
3. Només podrà atorgar-se llicència de demolició per a edificis no catalogats i que no siguen objecte d'un procediment tendent a la catalogació.
4. En l'aplicació del que s'ha exposat es facilitarà l'exercici de les seues atribucions als òrgans competents per a la tutela del patrimoni històric, quan la intervenció afecte béns declarats d'interés cultural o subjectes a procediment per a la seua declaració o inventariat com a tals. En cap cas, l'aplicació d'aquesta llei permetrà exceptuar la plena subjecció d'aquests béns a la seua normativa reguladora específica.
Article noranta-dos. Ordres d'execució d'obres de conservació i d'obres d'intervenció.
1. Els alcaldes han de dictar ordres d'execució d'obres de reparació, conservació i rehabilitació d'edificis deteriorats o en condicions deficients per a la seua utilització efectiva. També els òrgans de la Generalitat Valenciana competents en matèria de patrimoni cultural immoble podran, després d'haver escoltat l'ajuntament, dictar aquestes ordres en relació amb edificis catalogats. Les ordres d'execució poden comminar, així mateix, a la neteja, tancament, retirada de cartells o altres elements impropis de l'immoble.
2. Dins del termini indicat en l'ordre d'execució el propietari afectat ha de sol·licitar les ajudes econòmiques a les quals justifique tenir dret i pot demanar la llicència de demolició, llevat que l'edifici estiga catalogat. També pot proposar alternatives tècniques per a les obres o sol·licitar raonadament una pròrroga en l'execució.
3. L'incompliment injustificat de l'ordre faculta l'administració perquè adopte una d'aquestes mesures:
A) Execució subsidiària a costa de l'obligat fins el límit del deure de conservació.
B) Imposició de multes coercitives, fins a deu, amb periodicitat mínima mensual, per valor màxim d'un dècim del cost estimat de les obres ordenades. L'import de les multes coercitives es destinarà preferentment a cobrir les despeses que genere l'execució subsidiària de l'ordre incomplerta.
Article noranta-tres. Amenaça de ruïna imminent.
Quan l'amenaça d'una ruïna imminent pose en perill la seguretat pública o la integritat del patrimoni arquitectònic catalogat, l'alcalde podrà acordar l'apuntalament i ordenar el desallotjament o adoptar les mesures urgents i necessàries per a prevenir o evitar danys en els béns públics o a les persones. Excepcionalment caldrà ordenar la demolició quan -si no es tracta d'edifici catalogat- aquesta fóra imprescindible per a impedir majors perjudicis.
L'ajuntament serà responsable de les conseqüències que comporte l'adopció injustificada d'aquestes mesures, sense que això eximesca el propietari de l'íntegra responsabilitat en la conservació dels béns d'acord amb les exigències de la seguretat, al qual seran repercutibles les despeses realitzades per l'ajuntament fins el límit del deure normal de conservació.
L'adopció de les mesures de cautela disposades per l'alcalde, per a evitar la ruïna imminent, no pressuposen la declaració de la situació legal de ruïna.
Article noranta-quatre. Pèrdua o destrucció d'elements catalogats.
Quan per qualsevol circumstància resulte destruïda una construcció o edifici catalogat, el terreny subjacent romandrà subjecte al règim propi de la catalogació. L'aprofitament subjectiu del propietari no excedirà en allò necessari per a la fidel restitució, que podrà ser ordenada.
El pla podrà disposar, en casos justificats, que quan un edifici catalogat resulte destruït el terreny subjacent quede immediatament qualificat com a zona dotacional pública.
La destrucció d'un edifici catalogat, si hi ha incompliment del deure normal de conservació, determinarà l'expropiació o inclusió de l'immoble en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.
Article noranta-cinc. Ordres d'adaptació a l'ambient.
Els plans poden disposar l'obligatorietat d'executar obres d'adaptació a l'ambient d'edificis. Les ordres d'execució que es dicten en compliment d'aqueixes disposicions se subjectaran al règim establert en els articles anteriors. Aquestes ordres hauran de fer referència a elements ornamentals i secundaris de l'immoble, pretendre la restitució de l'aspecte originari o coadjuvar a la millor conservació.
CAPíTOL V
Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar
Article noranta-sis. Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.
Els municipis mantindran en condicions de pública consulta un Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar. Això no obstant, encara que aquest no haja estat creat o estiga incomplet, l'ordre d'incloure en aquest un immoble és vàlida i eficaç des que es dicte, i s'ha de notificar al Registre de la Propietat. El mateix efecte tindrà el mer transcurs del termini consignat en l'ordre regulada en l'article 85.
L'ordre d'inclusió expressarà la causa que la determina, la descripció de l'immoble afectat i, si escau, les declaracions administratives respecte de l'incompliment de deures urbanístics del propietari.
