DECRET 92/2002, de 30 de maig, del Govern Valencià, sobre actuacions protegides en matèria d'habitatge i sòl per al període 2002-2005. [2002/X5924]
(DOGV núm. 4263 de 04.06.2002) Ref. Base de dades 2409/2002
-
Anàlisi jurídica
-
Anàlisi documental
Origen de disposició: Conselleria Obres Públiques, Urbanisme i Transports Grup temàtic: Legislació, Reglamentació Matèries: Arquitectura i habitatge Descriptors: Temàtics: habitatge, política de l'habitatge, programa d'actuació, suport econòmic, habitatge social, terreny edificable, política de finançament, millora de l'hàbitat
DECRET 92/2002, de 30 de maig, del Govern Valencià, sobre actuacions protegides en matèria d'habitatge i sòl per al període 2002-2005. [2002/X5924]
En compliment de l'article 148 de la Constitució espanyola, que assigna a les comunitats autònomes la competència exclusiva en matèria d'habitatge, la Llei Orgànica 5/1982, per la qual s'aprova l'Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana, regulava les dites competències en el nostre territori.
D'altra banda, correspon a l'estat l'establiment de les bases de la planificació econòmica amb caràcter general, i un aspecte d'esta és la intervenció en el subsector habitatge. D'acord amb això, s'establixen els plans plurianuals d'habitatge amb un doble objectiu econòmic i social.
No obstant això, i donada la competència exclusiva en matèria d'habitatge que té la Comunitat Valenciana, és necessari un marc normatiu autònom que, d'una banda, regule la política d'habitatge de la dita comunitat, i, d'una altra, porte a terme el compliment dels plans d'habitatge estatals. Així, l'article primer del present decret establix que n'és objecte: "la regulació dels criteris i els requisits per a l'accés a les ajudes públiques, en les actuacions protegides en matèria d'habitatge i sòl, a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, així com el desenvolupament, la gestió i reconeixement del finançament qualificat establit pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, per al període 2002-2005."
Després d'uns anys en què la forta demanda, propiciada per l'evolució demogràfica i la bona situació de l'economia, amb una evolució favorable de l'ocupació i una reducció dels tipus d'interés dels préstecs hipotecaris, cosa que ha incrementat el poder adquisitiu de les famílies però també, en excés, el preu de l'habitatge; en el moment actual, que el sector de l'habitatge lliure manté un mercat més equilibrat quant a oferta-demanda, la política dels plans d'habitatge ha de posar el seu accent en aquells aspectes que no poden satisfer-se mitjançant el mercat de l'habitatge lliure, amb incidència en els elements que produïsquen un efecte més de caràcter social que econòmic. Per això, el pla de l'habitatge per al període 2002-2005 té com a objectius prioritaris els següents:
- Facilitar l'accés a un habitatge digne a les famílies que més ho necessiten, en funció de les seues condicions socioeconòmiques, bé en lloguer, amb atenció especial a col·lectius específics com els jóvens, els majors o les persones amb recursos molt baixos; bé en propietat, i es prioritza mitjançant la concessió d'ajudes econòmiques, als qui accedixen per primera vegada a l'habitatge, als jóvens, i a les famílies nombroses perquè n'adquirisquen un de major superfície que s'ajuste al seu programa familiar.
- Possibilitar l'accés a l'habitatge usat en les mateixes condicions que els habitatges protegits de nova construcció, a fi d'aprofitar millor el parc residencial existent.
- Incentivar les actuacions de rehabilitació, amb atenció de forma prioritària a les zones o els barris en procés de degradació, als centres històrics o als edificis amb patologies estructurals, derivades o no de la utilització del ciment aluminós, així com a aquelles relatives a edificis i habitatges habitats per usuaris amb escassos recursos econòmics, i es possibilita, quan es donen especials circumstàncies de precarietat socioeconòmica que dificulten l'organització dels usuaris i el degut impuls i gestió de les actuacions rehabilitadores per si mateixos, que l'administració pública puga actuar subsidiàriament de forma directa, o a través d'un ens gestor al qual s'encomane esta funció.
- Fomentar la rehabilitació integral d'edificis per a destinar-los a venda o arrendament com a forma d'aprofitar, igualment, el parc residencial existent.
El decret està estructurat en huit capítols, vint-i-sis disposicions addicionals, nou transitòries, una derogatòria i una final.
El capítol I, que arreplega les disposicions generals, regula quines són les actuacions protegides i les característiques de les distintes figures que s'enquadren en este concepte, els requisits per a accedir als beneficis que la norma establix, i un conjunt de disposicions en orde a la determinació dels preus màxims de venda; atenent a la zona geogràfica on es trobe ubicat l'immoble i el tipus d'actuació protegida de què es tracte. Així mateix, preveu la forma de computar els ingressos familiars per a l'accés al finançament qualificat i les limitacions a l'ús i cessió que afecten este tipus d'habitatges.
Quant a les famílies nombroses, ja el Decret 173/98 del Govern Valencià, que regulava les actuacions protegides en matèria d'habitatge per al període 1998-2001, havia sigut pioner en la consideració d'esta circumstància per a l'obtenció de beneficis econòmics en l'accés a l'habitatge, arbitrant una sèrie de mesures que qualificaren la dita situació. El reial decret estatal inicia este camí per al pla 2002-2005, i s'introduix per primera vegada el concepte de família nombrosa en la seua normativa. D'esta forma, assimila a primer accés el canvi d'habitatge per a ajustar-lo al programa familiar. En el present decret es modifiquen i se simplifiquen, per tant, les disposicions existents que afecten la família nombrosa, a fi d'harmonitzar-les amb allò que ha establit la normativa estatal.
Finalment, s'arrepleguen de nou algunes disposicions que provenen dels decrets anteriors i que resolen aspectes concrets plantejats amb relativa freqüència en el funcionament administratiu, com són les compres proindivís i amb caràcter privatiu i el tractament a la figura del solar a canvi d'obra.
El capítol II aborda els habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública amb destinació a venda, i es regula el reconeixement de les ajudes tant a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment com de la Generalitat Valenciana, així com la concessió d'estes, i, en la secció primera del capítol, incidix especialment en la promoció i l'adquisició d'habitatges protegits per a destinataris amb ingressos familiars no superiors a 2,5 vegades el salari mínim interprofessional que, a l'efecte del que disposa la Llei 37/1992, de l'Impost sobre el Valor Afegit, podran ser qualificats com a habitatges de protecció oficial de règim especial.
És en el capítol III on es preveuen algunes de les disposicions més noves de la normativa reguladora de les actuacions protegides en matèria d'habitatge per al període 2002-2005. Davall l'epígraf "habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública amb destinació a arrendament" es concilien les disposicions establides per la normativa estatal, que ha donat una regulació més àmplia a esta matèria, amb les figures pròpies que ja la Comunitat Autònoma havia previst en plans anteriors, com són el programa de lloguer-jove i el d'integració social, així com la promoció d'allotjaments declarats protegits i destinats a arrendament o a unes altres formes d'explotació justificades per raons socials, i habitatges per a universitaris.
El capítol IV regula l'habitatge usat que rep la nova denominació d'"habitatges existents".
En l'extens capítol V es preveuen les disposicions aplicables a les actuacions de rehabilitació. També en esta matèria es modifica considerablement la normativa anterior.
Sobre l'objecte de les actuacions protegides, en la rehabilitació d'edificis s'ha flexibilitzat el que disposa quant a edificis en règim de propietat horitzontal constituïts per diversos accessos amb nuclis de circulació vertical independents entre si, possibilitant la rehabilitació d'elements comuns per separat, en les condicions que el Decret establix. La finalitat d'esta mesura residix a desbloquejar expedients mastodòntics, en els quals la falta d'acord entre els veïns impedia resoldre les actuacions a realitzar.
Així mateix, cal tindre en compte que els hàbits socials varien amb el transcurs del temps, i la normativa ha d'ajustar-se a estos canvis. Amb tal fi, en la rehabilitació d'habitatges, s'amplia l'objecte d'esta, i es considera que és també adequació d'habitabilitat el canvi de distribució anterior per a adaptar-lo als cànons actuals. I de la mateixa manera es preveu la possibilitat de crear nous habitatges en edificis existents destinats a altres usos.
Quant a les condicions per a la qualificació d'actuació protegida de rehabilitació, s'inclou l'exigència que les solucions [substantiu] emprades obeïsquen a criteris d'economia i eficiència, exigència que més que un requisit concret, és un principi bàsic a tindre en compte i que en l'orde de desenvolupament haurà d'explicitar-se per a la seua correcta aplicació.
Unes altres novetats ressenyables en el capítol que el present decret dedica a les actuacions de rehabilitació, són:
- La inclusió dels costs de reallotjament en el pressupost protegit de les obres destinades a usuaris amb escassos recursos.
- La simplificació i la unificació dels límits al pressupost protegit en adequacions de façanes.
- La creació de les àrees urbanes centrals o perifèriques amb la fusió en una única figura de les àrees de rehabilitació en conjunts historicoartístics i en zones degradades. Estes àrees seran declarades individualment per resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, a petició motivada de l'Ajuntament i, a diferència del que establia la normativa anterior, no requeriran convocatòria prèvia.
Però és la secció onzena d'este capítol la que suposa una modificació total respecte a les disposicions existents anteriorment. Davall l'epígraf "Rehabilitació d'edificis i habitatges habitats per usuaris amb escassos recursos econòmics" es dóna un tractament homogeni als supòsits que en el Decret 173/98, de 20 d'octubre de 1998, es preveien en dos seccions distintes: "Ajudes per a promotors usuaris amb escassos recursos econòmics" i "Rehabilitació d'habitatges de promoció pública". La problemàtica i volum creixent d'actuacions acollides a este últim concepte que, inicialment, només tenia una incidència puntual, ha fet imprescindible precisar i desenvolupar el règim aplicable, que en patir de nombroses llacunes, resultava de molt complexa tramitació i, d'altra banda, l'espectre social a què van destinades les disposicions arreplegades per ambdues seccions és idèntic, amb la qual cosa resulta un sense sentit no compactar-les davall un mateix epígraf.
El capítol VII, relatiu a les actuacions en matèria de cofinançament, adequa la normativa existent al que establix el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, que restringix esta figura només al règim d'arrendament, amb les característiques que en el dit capítol s'establixen.
Quant a les disposicions addicionals, s'arrepleguen aspectes diversos però de necessària regulació que, sense ser exactament matèria de finançament, estan directament o indirectament relacionats amb esta, afecten les actuacions protegides i exigixen uns criteris clars d'interpretació.
Entre estes disposicions, l'onzena fa extensiva la prohibició de desqualificació voluntària a tots els habitatges acollits a plans anteriors, amb l'objecte de garantir el compliment de la finalitat primordial que subjau en tota la política d'habitatge: la utilització dels recursos públics per a facilitar l'accés a l'habitatge als sectors més desfavorits socialment.
Les disposicions addicionals tretzena i catorzena preveuen les promocions mixtes i la limitació del valor dels terrenys, qüestions que havien sigut objecte d'orde i que, d'esta forma, passen a ser regulades per una disposició amb rang de decret.
La disposició addicional quinzena s'ocupa de les promocions d'habitatges protegits executats per fases. El tractament jurídic d'esta figura, prevista en el Reial Decret 3.148/78, patia de nombroses llacunes en la seua tramitació i, sobretot, tal com estava plantejada, col·lidia amb el règim de plans d'habitatge i el compliment d'uns objectius plasmats en els corresponents convenis. El present decret, en la referida disposició addicional, manté la figura de les promocions per fases, i se li dóna un enfocament nou que compagine els avantatges d'este sistema en determinats supòsits amb el règim d'objectius tancats dels plans d'habitatge i, al mateix temps, desenvolupa el procediment que cal seguir.
Una altra innovació d'este decret és el contingut de la disposició addicional dessetena, unitats residencials no característiques que, en relació amb el planejament urbanístic, establix un còmput especial del nombre màxim d'habitatges, paràmetre de densitat i sostre poblacional en actuacions protegides acollides a programes específics del Pla d'Habitatge. La materialització d'unitats residencials acollides als dits programes, en els quals s'establixen unes dimensions màximes superficials inferiors als 70 metres quadrats, pot trobar problemes d'articulació pràctica en relació amb la limitació del nombre màxim d'habitatges establits pels instruments de planejament urbanístic vigents, perquè la confluència de paràmetres de nombre màxim d'habitatges junt amb la reducció de la superfície útil d'estos porta com a conseqüència la impossibilitat de materialitzar l'edificabilitat prevista en el planejament.
A fi d'eludir esta problemàtica, s'establix un marc global de referència que permet harmonitzar les previsions contingudes en la legislació urbanística i, en el seu desenvolupament, en el planejament urbanístic municipal, amb les derivades dels Plans d'Habitatge.
D'altra banda, la multiplicitat de supòsits a què dóna lloc la rehabilitació, així com l'existència de les oficines de rehabilitació amb uns tècnics responsables que, en el dia a dia, han d'afrontar i resoldre gran varietat de problemes concrets plantejats en els expedients, exigix uns criteris d'interpretació aplicats amb agilitat, flexibilitat i eficàcia. Per això, en la disposició addicional dihuitena, es preveu que, per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, s'aproven unes "fitxes tècniques de rehabilitació", mitjançant les quals es desenvoluparan les condicions per a la qualificació de les actuacions protegides de rehabilitació i els criteris de coherència arreplegats en este decret.
Finalment, i amb l'objecte de facilitar l'aprofitament del parc residencial existent, es dóna la màxima publicitat i informació als usuaris, la disposició addicional vint-i-sisena preveu la constitució d'un registre, a fi d'arreplegar l'oferta d'habitatge usat que, per reunir els requisits establits legalment, puga acollir-se al sistema d'adquisició protegida d'habitatges existents.
Quant a les disposicions transitòries, el present decret arreplega les situacions derivades del Pla d'Habitatge anterior, i s'ajusten les mesures adoptades a allò que s'ha disposat pel Reial Decret estatal per a estos supòsits.
En l'elaboració del present decret s'ha donat audiència a la Federació d'Associació de Veïns de la Comunitat Valenciana, a la Federació Valenciana de Municipis i Províncies, a la Federació Valenciana d'Empresaris de la Construcció, a la Unió de Consumidors de la Comunitat València, a la Federació de Consumidors i Usuaris de la Comunitat Valenciana, a l'Associació Provincial d'Empresaris de l'Edificació i Obra, Associació Provincial de Promotors i Constructors de València, a l'Associació de Promotors Immobiliaris de la província d'Alacant, a la Federació Provincial d'Empresaris de la Construcció d'Alacant, a l'Associació Provincial d'Empreses de la Construcció de Castelló, a l'Associació Espanyola de Promotors Públics d'Habitatge i Sòl, a l'Associació Tecnicoempresarial de la Construcció, a la Federació de Cooperatives d'Habitatges, al Col·legi Oficial d'Arquitectes de la Comunitat Valenciana, al Col·legi Oficial d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de la Comunitat Valenciana, a l'Institut Valencià d'Habitatge, al Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària, a l'Associació Valenciana de Consumidors i Usuaris, al Col·legi Notarial, al Col·legi d'Advocats, al Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d'Espanya, al Col·legi de Secretaris, Interventors i Tresorers de l'administració Local de la Província de València, a l'Associació d'Afectats/d'Afectades per Patologies en Edificis i Construccions, a l'Associació de Famílies Nombroses, a la Direcció General de l'Habitatge, l'Arquitectura i l'Urbanisme del Ministeri de Foment, a la Direcció General de Patrimoni Artístic de la Conselleria de Cultura i Educació, a la Direcció General de Plans Especials d'Habitatge de la Conselleria de Benestar Social i a la Direcció General d'Urbanisme i Ordenació Territorial de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports.
En virtut d'això, a proposta del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports i després de la deliberació del Govern Valencià, en la reunió del dia 30 de maig de 2002,
DECRETE
Capítol I
Disposicions generals
Article 1. Objecte
És objecte del present decret la regulació dels criteris i requisits per a l'accés a les ajudes públiques, en les actuacions protegides en matèria d'habitatge i sòl, a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, així com el desenvolupament, la gestió i el reconeixement del finançament qualificat establit pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, per al període 2002-2005.
Article 2. Actuacions protegides
1. Es consideren actuacions protegides en matèria d'habitatge i sòl, a l'efecte tant de les ajudes previstes en este decret com de les previstes pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, aquelles que siguen qualificades com a tals per la Generalitat Valenciana, i donen lloc a la concessió d'ajudes als seus promotors, adquirents, adjudicataris i arrendataris per part de l'administració pública.
2. Tindran la consideració d'actuacions protegides:
A) Els habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública.
a) La promoció per a cessió en arrendament, venda o ús propi, així com l'adquisició d'habitatges de nova construcció, subjectes a règims de protecció pública, no qualificats de promoció pública.
b) La promoció d'allotjaments destinats a arrendament o unes altres formes d'explotació justificades per raons socials.
c) La promoció davall qualsevol modalitat dels habitatges qualificats de promoció pública, per a cessió en arrendament, acollits al sistema de cofinançament que regula el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
B) L'adquisició d'habitatges existents.
a) L'adquisició d'habitatges existents lliures o subjectes a règims de protecció pública, quan es tracte d'una segona o posterior transmissió, o d'habitatges lliures, de nova construcció o resultants d'actuacions de rehabilitació en les condicions establides en el present decret i en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, siga per a ús propi, o per a la seua cessió en règim d'arrendament per entitats sense ànim de lucre.
b) L'adquisició d'habitatges existents per a qualificar-los de promoció pública amb destinació a arrendament.
C) Les actuacions de rehabilitació previstes en l'article 37 d'este decret.
D) La urbanització de sòl per a la seua immediata edificació amb destinació predominant a la promoció d'habitatges subjectes a règims de protecció pública.
