diari

LLEI 2/1997, de 13 de juny, de la Generalitat Valenciana, de modificació de la Llei de la Generalitat Valenciana 4/1992, de 5 de juny, del sòl no urbanitzable respecte del règim de parcel·lació i de construcció d'habitatges aïllats en el medi rural.

(DOGV núm. 3014 de 16.06.1997) Ref. Base de dades 1537/1997

LLEI 2/1997, de 13 de juny, de la Generalitat Valenciana, de modificació de la Llei de la Generalitat Valenciana 4/1992, de 5 de juny, del sòl no urbanitzable respecte del règim de parcel·lació i de construcció d'habitatges aïllats en el medi rural.
Sia notori i manifest a tots els ciutadans que les Corts Valencianes han aprovat i jo, d'acord amb el que estableixen la Constitució i l'Estatut d'Autonomia, en nom del rei, promulgue la llei següent:
PREÀMBUL
La construcció d'habitatges familiars en el medi rural és, per les característiques pròpies de la Comunitat Valenciana, una activitat que, des d'antic i cada volta més, ha tingut una especial importància territorial. La seua històrica implantació en àrees agrícoles de regadiu, consubstancial al mode propi d'aquesta explotació agrària, s'ha vist reforçada pels mateixos factors geogràfics i climàtics que han fet de la nostra terra una comunitat turística. El gaudi d'assentaments residencials extensius, fins i tot dispersos, obeeix a una cultura social, d'amplíssima implantació popular, en la qual encara coexisteixen vincles freqüents amb l'originària activitat llauradora, juntament amb una indubtable vocació d'oci o d'esbargiment.
La necessitat de canalitzar legalment aquest fenomen, respectant les seues peculiaritats, és una tasca que és competència de la Generalitat Valenciana. En aquest sentit, un primer intent va ser la Llei de la Generalitat Valenciana 4/1992, de 5 de juny, del sòl no urbanitzable. Quatre anys de vigència d'aqueixa legislació obliguen a ponderar, avui, la necessitat de millorar-la en algun dels seus aspectes.
Abans de tot, cal acceptar que la construcció d'habitatges familiars en el medi rural i la parcel·lació urbanística desnaturalitzadora d'aquest són dos fenòmens perfectament diferenciables. Ho són quant al moment en què es produeixen, quant al tipus d'agent social que els causa i, sobretot, quant als efectes territorials de l'un i de l'altre. El primer -l'habitatge aïllat- presenta valors mereixedors de reconeixement legal positiu, ja que constitueix un ús social constatat del territori d'acord amb les seues potencialitats i una opció per a l'assentament humà, distinta de la urbana, que en ocasions coadjuva al manteniment de l'activitat agrària o, en general, a pal·liar la tendència a l'abandonament del medi i del paisatge rural, provocat per la menor rellevància econòmica d'aquella en l'actualitat. En canvi, el segon fenomen esmentat -la fragmentació progressiva de predis- és el mecanisme que desencadena els processos de consolidació urbana al marge de les regles que exigeixen la dotació d'infrastructures i serveis. La parcel·lació amb finalitat urbanística també és, resulta obvi, perfectament legítima; però el seu canal normal de realització ha de ser els mecanismes regulats de la gestió urbanística: el planejament parcial en sòl urbanitzable, la reparcel·lació i, sobretot, la prèvia o simultània urbanització amb serveis i infrastructures inexcusables, projectades i materialitzades convenientment.
En aquest sentit, l'actual regulació del sòl no urbanitzable no resulta enterament adequada, ja que s'hi confia a una mateixa limitació -relativa a la superfície de parcel·la exigible- el doble efecte de condicionar la construcció d'habitatge aïllat (al medi rural) i, simultàniament, de prevenir la parcel·lació abusiva. En concret, la redacció actual de la disposició addicional tercera de la Llei 4/1992 esmentada exigeix per a l'edificació d'habitatges la mateixa extensió que la parcel·la mínima requerida per a la divisió en lots. Hi ha, doncs, una dualitat d'efectes en l'instrument legal: es tracta d'una superfície mínima amb la qual la finca siga edificable; però, també, del lot mínim amb què es puga parcel·lar el terreny.
Aqueixa dualitat d'efectes s'ha revelat -en la pràctica- massa rigorosa, ja que ha tallat la possibilitat d'edificar finques aïllades en determinades zones on això seria innocu. Contràriament a això, en lloc de limitar la parcel·lació del territori rústic a les pautes que li són pròpies, s'està més aviat tolerant un model de parcel·lació, novament urbà, encara que estandarditzat en lots d'una hectàrea d'extensió. Per tot això, és pertinent emprendre una diferenciació entre l'un i l'altre instrument legal per a regular dues qüestions que són distintes i que com a tals mereixen ser tractades.