Article noranta-set. Inclusió d'un immoble en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.
1. Procedeix dictar l'ordre d'inclusió en el Registre respecte d'immobles els propietaris dels quals incomplesquen:
A) L'obligació d'edificar, de sol·licitar llicència o d'urbanitzar simultàniament a l'edificació, en els supòsits i terminis regulats en els articles 84.1 i 85.2 i 3.
B) L'obligació d'efectuar obres de conservació i rehabilitació en els termes exigibles segons els articles 90, 91, 92 (sense perjudici de l'aplicació simultània de la resta de mesures previstes en el número 3 d'aquest últim) i 94.
2. També procedirà dictar l'ordre d'inclusió quan, abans que es produesca incompliment de deures urbanístics, ho sol·licite voluntàriament el propietari o quan, hi haja o no incompliment, així s'acorde, segons l'article 90.5, com a mesura alternativa a l'ordre de rehabilitació forçosa.
Article noranta-vuit. Efectes de la inclusió.
1. L'ordre d'inclusió en el registre d'un immoble comporta la declaració d'utilitat pública i de la necessitat de la seua ocupació, a l'efecte expropiatori. Mentre que l'administració, municipal o autonòmica, no inicie l'expropiació, qualsevol persona, per pròpia iniciativa o amb la concurrència a una convocatòria municipal prèvia, podrà formular un programa per a l'edificació o, si escau, urbanització, intervenció o rehabilitació de l'immoble, d'acord amb el procediment previst en els articles 45 a 48 d'aquesta llei. L'adjudicatari d'aquest procediment tindrà les prerrogatives i obligacions de l'adjudicatari d'un programa i amb el benefici de l'expropiació.
2. L'alternativa tècnica d'aquests programes consistirà en un avantprojecte per a l'edificació o rehabilitació. La proposició econòmica versarà sobre el preu d'adquisició de l'immoble i, llevat del cas regulat en el número següent, sobre la participació del propietari en el desenvolupament del programa, que podrà emprendre's mitjançant la reparcel·lació que consistirà en l'adjudicació de finques resultants en parts determinades de l'obra, en règim de propietat horitzontal.
3. Si l'ordre d'inclusió deriva d'incompliment de deures urbanístics, l'expropiació s'efectuarà amb l'aplicació de les regles especials previstes de determinació del preu just previstes amb aquesta finalitat per la legislació estatal. En la resta de casos, el propietari pot demanar la revocació d'aquesta ordre tan prompte com pose remei a les causes que la van determinar.
CAPíTOL VI
Altres formes d'intervenció administrativa
en el mercat immobiliari
Article noranta-nou. Patrimonis públics de sòl i societats urbanitzadores.
1. Els ajuntaments, les entitats locals supramunicipals i la Generalitat Valenciana, en previsió de l'ampliació dels seus patrimonis públics de sòl, podran reservar àrees per a legitimar-hi l'expropiació de béns immobles, qualsevulla que siga la classificació o la qualificació urbanística. La reserva, si no estigués prevista en el pla general, s'efectuarà mitjançant un pla especial i podrà ser fins i tot prèvia a la programació dels terrenys. Aquesta programació, no obstant això, podrà ser instada pels particulars -conformement a l'article 44 i següents-, mitjançant la sol·licitud d'autorització prèvia de l'administració titular de la reserva, que, si escau, podrà atorgar-la amb subjecció a les condicions d'interés públic escaients per a aconseguir els fins socials pretesos en efectuar-la.
2. Les administracions susdites poden també delimitar àrees per a sotmetre a tempteig i retracte administratiu tots o alguns dels immobles ubicats en aquestes. La delimitació tindrà per objecte qualsevol de les finalitats expressades en l'article 1 i es tramitarà amb l'aprovació de la llista de béns i drets afectats que es notificarà al Registre de la Propietat als efectes legals.
3. Les administracions a què es refereixen els números anteriors, poden promoure la construcció de qualssevol edificacions i urbanitzacions, constituir o tenir la propietat sencera de societats dedicades a això i, amb mediació d'aquestes o sense, participar en societats d'economia mixta amb igual finalitat.
Les societats esmentades, en desenvolupament dels plans i dels programes, podran ser beneficiàries de l'expropiació, fins i tot en supòsits distints als que preveu aquesta llei per als casos de gestió indirecta, i també beneficiar-se d'ajudes públiques i singulars o de l'exercici, per l'administració, de les potestats regulades en aquest article o en el 42. Aquests beneficis sols seran d'aplicació sota aquestes condicions:
A) Que es tracte d'actuacions, el fi específic i exclusiu de les quals siga crear dotacions públiques, promoure sòl urbanitzat per a atendre demandes socials, o construir habitatges subjectes a algun règim de protecció social especial.