3. Habitatge sostenible.
Podran, així mateix, acollir-se al finançament qualificat aquells habitatges que constituïsquen experiències pilot amb vista al foment de l'habitatge sostenible, és a dir, compatible amb els requisits econòmics i de conservació del medi ambient; mitjançant l'aplicació de tècniques de construcció que suposen un menor ús de materials, en particular de materials contaminants, un major estalvi energètic i de consum d'aigua, i s'inclou el disseny d'habitatges adequats a les condicions bioclimàtiques de la zona en què s'ubiquen.
4. Actuacions no protegides.
No es considerarà actuació protegida la promoció, encara que siga per a ús propi, i l'adquisició d'habitatges unifamiliars aïllats, llevat que els dits habitatges estiguen ubicats en municipis rurals i, a més, en un context urbà on predomine eixa tipologia.
Als efectes establits en este decret, es consideren municipis rurals aquells la població dels quals no excedix els 2.000 habitants.
Així mateix, no serà actuació protegida la rehabilitació dels béns d'interés cultural en els termes de l'article 37.3 d'este decret.
Article 3. Promotors de les actuacions protegides
Podran ser promotors de les actuacions protegides les persones físiques o jurídiques, públiques o privades.
Les referències que en este decret i en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, s'efectuen als promotors per a ús propi s'aplicaran, exclusivament, a les persones físiques individualment considerades o agrupades en cooperatives o en comunitats de propietaris.
A l'efecte d'este decret i del Reial Decret 1/2002 s'entendrà per adjudicataris els socis de cooperatives o membres de comunitats de propietaris, a partir del moment en què s'adjudica la propietat d'un habitatge individualitzat.
En les actuacions de rehabilitació d'edificis i habitatges, podran ser promotors tant els seus propietaris com els inquilins o usuaris per qualsevol títol dels habitatges quan, de conformitat amb la legislació aplicable, estos últims puguen realitzar les obres protegides.
Article 4. Habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública
1. Definició
S'entén per habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública els que, destinats a domicili habitual i permanent, tinguen una superfície útil màxima de 90 metres quadrats, amb excepció dels destinats a famílies nombroses, complisquen els requisits establits en les disposicions que els són d'aplicació i siguen qualificats com a tals per la Generalitat Valenciana a través de la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge i els seus servicis territorials, i els seus destinataris tinguen uns ingressos familiars que no superen les 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
2. Qualificació
a) La qualificació d'habitatges protegits a l'empara del present decret, del Reial Decret 1/2002 i la resta de disposicions que els regulen, suposa el reconeixement, per a destinataris els ingressos del qual no superen les 5,5 vegades el salari mínim interprofessional i amb les condicions establides en la present normativa, del dret a optar al finançament qualificat per a la promoció en venda i arrendament, i per a l'adquisició, adjudicació o ús en arrendament dels habitatges objecte d'este apartat.
b) A més, els habitatges protegits podran ser qualificats d'habitatges de protecció oficial de règim especial als efectes establits en l'article 91.2.6 de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l'Impost sobre el Valor Afegit, quan es destinen a unitats familiars els ingressos dels quals no superen les 2,5 vegades el salari mínim interprofessional i amb les condicions establides en els articles 19 i 20 del present decret.
3. Requisits per a accedir als habitatges de nova construcció de protecció pública.
a) Que els adquirents, adjudicataris i promotors per a ús propi, no siguen titulars del ple domini o d'un dret real d'ús o gaudi sobre cap altre habitatge subjecte a règim de protecció pública, o que haja gaudit d'ajudes públiques per a l'accés a esta en la mateixa localitat.
Esta limitació no serà aplicable en els supòsits en què el valor de l'habitatge de què es tracte, determinat d'acord amb la normativa de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials, no supere el 25 per 100 del preu màxim total de venda de l'habitatge a què s'accedix.
En els casos de famílies nombroses, el límit del valor de l'habitatge a què es referix el paràgraf anterior serà del 40 per 100.
b) Que els adquirents, adjudicataris, promotors per a ús propi i arrendataris dels habitatges tinguen ingressos familiars que no superen les 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, excepte en el cas d'habitatges protegits qualificats de protecció oficial en règim especial, que no podran superar les 2,5 vegades el salari mínim interprofessional.
c) Que els habitatges es destinen a residència habitual i permanent i que siguen ocupats dins dels terminis establits en la normativa vigent i, en tot cas, en els tres mesos següents a la seua entrega, excepte pròrroga justificada per raons de tipus laboral o familiar, que haurà de ser autoritzada per l'administració competent.
4. No obstant això, la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge podrà, analitzades les circumstàncies del cas, exceptuar qualsevol dels requisits d'accés als habitatges protegits quan, sent titular d'un altre habitatge, es trobara en alguna de les següents circumstàncies: reallotjaments urbanístics conseqüència d'expedients d'expropiació forçosa, habitatge sense condicions mínimes d'habitabilitat o inadequació de la superfície de l'habitatge a la composició familiar.
Només a l'efecte del que disposa este decret, s'entendrà que hi ha inadequació quan la superfície útil de l'habitatge, en metres quadrats, no supere de multiplicar per deu el nombre de membres de la unitat familiar.
Article 5. Adquisició protegida d'uns altres habitatges existents
1. Es considerarà adquisició protegida d'uns altres habitatges existents, la que té lloc a títol onerós en els supòsits següents:
a) Quan es tracte d'adquisició d'habitatge en segona o posterior transmissió en les condicions que s'establixen.
b) Quan la transmissió afecte habitatges subjectes a règims de protecció pública, que s'hagueren destinat a arrendament i es realitze transcorreguts, almenys, cinc anys des de la qualificació definitiva, llevat que la normativa per la qual es va regir el finançament qualificat de l'habitatge exigira un termini superior.
c) Quan es tracte de l'adquisició, en primera transmissió, dels habitatges subjectes a règims de protecció pública, amb superfície de fins a 120 metres quadrats, als quals es referix l'article 8.1.f, quan haja transcorregut un any com a mínim des de la data de la qualificació definitiva d'estos, i no hagueren sigut adquirits per les famílies nombroses a les quals es destinava.
d) Quan, tractant-se d'habitatges lliures de nova construcció, hagen transcorregut dos anys, com a mínim, entre la data del certificat final d'obra expedit pel tècnic competent i la data de l'adquisició.
e) Quan es tracte d'habitatges lliures resultants de les actuacions de rehabilitació d'edificis complets, als quals es referix l'article 37 del Reial Decret 1/2002, amb adquisició o sense de l'edifici rehabilitat.
2. A l'efecte del finançament qualificat, només seran computables 90 metres quadrats útils, encara que la superfície real puga arribar fins a 120 metres quadrats útils. S'exceptua el supòsit de famílies nombroses, en este cas serà aplicable el que disposa l'article 16 d'este decret.
Per a la determinació de la superfície útil d'estos habitatges s'aplicaran les normes que regulen les superfícies dels habitatges protegits.
3. A l'efecte, tant de la consideració d'adquisició protegida d'altres habitatges existents com del reconeixement del finançament qualificat, el preu de venda d'estos habitatges no podrà excedir del que li corresponga en funció de la zona, de conformitat amb l'article 12 d'este decret, multiplicat per la seua superfície útil.
4. Per a poder sol·licitar el finançament qualificat per a l'adquisició protegida d'altres habitatges existents haurà de complir-se que, entre la celebració del contracte d'opció de compra, compravenda o escriptura i la sol·licitud de visat d'este, no hagen transcorregut més de quatre mesos.
5. El termini per a poder sol·licitar el préstec qualificat davant de les entitats de crèdit, en les condicions establides per la vigent normativa, serà de sis mesos des de la resolució del visat del contracte.
Així mateix, s'establix un termini de dotze mesos, comptador des del sendemà de la notificació de la resolució del visat i el finançament qualificat per a presentar la sol·licitud de subvencions personals, si s'acredita la disposició del préstec qualificat. Transcorregut este termini sense que s'hagen sol·licitat les subvencions personals, acreditat la disposició del préstec qualificat i el compliment dels altres requisits establits en la normativa vigent, l'òrgan competent procedirà a denegar les sol·licituds de subvencions personals presentades fora de termini i a declarar la caducitat automàtica de la resolució de visat i finançament qualificat per transcurs d'este.
Article 6. Finançament qualificat
El finançament qualificat adoptarà qualsevol de les següents modalitats:
1. Préstecs qualificats concedits per les entitats de crèdit públiques i privades, en l'àmbit dels convenis subscrits pel Ministeri de Foment i en les condicions establides pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
2. Ajudes econòmiques directes.
a) A càrrec dels pressuposts de l'estat:
- Subsidiació dels préstecs qualificats.
- Subvencions a fons perdut.
- D'altres ajudes econòmiques directes destinades a facilitar el pagament de l'entrada per al primer accés a l'habitatge en propietat.
b) A càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana:
- Subvencions a fons perdut.
3. Qualsevol altra que es puga establir durant el període 2002-2005 en matèria d'habitatge i sòl.
Article 7. Limitacions pressupostàries
La concessió del finançament qualificat que es referix l'article anterior, quedarà limitada per l'esgotament dels recursos financers destinats a esta.
En este sentit, el nombre d'actuacions protegides reconegudes per la Generalitat Valenciana a càrrec del Ministeri de Foment, s'adequarà als objectius prevists en el conveni marc subscrit entre la Generalitat Valenciana i el Ministeri de Foment sobre actuacions d'habitatge i sòl per al període 2002-2005. D'altra banda, el nombre de les ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, s'ajustarà a l'import establit per estos per al període 2002-2005 i al compliment dels requisits exigits per la normativa, per una quantia global estimada de 234.589.755,44 euros, a càrrec del programa pressupostari 431.1 de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports.
A estos efectes, el conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports dictarà les ordens que garantisquen el compliment d'este punt.
Article 8. Requisits per a accedir al finançament qualificat
1. Condicions generals
A més de les condicions exigides, si és procedent, per a l'accés als habitatges, i amb les excepcions que s'establixen per als supòsits de rehabilitació, per a optar al finançament qualificat hauran de complir-se, en el moment de la sol·licitud de les ajudes, els requisits següents:
a) Que els adquirents, els adjudicataris i els promotors per a ús propi, no siguen titulars del ple domini o d'un dret real d'ús o gaudi sobre cap altre habitatge de protecció pública, o pel qual s'hagen obtingut ajudes per a accedir a este, ni, en qualsevol cas, sobre un habitatge lliure en la mateixa localitat en què se situa l'habitatge objecte de l'actuació protegida, quan el valor del dit habitatge lliure, determinat d'acord amb la normativa de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials, excedisca del 40 per 100 del preu màxim total d'aquell o del 60 per 100, en el cas de famílies nombroses.
b) Els ingressos familiars dels adquirents, els adjudicataris i els promotors per a ús propi no podran superar les 5,5 vegades el salari mínim interprofessional per a accedir al préstec qualificat, de 4,5 vegades el salari mínim interprofessional per a ser beneficiaris, quan es tracte de primer accés a l'habitatge en propietat, de subsidis de préstecs i, si és procedent, de les ajudes estatals directes especials a l'entrada a què es referix els articles 19 del Reial Decret 1/2002 i 22 d'este decret, i de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional per a ser beneficiaris, quan es tracte de primer accés a l'habitatge en propietat, de les subvencions personals, tant a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment com de la Generalitat Valenciana.
c) Que els habitatges es destinen a residència habitual i permanent i siguen ocupats dins dels terminis establits en la normativa vigent i, en tot cas, en els tres mesos següents a la seua entrega, excepte pròrroga justificada per raons de tipus laboral o familiar, que haurà de ser autoritzada pels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge.
d) Que els adquirents, els adjudicataris i els promotors individuals per a ús propi, no hagen obtingut prèviament finançament qualificat a l'empara de plans estatals d'habitatge, durant els deu anys anteriors a la sol·licitud actual d'este. No serà necessari complir esta condició quan la nova sol·licitud de finançament qualificat es dega a l'adquisició o rehabilitació d'un habitatge per a destinar-lo a residència habitual i permanent en una altra localitat, com a conseqüència del canvi de residència del titular, o quan es tracte d'una família nombrosa que accedisca a un nou habitatge amb major superfície del que posseïa. En qualsevol cas, serà necessària la prèvia cancel·lació del préstec qualificat anteriorment obtingut i la devolució de les ajudes econòmiques directes obtingudes, actualitzades amb els interessos legals, excepte en el supòsit de famílies nombroses.
e) Que els habitatges no excedisquen dels preus màxims de venda, adjudicació o renda que, segons els casos, s'establixen en este decret.
f) Que els habitatges no excedisquen de les següents superfícies útils màximes, sense perjuí d'allò que s'ha establit per a les actuacions de rehabilitació i els habitatges existents:
- 90 metres quadrats, amb caràcter general.
- 120 metres quadrats, quan es tracte de famílies nombroses. A este respecte, els promotors podran incloure, en cada promoció, a l'efecte de la seua adquisició per famílies nombroses, fins a un 15 per 100 d'habitatges amb una superfície útil que no excedisca de 120 metres quadrats.
La promoció d'este tipus d'habitatges requerirà el compliment d'uns requisits de publicitat i informació establits reglamentàriament, i que s'exigiran per a l'atorgament de la qualificació definitiva.
2. Condicions de primer accés
a) En qualsevol cas, es considerarà primer accés quan, reunits els requisits exigits en l'apartat 1 d'este article, els ingressos familiars no excedisquen de 4,5 vegades el salari mínim interprofessional i no es tinga o no s'haguera tingut habitatge en propietat, o que tenint-lo, els seus titulars no disposen del dret d'ús o gaudi d'este o el valor de l'habitatge, determinat d'acord amb la normativa de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials, no excedisca del 25 per 100 del preu màxim total de venda de l'habitatge objecte de l'actuació protegida.
Així mateix, es considerarà primer accés, quan es tracte de famílies nombroses, amb ingressos familiars no superiors als indicats en el paràgraf anterior, que adquirisquen un habitatge de major superfície útil que el que tenen o hagen tingut prèviament en propietat, sempre que el valor d'este últim, lliure o protegit, determinat com s'indica en el paràgraf citat, no excedisca del 40 per 100 del preu màxim total de venda de l'habitatge objecte de l'actuació protegida. En el cas que l'habitatge posseït en propietat estiguera subjecte a algun règim de protecció pública, serà necessària l'alienació d'este, sense devolució de les ajudes percebudes prèviament a l'adquisició de l'habitatge.
b) No podran obtindre els beneficis de primer accés aquells titulars d'un habitatge quan la falta de disposició del dret d'ús o gaudi es dega a la seua cessió en arrendament o precari a tercers, llevat que es justifique que es tracta d'un arrendament acollit a la Llei 40/64, d'11 de juny, d'Arrendaments Urbans, subjecte a pròrroga forçosa.
c) S'assimilen al primer accés les persones separades judicialment, divorciades o amb nul·litat matrimonial, encara que anteriorment hagueren sigut titulars d'un altre habitatge, quan la titularitat d'este haja sigut adjudicat a l'altre cònjuge, si és procedent, per sentència judicial.
3. Acreditació del préstec qualificat
a) Habitatges de nova construcció de protecció pública.
Serà condició necessària per a obtindre el visat de contracte i sol·licitar les ajudes econòmiques directes, acreditar la disposició del préstec qualificat a la promoció.
b) Préstec directe a l'adquirent
En els habitatges de nova construcció de protecció pública amb préstec directe a l'adquirent i en l'adquisició d'habitatges existents, la disposició del préstec qualificat s'acreditarà en el moment de sol·licitar el reconeixement de les subvencions. No obstant això, per a obtindre el visat del contracte, haurà de fer-se menció en el contracte o escriptura que l'obtenció del citat préstec és obligació exclusiva de l'adquirent.
c) Famílies nombroses
S'exceptuen del que disposa el paràgraf anterior les famílies nombroses quan adquirisquen habitatges existents. En este cas, serà requisit suficient haver obtingut qualsevol tipus de finançament que com a mínim supose el 60 per 100 del preu d'adquisició.
4. Obligacions davant de l'administració
En tot cas, per a procedir a la resolució en què es concedixen les subvencions, haurà d'acreditar-se en el moment de la seua sol·licitud estar al corrent de les obligacions tributàries i davant de la Seguretat Social.
5. Jóvens
A l'efecte de les ajudes previstes en este decret, es consideren jóvens les persones que, en el moment de la sol·licitud del finançament qualificat tinguen una edat compresa entre 18 i 35 anys, estos dos inclusivament.
Així mateix, per a obtindre les dites ajudes, serà necessari que els restants membres de la unitat familiar tampoc no hagen complit els 36 anys.
S'assimilen al supòsit de jóvens els menors de 18 anys emancipats legalment, sempre que els seus ingressos s'acrediten independentment de la unitat familiar.
Article 9. Facultat d'inspecció
1. La Direcció General d'Arquitectura i Habitatge i els seus servicis territorials, en la forma que es determine, tindra facultats d'inspecció sobre les actuacions protegides, a fi d'assegurar el compliment dels requisits establits i els compromisos dels beneficiaris d'estos. Estes facultats s'estendran a actuacions de col·laboració, si és procedent, amb altres administracions i registres públics, en particular amb l'Agència Estatal Tributària, els centres de Gestió Cadastral, el col·legi de notaris i el Registre de la Propietat.
2. Quan els òrgans indicats detecten l'incompliment dels requisits per a la concessió del finançament qualificat, després de la instrucció prèvia del corresponent procediment administratiu, podran resoldre la devolució de les ajudes concedides, incrementades amb els interessos legals corresponents des de la data de la seua percepció, si és procedent, sense perjuí de la imposició de les sancions administratives que hi haja lloc i la remissió del tant de culpa a la jurisdicció ordinària.
3. Competix a la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge la instrucció i la resolució dels expedients derivats de l'aplicació del paràgraf anterior i el seu trasllat a la Conselleria d'Economia i Hisenda, als efectes oportuns.