Les limitacions per a l'edificació d'habitatges familiars en sòl no urbanitzable han de ser establertes selectivament ponderant les característiques territorials de cada àrea geogràfica. El planejament -tant el supramunicipal com el municipal- és, en el nostre sistema jurídic, un instrument d'anàlisi del territori i, al mateix temps, norma reglamentària de caràcter general que ordena els drets de la propietat urbanística immoble. Per això, és el planejament, amb el seu valor jurídic de norma, l'instrument adequat per a realitzar la pertinent estimació tècnica i per a deduir d'aquesta quines són les àrees susceptibles d'albergar aquest ús de l'habitatge aïllat i quines han de ser les condicions específiques amb què ha de produir-se, en cada lloc segons les seues característiques. Compatibilitzar l'estructura i les qualitats pròpies del territori rural, les que l'identifiquen, amb les transformacions induïdes per la seua potencialitat, socialment demanada, per a l'ús residencial aïllat o extens, exigeix analitzar aquelles al mateix temps que ordenar aquestes a través del planejament i, si és possible, mitjançant instruments específics.
La present llei estableix, per tant, que serà amb un pla com es regularà el fenomen. No per a ordenar-lo de manera arbitrària o a força de voluntarismes, sinó sobre l'avaluació prèvia i rigorosa de l'aptitud territorial de cada unitat geogràfica, identificada per la seua parcel·lació històrica homogènia. Cal que hi haja límits a l'edificació d'habitatges i construccions en sòl rústic. Cal evitar qualsevol intent de consolidació urbana irregular. Entre altres mesures, cal establir una superfície mínima exigible per a la construcció d'habitatges. Però és en el pla on caldrà establir-la, fent-ho per a cada un dels paratges del sòl no urbanitzable de règim comú on aquestes construccions s'admeten. Amb aquesta finalitat, el pla haurà de ponderar els seus efectes en el medi ambient, en el paisatge, i també en la vertebració del territori.
Aquesta solució legal ofereix un important protagonisme al municipi, perquè li permet ser subjecte actiu de la formulació del pla. Els ajuntaments, en conseqüència, podran assumir la iniciativa i la responsabilitat de formular la norma i de fer l'estudi del territori que la sustente, sense perjudici de les competències autonòmiques. Per això, la present llei autoritza la Generalitat Valenciana a delegar en favor del mateix municipi la competència per a atorgar les anomenades «autoritzacions prèvies» (a la construcció d'habitatges o d'altres obres en sòl rústic). Ara bé, en consonància amb l'article 45 de l'Estatut d'Autonomia, no s'autoritza una delegació de competències autonòmiques indiscriminada o sense condicions, sinó que aquesta procedirà, precisament, en funció de l'existència d'un planejament apropiat que complisca les característiques establertes en la llei. És a dir, el municipi podrà assumir plenes competències per a fiscalitzar la construcció d'aquestes obres, quan haja elaborat i aplique un planejament suficient, fundat en l'anàlisi territorial detallada. Els plans d'acció territorial que formule la Generalitat Valenciana permetran basar l'ordenació en l'anàlisi territorial supramunicipal quan aquesta siga necessària.
El règim de parcel·lació o divisió de terrenys es regeix per normes i principis distints dels que en regulen l'edificació. Autoritzar, en zones determinades, l'edificació d'un habitatge aïllat en finques d'extensió moderada, no té el perquè comportar cap detriment per a la bona ordenació del territori, ni per al sosteniment del medi ambient. És més, exigir per sistema una major superfície exclou de l'accés a aquests béns els ciutadans de menor capacitat adquisitiva i limita irreversiblement el gaudi del dret de propietat per a certes finques que històricament s'han configurat amb extensió reduïda, la qual cosa només de vegades, no sempre, té justificació urbanística.
En canvi, l'alteració per fragmentació sistemàtica de l'estructura parcel·lària del sòl rústic, la producció massiva de noves finques addicionals, tant si es fa en lots d'una hectàrea com de menys o de més, comporta a llarg termini el desmembrament de l'estructura productiva agrària pròpia de l'espai rural i la seua conversió anormal en un espai urbà, ja que la parcel·lació intensa i la urbanització són dos fenòmens íntimament associats.
En matèria de parcel·lació cal destacar la novetat que ha comportat la Llei estatal 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries. D'acord amb aquesta disposició són nul·les les divisions de terreny que no respecten la «unitat mínima de conreu», que haurà de ser establerta per la mateixa comunitat autònoma. Tanmateix la llei estatal permet la divisió, com a excepció, quan es base en motius urbanístics, sempre, és clar, que es complesquen les normes, també urbanístiques i aplicables al cas.