B) A més a més, si s'atorguen en favor de societats amb participació de capital privat, aquest s'haurà de constituir, per a actuacions concretes, en règim de competència pública o oferint-lo restringidament, però en condicions d'igualtat, als propietaris d'immobles afectats.
C) L'alienació d'immobles adquirits com a beneficiàries de l'exercici de les potestats públiques esmentades, s'ha de realitzar en condicions de pública concurrència i, en cas de venda, assegurar preus o garanties que impedesquen o dificulten la revenda amb sobrepreu o l'enriquiment injustificat de tercer. La mateixa regla se seguirà en la gestió dels patrimonis públics de sòl.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Consell Superior d'Urbanisme.
El Consell Superior d'Urbanisme és el màxim òrgan assessor de les administracions públiques amb competència urbanística de la Comunitat Valenciana.
Reglamentàriament s'establirà la seua composició, organització i funcionament. En tot cas, actuarà com a òrgan col·legiat, compost per experts en urbanisme de reconeguda competència, els quals assessoraran amb rectitud les qüestions que se sotmeten a la seua consideració. En el seu nomenament es donarà adequada participació a les entitats locals.
Li correspondrà dictaminar, en els casos que així ho exigesca aquesta llei o una disposició reglamentària amb rang de Decret del Consell de la Generalitat Valenciana o quan ho sol·licite el Govern Valencià o algun dels seus membres.
Segona. Còmput de la població municipal.
A tots els efectes previstos en aquesta llei, quan al·ludeix a un determinat nombre d'habitants per municipi, es computaran com a tals, tant els residents com els transeünts empadronats.
Tercera. Atribucions dels òrgans municipals.
L'exercici de les competències que aquesta llei atribueix als ajuntaments en els articles 44, 53, 66.2.D), 76.2 i 3, 77.1, 78.1, 84, 85, 87, 90 i 92, correspon a:
A) L'alcalde, en els municipis de més de 25.000 habitants, llevat de disposició en contra del reglament orgànic municipal i sense perjudici de la competència del ple per a aprovar les variacions del patrimoni municipal de sòl.
B) El ple, en la resta de municipis, llevat que el reglament orgànic municipal dispose una altra cosa.
C) Els òrgans previstos en les disposicions reguladores de la creació i el funcionament d'entitats, mancomunitats o consorcis comarcals que tinguen encomanat l'exercici de les competències urbanístiques.
Les competències municipals referides en els articles 38.2, 57 i 99 correspondran al ple, llevat de previsió distinta del reglament orgànic municipal. La competència per a aprovar el quadre indicatiu de preus a què es refereix l'article 78.2 correspon al ple, amb l'informe previ de l'administració cadastral. Si aquesta informara de l'existència d'una ponència de valors, vigent i aplicable als afectes previstos en l'article 53 del Text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, no procedirà aprovar l'esmentat quadre i l'alcalde podrà ordenar la utilització d'aquella amb el fi previst en l'article 78.3. Els quadres indicatius s'ajustaran al que disposa la normativa tècnica de valoració cadastral.
Quarta. Termini per a l'atorgament de llicències.
1. Les llicències urbanístiques atorgaran el dret a edificar o realitzar actuacions urbanístiques i es resoldran en els terminis següents:
A) Les de parcel·lació o el certificat que no és necessària, les de mera reforma que no comporten alteració estructural de l'edifici ni afecten elements catalogats o en tràmit de catalogació, i també les de primera ocupació o habitabilitat de les construccions -que s'atorgaran, si escau, amb la mateixa autorització- en el termini d'un mes.
B) Les llicències que comporten obres majors de nova construcció o de reforma estructural d'entitat equivalent a una nova construcció o les d'enderrocament (respecte d'edificis no catalogats), hauran d'atorgar-se o denegar-se en el termini de dos mesos.
C) Les d'intervenció -que seran totes les que afecten un edifici catalogat o en tràmit de catalogació-, en el de tres mesos.
Les llicències per a qualsevol tipus d'obres que, per disposició legal o reglamentària, hagen d'atorgar-se juntament amb la llicència d'activitat corresponent, se sotmetran, amb preferència respecte de les regles anteriors, al règim de procediment específic de la llicència d'activitat.
2. L'ajuntament podrà atorgar llicències parcials que autoritzen la realització de fases concretes del projecte si no es corregeix o se suplementa aquest en aspectes menors i complementaris pendents d'autorització administrativa.
3. En cap cas es consideraran adquirides per silenci administratiu, facultats en contra de les prescripcions d'aquesta llei, dels plans, projectes, programes o ordenances o, en general, en termes contraris, oposats o disconformes amb les previsions de l'ordenació urbanística. La sol·licitud de llicència urbanística que no siga resolta per l'ajuntament dins dels terminis legals, sense perjudici de les pròrrogues escaients, s'entendrà estimada tret que el seu contingut siga constitutiu de contravenció greu i manifesta de l'ordenació urbanística, cas en què s'entendrà desestimada.