Article 10. Acreditació d'ingressos. Ingressos mínims
1. Els ingressos determinants del dret al finançament qualificat estaran referits als ingressos familiars, resultants de la part general i especial de la base imposable regulats en els articles 38 i 39, respectivament, de la Llei 40/1998, de 9 de desembre, de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, corresponents a la declaració o declaracions presentades per cada un dels membres de la unitat familiar, relatives al període impositiu, amb termini de presentació vençut, immediatament anterior a la sol·licitud de finançament qualificat. A l'efecte, s'atendrà a l'import declarat o, si és procedent, comprovat per l'administració tributària. Si l'interessat no haguera presentat declaració, per no estar obligat a això, l'acreditació dels seus ingressos familiars s'efectuarà mitjançant declaració responsable, sense perjuí de la possible comprovació administrativa.
Quan es tracte de promotors per a ús propi agrupats en cooperatives o en comunitats de propietaris, el sol·licitant individual haurà d'acreditar de nou els seus ingressos, en la forma establida en este apartat, en sol·licitar el subsidi del préstec que li corresponga directament o per subrogació en l'obtingut per la cooperativa o comunitat de propietaris.
2. Autorització a l'administració
La sol·licitud de finançament qualificat implicarà l'autorització perquè l'administració pública competent puga sol·licitar la informació de caràcter tributari, econòmic o patrimonial que fora legalment pertinent, en el marc de la col·laboració que s'establisca amb l'Agència Estatal d'Administració Tributària, els centres de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària, el col·legi de notaris i registradors o amb d'altres administracions públiques. En la mesura que, a través de dit marc de col·laboració, l'òrgan competent de l'administració autonòmica puga disposar de les dites informacions, no s'exigirà als interessats l'aportació individual de certificats expedits pels organismes al·ludits, ni la presentació, en original, còpia o certificat, de les seues declaracions tributàries.
3. Unitat familiar
A efectes d'este decret, s'entén per ingressos familiars els corresponents a la unitat familiar, tal com resulta definida per les normes reguladores de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques.
4. Ingressos mínims
Quan, a través de la documentació presentada pels sol·licitants, s'observen uns ingressos desproporcionats per la seua baixa i, fins i tot, nul·la quantia, en relació amb el preu d'adquisició de l'habitatge, es podrà portar a terme, d'acord amb el que disposa l'article 80.2 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú, l'obertura d'un període probatori, perquè l'interessat justifique la procedència i l'import dels ingressos per a l'adquisició o rehabilitació de l'habitatge.
A l'efecte, s'entendrà que hi ha desproporció d'ingressos quan el nivell d'ingressos familiars corregits siga inferior a una dotzena part del preu total de l'habitatge i del garatge i/o annexos vinculats, o del pressupost protegit en el cas d'actuacions de rehabilitació.
Quan es donen les citades situacions d'ingressos desproporcionats, la justificació dels ingressos podrà efectuar-se mitjançant l'acreditació dels corresponents al període impositiu següent.
En el cas que no resultaren prou acreditats els ingressos o existiren fundats dubtes sobre la veracitat de les dades presentades, el Servici Territorial d'Arquitectura i Habitatge resoldrà concedir l'accés al préstec qualificat i denegar les ajudes sol·licitades, subsidis i subvencions.
En els supòsits d'adquirents amb minusvalidesa, podrà exceptuar-se el requisit d'ingressos mínims, sempre que s'acredite que els ingressos són els de la pensió d'invalidesa no contributiva.
Article 11. Zones geogràfiques
1. A fi d'adequar els preus màxims de venda i renda dels habitatges protegits així com el pressupost protegit de rehabilitació, s'establixen cinc zones, de la "A" a la "E", a les quals s'adscriuran els municipis de la Comunitat Valenciana, tenint en compte, en especial, la situació del mercat immobiliari residencial, la grandària de la població i la situació d'esta en el context territorial urbà.
Mitjançant l'annex a este decret s'indiquen els municipis adscrits a cada zona.
2. Per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es podrà modificar l'adscripció dels municipis a les zones establides en el punt anterior.
Article 12. Mòduls de venda i rehabilitació. Preus màxims
1. Mòdul de venda d'habitatges de protecció pública de nova construcció i adquisició d'habitatges existents.
D'acord amb l'article 7 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, s'establix un preu bàsic per metre quadrat de superfície útil, a partir del qual es fixaran els preus màxims de venda, adjudicació i renda de els habitatges protegits. A l'efecte de la regulació que s'establix en este decret, es considera mòdul de venda per metre quadrat de superfície útil, el resultat de multiplicar el preu bàsic citat, i amb les actualitzacions d'este que si és procedent corresponguen, aplicable en el moment de la qualificació provisional d'habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública o en el de la data en què es porte a terme la compravenda en els supòsits d'adquisició d'habitatge existent, pel valor del coeficient de zona que corresponga, determinat en la taula següent:
El preu màxim de venda dels habitatges a què es referix l'apartat c) de l'article 5 del present decret, serà el corresponent per als habitatges de nova construcció en la seua zona.
El preu màxim de venda o adjudicació serà el resultat de multiplicar el mòdul de venda per la superfície útil de l'habitatge, i el 60 per 100 d'este per la superfície útil computable en el cas de garatge i trasters, d'acord amb les condicions i limitacions establides pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
El límit establit per al preu màxim de venda, serà aplicable com a preu màxim d'adjudicació, i en el cas de promocions individuals per a ús propi, com a valor de l'edificació sumat al del sòl.
Conseqüentment, les referències que en avant es fan en este decret respecte al preu de venda, han d'entendre's si és procedent, referides al preu d'adjudicació o al valor d'edificació més el del sòl.
2. Mòdul de rehabilitació
A l'efecte de la determinació del pressupost protegit de rehabilitació, es considera com a mòdul de rehabilitació el resultat de multiplicar el preu bàsic, amb les actualitzacions que si és procedent corresponguen, aplicable en el moment de la qualificació provisional, pel valor del coeficient de zona que corresponga, determinat en la taula següent:
Zona A 1,30
Zona B 1,25
Zona C 1,20
Zona D 1,15
Zona E 1,10
El pressupost protegit de les actuacions de rehabilitació serà el resultat de multiplicar el mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable, amb els límits establits en els articles 44 i 45 d'este decret.
3. Per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es podran modificar els valors dels coeficients de zona que regulen els preus de venda i el pressupost protegit de rehabilitació.
Article 13. Ingressos familiars
La determinació dels ingressos familiars per a accedir al finançament qualificat s'efectuarà en funció de la quantia corregida, en nombre de vegades el salari mínim interprofessional, de les parts general i especial de la base imposable regulades en els articles 38 i 39, respectivament, de la Llei 40/1998, de 9 de desembre, de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, corresponent al període impositiu immediatament anterior, amb termini de presentació vençut, a la sol·licitud de finançament qualificat, presentada per cada un dels membres de la unitat familiar.
A l'efecte, l'article 12 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, establix dos coeficients correctors, N i V, de la base o bases imposables definides en el paràgraf anterior.
IF = BI x N x V
Sent:
IF = Ingressos familiars
BI = Quantia de la base o bases imposables, tal com resulten definides en el paràgraf primer d'este article, de la unitat familiar
N = Coeficient corrector multiplicador establit en funció del nombre de membres integrants de la unitat familiar i determinat de conformitat amb el que disposa l'article 12 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener
V = Coeficient multiplicador corrector en funció de les zones geogràfiques
El coeficient N adquirirà els següents valors:
Nombre de membres
de la unitat familiar Coeficient corrector
1 o 2 1,00
3 0,97
4 0,93
5 0,88
6 o més 0,83
En cas que algun membre de la unitat familiar estiga afectat amb minusvalidesa, en les condicions establides en la normativa de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, el coeficient corrector aplicable serà el del tram següent al que li haguera correspost.
El coeficient V, a la Comunitat Valenciana, adquirirà els valors següents:
Zona geogràfica Coeficient corrector
A 0.80
B 0,85
C 0,90
D 0,95
E 1,00
Valors de N X V
Zones Nombre de membres de la unitat familiar
1 o 2 3 4 5 6 o més
Zona A 0,8000 0,7760 0,7440 0,7040 0,6640
Zona B 0,8500 0,8245 0,7905 0,7480 0,7055
Zona C 0,9000 0,8730 0,8370 0,7920 0,7470
Zona D 0,9500 0,9215 0,8835 0,8360 0,7885
Zona E 1,0000 0,9700 0,9300 0,8800 0,8300
Article 14. Limitacions a l'ús i cessió
1. Deixant fora de perill les excepcions que per a supòsits de rehabilitació preveu el present decret, els habitatges promoguts o rehabilitats per a ús propi i els adquirits o llogats, acollits al que disposa el present decret, es destinaran a residència habitual i permanent del propietari o, si és procedent, de l'inquilí, i hauran de ser ocupats per estos dins dels terminis establits en la normativa aplicable.
2. Així mateix, amb les excepcions previstes per a rehabilitació, els habitatges per què s'haja obtingut finançament qualificat, no podran ser objecte de cessió inter vivos, per cap títol, durant el termini de deu anys des de la formalització del préstec qualificat. Queden exceptuades les famílies nombroses en el supòsit a què es referix l'article 8.2.a) segon paràgraf d'este decret. Podrà deixar-se sense efecte esta prohibició de disposar quan es donen les següents circumstàncies: per subhasta i adjudicació de l'habitatge per execució judicial del préstec, per canvi de localitat de residència del titular de l'habitatge o per uns altres motius justificats, mitjançant autorització dels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatges, després de la cancel·lació prèvia del préstec i el reintegrament de les ajudes econòmiques directes rebudes a l'administració o les administracions concedents en cada cas, incrementades amb els interessos legals des del moment de la seua percepció.
A l'efecte, en cas d'extinció de comunitat, no es consideraran cessió inter vivos els supòsits següents:
- Sentències de separació matrimonial o divorci quan en el conveni regulador es pacta l'adjudicació de l'habitatge a un sol dels cònjuges.
- Extinció del condomini, en el cas d'adquisicions conjuntes, mitjançant l'adjudicació del bé a un dels adquirents.
3. Una vegada transcorreguts deu anys des de la formalització del préstec qualificat a l'adquirent, adjudicatari o promotor individual per a ús propi, la transmissió inter vivos o la cessió d'ús per qualsevol títol dels habitatges a què es referix l'apartat anterior, suposarà la interrupció de la subsidiació i la pèrdua de la condició de qualificat del préstec, i l'entitat concedent podrà determinar la seua resolució.
4. Per als habitatges de protecció pública de nova construcció, en els supòsits de primera transmissió quan transcorregut un any des de la qualificació definitiva no hagen sigut venuts, o en cas de segones i posteriors transmissions, el preu màxim de venda serà el vigent en el moment del contracte de venda, d'acord amb el que disposa l'article 12 d'este decret.
Este sistema de preus màxims de venda serà d'aplicació mentre dure el règim legal de protecció.
Quant al supòsit de venda d'habitatges en arrendament, el preu màxim serà l'establit en l'article 25.2 últim paràgraf d'este decret.
5. Els habitatges subjectes a règims de protecció pública que s'acullen a les mesures de finançament establit per este decret i el Reial Decret 1/2002, no podran ser objecte de desqualificació voluntària a petició dels propietaris fins transcorreguts quinze anys comptadors des de la qualificació definitiva d'estos, llevat que, per causes prou justificades, s'obtinga autorització administrativa del Servici Territorial d'Arquitectura i Habitatge.
6. Escriptures públiques i inscripcions registrals
Les limitacions a què es referixen els números 2 a 5 d'este article es faran constar expressament en les escriptures de compravenda, adjudicació o declaració d'obra nova en el supòsit de promoció en lloguer o individual per a ús propi, i en l'escriptura de formalització del préstec hipotecari, a l'efecte de la seua inscripció en el Registre de la Propietat, on es farà constar la prohibició de disposar per mitjà de nota marginal.
Els notaris i els registradors de la propietat hauran de remetre, en el cas que no hi haja autorització dels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, certificat de les escriptures dels habitatges, o sol·licituds d'inscripció registral, respectivament, que impliquen canvi d'ús o cessió anterior al venciment dels indicats terminis, als referits servicis, a l'efecte de l'oportú control administratiu.
Així mateix, els registradors de la propietat hauran de remetre als servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge la relació de les inscripcions de les escriptures de compravenda dels habitatges de nova construcció de protecció pública, que permeten la identificació de l'habitatge i el seu expedient, a l'efecte de l'oportú control administratiu, i en les condicions que, si és procedent, es determinen de comú acord.
Article 15. Viabilitat de la promoció i interés social
1. A efectes de consideració d'actuacions protegides, serà determinant conéixer la viabilitat de la promoció i la concurrència d'interés social en esta.
La viabilitat de la promoció estarà determinada pel nombre d'habitatges qualificats en el municipi, el volum de préstecs concedits i el grau de compliment sobre la base dels objectius convinguts.
L'interés social estarà definit pels factors següents:
a) Localitat o emplaçament.
b) Tipologia de les edificacions.
c) Necessitat d'habitatges protegits en eixa localitat.
Tindran prioritat per a la qualificació d'actuacions protegides aquelles que es porten a terme en emplaçaments on els habitatges es destinen preferentment a residència habitual i permanent, sobre unes altres zones en què l'ús majoritari siga de segona residència.
2. El promotor d'habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública i de rehabilitació integral d'edificis d'habitatges, prèviament a la sol·licitud de qualificació provisional, haurà de sol·licitar informació sobre la viabilitat de la promoció, mitjançant petició dirigida al Servici Territorial d'Arquitectura i Habitatge corresponent, en la qual es faran constar els punts següents:
a) Nom, cognoms o, si és procedent, denominació social i domicili de la persona física o jurídica que ho sol·licite.
b) Emplaçament del solar o edifici en què es pretén realitzar la promoció, amb presentació del pla de situació.
c) Característiques generals de la construcció que es pretén.
A més, quan la promoció es porte a terme en zones majoritàriament de segona residència, s'haurà de presentar la justificació del bàsic equipament urbanístic requerit per a una població permanent i acreditació expressa de la suficient dotació escolar i sanitària.
El Servici Territorial d'Arquitectura i Habitatge corresponent facilitarà en el termini màxim d'un mes la referida informació sobre la viabilitat de la promoció, que tindrà caràcter indicatiu i no serà susceptible de cap recurs.
Este informe servirà de base, en el seu moment, per a la concessió o denegació de la qualificació provisional.
3. En els supòsits en què s'autoritze o se sol·licite una actuació protegida en una localitat o emplaçament en què la destinació habitual dels habitatges allí situats siga el de segona residència, es tindran en compte, a més de les que amb caràcter general establix este decret, determinades condicions personals dels compradors que justifiquen la concurrència d'interés social, per la qual cosa hauran d'aportar la següent documentació:
- Certificat acreditatiu que el sol·licitant o els sol·licitants treballen en la localitat on se situa l'habitatge o en la seua àrea d'influència o, si és procedent, estar inscrit en l'oficina d'ocupació d'eixe municipi.
- En el supòsit de treballadors autònoms, acreditació del domicili fiscal o certificat de l'agència tributària.
- En el cas que els sol·licitants tingueren fills al seu càrrec, justificació que estan escolaritzats en eixa localitat.
- Documentació acreditativa de no tindre habitatge en cap altra localitat.
- Certificat de vida laboral en la Seguretat Social o, si és procedent, estar donat d'alta en l'Impost d'Activitats Econòmiques.
- La pertinença de la família al centre de salut de la zona.
Article 16. Adquisició d'habitatges per famílies nombroses
A les famílies nombroses els seran d'aplicació les disposicions:
1. Habitatges de nova construcció subjectes a règims de protecció pública.
La superfície màxima de l'habitatge serà de 120 metres quadrats útils.
2. Habitatges existents.
A) Superfície útil.
Quan es tracte d'una família de cinc membres, la superfície màxima que s'ha d'adquirir serà de 120 metres quadrats. No obstant això, si excedira de la dita quantitat, la superfície útil podrà incrementar-se en 20 metres quadrats per cada membre de més.
B) Superfície computable a l'efecte del finançament qualificat en els habitatges existents.
Independentment de la superfície real de l'habitatge adquirit que es regularà d'acord amb el que disposa l'apartat anterior, a l'efecte de finançament qualificat, només seran computables 120 metres quadrats útils.
Article 17. Compres proindivís i amb caràcter privatiu
1. Per a la concessió de les ajudes econòmiques s'exigirà el compliment dels requisits prevists en este decret per tots els que figuren com a adquirents o adjudicataris en l'escriptura pública de compravenda, i es computa la renda de tots ells, amb independència de qui aparega com a adquirent o adjudicatari en el document privat i en la sol·licitud d'ajudes econòmiques, excepte allò que s'ha regulat per a les actuacions de rehabilitació per promotors usuaris.
2. En el supòsit de règim econòmic matrimonial de separació de béns, i quan l'adquisició de l'habitatge ho siga a títol privatiu d'un dels cònjuges, es tindran en compte els ingressos d'estos dos i la resta de requisits exigibles per la normativa, ja que són constituents d'una mateixa unitat familiar.
Article 18. Solar a canvi d'obra
En els supòsits de cessió de solar a canvi d'obra, es considerarà primera transmissió a l'efecte de l'obtenció de les ajudes econòmiques directes, la venda dels habitatges de protecció pública així adquirits, efectuat pel cedent del solar en favor de tercers, sempre que complisquen els terminis i condicions que establix la normativa reguladora d'este tipus d'habitatges.
En relació amb l'acreditació del préstec qualificat, els adquirents, en estos casos, s'assimilaran als que accedixen a l'habitatge mitjançant préstec directe.