En aquesta previsió de la norma estatal s'emmarca la present regulació autonòmica per a organitzar -allí on el pla ho permeta- una normativa urbanística de doble abast. D'una banda, que faça possible la utilització del sòl per a l'edificació d'habitatges aïllats, fins i tot en finques de superfície petita, i també la remodelació de límits per a aquesta finalitat, tret d'alteració substancial de característiques del territori. Doncs, d'altra banda, es limita rigorosament tota fragmentació abusiva del sòl que puga desfigurar allò que és propi de l'estructura de les heretats rústiques.
Per a això s'introdueix una nova norma que regeix quan la parcel·lació no es base en motius agraris, és a dir, mentre no es legitime en les unitats mínimes de conreu que, d'ara endavant, puga aprovar el govern valencià. El nou principi legal que ací s'introdueix no se centra essencialment en la prohibició de formar finques de superfície reduïda, -la qual cosa, en principi es permet- sinó de limitar la possibilitat d'augmentar el nombre de finques rústiques que hi ha a fi d'augmentar el potencial d'edificació del sòl. Les facultats del dret de propietat són àmpliament potenciades, en règim de llibertat, sempre que la modificació de límits tendent a la segregació s'acompanye de la correlativa agregació a limítrofs. En canvi, la possibilitat d'augmentar el nombre total de finques es limita amb una regla igualitària, però d'un efecte més sever com més nombrosos siguen els lots que es pretenguen parcel·lar i, per tant, com major siga el risc tendenciós que comporte la divisió d'induir resultats urbanitzadors irregulars.
En resum, aquesta modificació legal tracta de fonamentar-se en el rigor i fugir de la rigidesa, distingint el que és l'ús del terreny rústic del que és l'ús del territori rural, esforçant-se per preservar aquest de la urbanització i per facilitar el gaudi privat del primer. La premissa és que els dos objectius no són només compatibles sinó activament complementaris.
TÍTOL ÚNIC
Article primer
Es modifica l'article 10 de la Llei de la Generalitat Valenciana 4/1992, de 5 de juny, del sòl no urbanitzable, que queda redactat en els termes següents:
"Article 10. Habitatges aïllats
Es podrà construir un habitatge aïllat en la finca, si es compleixen els requisits següents:
1r.) Els edificis se situaran en zones i sota condicions expressament i justificadament previstes en el planejament urbanístic. L'ordenació de cadascuna de les unitats geogràfiques homogènies en què es preveja major presència de disseminats residencials de caràcter rural, es farà per mitjà d'un pla especial.
El pla ordenarà aquest ús tenint en compte l'aptitud del terreny per a incloure'l, ponderant-ne la capacitat i, especialment, la vulnerabilitat, com també l'impacte ambiental de les construccions. Aquesta ordenació serà coherent amb l'estratègia general d'ocupació del territori, evitant la consolidació de nuclis les característiques dels quals siguen urbanes. El planejament disposarà mesures per a preservar i millorar el paisatge, salvaguardarà els llits naturals, les xarxes de camins rurals, l'estructura parcel·lària històrica i els usos rústics tradicionals del sòl propis d'àrea territorial identificada.
2n.) Es permetrà edificar en finques legalment parcel·lades que, tant en la forma com en la superfície, comprenguen la mínima exigible segons el planejament. La fixació pel pla d'aquesta i d'altres determinacions d'anàloga finalitat ha de perseguir els objectius territorials expressats en el paràgraf anterior.
3r.) La superfície ocupada no passarà mai d'un dos per cent de la de la finca; la resta haurà d'estar i mantenir-se en explotació agrària efectiva o amb plantació profusa d'arbrat, o bé, ser precisament destinada als usos concrets previstos pel pla per la seua millor compatibilitat amb els potencialment preferibles per a cada unitat geogràfica. No obstant això, el pla pot permetre serveis complementaris de l'habitatge familiar, sense obra de fàbrica sobre rasant natural, la superfície de la qual no passe de la superfície construïda. Les autoritzacions i llicències motivaran expressament la concurrència d'aquestes condicions.
4t.) S'exigirà suficient previsió del proveïment d'aigua potable i completa evacuació, recollida i depuració dels residus, com també la resta de serveis que calguen. S'exigirà la llicència municipal d'obres per a la connexió de l'habitatge a la xarxa pública de subministrament d'aigua.
5è.) La posició i acabat de l'edifici han d'estar d'acord amb el seu caràcter aïllat i rural i han d'harmonitzar amb l'ambient d'acord amb les regles que el pla determine per a integrar les noves construccions en les tipologies tradicionals de la zona o més adequades al seu caràcter.
En tot cas, la finca haurà de quedar afectada amb inscripció registral de la vinculació de la total superfície real a la construcció, que expresse les limitacions concretes a la divisibilitat i edificabilitat imposades per l'autorització prèvia de l'habitatge."