Qui haja sol·licitat en forma la llicència preceptiva i no obtinga resolució expressa dins dels terminis legals, quedarà legitimat, mentre l'administració no li ordene el contrari, per a iniciar les obres o realitzar les actuacions corresponents -llevat de la intervenció en construccions catalogades- sempre que aquestes s'ajusten a l'ordenació urbanística i es despleguen amb el compliment de la resta de deures i condicions que la llei i els planes exigesquen per a la realització.
4. El procediment per a la concessió de llicència sols s'entendrà iniciat quan la petició vaja acompanyada del projecte tècnic i dels altres documents indispensables per a dotar de contingut la resolució. Les deficiències documentals menors, notificades a l'interessat, suspendran el transcurs dels terminis per a atorgar la llicència.
Cinquena. Deure d'informació interadministrativa en relació amb actes i acords urbanístics.
1. En compliment de l'article 56 de la Llei 7/1985, de 2 d'abril, la notificació preceptiva d'actes i acords municipals a l'administració autonòmica, quan faça referència a actes en matèria d'urbanisme, es cursarà als òrgans urbanístics de la Generalitat Valenciana.
Si aquesta notificació versa sobre atorgament de llicència d'obra, expressarà amb claredat la localització i contingut de l'acte autoritzat en termes que permeten relacionar-lo amb el seu règim urbanístic. Reglamentàriament s'establirà un model de fitxa urbanística, susceptible de fàcil tractament estadístic, que haurà d'emplenar el sol·licitant de la llicència, que el municipi adjuntarà a la notificació.
2. Els interessats podran notificar, pel seu compte, als òrgans esmentats de la Generalitat Valenciana la intenció d'iniciar les obres o actuacions urbanístiques corresponents, per a la qual cosa hauran d'adjuntar la informació indicada en el número anterior i els documents amb què acrediten haver sol·licitat llicència amb l'antelació que disposa la disposició addicional quarta, número 1.
La comunicació serà examinada en el termini d'un mes i durant aquest s'haurà de sol·licitar informació a l'ajuntament. Conclòs aquest, l'interessat tindrà dret, a l'expedició per part de la Generalitat, per al seu ús particular, d'un certificat d'haver estat notificada del propòsit d'iniciar les obres o actuacions urbanístiques i de no haver-hi advertit contravenció greu i manifesta de l'ordenació urbanística, ni haver rebut reclamació municipal per aquest motiu. És improcedent l'expedició del certificat quan l'obra o actuació contravinga manifestament l'ordenació urbanística o excedesca dels drets que aquesta confereix a l'interessat o quan l'ajuntament hi anuncie motivadament l'oposició.
3. L'administració de la Generalitat Valenciana, sense perjudici de les competències municipals, s'abstindrà de desenvolupar accions o procediments administratius per la realització d'actuacions respecte de les quals haja expedit el certificat regulat en el número anterior.
4. Els òrgans de la Generalitat Valenciana que adopten resolucions o acords en matèria urbanística han de notificar-los als municipis afectats en el termini de deu dies des de la seua adopció.
Sisena. Convenis urbanístics.
Els convenis urbanístics que signen els ajuntaments amb els particulars estaran subjectes a les regles expressades en la disposició addicional quarta de la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana. En cap cas podran aquests convenis substituir el procediment d'aprovació i adjudicació de programes regulat en aquesta llei o prejutjar-ne els resultats.
Setena. Obres de reparació o reforma en sòl urbanitzable no programat.
En les construccions legalment consolidades sobre terrenys subjectes al règim establert per l'article 10 d'aquesta llei i a la disposició addicional segona de la Llei 4/1992, del Sòl No Urbanitzable, de la Generalitat, es podran realitzar, a més de les obres previstes per aquesta última, les de reparació o reforma -sense ampliació- que exigesca la conservació i el seu gaudi segons l'ús que els siga propi i no estiguen prohibides pels plans, ni obstaculitzen l'execució d'obres públiques previstes. No es podran autoritzar, amb caràcter definitiu, noves activitats en aquestes construccions, tret de les funcionalment vinculades als serveis públics o a la destinació agrària específica de la naturalesa de cada finca concreta.
No obstant això, les reformes d'indústries ja existents i legalment implantades, motivades per creixement de la plantilla laboral, podran autoritzar-se dins dels límits d'ampliació regulats en la disposició transitòria quarta de la Llei del sòl no urbanitzable.
Vuitena. Desenvolupament reglamentari d'aquesta llei.
S'autoritza el Govern Valencià per a aprovar mitjançant un decret un o diversos reglaments de desplegament d'aquesta llei.