Capítol II
Habitatges de nova construcció subjectes a règims
de protecció pública amb destinació a venda
Secció primera
Promoció i adquisició d'habitatges protegits
per a destinataris amb ingressos familiars
no superiors a 2,5 vegades el salari mínim interprofessional
Article 19. Condicions per a les promocions amb destinació a venda o adjudicació
De conformitat amb el que establix la normativa vigent, els habitatges protegits podran ser qualificats d'habitatges de protecció oficial de règim especial als efectes establits en l'article 91.2.6 de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l'Impost sobre el Valor Afegit, en aquelles actuacions promogudes per a venda o adjudicació, quan concórreguen les circumstàncies següents:
a) Que els destinataris tinguen ingressos familiars que no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional.
b) Que el procediment de selecció dels compradors o adjudicataris s'efectue mitjançant el sistema de concurrència regulat en l'article 20.
c) Que els destinataris, en el moment de la sol·licitud del visat dels contractes i del finançament qualificat per a l'adquisició o adjudicació d'habitatge, o de la sol·licitud de la qualificació provisional en el cas de promoció per a ús propi, complisquen els requisits establits per l'article 4.3 del present decret.
d) Que complisquen les exigències de les disposicions generals reguladores dels habitatges de protecció oficial.
e) Que el seu preu per metre quadrat útil no excedisca de l'establit en l'article 12 d'este decret.
Quan les actuacions es desenvolupen sobre sòls cedits de forma gratuïta a promotors, per a la promoció d'habitatges de nova construcció, procedents de patrimonis municipals o públics, en les condicions que reglamentàriament s'establisquen segons la legislació vigent, haurà de justificar-se suficientment el cost de la promoció a l'efecte de la determinació del preu de venda dels habitatges.
Article 20. Viabilitat de la promoció, procediment de concurrència pública i barem
El procediment de concurrència pública i la proposta de barem que s'ha d'aplicar per a la venda o l'adjudicació dels habitatges hauran de ser presentats, junt amb la sol·licitud per a la viabilitat i interés social de la promoció, amb els documents exigibles, en els servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, per a l'obtenció de l'informe de viabilitat previ a la sol·licitud de qualificació provisional.
Serà requisit necessari que, prèviament a l'emissió de l'informe de viabilitat i interés social per part del Servici Territorial corresponent, la Direcció General d'Arquitectura i Habitatges al seu torn, informe favorablement sobre este.
Emés l'informe de viabilitat per part del Servici Territorial corresponent, la concessió, si és procedent, de la qualificació provisional implicarà la conformitat al procediment d'adjudicació plantejat.
Una vegada obtinguda la cèdula de qualificació provisional haurà d'acreditar-se, amb anterioritat al visat de contractes de compravenda o adjudicació, que el procés de selecció i aplicació del barem s'adiu a la documentació presentada.
A l'efecte, si el promotor és un ens públic o empresa de la Generalitat Valenciana, haurà de certificar-se per este el compliment de les condicions d'adjudicació establides.
La resta de promotors hauran d'acreditar l'anterior, amb presentació de la còpia dels anuncis publicats en els mitjans de comunicació, document que continga la llista dels sol·licitants i la seua puntuació per aplicació del barem, així com qualsevol altre document exigit per la Direcció General d'Arquitectura i Habitatges.
La proposta de barem, que serà objecte de valoració, s'efectuarà atenent els criteris següents:
a) Necessitat d'habitatge perquè no en té o per inadequació d'este.
b) Composició familiar i circumstàncies personals.
c) Menor nivell d'ingressos familiars.
d) Situacions específiques de famílies monoparentals o dones que hagen sigut objecte de maltractaments i no disposen d'habitatge.
e) Uns altres que puga promoure el promotor i que no signifique més del 10 per 100 de la valoració total.
Mitjançant orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, es podrà establir de forma més detallada la puntuació de cada criteri.
Secció segona
Finançament qualificat per a la promoció i adquisició
d'habitatges de nova construcció de protecció pública
Article 21. Dret al finançament qualificat
De conformitat amb allò que s'ha establit en l'article 4 d'este decret i el que regula específicament en la secció anterior per als habitatges destinats a aquells els ingressos familiars dels quals no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, la qualificació dels corresponents expedients suposa el dret a optar al finançament qualificat, en les modalitats previstes per l'article 6 del present decret i en la forma i quanties que s'establixen en esta Secció.
Article 22. Reconeixement d'ajudes a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment
1. Subsidi dels préstecs qualificats
Els servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, sempre que els beneficiaris reunisquen les condicions establides en el present decret, d'acord amb el que regula el Reial Decret 1/2002 i a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, reconeixerà als adquirents, als adjudicataris i als promotors individuals per a ús propi, acollits al sistema de finançament per a primer accés a l'habitatge en propietat, el dret al subsidi dels préstecs qualificats, d'acord amb el que es disposa a continuació:
a) La quantia del subsidi dels préstecs qualificats, obtinguts per adquirents, adjudicataris i promotors individuals per a ús propi, així com el període de duració màxima d'este, es determina segons la taula següent en funció dels ingressos familiars:
Ingressos familiars (nombre
de vegades el salari mínim) £1,5 >1,5£2,5 >2,5£3,5 >3,5£4,5
Subsidiació de la quota (%) 20 15 10 5
Duració màxima subsidiació (anys) 10 10 5 5
Este sistema de subsidiació és compatible amb l'obtenció de l'ajuda estatal directa a l'entrada a la qual es referix l'apartat 2 d'este article.
b) Alternativament, els adquirents, els adjudicataris i els promotors individuals per a ús propi, acollits al sistema de finançament per a primer accés a l'habitatge en propietat, podran optar pel següent sistema de subsidiació, que serà incompatible amb l'obtenció de l'ajuda estatal directa a l'entrada, en la seua quantia bàsica, a què es referix l'apartat 2 d'este decret.
Ingressos familiars (nombre
de vegades el salari mínim) £1,5 >1,5£2,5 >2,5£3,5
Subsidiació de la quota (%) 40 30 15
Duració màxima subsidiació (anys) 10 10 10
c) La subsidiació corresponent als prestataris amb ingressos familiars no superiors a 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, i a 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, en el sistema alternatiu de subsidiació, es concedirà per un període de cinc anys, i podrà ser ampliat per un altre període de la mateixa duració màxima.
La dita ampliació es regularà pel que establix l'article 18.2 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
d) Quan es tracte d'una família nombrosa, el percentatge de subsidiació corresponent en cada cas, s'incrementarà addicionalment en cinc punts percentuals durant els primers cinc anys del període d'amortització del préstec qualificat.
2. Ajuda estatal directa a l'entrada
a) Els adquirents, els adjudicataris i els promotors individuals per a ús propi que tinguen dret a acollir-se al sistema específic de finançament qualificat per al primer accés a l'habitatge en propietat, podran sol·licitar una ajuda estatal directa a l'entrada, destinada a facilitar el pagament de l'entrada corresponent al preu de venda o adjudicació de l'habitatge.
Esta ajuda consistirà, en la seua part bàsica, reservada a aquells sol·licitants amb ingressos familiars corregits que no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, en l'abonament d'un determinat percentatge, graduable segons els nivells d'ingressos dels sol·licitants, del preu total de l'habitatge que figure en la corresponent escriptura de compravenda o adjudicació, o en cas de promoció individual per a ús propi, de la suma dels valors de l'edificació i del sòl, que constaran en l'escriptura de declaració d'obra nova.
En el supòsit de famílies nombroses amb ingressos familiars que no excedisquen de 4,5 vegades el salari mínim interprofessional i que adquirisquen un habitatge de major superfície útil que el que tenen, o han tingut, prèviament en propietat, d'acord amb el que disposa l'article 9.2 del Reial Decret 1/2002, el percentatge corresponent s'aplicarà sobre la diferència entre el preu total de l'habitatge que s'adquirix i el valor del que ja es posseïx.
b) Amb independència de la quantia bàsica referida anteriorment, podrà correspondre una quantia especial d'ajuda estatal directa a l'entrada, en les quantitats en euros que s'indiquen, quan el sol·licitant amb ingressos familiars corregits no superiors a 4,5 vegades el salari mínim interprofessional, reunisca alguna o diverses de les circumstàncies personals o familiars que s'especifiquen en este mateix apartat, que seran acumulables entre si.
c) La quantia total de l'ajuda estatal directa a l'entrada se satisfarà als seus destinataris, directament i mitjançant pagament únic, per les entitats de crèdit concedents del préstec qualificat, l'obtenció de les quals serà necessària per a poder rebre l'ajuda estatal directa a l'entrada, en el moment de la formalització d'aquell, o de la subrogació en el préstec obtingut pel promotor.
Les dites quanties seran reintegrades pel Ministeri de Foment en els termes establits en l'article 19 del Reial Decret 1/2002.
Les quanties de l'ajuda estatal directa bàsica a l'entrada seran les següents:
Nivell d'ingressos (núm. de vegades Quanties bàsiques
el salari mínim interprofessional) (% preu total habitatge)
£1,5 11
>1,5 £ 2,5 8
>2,5£ 3,5 5
Les quanties de l'ajuda estatal directa especial a l'entrada seran les següents:
Quanties especials
Jóvens(1) Famílies nombroses D'altres circumstàncies(2)
Nombre de fills Euros
3.000 3 3.000 900
4 3.600
5 o més 4.200
(1) Edat no superior a 35 anys del destinatari que aporte la totalitat o la major part dels ingressos familiars.
(2) Unitat familiar formada únicament pel pare o la mare i els fills, o que en la unitat familiar haja persones amb minusvalideses en les condicions establides en la legislació sobre l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, o que la unitat familiar tinga al seu càrrec a alguna persona de més de 65 anys.
Article 23. Reconeixement d'ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana
La Generalitat Valenciana, sempre que els beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret i es tracte d'un primer accés a la propietat, concedirà a càrrec dels seus pressuposts, en funció dels ingressos familiars, d'altres circumstàncies familiars o personals i l'àmbit on s'ubique l'actuació protegida, les subvencions següents:
Quan es tracte de famílies nombroses, es tindrà en compte tant el que disposa l'article 16 d'este decret, respecte a les superfícies, com el que disposa l'article 8.2.a), segon paràgraf, quant a la consideració de primer accés.
Article 24. Concessió de les subvencions
1. La concessió de les subvencions, després de l'acreditació prèvia dels requisits establits, s'efectuarà d'acord amb les condicions següents:
a) Quan es tracte del promotor per a ús propi, una vegada obtinguda la qualificació definitiva.
b) En el cas d'adquirents i adjudicataris quan, obtinguda la qualificació definitiva, s'aporte l'escriptura pública inscrita en el Registre de la Propietat que acredite la transmissió de l'habitatge i el certificat municipal d'empadronament en esta.
2. El termini per a sol·licitar les ajudes serà de dotze mesos des de la formalització de l'escriptura.
3. El Servici Territorial resoldrà a l'efecte de declarar el compliment dels requisits exigits per la normativa vigent, i es condicionarà la concessió i l'abonament de la subvenció al fet que existisca crèdit pressupostari.
4. La quantia de la subvenció a l'adquirent podrà ser abonada al promotor de l'habitatge, si es descompta del preu de venda d'este i sempre que així es reflectisca en l'escriptura corresponent.
Capítol III
Habitatges de nova construcció subjectes a règims
de protecció pública amb destinació a arrendament
Secció primera
Disposicions de caràcter general
Article 25. Condicions de les actuacions protegides amb destinació a arrendament. Rendes màximes
1. En les promocions d'habitatge protegit amb destinació a arrendament, per a l'accés al finançament qualificat establit en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, i les ajudes del present decret, s'hauran de complir les condicions següents:
a) Les establides amb caràcter general en l'article 8.1 del present decret.
b) Que la promoció estiga vinculada al règim d'ús d'arrendament durant un període de deu o vint-i-cinc anys, segons siga la duració contractada del període d'amortització del préstec, extrem que quedarà reflectit en la qualificació provisional, i es compta el termini a partir de la data de la qualificació definitiva.
2. No obstant el que s'ha establit en l'apartat anterior, en el cas d'habitatges vinculats al règim d'arrendament pel termini de vint-i-cinc anys, l'arrendador de l'habitatge podrà oferir en venda, després de la notificació prèvia als servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, fins al 50 per 100 d'estos als inquilins, en les condicions següents:
a) L'inquilí haurà d'haver romàs en règim d'arrendament en l'habitatge durant almenys cinc anys.
b) L'habitatge haurà hagut estar destinat al règim d'arrendament almenys durant deu anys des de la seua qualificació definitiva.
En el cas que l'inquilí no comprara l'habitatge, l'arrendador podrà optar per continuar amb l'explotació d'este en règim d'arrendament, o vendre'l, després de l'autorització prèvia, del canvi d'ús per part dels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge i coincidint amb la terminació del termini de contracte d'arrendament o d'alguna de les seues pròrrogues.
En cas de venda per qualsevol dels supòsits indicats, el preu màxim de l'habitatge, que figurarà en el visat del contracte de compravenda, expedit pels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, no podrà superar, per metre quadrat de superfície útil, 1,25 vegades el preu bàsic en l'àmbit nacional vigent en el moment de la transacció. Si l'habitatge tinguera garatge o traster serà d'aplicació el percentatge establit en el paràgraf b) de l'article 14 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, a l'efecte del càlcul del preu d'estos.
3. Els habitatges protegits per a lloguer, d'acord amb el que disposa l'article 20.3 del Reial Decret 1/2002, i amb l'obligació d'atindre's a les condicions, els terminis i les rendes màximes que establix el dit reial decret, podran ser alienades a nous titulars pels seus promotors, individualitzadament o per promocions completes, en qualsevol moment del període de vinculació al dit règim d'ús, prèvia autorització dels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, i se subroga en els drets i les obligacions dels promotors, i pot, així mateix, subrogar-se, totalment o parcialment, en el finançament qualificat obtingut pels promotors.
4. Els habitatges promoguts per a destinar-los a arrendament podran ser edificats sobre sòls en règim de cessió del dret de superfície, davall qualsevol modalitat d'este, sempre que això no impedisca el compliment dels requisits i les obligacions de l'arrendador.
5. Les rendes màximes anuals inicials seran:
a) La renda anual màxima inicial serà el 4 per 100, quan el préstec qualificat tinga vint-i-cinc anys d'amortització, i el 7 per 100, quan el préstec qualificat siga a deu anys, del preu legal màxim a què es referix l'apartat 2 anterior, últim paràgraf, en el moment de la qualificació definitiva de l'habitatge.
b) La renda inicial aplicada, o que haguera pogut aplicar-se, podrà actualitzar-se anualment en funció de les variacions percentuals de l'Índex Nacional General de Preus al Consum.
c) L'arrendador podrà percebre, a més de la renda inicial o revisada que corresponga, el cost real dels servicis de què gaudisca l'inquilí i se satisfacen per l'arrendador, així com les altres repercussions autoritzades per la legislació aplicable.
6. Les disposicions dels cinc apartats anteriors seran aplicables als arrendaments o altres formes d'explotació a què es referix l'article 2.a) b).
7. Podran acollir-se al finançament qualificat corresponent als habitatges protegits promoguts per a arrendament, l'adquisició d'habitatges existents que complisquen les condicions establides en este decret i en el capítol IV del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, per entitats sense ànim de lucre per a la seua cessió en arrendament, i s'atenen als termes, als terminis i a les rendes màximes previstes en este article.
8. Les condicions dels préstecs a promotors i les seues característiques respecte a quantia, terminis d'amortització, carència i disposició seran les establides en els articles 15, 16 i 21 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
El reconeixement del finançament qualificat, en les condicions establides i regulades en el Reial Decret 1/2002 i amb les condicions del present decret, donarà dret a optar a este a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment i als pressuposts de la Generalitat Valenciana.
A) La subsidiació per als préstecs qualificats obtinguts per promotors d'actuacions destinades a arrendament serà la següent:
Duració període amortització (anys). 25 10
Subsidiació de la quota (%). 50 40 30 20
Duració subsidiació (anys). 5 primers 6é al 20é 5 primers 6é al 10é.
Durant el període de carència, la subsidiació aplicable serà la mateixa que al corresponent als cinc primers anys del període d'amortització.
B) El Ministeri de Foment subvencionarà al promotor en una quantia del 15 per 100, si el préstec és a deu anys, o del 20 per 100, si el préstec és a vint-i-cinc anys, del preu màxim total de venda a què es referix l'apartat 2, últim paràgraf, d'este article, per cada un dels habitatges destinats a arrendament que tingueren una superfície no superior a 70 metres quadrats útils.
C) La Generalitat Valenciana subvencionarà, a càrrec dels seus pressuposts als promotors que s'acullen als programes de lloguer jove i d'integració social amb el 20 per 100 del preu màxim de venda que correspondria en el moment de la seua qualificació definitiva.
Article 26. Concessió de les subvencions
1. La concessió de les ajudes el promotor es realitzarà una vegada obtinguda la qualificació definitiva, i es fracciona en funció del nombre d'habitatges efectivament arrendats, havent d'acreditar estar al corrent de les obligacions tributàries i de la Seguretat Social.
2. El Servici Territorial d'Arquitectura i Habitatge resoldrà a l'efecte de declarar el compliment dels requisits exigits per la normativa vigent, i es condiciona la concessió i l'abonament de la subvenció ala fet que existisca crèdit pressupostari.
3. L'arrendament es justificarà mitjançant l'aportació del contracte per al seu visat reglamentari.
Article 27. Programa de lloguer jove
Podran acollir-se a la promoció d'habitatges protegits amb destinació a arrendament vinculat durant vint-i-cinc anys per a jóvens, aquelles actuacions promogudes per persones físiques, jurídiques, públiques o privades, quan concórreguen les circumstàncies següents:
a) Que els destinataris siguen jóvens en el moment de la sol·licitud i el nombre de membres de la unitat familiar no excedisca de cinc.
b) Que els destinataris tinguen ingressos familiars que no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional.
c) Que l'habitatge tinga una superfície útil que no excedisca dels 70 metres quadrats.