Article segon
Es modifica el paràgraf setè de l'article 8.1 de l'esmentada Llei 4/1992, de 5 de juny, que queda redactat en aquests termes:
"L'atorgament de llicència municipal per a realitzar les actuacions anteriors requerirà l'autorització prèvia atorgada, si escau, per la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme. Per a la millor execució del planejament especial establert en l'article 10.1r) d'aquesta llei, per mitjà d'un decret del govern valencià, es podrà delegar aquesta competència en els municipis. Aquests seran, en tot cas, competents per a atorgar l'autorització prèvia si tenen més de 50.000 habitants. Quan l'atorgament siga competència municipal l'interessat podrà optar entre sol·licitar-la a títol de consulta prèvia o demanar directament la llicència, la concessió de la qual sempre es comunicarà a la conselleria esmentada.
L'autorització s'atorgarà a sol·licitud de l'interessat en què es detallaran els punts següents: (...)"
Article tercer
El número 2 de la disposició addicional tercera de l'esmentada Llei 4/1992, fins al final de la lletra d) inclusivament, queda redactat així:
"2. No podran realitzar-se, ni autoritzar-se actes de divisió o segregació de finques en contra de la legislació agrària. Als efectes que estableix l'article 25.b) de la Llei estatal 19/1995, de 4 de juliol -o disposició que la substituesca-, les divisions de terrenys rústics que, d'ara endavant, donen lloc a parcel·la inferior a la unitat mínima de conreu que establesca per decret el govern valencià , hauran de complir les condicions següents:
1a) No es permetrà reduir l'extensió de les finques a menor superfície que la mínima exigible per a l'edificació d'habitatge familiar, ni minvar terreny de finca ja construïda sense aquest mínim o vulnerar les condicions d'indivisibilitat imposades per motiu d'una llicència o autorització urbanística.
2a) La llicència per a dividir o segregar exigirà una superfície mínima en les parcel·les resultants de major extensió com més s'augmente el nombre de finques respecte a les ja existents. Si no augmenta el nombre de finques, per haver-hi simultània agregació a confrontants de porcions segregades, sols s'exigirà complir la regla 1a. anterior. Si el nombre final de finques s'augmenta en una, s'exigirà en cadascuna una superfície mínima del doble de 5.000 m2; si se n'augmenta en dues, del triple d'aquesta magnitud; i així successivament.
3a) S'exceptuen les regles precedents per als actes de divisió que resulten de projectes d'obra pública, expropiació, programa per al desenvolupament d'actuació integrada o declaració d'interès comunitari, i també els justificats per concórrer sobre les parts d'una mateixa finca diversa classificació urbanística.
4a) En tot cas, no es podran autoritzar actes de divisió o segregació de finques quan s'haja de presumir legalment que té una finalitat urbanística, per existir ja de fet en els terrenys o trobar-se projectada la instal·lació d'infraestructura o de serveis necessaris per a les activitats a què es refereix l'article 5è) apartat a.1) d'aquesta llei o de caràcter específicament urbà, i també proposar-se realitzar o respondre a una divisió fàctica que, per les característiques, puga suposar risc de formar un nucli urbà."
Les llicències i els instruments que les testimonien faran constar la condició indivisible de les finques rústiques que resulten o la superfície mínima en què es pot subdividir o segregar per a evitar que per fraccionament successiu s'eludesca el compliment de l'anterior.
DISPOSICIONS TRANSITÒRIES
Primera
Fins que s'aprove per decret del govern valencià, de conformitat amb l'article 23.2 de la Llei estatal 19/1995, de 4 de juliol, l'extensió de les unitats mínimes de cultiu, aquestes es determinaran, en tots els casos, per aplicació de les regles establertes en la disposició addicional tercera, número 2, de la Llei del sòl no urbanitzable, segons la nova redacció establerta per la present llei en l'article tercer.
Segona
Es podrà autoritzar la construcció d'habitatges en sòl no urbanitzable comú, sobre finques de superfície menor a l'exigida abans d'aquesta llei, en les àrees que, conformement al seu article primer, siguen específicament ordenades amb un pla especial, per a establir directrius detallades d'utilització del sòl i actuació territorial. També es podran autoritzar en aquelles àrees que el pla general o d'acció territorial ordene directament i específicament amb les determinacions pròpies del pla especial.
DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA
Es deroguen totes les disposicions d'igual o inferior rang que s'oposen a aquesta llei.
Per tant, ordene que tots els ciutadans, tribunals, autoritats i poders públics als quals pertoque, observen i facen complir aquesta llei.
València, 13 de juny de 1997
El president de la Generalitat Valenciana
EDUARDO ZAPLANA HERNÁNDEZ-SORO

linea