Novena. Imposició de multes coercitives.
En el supòsit d'incompliment dels acords i les resolucions que ordenen la realització de les obres i els treballs que calen per a la restauració de la realitat alterada o transformada, l'administració actuant podrà procedir, sense perjudici del recurs en últim terme a l'execució subsidiària a costa de l'infractor, a la imposició a aquest de multes coercitives, fins a un màxim de deu successives, amb periodicitat mínima mensual i per un import, cada vegada, del deu per cent del cost previst de les obres o dels treballs ordenats quan aquests consistesquen en la reposició de la realitat al seu estat originari o del cinc per cent del valor de l'obra la demolició de la qual s'haja ordenat amb un mínim de cent mil pessetes. Aquestes multes s'imposaran amb independència de les retributives de la infracció o infraccions produïdes.
Deu. Arrendaments històrics.
Les disposicions d'aquesta llei en matèria de gestió urbanística del sòl s'entendran amb reserva dels drets dels arrendataris històrics, reconeguts per l'article 5 de la Llei 6/1986, de 15 de desembre, de la Generalitat.
DISPOSICIONS TRANSITORIES
Primera. Innecessarietat d'adaptació dels plans a aquesta llei.
1. Els municipis no estaran obligats a promoure un expedient d'adaptació del seu planejament a aquesta llei. Això no obstant, quan s'evidencien insuficiències específiques i manifestes en l'ordenació urbanística d'algun municipi, la Generalitat podrà adoptar les mesures previstes en els articles 35 o 57.d).
2. Els municipis podran sol·licitar a la conselleria competent en urbanisme que declare l'homologació amb aquesta llei dels plans i normes subsidiàries vigents o d'algun dels seus sectors. Aquesta homologació es produirà per resolució autonòmica dictada i tramitada pel procediment del capítol primer del títol segon d'aquesta llei, i en virtut del qual s'aprove un dels documents següents:
A) Una modificació del planejament general que complemente les determinacions en l'àmbit afectat, establint-ne l'ordenació estructural d'acord amb el que estableix l'article 17.1, i, en especial, definint la xarxa primària o estructural de reserves de sòl per a dotacions públiques, i també les previsions de l'article 17.4 i, si escau, 17.3, 17.6 i 18.
B) Un expedient justificatiu que les determinacions del planejament vigent ja tenen la precisió i qualitat necessària per a complir les exigències d'aquesta llei i, en particular, de l'article 17, al qual s'adjuntarà la documentació que permeta diferenciar i identificar quines determinacions de les vigents s'han de considerar integrants de l'ordenació estructural i de la xarxa primària de reserves de sòl per a dotacions públiques.
3. L'aprovació de plans parcials, especials o de reforma interior que modifiquen determinacions dels plans generals vigents a l'entrada en vigor d'aquesta llei, requereix l'homologació del sector corresponent, que podrà efectuar-se directament en aprovar aquests instruments, sempre que continguen els documents específics i les determinacions necessàries amb aquesta finalitat.
Segona. Aprovació d'instruments de planejament de conformitat amb les disposicions de la legislació anterior.
1. Es podran seguir tramitant i aprovant els instruments de planejament no adaptats en aquesta llei, d'acord amb les disposicions de la legislació anterior, si ja haguera estat objecte d'aprovació inicial o d'exposició al públic del seu avanç, sempre que l'aprovació es produesca dins del primer any de vigència o del major termini que justificadament s'atorgue, en cada cas, per resolució dictada pel conseller competent en matèria d'urbanisme, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme. No obstant això, el promotor de l'expedient podrà desistir en qualsevol moment de la tramitació, si prefereix acollir-se a les disposicions d'aquesta llei.
2. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei no es podrà iniciar la tramitació de nous programes d'actuació urbanística dels previstos en l'anterior legislació, ni -mentre no es produesca l'homologació del sector corresponent- de plans parcials per al desenvolupament de sòls aptes per a urbanitzar previstos en les normes subsidiàries de planejament.
Tercera. Classificació del sòl urbà a l'entrada en vigor d'aquesta llei. Actuacions aïllades.
1. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei i mentre no es modifiquen o revisen els vigents plans generals, les normes subsidiàries i projectes de delimitació de sòl urbà, tindran la classificació de sòl urbà els terrenys que la tingueren reconeguda pels instruments d'ordenació vigents.
2. El sòl urbà, que a l'entrada en vigor d'aquesta llei, no estiga inclòs en unitats d'execució, mentre aquestes no es delimiten, s'executarà d'acord amb el règim d'actuacions aïllades regulat en el capítol quart del títol tercer.
3. En els municipis en què el planejament general haguera delimitat àrees de repartiment i aprofitament tipus en sòl urbà s'aplicaran aquests als efectes que preveu aquesta llei.