Article 28. Programa d'integració social
Podran acollir-se a la promoció d'habitatges protegits d'integració social amb destinació a arrendament vinculat durant vint-i-cinc anys, les actuacions promogudes per persones físiques, jurídiques, públiques o privades, quan concórreguen les circumstàncies següents:
a) Que els destinataris tinguen ingressos familiars que no excedisquen d'1,5 vegades el salari mínim interprofessional o, si és procedent, inferiors a 0,25 d'este per cada membre de la unitat familiar.
b) Que l'habitatge tinga una superfície útil que no excedisca de 90 metres quadrats.
c) Que el preu per metre quadrat útil, a l'efecte de determinar el preu de venda, no excedisca d'1,25 vegades el preu bàsic a nivell nacional vigent en el moment del contracte.
Article 29. Condicions per a la promoció d'habitatges protegits en arrendament en els programes de lloguer jove i d'integració social
1. Condicions per a la promoció
En les promocions d'estes característiques, a més de les establides de manera genèrica per a l'arrendament durant vint-i-cinc anys i les circumstàncies específiques per als programes de lloguer jove i d'integració social, hauran de concórrer les condicions següents:
a) Que el procediment de selecció dels adjudicataris s'efectue mitjançant concurrència pública, de conformitat amb el que assenyala l'article 20 d'este decret per als habitatges protegits qualificats de protecció oficial en règim especial.
b) Que els destinataris, en el moment de la sol·licitud del visat dels contractes i del finançament qualificat, complisquen els requisits establits pels articles 4.3 i 8 del present decret.
c) Quan les actuacions es desenvolupen en sòls cedits de forma gratuïta a promotors per a la promoció d'habitatges de nova construcció, procedents de patrimonis municipals o públics, en les condicions que reglamentàriament s'establisquen segons la legislació vigent, haurà de justificar-se suficientment el cost de la promoció a l'efecte de la determinació del preu màxim de venda, i consegüentment de renda, dels habitatges.
2. Coexistència de distintes modalitats d'arrendament
Podran coexistir, en una mateixa promoció, habitatges acollits al programa de lloguer jove, habitatges acollits al programa d'integració social i habitatges protegits destinats a arrendament durant vint-i-cinc anys que no es troben dins de cap dels programes citats.
3. El conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports podrà establir per orde les mesures per a l'abonament de les subvencions previstes en este capítol, a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, en els termes que establix la disposició addicional dotzena del present decret.
Quan es tracte de promotors públics o entitats sense ànim de lucre, la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge podrà subscriure els acords pertinents per a establir les condicions i procediments relatius a l'abonament de les subvencions.
Secció segona
Promoció d'allotjaments declarats protegits i destinats
a arrendament o d'altres formes d'explotació justificades
per raons socials. Habitatges per a universitaris
Article 30. Condicions dels allotjaments per a ser qualificats com a actuacions protegides
1. Podran acollir-se al finançament qualificat regulat per este decret per als habitatges protegits amb destinació a arrendament, aquelles persones físiques o jurídiques, públiques o privades que promoguen la construcció d'edificis d'allotjaments amb destinació a arrendament o d'altres formes d'explotació per raons socials que reunisquen les següents característiques:
a) Que la superfície útil dels habitatges no excedisca de 40 metres quadrats.
b) La dita superfície protegida podrà incrementar-se fins a un màxim del 20 per 100 per a incloure la corresponent als servicis comuns.
c) Els que, si és procedent, puguen determinar-se mitjançant orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, i suposen modificacions en les condicions establides per la normativa d'habitabilitat i disseny vigent a la Comunitat Valenciana.
2. La superfície computable, a l'efecte d'obtenció del finançament qualificat, estarà composta per la superfície útil dels habitatges incrementat per la corresponent als servicis comuns, que no podrà excedir del 20 per 100 d'aquella, independentment que la superfície real d'esta siga major.
3. Les ajudes establides per a estos habitatges seran les que corresponguen als habitatges protegits per a arrendament, ja siga en les condicions d'arrendament a deu o vint-i-cinc anys, i es tindrà en compte, quant al reconeixement d'estes, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment i de la Generalitat Valenciana, i a la seua concessió, al que regula el present capítol.
Article 31. Condicions i destinació allotjaments
1. La vinculació al règim d'arrendament dels allotjaments haurà d'ajustar-se als terminis i condicions establits per als habitatges protegits destinats a arrendament, amb la limitació de la renda anual que corresponga.
2. L'arrendador podrà percebre, a més de la renda inicial o revisada que corresponga, el cost real dels servicis de què gaudisca l'inquilí i se satisfacen pel propietari, així com les altres repercussions autoritzades per la legislació aplicable.
3. Quan este tipus d'habitatges es destine a d'altres col·lectius per raons socials, després de la resolució prèvia motivada del director general d'Arquitectura i Habitatge, s'establiran les característiques dels beneficiaris i el règim d'explotació dels habitatges, de forma que les ajudes a què puguen acollir-se siguen les regulades per este decret.
Article 32. Habitatges per a estudiants universitaris
1. Quan les actuacions protegides previstes en esta secció siguen promogudes per la Universitat, o qualsevol entitat o empresa de titularitat pública o privada, i es destinen a estudiants universitaris, es podran acollir a les condicions de finançament qualificat establides en este decret.
2. Prèviament a la qualificació de les actuacions, i mitjançant conveni entre la Generalitat Valenciana i l'ens promotor dels habitatges, es regularan les condicions de tutela i baremació per a l'accés a estos.
Capítol IV
Ajudes públiques per a adquisició d'altres habitatges existents
Article 33. Dret al finançament qualificat
De conformitat amb allò que s'ha establit per l'article 5 d'este decret i allò que s'ha regulat específicament per a l'adquisició d'habitatges existents, el visat dels corresponents contractes suposa el dret a optar al finançament qualificat en les modalitats establides per l'article 6 del present decret, en la forma i quanties que s'establixen en este capítol.
Article 34. Reconeixement d'ajudes a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment
La Direcció General d'Arquitectura i Habitatge, a través dels seus servicis territorials, sempre que els beneficiaris reunisquen les condicions establides en el present decret, d'acord amb el que regula el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, i a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, reconeixerà, als adquirents d'habitatges existents, el dret a l'obtenció de préstec qualificat així com al subsidi d'este, d'acord amb el que disposa l'article 22 per a adquirents d'habitatges protegits.
Article 35. Reconeixement d'ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana
La Direcció General d'Arquitectura i Habitatge, a través dels seus servicis territorials, sempre que els beneficiaris reunisquen les condicions establides en el present decret, excepte el que disposa l'article 8.3.c) per als supòsits de família nombrosa, concedirà, a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, les subvencions establides en l'article 23 per a adquirents d'habitatges protegits, una vegada hagen obtingut préstec qualificat.
Article 36. Concessió de les subvencions
Les ajudes econòmiques directes seran concedides quan l'adquirent aporte l'escriptura pública inscrita en el Registre de la Propietat que acredite la transmissió, sempre que l'habitatge estiga en condicions d'habitabilitat i es justifique l'empadronament en este.
Els servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge resoldran a l'efecte de declarar el compliment dels requisits exigits per la normativa vigent, i es condiciona la concessió i l'abonament de la subvenció a l'existència de crèdit pressupostari.
Capítol V
Actuacions de rehabilitació
Secció primera
Actuacions protegides
Article 37. Actuacions protegides
1. Es consideren actuacions protegides en les condicions establides en el present decret:
a) La rehabilitació d'edificis destinats a habitatges.
b) La rehabilitació d'habitatges.
c) La rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges resultants.
d) La rehabilitació d'equipament comunitari primari en àrees de rehabilitació.
e) La rehabilitació d'equipaments en àrees de rehabilitació.
f) La rehabilitació d'edificis o part d'ells, destinats a acollir activitats relacionades amb les tecnologies de la informació i la comunicació, en àrees d'intervenció preferent, en les quals hi haja actuacions directes de la Generalitat Valenciana.
2. La qualificació de qualsevol actuació protegida de rehabilitació es realitzarà d'acord amb els criteris, condicions i limitacions regulats en el present decret, i determinarà la possibilitat d'acollir-se a les ajudes en este establides i a les previstes, si és procedent, pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
3. No és actuació protegida, a l'efecte d'este decret, la rehabilitació, en tot o en part, dels béns d'interés cultural declarats monuments segons la definició de l'article 26.1.a) a. de la Llei 4/1998, de Patrimoni Cultural Valencià, o s'haja incoat expedient per a la seua declaració com a tals.
Article 38. Objecte de les actuacions protegides
1. La rehabilitació d'edificis destinats a habitatges tindrà per objecte, almenys, una de les següents actuacions:
a) L'adequació estructural, considerant com a tal les obres que proporcionen a l'edifici condicions de seguretat constructiva, de forma que quede garantida la seua estabilitat, resistència, fermesa i solidesa.
b) L'adequació funcional, entenent com a tal la realització d'obres que proporcionen a l'edifici condicions suficients respecte als accessos, estanqueïtat davant de la pluja i humitat, aïllament tèrmic i acústic, xarxes generals d'aigua, gas, electricitat i sanejament, infraestructures comunes de telecomunicacions, ascensors, servicis generals, seguretat davant d'accidents i sinistres, i supressió de barreres arquitectòniques per a facilitar l'accés i ús a les persones amb minusvalideses, d'acord amb la Llei 1/98, de 5 de maig, de la Generalitat Valenciana, sobre Accessibilitat i Supressió de Barreres Arquitectòniques, Urbanístiques i de la Comunicació, i la resta de normativa d'aplicació.
c) L'adequació de façanes en àrees de rehabilitació.
d) L'adequació de cobertes, amb intervenció o sense sobre els elements estructurals d'estes, en l'àmbit de les àrees de rehabilitació.
Així mateix, com a part de les obres de rehabilitació, es podran incloure:
- Les que tinguen per objecte l'adequació dels patis per a ús comunitari que formen part de la pròpia finca.
- Les requerides pels valors arquitectònics, històrics i ambientals dels edificis.
- L'adequació de locals de negoci situats en immobles objecte de rehabilitació.
- Les actuacions de rehabilitació de tallers artesans i annexos de llauradors, ramaders i pescadors vinculats registralment als habitatges de l'edifici rehabilitat.
Quan es tracte d'edificis en règim de propietat horitzontal constituïts per diversos accessos amb nuclis de circulació vertical independents entre si, es podrà realitzar l'adequació estructural i funcional que corresponga a un o diversos dels dits accessos quan els propietaris dels habitatges i locals que les formen promoguen i assumisquen els costs de les obres de rehabilitació, i sempre que tècnicament siga possible realitzar-les per separat. A l'efecte, els propietaris de l'escala o les escales afectades, a més d'assumir el cost de la rehabilitació, acreditaran haver obtingut l'autorització de la comunitat de propietaris per a la realització de les obres en els termes establits per la legislació de propietat horitzontal. El pressupost protegit corresponent a cada habitatge o local afectat es distribuirà en la mateixa proporció que la quota assignada pel règim de propietat horitzontal o, en un altre cas, i es prorratejarà en funció de les superfícies útils dels habitatges i locals afectats.
2. La rehabilitació d'habitatges tindrà per objecte, almenys, una de les següents actuacions:
a) L'adequació d'habitabilitat, considerant com a tal la realització de les obres que proporcionen a l'habitatge les condicions mínimes respecte a la seua superfície útil i programa, distribució interior, instal·lacions d'aigua, sanejament, electricitat, gas i calefacció, ventilació, il·luminació natural i aireig, aïllament tèrmic i acústic.
b) Així mateix, tindran la consideració d'adequació d'habitabilitat les obres que tinguen per objecte la modificació de la distribució interna i programa d'habitatge per a adaptar-lo a estàndards actuals, sempre que, si és necessari, es renoven almenys les instal·lacions existents d'electricitat i llanterneria, i es millore l'aïllament tèrmic i acústic d'este.
c) Les obres que possibiliten l'obtenció de nous habitatges en l'interior d'edificis existents, qualsevol que és el seu ús anterior.
d) L'ampliació de l'espai habitable d'un habitatge o la unió de dos habitatges, sempre que la superfície útil resultant no excedisca de 90 metres quadrats.
Quan es tracte de famílies nombroses, podrà ampliar-se el dit límit fins a 120 metres quadrats, més 15 metres quadrats útils per cada membre que excedisca de cinc.
e) Les obres que possibiliten en l'habitatge l'estalvi de consum energètic, l'adaptació a la normativa vigent de les instal·lacions i de protecció contra incendis.
f) Les que tinguen per objecte la supressió de barreres arquitectòniques per a facilitar l'accés i ús de l'habitatge per a persones amb minusvalideses d'acord amb la Llei 1/98, de 5 de maig, de la Generalitat Valenciana, sobre Accessibilitat i Supressió de Barreres Arquitectòniques, Urbanístiques i de la Comunicació i la resta de normativa d'aplicació.
3. La rehabilitació d'un edifici complet per a la venda o arrendament dels habitatges resultants tindrà per objecte la remodelació integral de l'edifici, amb habitatges o sense, per a destinar-lo a habitatges, i inclourà l'adequació estructural i funcional, la d'habitabilitat dels habitatges existents o nous, així com els locals que l'integren, de manera que, una vegada conclosa la rehabilitació, els habitatges resultants es destinen a venda o arrendament, en les condicions que s'establixen en este decret.
4. L'adequació d'equipaments principalment de caràcter social, cultural o educatiu, promoguts prioritàriament per entitats sense ànim de lucre en l'àmbit d'àrees de rehabilitació, tindrà per objecte la rehabilitació de l'edifici per al fi que es pretenga.
Excepcionalment, quan es tracte d'actuacions d'especial rellevància i repercussió social, es podrà també autoritzar la realització d'obres dirigides a:
a) L'ampliació o construcció de nova planta en aquelles zones que es troben especialment degradades.
b) L'adaptació de l'edifici o local per al desenvolupament, implantació o millora de les funcions i activitats pròpies de l'equipament.
L'adequació d'equipaments requerirà la resolució prèvia del director general d'Arquitectura i Habitatge, per la qual es determine la viabilitat de l'actuació i la seua adequació a la finalitat social, cultural o educativa de què es tracte, possibilitant, si és procedent, l'accés a les ajudes regulades per este decret.
5. Adequació d'immobles o part d'estos per a implantació d'activitats relacionades amb les tecnologies de la informació i la comunicació, en àrees d'intervenció preferent, en els qual hi haja actuacions directes de la Generalitat Valenciana. Les dites intervencions requeriran la resolució prèvia del director general d'Arquitectura i Habitatge, per la qual es determine la viabilitat de l'actuació possibilitant, si és procedent, l'accés a les ajudes regulades per este decret.
6. L'adequació de l'equipament comunitari primari en àrees de rehabilitació tindrà per objecte l'adaptació o creació d'espais lliures, vials i infraestructures (gas, aigua, energia elèctrica, clavegueram, etc.), així com l'adequació d'edificis públics destinats a equipament social, cultural o educatiu, portada a terme pels ajuntaments, en el marc i condicions que es regulen mitjançant convocatòria del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports.
Article 39. Àmbit de les actuacions protegides
1. Per a poder accedir a les ajudes econòmiques directes regulades tant pel present capítol com pel capítol IV del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, les actuacions protegides enumerades en l'article 37 d'este decret hauran de trobar-se en alguna de les situacions següents:
a) Àrees de rehabilitació integrada concertada.
b) D'altres àrees de rehabilitació.
Urbanoperifèriques.
Centres històrics.
Entorn de monuments.
c) Actuacions de protecció preferent.
Zones rurals.
Edificis catalogats.
d) Edificis afectats per patologies estructurals.
Derivades de l'ús del ciment aluminós.
D'altres patologies estructurals.
e) Rehabilitació d'edificis i habitatges habitats per usuaris amb escassos recursos econòmics.
f) Actuacions fora de les situacions anteriors.
2. En el cas que una mateixa actuació de rehabilitació es trobe en diversos dels àmbits o situacions anteriors, el criteri serà concedir l'ajuda econòmica més beneficiosa, sense que siguen acumulables les seues quanties.
3. La Direcció General d'Arquitectura i Habitatge, a través dels seus servicis territorials, sempre que els beneficiaris reunisquen les condicions establides per este decret, reconeixeran en els supòsits establits en este, l'accés al finançament qualificat previst en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment i les ajudes que s'establixen a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana, i es condiciona la concessió i l'abonament de la subvenció a l'existència de crèdit pressupostari.
Article 40. Promotors
1. Podran ser promotors de les actuacions protegides les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, ja siguen usuàries o no dels habitatges o edificis per als quals se sol·licite la qualificació de rehabilitació, en les condicions establides en este capítol.
2. Als efectes prevists en este capítol, es considerarà promotor usuari la persona física que decidix, programa i impulsa la rehabilitació de l'edifici o l'habitatge que constituïx el seu domicili habitual i permanent. Tindran consideració de promotor usuari:
a) Els propietaris dels habitatges.
b) Els inquilins, els arrendataris o els usuaris dels habitatges per qualsevol títol amb el degut consentiment del propietari, i que estiguen ocupant l'habitatge com a domicili habitual durant, almenys, els dos últims anys.
c) Les comunitats de propietaris en la rehabilitació d'edificis en els supòsits establits.
3. Així mateix, podrà promoure les actuacions de rehabilitació d'edificis i habitages l'administració pública competent, quan raons de caràcter social degudament justificades, facen inviable l'organització dels usuaris a tal fi.
Article 41. Modalitats de les actuacions protegides
1. D'acord amb el caràcter del promotor i la destinació dels habitatges o edifici, l'actuació de rehabilitació adoptarà alguna de les següents modalitats:
a) La rehabilitació de l'habitatge pel promotor usuari.
b) La rehabilitació dels elements comuns de l'edifici.
c) L'adquisició i immediata rehabilitació d'habitatge per a ús propi.
d) La rehabilitació d'habitatge cedida en arrendament amb pròrroga forçosa.
e) La rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges resultants.
f) L'adequació d'equipaments principalment de caràcter social, cultural o educatiu en àrees de rehabilitació.
g) L'adequació de l'equipament comunitari primari.
2. Per a cada àmbit o situació dels assenyalats en l'article 39, es determinaran les modalitats i condicions que possibiliten l'accés a les ajudes econòmiques regulades pel present decret, així com les establides pel Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
3. Els locals de negoci podran accedir al finançament qualificat per a la rehabilitació dels elements comuns de l'edifici, d'acord amb la quota de participació que els corresponga i en les condicions que s'establisquen.
