RESOLUCIÓ de 8 de març de 2018, del conseller d'Hisenda i Model Econòmic, per la qual es fan públics els criteris de selecció i homogeneïtzació de testimonis considerats vàlids en l'Ordre 25/2017, de 22 de desembre, de la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic, per la qual s'estableixen els coeficients aplicables en l'exercici 2018 al valor cadastral als efectes dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, així com la metodologia emprada per a la seua elaboració i determinades regles per a la seua aplicació. [2018/2666]
(DOGV núm. 8268 de 06.04.2018) Ref. Base de dades 003426/2018
-
Anàlisi documental
Origen de disposició: Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic Grup temàtic: 000
En el DOGV núm. 8200, de 28 de desembre de 2017, es va publicar l'Ordre 25/2017, de 22 de desembre, de la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic, per la qual s'estableixen els coeficients aplicables en l'exercici 2018 al valor cadastral als efectes dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, així com la metodologia emprada per a la seua elaboració i determinades regles per a la seua aplicació.
En l'annex I de l'esmentada ordre, sota la rúbrica «Metodologia emprada per a l'obtenció dels coeficients multiplicadors establits en l'annex II», es defineix la metodologia emprada per a l'obtenció dels coeficients multiplicadors els quals al seu torn es basen en l'obtenció del coeficient de relació al mercat RM del valor cadastral en cada un dels àmbits d'estudi.
En el paràgraf tercer del punt 2.2, coeficient de relació de mercat (RM), de l'esmentat annex I s'indica: «La mostra utilitzada per a l'obtenció del RM de cada municipi està formada només per testimonis d'aqueix municipi quan es disposa d'una mostra estadísticament significativa de testimonis vàlids».
De conformitat amb la normativa i convenis vigents, el fitxer amb les mostres emprades per a la determinació dels coeficients RM, per municipis de la Comunitat Valenciana, de relació al mercat dels valors cadastrals, on es contenen els RM per a cada una de les mostres o testimonis, el va subministrar a la Generalitat la Gerència Regional del Cadastre de la Comunitat Valenciana.
La incorporació massiva de tota la població de testimonis de mercat inicialment obtinguda té els problemes propis d'un tractament massiu de dades per això, per a la seua correcta incorporació a la població final, ha de ser convenientment analitzada i depurada amb criteris objectius a fi d'extraure de l'anàlisi estadística els testimonis corresponents a situacions atípiques o no representatives de mercat.
No obstant això, l'annex esmentat no conté informació relativa a quins han sigut els criteris per a considerar que un testimoni és vàlid als efectes de l'obtenció de l'RM en cada municipi. Per això, amb la finalitat d'augmentar la transparència en l'elaboració dels coeficients aplicables en l'exercici 2018, es procedeix a la publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, com a annex a la present resolució dels criteris de selecció o filtratge i homogeneïtzació dels testimonis considerats vàlids per al càlcul de l'RM de cada municipi, utilitzats en el càlcul dels coeficient aplicables en 2018 al valor cadastral dels béns immobles urbans.
València, 8 de març de 2018. El conseller d'Hisenda i Model Econòmic: Vicent Soler i Marco.
ANNEX
Criteris de selecció o filtratge i homogeneïtzació dels testimonis considerats vàlids per al càlcul de l'RM de cada municipi, utilitzat en el càlcul dels coeficient aplicables en 2018 al valor cadastral dels béns immobles urbans
En l'annex I de l'Ordre 25/2017, de 22 de desembre, de la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic per la qual s'estableixen els coeficients aplicables en l'exercici 2018 al valor cadastral als efectes dels impostos Sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, així com la metodologia emprada per a la seua elaboració i determinades regles per a la seua aplicació, es defineix la metodologia emprada per a l'obtenció dels coeficients multiplicadors els quals al seu torn es basen en l'obtenció del coeficient de relació al mercat RM del valor cadastral en cada un dels àmbits d'estudi.
El càlcul del coeficient de relació al mercat RM en cada municipi s'obté com la mitjana aritmètica d'una mostra significativa de mercat formada per valors declarats en escriptures públiques de transmissions de béns immobles de naturalesa urbana d'ús residencial, aparcament, magatzem i traster.
Per a analitzar el mercat s'ha treballat amb la mostra facilitada per l'OCMI (Observatori Cadastral del Mercat Immobiliari) corresponent al període comprés entre l'1 de juny de 2016 i el 30 de juny de 2017.
La mostra inicial obtinguda es compon de 70.921 testimonis que procedeixen de les dades facilitades pels notaris i registradors de la propietat en virtut del que disposa l'article 36.3 del RD legislatiu 1/2004, de 5 de març, pel qual s'aprova el text refós de la Llei del cadastre immobiliari, i que consisteixen en la comunicació de dades sobre el valor dels immobles consignats en escriptures públiques.
Mostra inicial obtinguda de l'OCMI
Ús Alacant Castelló València Total
Residencial 22.151 5.695 22.872 50.718
Garatge / Traster 8.199 2.697 9.307 20.203
Total per província 30.350 8.392 32.179 70.921
Ja que s'ha treballat amb testimonis procedents d'un ampli període de temps (15 mesos) es considera adequat efectuar una anàlisi de la tendència en el temps dels preus i calcular la seua taxa de variació anual als efectes d'homegeneïtzació en el temps dels valors declarats.
Per a això s'han analitzat les dades publicades pel Ministeri de Foment (taules de valor taxat de l'habitatge lliure publicades pel Ministeri de Foment) considerant els resultats a nivell provincial. L'evolució d'aquests valors mitjans del metre quadrat d'habitatge ha permés obtindre les següents taxes de variació anual:
Província Variació anual
Alacant 0,99 %
Castelló 0,20 %
València 1,61 %
La incorporació massiva de tota la població de testimonis de mercat inicialment obtinguda té els problemes propis d'un tractament massiu de dades per això, per a la seua correcta incorporació a la població final, ha de ser convenientment analitzada i depurada amb criteris objectius a fi d'extraure de l'anàlisi estadística els testimonis corresponents a situacions atípiques o no representatives de mercat.
Els criteris bàsics per a rebutjar els testimonis són els següents:
Testimonis amb data transmissió fora del període temporal d'estudi.
Testimonis d'ús habitatge amb valor de transmissió declarat inferior a 20.000 i testimonis d'ús garatge o traster amb valor declarat inferior a 1.500 .
Testimonis d'ús habitatge amb valor declarat superior a 600.000 i testimonis d'ús garatge o traster amb valor declarat superior a 100.000 .
Habitatges amb superfície construïda inferior a 30 m² i trasters amb superfície construïda inferior a 4 m².
Habitatges amb superfície construïda superior a 500 m² i garatges o trasters amb superfície construïda superior a 40 m².
Immobles el valor cadastral dels quals té un valor de referència al mercat inferior a 0,05.
Immobles el valor cadastral dels quals té un valor de referència al mercat major a 1,50.
A partir d'aquesta primera depuració bàsica, i ja amb els testimonis restants, es realitza una depuració avançada en què es rebutgen aquells testimonis la desviació absoluta dels quals de la seua referència al mercat RM, respecte a la desviació típica per municipi i ús és superior a 2.
La mostra finalment seleccionada, una vegada filtrada i homogeneïtzada, es compon de 56.448 testimonis, amb la distribució següent:
Mostra seleccionada
Ús Alacant Castelló València Total
Residencial 19.143 4.470 19.786 43.399
Garatge / Traster 5.585 1.643 5.821 13.049
Total per província 24.728 6.113 25.607 56.448