Si no s'haguera determinat l'aprofitament tipus, mentre no es modifique o revise el planejament amb aqueix propòsit, es considerarà com a tal:
A) En unitat d'execució prevista pel planejament o delimitada amb anterioritat a aquesta llei: el mitjà de la unitat.
B) En un altre cas: el que resulte de l'aplicació de l'article 63.
L'aprofitament susceptible d'apropiació serà el percentatge de l'aprofitament tipus que corresponga, segons la llei, ateses les regles anteriors.
Quarta. Actuacions integrades.
1. La classificació com a sòl urbà inclós en unitats d'execució, urbanitzable programat o apte per a urbanitzar, establerta en els plans vigents a l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'entendrà atorgada tan sols als efectes de la valoració i de la determinació de l'aprofitament subjectiu corresponent als seus propietaris. L'execució se subjectarà al que preveu el número següent.
2. Totes les unitats d'execució, fins i tot les delimitades abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'executaran d'acord amb el que s'hi preveu, amb les excepcions següents:
A) En unitats d'execució respecte de les quals, abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'haguera constituït una junta de compensació, aquesta tindrà, per la força de la llei, la condició legal d'urbanitzador, i serviran les condicions estipulades en les bases d'actuació com a condicions pròpies del programa. Les unitats amb projecte de compensació o de reparcel·lació aprovat -o formalment declarat innecessari- podran completar la seua urbanització d'acord amb la legislació anterior.
B) En unitats d'execució -sense junta de compensació constituïda- delimitada abans de l'entrada en vigor d'aquesta i llei i per a les quals, en aquest moment, no s'haguera determinat un sistema d'actuació distint de la compensació, s'aplicaran les regles següents:
1r) No podrà imposar-se en el programa cap condició més onerosa, per a la seua execució, que les que hagueren estat exigibles en aplicació del règim jurídic i l'ordenació urbanística vigent a l'entrada en vigor d'aquesta llei, sempre que la iniciativa corresponent es promoga dins dels terminis que, per a executar aquesta ordenació, tinguera aquesta previstos o durant els nou mesos següents a l'entrada en vigor d'aquesta llei.
2n) El termini màxim per a l'execució de programes en règim d'adjudicació preferent, previst per l'article 50.1, no regirà quan resulte major termini per aplicació del que disposa el paràgraf anterior.
3r) Durant el termini específicament previst en l'ordenació urbanística anterior per a constituir la junta de compensació o -si aquella no hi contemplara un termini específic- durant dos mesos des de l'entrada en vigor d'aquesta llei, sols s'admetran a tràmit iniciatives que reclamen fonamentadament el règim d'adjudicació preferent previst en l'article 50.
C) Les mateixes regles previstes en l'apartat anterior s'aplicaran a les unitats d'execució delimitades en els plans d'iniciativa particular que s'aproven a l'empara de la disposició transitòria segona. En aquest cas, el termini d'exclusivitat del règim d'adjudicació preferent, al qual es refereix l'ordinal 3r) de l'apartat B), serà de tres mesos des de l'aprovació definitiva de l'instrument de planejament. El termini al qual es refereixen els ordinals 1r) i 2n) -per a executar el programa en les condicions que s'hi expressen- serà de cinc anys.
D) El que disposen els apartats anteriors no obsta perquè, en casos excepcionals, per causa de raons especials i concretes d'interés públic sobrevingudes, l'administració puga assumir l'execució directa dels programes corresponents o remodelar els usos i aprofitaments del sòl previstos per l'ordenació urbanística anterior.
E) Els adjudicataris de programes d'actuació urbanística -dels regulats per la legislació anterior-, les juntes de compensació constituïdes a l'empara d'aquella i els concessionaris d'actuacions pel sistema d'expropiació, tindran la condició legal d'urbanitzador de la unitat d'execució corresponent, a la qual s'aplicaran les previsions d'aquesta llei, en termes compatibles amb les condicions substantives estipulades en l'acord d'adjudicació o concessió corresponent. El concessionari, adjudicatari o junta podrà promoure reparcel·lacions en els termes previstos en aquesta llei, encara que estiguera prevista l'expropiació o compensació com a sistema d'actuació. La retribució de l'urbanitzador podrà ser en terrenys, segons les proporcions previstes en l'acord d'adjudicació o concessió corresponent o, en defecte de previsió expressa, segons la que es determine en expedient tramitat a l'efecte seguint el mateix procediment aplicable als projectes d'urbanització que desenvolupen programes.
Quan existira simultàniament adjudicatari del programa d'actuació urbanística i junta de compensació, aquell tindrà la condició d'urbanitzador i aquesta de l'agrupació d'interés urbanístic col·laboradora del primer, excepte que es deduesca una altra cosa de l'acord d'adjudicació corresponent i sense perjudici del que disposa l'article 29.11 d'aquesta llei.