4. En cas de rehabilitació d'habitatges unifamiliars, a la fonamentació, estructura, cobertes, terrasses, patis, façanes interiors i exteriors, escales i xarxa de sanejament, els serà d'aplicació, als sols efectes del present decret, allò que s'ha establit per als elements comuns de l'edifici, considerant com a quota de participació el 100 per 100.
Secció segona
Condicions i criteris de coherència
Article 42. Condicions per a la qualificació d'actuació protegida
1. Condicions generals
Les actuacions de rehabilitació, als efectes de la seua qualificació com a protegida, hauran de complir les condicions següents:
a) Que l'edifici o habitatges tinguen una antiguitat superior a quinze anys, excepte en els supòsits de realitzar obres per a la seua adaptació per a minusvàlids.
b) Que les obres estiguen en condicions d'obtindre la llicència municipal, que haurà de ser aportada, en tot cas, amb anterioritat a la seua qualificació definitiva.
c) Que, una vegada finalitzades les obres de rehabilitació, hauran d'adequar-se al projecte i a la documentació inicial presentada que va servir de base per a obtindre la qualificació provisional.
d) Que s'excloga la demolició de les façanes.
e) Que s'excloga el buidatge total, excepte les actuacions de remodelació d'edificis en àrees de rehabilitació integrada concertada i àrees de rehabilitació en centres històrics. Es considera buidatge total quan afecte a més del 50 per 100 de la superfície construïda de l'edifici, exclosa la coberta.
f) Que les obres no s'hagen iniciat amb anterioritat a la sol·licitud de la qualificació provisional, excepte per motius d'urgència degudament justificats.
g) Que les solucions [substantiu] emprades en la rehabilitació d'edificis, habitatges i equipaments obeïsquen a criteris d'economia i eficiència.
h) Que el pressupost protegit de l'actuació de rehabilitació, dividit pel nombre d'habitatges que la integren, excedisca de 1.500 euros, excepte quan l'actuació estiga destinada a usuaris amb escassos recursos econòmics en les condicions de l'article 65 del present decret.
i) En les actuacions de rehabilitació d'edificis o habitatges, les parts o elements d'obra que siguen objecte de reforma o rehabilitació s'ajustaran a les condicions mínimes per als habitatges de nova planta, de conformitat amb les Normes d'Habitabilitat i Disseny vigents en el moment de la qualificació provisional de l'actuació, excepte en aquells casos degudament justificats d'impossibilitat manifesta sempre que no existisca situació d'inhabitabilitat evident.
2. Condicions per a la rehabilitació d'edificis d'habitatges
A més de les assenyalades en l'apartat 1 anterior, hauran de complir:
a) En rehabilitació d'edificis, a excepció de les actuacions que tinguen per objecte l'adequació de façanes i cobertes en àrees de rehabilitació, que una vegada efectuades les actuacions almenys el 60 per 100 de la superfície útil total de l'edifici es destine a habitatges, exclosos d'este còmput la planta baixa quan esta no es destine a habitatge i les superfícies davall de rasant.
Quan la superfície útil resultant destinada a habitatges no arribe al 60 per 100 de la superfície útil total de l'edifici segons es determina en el paràgraf anterior, podrà atorgar-se la qualificació d'actuació protegida referida únicament als habitatges que hi haguera en l'edifici i als seus locals vinculats, i queden exclosos la resta d'espais o locals destinats a altres usos distints al d'habitatge.
b) En les actuacions de rehabilitació d'edificis, es podrà obtindre la qualificació d'actuació protegida, qualssevol que siguen els ingressos familiars dels promotors.
c) En la rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges resultants, no s'exigirà al promotor, per a accedir al finançament qualificat, el requisit relatiu a ingressos familiars. En este supòsit, i a l'efecte de considerar protegida l'adquisició de l'edifici per a la seua immediata rehabilitació, les obres hauran d'iniciar-se en un termini no superior a un any des de la data de l'escriptura pública d'adquisició, excepte pròrroga per causa justificada.
d) En les actuacions de rehabilitació de façanes i cobertes en àrees de rehabilitació, que es tracte d'edificis construïts amb anterioritat a 1950 o que es trobe catalogat o protegit pel planejament.
3. Condicions en la rehabilitació d'habitatges
A més de les assenyalades en l'apartat 1 anterior, hauran de complir:
a) En les actuacions de rehabilitació d'habitatges, per a qualificar l'actuació protegida és requisit que el promotor tinga uns ingressos familiars ponderats no superiors a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
b) En el cas que l'actuació incloga l'adquisició de l'habitatge per a la seua immediata rehabilitació, el preu d'adquisició de l'habitatge no podrà excedir del 60 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil d'este. La superfície d'estos habitatges no podrà excedir de 120 metres quadrats, excepte l'específicament regulat per a famílies de sis membres o més.
4. Condicions en la rehabilitació d'equipaments.
En els supòsits de rehabilitació d'edificis destinats a equipament, estos hauran de reunir l'organització espacial i característiques constructives que permeten la seua adequació a l'ús previst com a tal.
Article 43. Criteris de coherència
L'execució de les obres protegides haurà de garantir la seua coherència tècnica i constructiva amb l'estat de l'edifici i amb les restants obres que pogueren realitzar-se, d'acord amb les següents condicions:
a) Les obres utilitzaran solucions constructives, tipològiques i formals coherents amb les característiques arquitectòniques originals i pròpies de l'edifici i el seu entorn.
b) La protecció a l'execució d'obres d'acabats privatius dels respectius habitatges només s'efectuarà quan s'acredite prèviament el mal estat, o quan les obres foren exigides per la realització simultània d'altres obres de rehabilitació.
c) Per a qualificar de protegides les actuacions de rehabilitació que tinguen per objecte obtindre l'adequació funcional de l'edifici, s'exigirà que, prèviament o simultàniament, s'haja aconseguit l'adequació estructural.
d) Per a qualificar de protegides les actuacions de rehabilitació que tinguen per objecte obtindre l'adequació d'habitabilitat de l'habitatge, s'exigirà que, prèviament o simultàniament, s'hagen aconseguit les adequacions estructural i funcional de l'edifici.
e) Sempre que es realitzen obres d'adequacions estructural i/o funcional de l'edifici el cost de les quals arribe al 50 per 100 del límit màxim del pressupost protegit, s'exigirà la realització simultània de l'adequació de les façanes i les cobertes d'este, llevat que s'acredite el seu bon estat.
f) En les actuacions realitzades sobre façanes i/o cobertes, es justificarà que, prèviament o simultàniament, s'hagen aconseguit les adequacions estructural i funcional de l'edifici.
A més del que disposen els apartats anteriors, les obres de rehabilitació hauran de complir les condicions particulars que corresponguen al tipus d'actuació, i garantir la coherència tècnica i constructiva amb l'estat de l'edifici, per la qual cosa podrà requerir-se, si és procedent, que el promotor d'esta aporte el certificat tècnic de l'estat de l'edificació.
Secció tercera
Pressupost protegit. Límits al pressupost protegit
per a la determinació del finançament qualificat
Article 44. Pressupost protegit
1. Es considera pressupost protegit de les actuacions de rehabilitació, amb les limitacions que s'establixen en els següents apartats, el cost real d'aquelles, determinat pel preu total del contracte d'execució d'obra, els honoraris facultatius per projecte i direcció d'obra, els tributs satisfets per raó de les actuacions, així com, si és procedent, el preu d'adquisició de l'edifici i/o habitatge i el cost dels sondeigs, assaigs i de les excavacions arqueològiques realitzades pel promotor.
Quan les actuacions de rehabilitació tinguen per objecte l'adequació estructural en edificis amb patologies estructurals, es podrà incloure en el pressupost protegit, a més, el cost dels estudis i assaigs de diagnòstic de l'estat de l'estructura, així com el cost de les mesures de seguretat adoptades, si és procedent, amb anterioritat a la qualificació de les actuacions.
En les actuacions destinades a usuaris amb escassos recursos econòmics podrà incloure's en el pressupost protegit el cost dels reallotjaments dels ocupants de l'edifici.
2. Per a la determinació del pressupost protegit, la superfície útil màxima computable serà de 120 metres quadrats per cada habitatge o local comercial.
Les obres de rehabilitació de l'habitatge podran estendre's a una plaça de garatge i un traster, quan estiguen vinculats registralment a l'habitatge objecte de rehabilitació, i es computaran, com a màxim, a l'efecte de determinació del pressupost protegit, 8 metres quadrats de superfície útil de traster i 25 metres quadrats de superfície útil de garatge, amb independència que la superfície real és major.
3. Per al còmput de la superfície útil dels habitatges, s'aplicaran els criteris de mesurament establits per als habitatges protegits.
4. Quan les actuacions afectaren els elements comuns de l'edifici, el pressupost protegit es calcularà sobre les superfícies útils computables dels habitatges de l'immoble i dels locals comercials, en la corresponent quota de participació.
Quan l'actuació supose la modificació de la superfície útil, el pressupost protegit es calcularà sobre la superfície útil computable resultant de les obres de rehabilitació.
Quan d'una rehabilitació estructural i/o funcional es deriven necessàriament obres en els elements privatius dels habitatges, podrà incloure's el cost d'estes en el pressupost protegit de la rehabilitació estructural i/o funcional.
Article 45. Límits al pressupost protegit
Haurà d'aportar-se, prèviament a la qualificació provisional, el pressupost de les obres desglossat de manera que permeta l'aplicació dels límits que es regulen en este article.
La distribució dels costs corresponents a honoraris facultatius, taxes, arbitris, sondeigs, excavacions arqueològiques, assaigs i mesures de seguretat, en les actuacions de rehabilitació, es realitzarà de manera proporcional al cost de cada objecte de rehabilitació.
Les limitacions als costs de la rehabilitació, a l'efecte de la determinació del pressupost protegit, s'establixen en les quanties següents:
1. Rehabilitació d'edificis
a) El 30 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'edifici, quan la rehabilitació es referisca a elements comuns i tinga per objecte l'adequació estructural i/o funcional d'este.
b) El 70 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'edifici, quan la rehabilitació afecte la integritat de l'edifici, simultanejant les obres d'adequació estructural, funcional i d'habitabilitat dels habitatges. En este supòsit, podran acollir-se les actuacions en edificis afectats per patologies estructurals que podran incloure les obres complementàries d'adequació funcional i d'habitabilitat dels habitatges.
c) El 80 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'edifici, quan la rehabilitació afecte la integritat d'este i s'incloga l'adquisició.
d) Adequació de façanes:
- El 10 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície de la façana.
- El 20 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície de la façana, en el cas que esta es trobe catalogada o protegida i es realitze la rehabilitació integral, entenent com a tal les obres que garantisquen la seua estabilitat estructural, estanqueïtat enfront de les humitats de capil·laritat i la restauració d'elements singulars de gran valor artístic.
e) Adequació de cobertes:
- El 8 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície de la coberta, en cas de rehabilitació d'esta.
- El 20 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície de la coberta, en cas de rehabilitació d'esta amb intervenció sobre elements estructurals.
Les limitacions establides en façanes i cobertes, ho són a l'efecte de determinar les ajudes específiques que si és procedent, pogueren correspondre, però sempre hauran d'estar dins dels límits establits per a l'adequació estructural i funcional de l'edifici.
2. Rehabilitació d'habitatges
a) El 40 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'habitatge.
b) El 80 per 100 mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'habitatge, quan s'incloga l'adquisició d'este per a la immediata rehabilitació. En este cas el preu d'adquisició de l'habitatge no podrà excedir del 60 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable d'este, i a l'efecte del finançament qualificat a càrrec del Ministeri de Foment per a l'adequació d'habitabilitat en concepte de pressupost protegit, es podrà considerar fins al 40 per 100 del mòdul de rehabilitació, si bé les ajudes de la Generalitat Valenciana ho seran en concepte de rehabilitació d'habitatge i d'adquisició d'este, d'acord amb el que es regula en este decret.
3. Rehabilitació d'equipaments en àrees de rehabilitació i intervencions en edificis o part d'estos per a implantació d'activitats relacionades amb les tecnologies de la informació i la comunicació.
La rehabilitació d'edificis destinats a equipament en les àrees de rehabilitació i les intervencions en edificis o part d'estos per a implantació d'activitats relacionades amb les tecnologies de la informació i la comunicació, tindran les limitacions del pressupost protegit següents:
a) El 70 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'edifici.
b) En el cas que s'incloga l'adquisició de l'edifici, el 80 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable.
4. Adequació de l'equipament comunitari primari
El pressupost protegit quedarà definit pel cost real d'este, i amb els límits següents:
a) En el supòsit de rehabilitació d'edificis dotacionals, el 70 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil computable de l'edifici.
b) En el supòsit d'actuacions d'adequació d'espais lliures i infraestructures, el 25 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície de l'actuació.
Secció quarta
Dels beneficiaris de les ajudes. Requisits
per a l'accés al finançament qualificat
Article 46. Beneficiaris de les ajudes
Seran beneficiaris o perceptors, si és procedent, de les ajudes els promotors de les actuacions protegides de rehabilitació, de conformitat amb el que establix el present decret.
Així mateix, podran ser beneficiaris o perceptors, si és procedent, de les ajudes les comunitats de propietaris quan promoguen actuacions de rehabilitació dels elements comuns de l'edifici i les administracions públiques, o l'òrgan competent de la Generalitat Valenciana, quan promoguen rehabilitacions d'edificis i habitatges.
En tots els casos serà perceptor de les ajudes el promotor, amb l'única excepció d'aquells supòsits en què les actuacions de rehabilitació es realitzen a través d'un ens gestor designat a l'efecte, en este cas, este serà el perceptor de dites ajudes.
Article 47. Requisits per a l'accés al finançament qualificat
Per a accedir al finançament qualificat corresponent a les actuacions protegides en matèria de rehabilitació, hauran de reunir-se els requisits establits amb caràcter general en l'article 8.1. del present decret amb les excepcions que s'assenyalen:
a) S'exceptua del compliment dels dits requisits de l'apartat 1 del citat article 8, les actuacions de rehabilitació d'edificis que es porten a terme en àrees de rehabilitació i en edificis catalogats, només a l'efecte de percebre les subvencions per a les quals no es requerix tindre un determinat nivell d'ingressos, i que a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana s'establixen en el present decret.
b) També s'exceptua del compliment dels dits requisits les actuacions de rehabilitació d'edificis afectats per patologies derivades de la utilització del ciment aluminós, només a l'efecte de percebre les subvencions que a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana s'establixen en el present decret.
Secció cinquena
Limitacions a l'ús i cessió.
Preus de venda i renda. Garanties
Article 48. Limitacions a l'ús i cessió dels habitatges rehabilitats
1. Limitacions per a les actuacions de rehabilitació d'habitatges realitzades per promotors usuaris
En el cas de promotors d'actuacions de rehabilitació d'habitatges per a ús propi que hagen rebut qualsevol ajuda econòmica, els habitatges no podran ser objecte de cessió inter vivos, total o parcialment, per cap títol, durant el termini de deu anys a partir de la data de la qualificació definitiva de l'expedient de rehabilitació, si no es reintegra la totalitat de l'import percebut incrementat en els interessos legals.
No és aplicable la limitació prevista en el paràgraf anterior, quan es tracte exclusivament d'actuacions de rehabilitació de façanes i cobertes en àrees de rehabilitació.
2. Limitacions per a les actuacions derivades de la rehabilitació d'edificis
Només seran d'aplicació les limitacions respecte a la cessió de l'habitatge, assenyalada en l'apartat 1 anterior, quan el pressupost protegit que corresponga per la rehabilitació dels elements comuns de l'edifici siga superior a 4.000 euros per habitatge.
3. Limitacions per a les actuacions de rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges:
a) El promotor podrà optar per sol·licitar la qualificació dels habitatges com de nova construcció i acollir-se al règim de protecció pública, bé amb destinació a venda o arrendament, en este cas s'assimilaran a habitatges protegits o de protecció oficial en règim especial, i els és d'aplicació a tots els efectes el finançament qualificat i les condicions regulades en el Reial Decret 1/2002 i el present decret per a dits habitatges, sense perjuí de les subvencions de rehabilitació que poguera obtindre en cas de trobar-se l'edifici catalogat o en l'àmbit d'una àrea de rehabilitació.
b) Alternativament, el promotor podrà optar pel finançament qualificat establit amb caràcter general en el present capítol per a la rehabilitació d'edificis, i els adquirents, si és procedent, al finançament qualificat establit per a l'adquisició d'habitatges existents derivats d'actuacions de rehabilitació, amb les condicions establides respecte a l'adquisició d'habitatges existents, de conformitat amb el capítol IV d'este decret.
No obstant això, quan els habitatges rehabilitats ho siguen en règim lliure, i vagen a destinar-se a arrendament, quedaran vinculats al dit règim d'ús durant els deu anys següents a la data de la qualificació definitiva de rehabilitació.
4. En els supòsits de rehabilitació d'equipaments, els immobles sobre els quals recaiga l'actuació protegida hauran de vincular-se a la destinació que motiva la subvenció concedida durant un període mínim de deu anys.
Article 49. Garanties
1. Per a garantir el compliment del que disposa l'article anterior, l'òrgan competent de l'administració podrà exigir al beneficiari de les ajudes constància en el Registre de la Propietat de les limitacions establides.
2. El canvi d'ús, la cessió amb anterioritat al venciment dels terminis assenyalats o l'incompliment d'estes condicions, suposarà l'obligació de reintegrar els beneficis econòmics percebuts, incrementats amb els interessos legals corresponents, més la sanció que, si és procedent, poguera establir-se.
3. El promotor acreditarà, al finalitzar les obres, el cost de la rehabilitació, i aportarà els justificants de les despeses que conformen la totalitat del pressupost protegit.