Cinquena. Aprofitament tipus en sòl urbanitzable.
L'aprofitament tipus en sòl urbanitzable, en els plans adaptats a aquesta llei, a la Llei estatal 8/1990, de 25 de juliol, o al Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, serà el determinat pel pla. En la resta de plans se considerarà com a aprofitament tipus el mitjà del quadrienni o programa d'actuació urbanística corresponent o, en el cas de normes subsidiàries, el mitjà del sector.
Sisena. Procediments administratius incoats a l'entrada en vigor d'aquesta llei.
Els procediments que tendeixen a aprovar o a executar projectes de reparcel·lació, compensació o expropiació, urbanització, concessió de llicències, declaracions de ruïna, declaracions de l'incompliment de deures urbanístics, inclusió en el Registre Municipal de Solars, recaptació de quotes d'urbanització i suspensions de llicències, que s'hagueren iniciat formalment a l'empara de la legislació anterior, es conclouran de conformitat amb ella, excepte desistiment dels qui hagueren promogut la incoació d'aquests.
Setena. Normes subsidiàries i projectes de delimitació de sòl urbà.
1. Les normes subsidiàries de planejament d'àmbit provincial continuaran vigents, en allò que no s'opose a aquesta llei, mentre no siguen substituïdes pels reglaments previstos en els articles 13 i 14.
2. Les normes subsidiàries de planejament municipal, els projectes de delimitació del sòl urbà, així com els programes d'actuació urbanística -dels previstos en la legislació anterior-, s'assimilaran als plans generals regulats en la present llei als efectes de la seua aplicació, del seu desenvolupament i modificació, sense perjudici del que disposa en el número 3 de la disposició transitòria primera i en el número 2 de la disposició transitòria segona.
Vuitena. Vigència transitòria de la normativa anterior fins que es despleguen reglamentàriament determinats preceptes d'aquesta llei.
Mentre no es produesca el desplegament reglamentari previst en l'article 22 d'aquesta llei, se seguirà aplicant l'annex del Reglament de Planejament aprovat pel Reial Decret 2.159/1978, de 23 de juny, per a determinar les reserves exigibles de sòl amb destinació escolar. Això no obstant, amb un informe favorable previ de la conselleria competent en matèria d'educació, podrà exonerar-se o minorar-se el compliment de la dotació de sòl escolar exigida en aquest reglament, i substituir-la per l'aplicació directa del que disposa l'article 22.1.B).
Novena. Règim transitori fins a la constitució d'òrgans i registres.
Fins que es constituesca el Consell Superior d'Urbanisme regulat en la disposició addicional primera, l'exercici de les seues funcions correspondrà al conseller competent en matèria d'urbanisme, amb l'informe previ de les comissions territorials d'urbanisme regulades en el Decret 137/90, del Consell de la Generalitat.
Fins que s'ordene reglamentàriament el registre regulat en l'article 49 les seues funcions se supliran pel Registre d'Entitats Urbanístiques Col·laboradores. El reglament disposarà la fusió de l'antic registre amb el que preveu aquesta llei.
Deu. Règim transitori de les entitats urbanístiques de conservació de la urbanització.
Les urbanitzacions, la conservació de les quals estiguera legalment encomanada a entitats urbanístiques de conservació de la urbanització seguiran subjectes al règim jurídic vigent amb anterioritat a aquesta llei, sense que els siga d'aplicació el que disposa l'article 79.1. Es podrà seguir constituint entitats urbanístiques de conservació, en els termes que reglamentàriament es determinen, amb motiu de la regularització d'urbanitzacions clandestines o irregulars, perquè els costos de manteniment de les obres d'urbanització corresponents siguen sufragats pels propietaris de les parcel·les afectades.
Onze. Vigència de les normes urbanístiques contingudes en els plans.
El reglament previst en l'article 14 no afectarà la vigència de les normes urbanístiques contingudes en els plans que, fins aquell moment, hagen estat aprovats, sense perjudici que, per iniciativa municipal, se'n puga promoure la modificació o revisió per tal d'harmonitzar-los amb les previsions d'aquest reglament.
Dotze. Règim per a facilitar el normal desenvolupament d'actuacions començades per empreses promotores i constructores abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei.
Les empreses dedicades a la promoció i construcció d'urbanitzacions, habitatges o allotjaments turístics que hagueren adquirit de manera onerosa durant els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei, terrenys urbans o urbanitzables per a afectar-los a la seua pròpia activitat productiva, podran fer-ho constar en el registre regulat en l'article 49 als efectes següents:
A) Els esmentats terrenys no podran ser inclosos en el registre municipal de solars i edificis a rehabilitar durant un termini de cinc anys comptats a partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei, sempre que l'empresa titular dels terrenys realitze les gestions o actuacions preparatòries necessàries per a promoure'n l'edificació i, si escau, facilitar aquesta a un tercer.