Secció sisena
Terminis
Article 50. Termini per a la qualificació d'actuació protegida
No es podrà concedir la qualificació de rehabilitació, si no han transcorregut, almenys, quinze anys des de la data de l'atorgament de l'última qualificació definitiva obtinguda pel mateix objecte de rehabilitació, excepte causa excepcional i justificada.
Article 51. Terminis per a sol·licitar el finançament qualificat
La sol·licitud de finançament qualificat per a poder optar al préstec qualificat, als subsidis i, si és procedent, a les subvencions, establides en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, i el present decret, es realitzarà simultàniament a la sol·licitud de la qualificació provisional.
Article 52. Termini per a sol·licitar la qualificació de rehabilitació incloent l'adquisició de l'habitatge
Quan l'actuació incloga l'adquisició de l'habitatge per a la seua immediata rehabilitació, el termini màxim per a sol·licitar la qualificació provisional serà de tres mesos des de la data del contracte o escriptura que justifique l'adquisició.
Article 53. Termini per a ocupar l'habitatge
En el cas d'adquisició d'un habitatge per a la immediata rehabilitació, el termini per a ocupar-lo serà de tres mesos, una vegada finalitzades les obres de rehabilitació i obtinguda la qualificació definitiva.
Article 54. Terminis per a concedir la qualificació
1. L'òrgan competent haurà d'expedir la qualificació provisional en el termini màxim de dos mesos des de la data de la sol·licitud, i es considerarà estimada en cas de no resoldre's la concessió en el dit termini.
2. S'haurà d'expedir la qualificació definitiva en el termini màxim de tres mesos des de la data de la sol·licitud, i s'entendrà desestimada en cas de no resoldre's en el dit termini.
Secció setena
Condicions, característiques i reconeixement
del finançament qualificat a càrrec
del Ministeri de Foment
Article 55. Finançament qualificat per a la rehabilitació d'edificis
La Generalitat Valenciana reconeixerà l'accés al finançament qualificat que es preveu en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, amb les condicions i característiques següents:
1. Característiques dels préstecs qualificats
A) A més de les característiques generals dels préstecs qualificats establides en l'article 5 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, els préstecs qualificats per a actuacions de rehabilitació d'edificis tindran les següents:
a) El préstec qualificat podrà aconseguir la totalitat del pressupost protegit.
b) El termini màxim d'amortització del préstec serà de vint anys, precedit d'un període de carència la duració màxima del qual serà de tres anys.
B) Podran obtindre préstec qualificat per a finançar l'actuació rehabilitadora, qualificada de protegida tots els titulars o ocupants dels habitatges, fins i tot aquells que no complisquen el requisit d'ingressos familiars.
C) No serà objecte de finançament qualificat la rehabilitació de locals, sense perjuí de la possibilitat d'obtenció de préstec qualificat quan es tracte de la rehabilitació d'elements comuns d'edificis i els locals participen en els costs d'execució i del que establix l'article 35.1.a) del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
2. Subsidiació dels préstecs qualificats
A) El Ministeri de Foment subsidiarà els préstecs qualificats obtinguts per a les actuacions de rehabilitació d'edificis descrites en la secció tercera del capítol V, del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, com seguix:
a) Quan el titular del préstec siga l'arrendatari o el propietari d'un o diversos habitatges en l'edifici objecte de rehabilitació, i els seus ingressos familiars no excedisquen de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, la subsidiació serà del 20 per 100 de la quota.
b) Quan el titular del préstec, siga persona física o jurídica, tinguera un o diversos habitatges arrendats amb contracte d'arrendament vigent subjecte a pròrroga forçosa fet amb anterioritat a l'entrada en vigor de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, no s'exigirà el requisit relatiu a límit d'ingressos familiars i la subsidiació per a l'arrendador de dits habitatges serà del 20 per 100 de la quota.
B) La subsidiació establida en el número anterior d'este article s'aplicarà a tota la vida del préstec, incloent el període de carència.
3. Subvencions
a) El Ministeri de Foment subvencionarà, amb el 10 per 100 del pressupost protegit, sense que la quantia resultant puga superar una mitjana de 1.240 euros per habitatge o local que participe en els costs d'execució, aquelles actuacions qualificades protegides de rehabilitació d'un edifici, quan almenys el 60 per 100 dels titulars dels habitatges, promotors de la rehabilitació, tinguen ingressos familiars que no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional i renuncien, si és procedent, a la subsidiació del préstec qualificat. En este cas, també podran participar de la subvenció global indicada tots els altres titulars promotors de la rehabilitació de l'edifici, amb independència del seu nivell d'ingressos familiars.
Amb els mateixos supòsits, el citat Ministeri subvencionarà aquells titulars dels habitatges promotors de la rehabilitació els ingressos familiars dels quals no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, amb un 15 per 100 addicional de la part del pressupost protegit que els corresponga per la seua quota de participació en l'edifici, amb un límit màxim absolut de 1.860 euros per habitatge, o de 2.170 euros per habitatge si els dits titulars tenen de 65 anys en avant.
Si els titulars a què es referix el paràgraf anterior són propietaris d'un o més habitatges de l'edifici objecte de la rehabilitació, i els tenen arrendats amb contracte d'arrendament en vigor subjecte a pròrroga forçosa, realitzat amb anterioritat a l'entrada en vigor de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, la subvenció addicional establida en el paràgraf anterior serà d'un 25 per 100 de la part del pressupost protegit que els corresponga per la seua quota de participació en l'edifici, amb un límit absolut de 2.480 euros per habitatge.
b) Quan no es complisca la condició d'ingressos familiars de com a mínim el 60 per 100 dels titulars dels habitatges a què es referix l'apartat anterior, el citat Ministeri subvencionarà als titulars d'habitatges, promotors de la rehabilitació de l'edifici, als quals es referixen els paràgrafs segon i tercer de l'apartat anterior, sempre que els seus ingressos familiars no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, amb un 25 per 100, o amb un 35 per 100, respectivament, de la part del pressupost protegit que els corresponga per la seua quota de participació en l'edifici, amb uns límits absoluts de 3.100 euros, 3.410 euros o 3.720 euros per habitatge, així mateix, respectivament.
Article 56. Finançament qualificat per a la rehabilitació d'habitatges
La Generalitat Valenciana, reconeixerà l'accés al finançament qualificat que es preveu en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, amb les condicions i característiques següents:
1. Préstecs qualificats
A més de les característiques generals dels préstecs qualificats establides en l'article 5 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, els préstecs qualificats per a actuacions de rehabilitació d'edificis i d'habitatges tindran les següents:
a) El préstec qualificat podrà aconseguir la totalitat del pressupost protegit.
b) El termini màxim d'amortització del préstec serà de deu anys més un any de carència com a màxim.
2. Subvencions
a) El Ministeri de Foment subvencionarà les obres d'adequació d'habitabilitat d'un habitatge, qualificat protegit, quan el promotor de les actuacions tinga uns ingressos familiars no superiors a 3,5 vegades el salari mínim interprofessional.
La quantia de la subvenció serà del 25 per 100 del pressupost protegit, amb un límit absolut de 2.480 euros. Quan l'habitatge objecte de rehabilitació es destine a lloguer, no es tindrà en compte el límit d'ingressos familiars del promotor de la rehabilitació, i al pagament de la subvenció tindrà lloc una vegada que el promotor present, davant de l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma, el contracte d'arrendament de l'habitatge rehabilitat.
Quan el titular, ocupant de l'habitatge, promotor de la rehabilitació, tinga de 65 anys en avant, el citat percentatge serà del 35 per 100, amb un límit absolut de 3.100 euros.
b) Si l'habitatge per al qual s'obté la qualificació o la declaració estiguera arrendat amb un contracte d'arrendament en vigor subjecte a pròrroga forçosa, fet amb anterioritat a l'entrada en vigor de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, la quantia de la subvenció serà d'un 35 per 100 del pressupost protegit, amb un límit absolut de 3.410 euros. En este cas no s'exigirà el límit d'ingressos familiars del promotor de l'actuació.
c) Quan l'habitatge objecte de la rehabilitació es destine a lloguer, haurà de vincular-se al dit règim d'ús durant un període de deu anys, i la renda anual màxima inicial per metre quadrat de superfície útil serà el 7 per 100 del preu legal màxim per metre quadrat de superfície útil d'un habitatge protegit en el moment de realització del contracte d'arrendament, en la mateixa localitat o circumscripció territorial. En este supòsit no es tindrà en compte el límit d'ingressos familiars del promotor de la rehabilitació.
Article 57. Finançament qualificat per a la rehabilitació d'habitatges unifamiliars
Quan es tracte de la rehabilitació d'un edifici amb un sol habitatge, la Generalitat Valenciana reconeixerà l'accés al finançament qualificat, que es preveu en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, que corresponga a l'actuació predominant, bé com a rehabilitació d'edifici o d'habitatge, segons les característiques de les actuacions, i es reconeix la quantia i les condicions del préstec qualificat que corresponguen i les corresponents subvencions per a l'adequació estructural i/o funcional i d'habitabilitat de l'habitatge.
Secció huitena
Àrees de rehabilitació
Article 58. Àrees de rehabilitació integrada concertada
1. Definició
Són àrees que per tractar-se de zones o barris en procés de degradació siguen així declarades pel Govern Valencià, mitjançant decret, a proposta del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, previ conveni amb l'ajuntament que corresponga.
2. Contingut de la declaració
En la dita declaració es delimitarà l'àrea urbana afectada, el contingut de l'acord municipal prèviament subscrit amb el detall de les actuacions a realitzar per les administracions intervinents, i les mesures de foment a la iniciativa privada que, si és procedent, es prevegen.
3. Criteris per a la declaració d'àrees de rehabilitació integrada concertada.
Els criteris preferents per a la declaració de l'àrea de rehabilitació integrada concertada són els següents:
a) Que es referisquen a àrees o zones degradades o en procés de degradació, amb un interés social que requerisca una intervenció renovadora integral.
b) Que vinga referida a zones predominantment de primera residència, i que tinguen un valor històric significatiu.
c) Que la dita àrea posseïsca un interés urbanístic, arquitectònic i ambiental.
d) Que per part del municipi es dispose d'un planejament adequat per a la realització de les actuacions de renovació urbana, ordenances específiques de suport i ajudes complementàries a dites actuacions, i acords o convenis amb altres administracions públiques per a portar a terme les actuacions incloses en l'àrea.
4. Actuacions protegides i ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana
L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la secció setena d'este capítol, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels seus propis fons, sempre que estes i els seus beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret.
A) Rehabilitació de l'habitatge pel promotor usuari.
Les quanties de les ajudes són les següents:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 10 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 20 per 100 del pressupost protegit.
- En el cas que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens o majors de 65 anys, els percentatges anteriors s'incrementaran 5 punts.
B) Rehabilitació dels edificis d'habitatges.
a) Podran optar a una subvenció del 10 per 100 del pressupost protegit, d'acord amb la quota de participació que els corresponga, tant els propietaris dels habitatges com els promotors usuaris d'estos.
b) Per als promotors usuaris dels habitatges en què tinguen constituït el domicili habitual i permanent, la dita subvenció serà la següent:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 20 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 30 per 100 del pressupost protegit.
c) Si l'habitatge està arrendat amb contracte subjecte a pròrroga forçosa, la quantia de la subvenció serà del 20 per 100 del pressupost protegit.
d) En el cas que l'actuació tinga per objecte l'adequació de les façanes i/o cobertes podrà optar a les ajudes, en la quota de participació que corresponga, el promotor de l'actuació de rehabilitació, siga quin siga el règim d'ús d'estes i el nivell d'ingressos familiars del beneficiari de les ajudes o dels usuaris dels habitatges, i és la quantia de la subvenció del 60 per 100 del pressupost protegit de la façana i/o coberta.
Les comunitats de propietaris tindran dret a la subvenció de les despeses justificades en concepte d'honoraris de projecte tècnic, assaigs de diagnòstic i mesures de seguretat adoptades, així com les previstes en concepte de direcció d'obra, amb una quantia màxima del 10 per 100 del pressupost protegit, i no és acumulable a la regulada en els apartats anteriors. El pagament d'esta subvenció es tramitarà després d'obtindre la qualificació provisional.
C) Adquisició i immediata rehabilitació d'habitatge per a ús propi.
L'actuació d'adquisició i immediata rehabilitació d'habitatges requerirà la prèvia qualificació de protegida, d'acord amb els criteris assenyalats per este decret, i les ajudes seran:
a) Per a les actuacions de rehabilitació, les que si és procedent corresponguen d'acord amb les establides en l'apartat 4.1r d'este article.
b) Per a l'adquisició, les ajudes s'establixen sobre el preu d'adquisició, d'acord amb el que preveu l'article 45.2.b) d'este decret.
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del preu d'adquisició.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 7,5 per 100 del preu d'adquisició.
- En el cas que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens i que l'adquisició constituïsca el primer accés a la propietat d'un habitatge, o siguen majors de 65 anys, o que l'habitatge siga adquirit per l'arrendatari d'este amb contracte subjecte a pròrroga forçosa, els percentatges anteriors s'incrementaran 2,5 punts.
D) Rehabilitació d'habitatge cedit en arrendament amb pròrroga forçosa.
La quantia de la subvenció al propietari serà el 20 per 100 del pressupost protegit.
E) Rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges resultants.
- Amb independència de l'opció que adopte el promotor, d'acord amb el que assenyala l'article 48.3, la quantia de la subvenció serà del 10 per 100 o del 15 per 100, si es destina a venda o arrendament respectivament, del pressupost protegit que corresponga als elements comuns, excloent si és procedent el pressupost de les façanes i/o cobertes de l'edifici.
- En el cas que l'actuació incloga l'adequació de les façanes i/o cobertes, la quantia de la subvenció serà del 60 per 100 del pressupost protegit de la façana i/o coberta.
F) Adequació d'equipaments i intervencions en edificis per a implantació d'activitats relacionades amb les tecnologies de la informació i la comunicació.
- Quan el promotor de les actuacions siga una entitat sense ànim de lucre, la quantia de la subvenció serà del 25 per 100 del pressupost protegit.
- Si el promotor és una entitat amb ànim de lucre, la subvenció serà del 10 per 100 del pressupost protegit.
- En el cas que l'actuació incloga l'adequació de façanes i cobertes, la quantia de la subvenció per a estes serà del 60 per 100 del pressupost protegit d'estes.
- En tot cas, la suma de les subvencions anteriors no podrà excedir, quan es tracte d'un promotor sense ànim de lucre, del 25 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil de l'edifici, i del 10 per 100 del mateix producte, quan el promotor siga una entitat amb ànim de lucre.
5. Pagament fraccionat de les subvencions.
Quan es preveja que la duració de les obres objecte de l'actuació de rehabilitació vaja a ser superior a un any, les ajudes econòmiques que concedisca la Generalitat Valenciana i que es porten a terme en àrees de rehabilitació integrada concertada, es podran fraccionar, en funció de la disponibilitat pressupostària, en dos entregues equivalents cada una al 50 per 100 de l'import total de la subvenció, i es realitzarà la primera després de certificada l'execució del 50 per 100 de l'obra objecte de l'actuació, pel director tècnic d'estes. El pagament de la resta s'efectuarà després de la concessió de la qualificació definitiva.
En el cas que la duració de les obres siga inferior a l'any, la concessió de la subvenció es realitzarà després de concedida la qualificació definitiva.
Article 59. Altres àrees de rehabilitació
1. Definició.
Són aquelles àrees urbanes centrals o perifèriques, que disposant d'un programa d'actuació municipal en el qual es prevegen incentius a la iniciativa privada per a la conservació, renovació i millora del patrimoni residencial i del planejament adequat, siguen així declarades per resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, a petició motivada de l'ajuntament.
Dites àrees de rehabilitació tindran la vigència limitada al present Pla d'Habitatge 2002-2005, sense perjuí que puga prorrogar-se el seu període de vigència mitjançant resolució del director general d'Arquitectura i Habitatge.
En tot cas, els béns d'interés cultural amb la classificació de conjunts històrics de la Comunitat Valenciana, declarats com a tals d'acord amb la definició de l'article 26.1.A) b. de la Llei 4/1998, de Patrimoni Cultural Valencià, que disposen de Pla Especial de Protecció o Pla de Reforma Interior, tindran la consideració d'àrea de rehabilitació en centres històrics a l'efecte del present article.
De la mateixa manera, tindran la consideració d'àrea de rehabilitació en lntorn de monuments aquelles zones delimitades pels plans especials de protecció dels entorns dels monuments declarats Béns d'Interés Cultural d'acord amb la definició de l'article 26.1.A) a. de la mencionada Llei 4/1998.
2. Són criteris per a la declaració de les àrees de rehabilitació urbanoperifèriques:
a) Que la zona es trobe situada en la perifèria de les ciutats de la Comunitat Valenciana o en zones degradades amb marcat interés social.
b) Que es referisca a zones destinades a primera residència.
c) Que la majoria dels edificis del seu àmbit hagen sigut construïts entre els anys 1940 i 1970.
d) Que hi haja importants carències d'equipaments.
e) Que la població de la zona que s'ha de rehabilitar estiga constituïda principalment per famílies amb escassos recursos econòmics.
f) Que concórreguen altres circumstàncies de caràcter social que aconsellen una actuació renovadora.
3. Són criteris preferents per a la declaració d'àrees de rehabilitació en centres històrics:
a) Que la zona posseïsca interés històric, urbanístic, arquitectònic i ambiental, o que estiga declarada o incoada com a Bé d'Interés Cultural amb la classificació de conjunt històric.
b) Que per part de l'ajuntament es dispose de pla especial de protecció, pla de reforma interior o planejament adequat.
c) Que es tracte dels barris antics de municipis o nuclis de població de menys de 2.000 habitants.
d) Que concórreguen altres circumstàncies de caràcter social que aconsellen una actuació renovadora.