B) El termini al qual es refereixen els ordinals 1r) i 2n) de l'apartat B) de la disposició transitòria quarta, número 2, per a executar el programa en les condicions que s'hi expressen, serà de cinc anys des de l'entrada en vigor d'aquesta llei.
C) Quan, en principi, no siga possible per a l'empresa corresponent promoure el programa de règim d'adjudicació preferent -per no comprendre els terrenys superfície suficient dins del sector en què es troben- l'ajuntament o administració que actua procurarà, en el moment de la seua programació i a sol·licitud dels interessats, delimitar per a ells una unitat d'execució independent, en la mesura més gran que siga possible sense detriment de les exigències funcionals de la urbanització, per a fomentar l'execució autònoma o connexa amb aplicació d'aquest règim d'adjudicació preferent. Açò procedirà si hi haguera iniciatives de programació que permeten desenvolupar urbanísticament els terrenys en els cinc anys següents a l'entrada en vigor d'aquesta llei.
L'aplicació dels apartats anteriors requereix que els interessats acrediten fefaentment el compliment dels requisits expressats en el paràgraf primer d'aquesta disposició i ho facen constar en el Registre de Programes i Agrupacions d'Interés Urbanístic durant el primer any de vigència d'aquesta llei.
DISPOSICIONS FINALS
Primera. Incompatibilitat de determinats preceptes de la legislació estatal.
Aquesta Llei estableix una regulació específica de les matèries que són objecte dels articles: 2, 4.2, 4.3, 9.2, 10, 11.1, 2 i 3, 12, 13, 14, 16.3, 18, 24.2, 28.2, 3 i 4, 29.2, 30.2, 4 i 5, 31.3, 40.4, 42.4 i 5, 43.2, 59.3, 65.2, 3, 4, 5 i 6, 68, 69, 70, 71, 72.2, 3 i 4, 72.5, 73, 74, 75, 76, 77, 78.1 i 3, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94.3, 96.2, 99.3, 104.2, 105, 106, 108, 109,2, 3, i 5, 110, 111, 113.1, 114, 115, 116, 117, 118.2, 3 i 4, 119, 121, 122, 123, 125, 126.2, 3, 4, 5, i 6, 127, 128, 129, 130, 131, 136.1, 137.1, 2, 3, i 4, 138.a), 139, 142, 144.2 i 3, 145, 146, 147, 148, 149.1, 2 i 4, 151.2 i 4, 152, 153, 155.2, 156, 157, 158, 159.1, 2 i 3, 160.1, 2 i 4, 161, 162, 163, 164, 165, 166.1, b), f), g), 2 i 3, 171, 172, 174.1, 175, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 184.1, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199.1.a) i 2.a), 200, 201, 202.5, 208, 209, 211.1 i 2, 212, 227.2, 228.1 i 2, 229, 230, 231, 233, 234, 236, 242. 4, i 5, 243.3, 244.5, 245.2, 247, 278.2 i 3, 281, 291, 292, 297.3, disposició addicional segona, disposició transitòria sisena, punts 2 i 5 i disposició transitòria setena, del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, per la qual cosa, de conformitat amb la disposició final 3 d'aquest últim, el contingut dels preceptes enunciats deixarà de ser d'aplicació, d'ara endavant, en l'àmbit de la Comunitat Valenciana.
Segona. Derogació de determinats preceptes de la Llei 6/89, de la Generalitat Valenciana, d'Ordenació del Territori.
Queden derogades les disposicions de la Llei 6/1989, de la Generalitat Valenciana, d'Ordenació del Territori, que s'oposen a aquesta llei i, en particular, als articles 12, 27 i 38, i també les que limiten i condicionen l'habilitació que hi contenen per a l'elaboració i aprovació de plans d'acció territorial de caràcter urbanístic. Queden derogades, així mateix, les previsions relatives a la programació d'actuacions i aquelles que contradiguen el règim de les obres públiques regulat en l'article 81 i concordants d'aquesta llei.
Tercera. Clàusula derogatòria general.
Queden derogades totes les disposicions legals o reglamentàries que s'oposen o contradiguen el que disposa aquesta llei.
Quarta. Taula de vigència de la normativa urbanística.
En el termini de tres mesos comptadors des de la publicació d'aquesta llei, el Consell establirà la taula de vigència de la normativa urbanística aplicable a la Comunitat Valenciana.
Per tant, ordene els ciutadans, tribunals, autoritats i poders públics als quals pertoque, observen i facen complir aquesta llei.
València, 15 de novembre de 1994
El president de la Generalitat Valenciana,
JOAN LERMA I BLASCO

linea