4. Són criteris preferents per a la declaració d'àrees de rehabilitació en entorn de monuments:
a) Que en la zona existisca un bé immoble declarat com a Bé d'Interés Cultural amb la classificació de Monument.
b) Que per part de l'ajuntament es dispose de pla especial, aprovat definitivament, de protecció de l'entorn d'este adaptat a la Llei 4/1998.
5. Declaració.
La declaració d'àrees de rehabilitació urbanoperifèriques, en centres històrics o en entorn de monuments es realitzarà mitjançant resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, llevat que es tracte de Béns d'Interés Cultural declarats que disposen de planejament específic de protecció o reforma interior, la declaració com a àrea de rehabilitació de la qual produïx efectes des de l'entrada en vigor del present decret.
A les àrees de rehabilitació així declarades els serà d'aplicació el règim d'ajudes previst en este article per a les actuacions de promoció privada, i poden determinar-se en les corresponents resolucions de declaració, i en funció de les seues característiques, les ajudes a les actuacions directes a realitzar per iniciativa municipal.
En la declaració d'àrees de rehabilitació urbanoperifèriques es podrà establir que són d'aplicació, a tots o a alguns dels edificis inclosos en estes, les ajudes que es regulen en este article per a les actuacions de façanes i cobertes, en funció del seu interés arquitectònic o ambiental i la necessitat social.
6. Actuacions protegides i ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la secció setena d'este capítol a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels propis fons, sempre que estes i els seus beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret.
A) Rehabilitació de l'habitatge.
Les quanties de les ajudes són les següents:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 10 per 100 del pressupost protegit.
- En el supòsit que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens o majors de 65 anys, els percentatges anteriors s'incrementaran en 5 punts percentuals.
B) Rehabilitació dels edificis d'habitatges.
a) Per als promotors usuaris dels habitatges en què tinguen constituït el seu domicili habitual i permanent, la dita subvenció serà la següent:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 15 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 25 per 100 del pressupost protegit.
b) Si l'habitatge està arrendat amb contracte subjecte a pròrroga forçosa, el 20 per 100 del pressupost protegit.
c) En el cas que l'actuació tinga per objecte l'adequació de les façanes i/o cobertes, podrà optar a les ajudes, en la quota de participació que corresponga, el promotor de l'actuació de rehabilitació, siga quin siga el règim d'ús dels habitatges i el nivell d'ingressos familiars del beneficiari de les ajudes o dels usuaris d'estes.
En les àrees de rehabilitació en centres històrics i entorn de monuments, la quantia de la subvenció serà del 60 per 100 del pressupost protegit de la façana i/o coberta. Esta mateixa subvenció s'aplicarà a aquells edificis situats en àrees de rehabilitació urbanoperifèriques quan així es determine en la seua corresponent declaració.
C) Adquisició i immediata rehabilitació d'habitatge per a ús propi.
L'actuació d'adquisició i immediata rehabilitació d'habitatges requerirà la prèvia qualificació de protegida, d'acord amb els criteris assenyalats per este decret, i les ajudes seran:
a) Per a les actuacions de rehabilitació, les que corresponguen, si és procedent, d'acord amb les establides en l'apartat 6.A d'este article.
b) Per a l'adquisició, les ajudes s'establixen sobre el preu d'adquisició, d'acord amb el que preveu l'article 45.2.b) d'este decret:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del preu d'adquisició.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 7,5 per 100 del preu d'adquisició.
- En el cas que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens i l'adquisició constituïsca el primer accés a la propietat d'un habitatge, o siguen majors de 65 anys, o que l'habitatge siga adquirit per l'arrendatari d'este amb contracte subjecte a pròrroga forçosa, els percentatges anteriors s'incrementaran 2,5 punts.
D) Rehabilitació d'habitatge cedit en arrendament amb pròrroga forçosa.
La quantia de la subvenció al propietari serà el 20 per 100 del pressupost protegit.
E) Rehabilitació d'edifici complet per a venda o arrendament dels habitatges resultants.
Amb independència de l'opció que adopte el promotor d'acord amb el que assenyala l'article 48.3 d'este decret, la quantia de la subvenció serà del 5 per 100 o del 10 per 100, si es destina a venda o arrendament respectivament, del pressupost protegit que corresponga als elements comuns, i s'exclou, si és procedent, el pressupost de les façanes i/o cobertes de l'edifici.
En les àrees de rehabilitació en centres històrics i entorn de monuments, quan l'actuació incloga l'adequació de les façanes i/o cobertes, la quantia de la subvenció serà del 60 per 100 del pressupost protegit de la façana i/o coberta. Esta mateixa subvenció s'aplicarà a aquells edificis situats en Àrees de Rehabilitació Urbanoperifèriques quan així es determine en la seua corresponent declaració.
F) Adequació d'equipaments.
Quan el promotor de les actuacions siga una entitat sense ànim de lucre, la quantia de la subvenció serà del 25 per 100 del pressupost protegit.
Si el promotor és una entitat amb ànim de lucre, la subvenció serà del 10 per 100 del pressupost protegit.
En el cas que l'actuació incloga l'adequació de façanes i cobertes, la quantia de la subvenció per a estes serà del 60 per 100 del pressupost protegit d'estes.
En tot cas, la suma de les subvencions anteriors no podrà excedir, quan es tracte d'un promotor sense ànim de lucre, del 25 per 100 del mòdul de rehabilitació per la superfície útil de l'edifici, i del 10 per 100 del mateix producte, quan el promotor siga una entitat amb ànim de lucre.
G) Adequació d'equipament comunitari primari.
La quantia de la subvenció per a estes actuacions serà del 40 per 100 del pressupost protegit, sempre que hi haja resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, prèvia convocatòria establida a l'efecte.
Secció novena
Altres actuacions de protecció preferent en rehabilitació
Article 60. En zones rurals
1. Són les actuacions de rehabilitació en edificis o habitatges situats en municipis o nuclis de població que no excedisquen de 2.000 habitants.
Amb independència del que regula el present article, els barris antics dels municipis o nuclis de població de menys de 2.000 habitants, podran ser declarats àrees de rehabilitació als efectes prevists en l'article 59, i els serà d'aplicació als dits àmbits el règim d'ajudes previst en la secció huitena d'este decret.
2. Actuacions protegides i ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la secció setena d'este capítol a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels propis fons, sempre que estes i els seus beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret.
A) Rehabilitació de l'habitatge.
Les quanties de les ajudes són les següents:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 2,5 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del pressupost protegit.
- En el cas que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens o majors de 65 anys, els percentatges anteriors s'incrementaran en 2,5 punts.
B) Rehabilitació dels elements comuns dels edificis d'habitatges.
Les subvencions per als promotors usuaris dels habitatges en què tinguen constituït el domicili habitual i permanent són les següents:
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del pressupost protegit.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 10 per 100 del pressupost protegit.
C) Adquisició i immediata rehabilitació d'habitatge per a ús propi.
L'actuació d'adquisició i immediata rehabilitació d'habitatges requerirà la prèvia qualificació de protegida, d'acord amb els criteris assenyalats per este decret, i les ajudes seran:
a) Per a les actuacions de rehabilitació, les que corresponguen, si és procedent, d'acord amb les establides en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
b) Per a l'adquisició, les ajudes s'establixen sobre el preu d'adquisició, d'acord amb el que preveu l'article 45.2.b) d'este decret.
- Quan els ingressos familiars ponderats del beneficiari no excedisquen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 2,5 per 100 del preu d'adquisició.
- Quan no excedisquen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 5 per 100 del preu d'adquisició.
- En el cas que els beneficiaris de les ajudes siguen jóvens i l'adquisició constituïsca el primer accés a la propietat d'un habitatge, o siguen majors de 65 anys, o que l'habitatge siga adquirit per l'arrendatari d'este amb contracte subjecte a pròrroga forçosa, els percentatges anteriors s'incrementaran 2,5 punts percentuals.
Article 61. Edificis catalogats
1. Es consideren edificis catalogats, a l'efecte del present decret, els que figuren en l'Inventari General del Patrimoni Cultural, regulat en la Llei 4/1998 del Patrimoni Cultural Valencià o, si és procedent, els que dins del planejament aprovat tinguen algun nivell de protecció.
2. Actuacions protegides i ajudes.
a) L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la secció setena d'este capítol a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels propis fons, sempre que estes i els beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret.
b) Rehabilitació dels elements comuns dels edificis d'habitatges.
Podran optar a una subvenció del 10 per 100 del pressupost protegit, tant els propietaris dels habitatges com els promotors usuaris d'estos, d'acord amb la quota de participació que els corresponga, independentment del nivell d'ingressos.
Per als propietaris dels locals comercials, la quantia de la dita ajuda serà el 5 per 100 del pressupost protegit.
Secció deu
Edificis amb patologies estructurals
Article 62. Edificis afectats per patologies estructurals derivades de l'ús de ciment aluminós
1. Definició
Són les actuacions de rehabilitació que tinguen per objecte l'adequació estructural en edificis d'habitatges de promoció privada construïts entre 1950 i 1980, estos dos inclusivament, quan existisca risc estructural produït per la utilització de ciment aluminós.
Per a qualificar de protegida l'actuació, haurà d'acreditar-se l'existència de deterioració estructural mitjançant un informe d'inspecció de l'estructura de l'edifici. El contingut del dit informe haurà d'ajustar-se a les condicions tècniques establides en el conveni subscrit entre la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports i el Col·legi Oficial d'Arquitectes de la Comunitat Valenciana, o altres convenis semblants que s'establisquen. El cost dels informes serà a càrrec de la Generalitat Valenciana, sempre que vagen referits a edificis d'habitatges construïts en el citat període.
2. Ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana
L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la secció setena d'este capítol a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels propis fons, sempre que estes i els beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret:
A) Ajudes a la rehabilitació per adequació estructural derivada de la utilització de ciment aluminós en els edificis d'habitatges.
a) Subvencions a la comunitat de propietaris.
b) Les comunitats de propietaris tindran dret a la subvenció de les despeses justificades en concepte d'honoraris de projecte tècnic, assaigs de diagnòstic i mesures de seguretat adoptades, així com les previstes en concepte de direcció d'obra, amb un màxim del 10 per 100 del pressupost protegit, que no serà acumulable a les que s'establixen en l'apartat següent. El pagament d'esta subvenció es tramitarà després d'obtindre la qualificació provisional.
c) Subvencions personals.
- Si els ingressos familiars del beneficiari excedixen de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 20 per 100 pressupost protegit.
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 30 per 100 pressupost protegit.
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 40 per 100 del pressupost protegit.
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 50 per 100 del pressupost protegit.
- En locals comercials, el 10 per 100 del pressupost protegit.
B) Les ajudes que, per al cas de promotors amb escassos recursos, en les condicions establides, es preveuen en la secció onze d'este capítol.
3. Pagament fraccionat de les ajudes.
El pagament de les subvencions personals es realitzarà en dos entregues: una del 50 per 100 de l'import total de la subvenció, una vegada certificada l'execució del 50 per 100 de l'obra objecte de l'actuació, pel director tècnic d'estes. Al pagament de l'import restant es realitzarà una vegada concedida la qualificació definitiva.
Article 63. Edificis afectats per patologies estructurals
1. Definició.
Són les actuacions de rehabilitació que tinguen per objecte l'adequació estructural en edificis d'habitatges de promoció privada, quan existisca risc estructural.
2. Ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
L'òrgan competent de la Generalitat Valenciana reconeixerà, per a les actuacions que s'assenyalen a continuació, l'accés al finançament qualificat que es preveu en la Secció setena d'este capítol a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, i les subvencions que es regulen en el present article a càrrec dels propis fons, sempre que estes i els beneficiaris reunisquen els requisits establits en el present decret i l'habitatge constituïsca el domicili habitual i permanent dels promotors.
La quantia de la subvenció serà:
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 10 per 100 pressupost protegit.
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 20 per 100 del pressupost protegit.
- Si els ingressos familiars del beneficiari no excedixen de 2,5 vegades el salari mínim interprofessional, el 30 per 100 del pressupost protegit.
Secció onze
Rehabilitació d'edificis i habitatges habitats
per usuaris amb escassos recursos econòmics
Article 64. Objecte de les actuacions i criteris generals
1. Podran accedir al finançament qualificat que es regula en la present secció, els promotors de les actuacions de rehabilitació d'edificis i habitatges habitats per usuaris amb escassos recursos econòmics.
A estos efectes, podran ser promotors de les actuacions els usuaris dels habitatges, a títol individual o agrupats en comunitats de propietaris. Quan concórreguen especials circumstàncies de precarietat socioeconòmica que dificulten l'organització dels usuaris i el degut impuls i gestió de les actuacions rehabilitadores per si mateixos, l'administració pública podrà actuar subsidiàriament com a promotora d'estes, bé directament o a través d'un ens gestor al qual s'encomane esta funció.
2. Les actuacions tindran per objecte la rehabilitació dels edificis que es troben afectats per una deterioració estructural, per patologies derivades de la utilització de ciment aluminós, o per una greu inadequació funcional, així com la realització de les obres complementàries dirigides a obtindre l'adequació d'habitabilitat dels habitatges.
3. Les subvencions establides en esta secció podran fraccionar-se, en funció de les disponibilitats pressupostàries, en dos entregues equivalents cada una al 50 per 100 de l'import total de la subvenció, i es realitzarà la primera després de certificada l'execució del 50 per 100 de l'obra objecte de l'actuació, pel director tècnic d'estes. Al pagament de la resta s'efectuarà després de la concessió de la qualificació definitiva.
Article 65. Actuacions promogudes directament per usuaris amb escassos recursos econòmics
1. Són condicions per a accedir al finançament qualificat regulat en el present article, les següents:
a) Que els usuaris promotors de la rehabilitació tinguen constituït el domicili habitual i permanent en l'edifici o habitatge objecte de la rehabilitació durant almenys els dos últims anys.
b) Que no disposen de cap altra propietat susceptible de ser utilitzada com a habitatge.
c) Que els ingressos familiars siguen inferiors a una vegada el salari mínim interprofessional, o si el superaren, a 0,25 vegades el salari mínim interprofessional per cada membre de la unitat familiar.
d) Que es complisquen les condicions establides en el present decret per a la qualificació d'actuació protegida.
2. Els promotors usuaris que reunisquen les condicions assenyalades en el número anterior i la resta de requisits exigibles d'este decret, podran accedir al sistema d'ajudes següent:
a) A càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment.
- Dret a accedir al préstec qualificat en les condicions establides en la secció setena d'este capítol.
- Per la participació en la rehabilitació de l'edifici, una subvenció del 25 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 3.100 euros, o de 3.410 euros si el promotor té més de 65 anys.
- Per la rehabilitació del seu habitatge, una subvenció del 25 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 2.480 euros, o d'un 35 per 100 amb un límit màxim de 3.100 euros si el promotor té més de 65 anys.
b) A càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconeixerà, a càrrec dels seus pressuposts, una ajuda que sumada a l'anterior no podrà excedir del 100 per 100 del pressupost protegit ni, en qualsevol cas, dels límits següents:
- 10.000 euros per habitatge, per a obres que tinguen per objecte l'adequació estructural i/o funcional de l'edifici.
- 6.000 euros per habitatge, per a obres que tinguen per objecte l'adequació d'habitabilitat de l'habitatge.
- 16.000 euros per habitatge, per a obres en què se simultanege l'adequació estructural i funcional de l'edifici amb la d'habitabilitat de l'habitatge.
Article 66. Actuacions promogudes per l'administració pública
1. Podrà optar al finançament qualificat regulat en el present article el promotor subsidiari de la rehabilitació, és a dir, l'administració pública.
Quan es tracte d'habitatges de promoció pública que hagueren pertangut al parc d'habitatges de la Generalitat Valenciana les actuacions podran dur-se a terme per la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, bé directament o a través de l'Institut Valencià d'Habitatge, SA, mitjançant el procediment i amb les ajudes establides en els apartats següents del present article.
2. L'actuació subsidiària de l'administració pública, directament o a través d'un ens gestor designat per esta, requerirà la resolució favorable del director general d'Arquitectura i Habitatge, previ acord amb l'ajuntament del municipi on radique l'actuació. En el dit acord es concretaran les aportacions financeres, els compromisos de les administracions interessades i les fórmules específiques de seguiment per a la liquidació efectiva de les ajudes econòmiques.
L'ajuntament interessat remetrà prèviament una memòria-programa on s'arrepleguen, almenys, les corresponents delimitacions geogràfiques, els elements sociològics, tècnics i econòmics essencials de les actuacions rehabilitadores previstes i la programació, en especial l'estimació dels costs, i es justifique la viabilitat financera de l'operació.
Quan a causa de l'elevat nombre d'habitatges afectats o a les especials circumstàncies de precarietat social no puguen acreditar-se de manera individualitzada els ingressos i altres requisits dels usuaris, l'organisme que promoga les actuacions podrà acreditar-les mitjançant un informe socioeconòmic dels servicis socials municipals relatiu a la situació de cada unitat familiar usuària dels habitatges que constituïxen l'actuació. El dit informe justificarà la necessitat social d'esta i serà substitutiu de l'acreditació individualitzada dels ingressos familiars dels usuaris o propietaris dels habitatges. Excepcionalment, quan per part de l'ajuntament que haja d'emetre l'informe es justifique suficientment la impossibilitat d'acreditar la situació de cada unitat familiar usuària, podrà aportar-se un informe socioeconòmic general del barri o grup d'habitatges, elaborat pels seus servicis socials.
3. El promotor de l'actuació podrà accedir al sistema d'ajudes següent:
a) A càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment.
- Dret a accedir al préstec qualificat en les condicions establides en la secció setena d'este capítol.
- Per la rehabilitació de l'edifici, una subvenció del 10 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 1.240 euros per habitatge. A esta quantia s'afegirà un 15 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 1.860 euros per cada habitatge els usuaris del qual hagen acreditat tindre ingressos familiars inferiors a 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, o amb un límit màxim de 2.170 euros quan, amb els dits ingressos, tingueren més de 65 anys d'edat.
- Quan s'aporte l'informe socioeconòmic substitutiu de l'acreditació individualitzada, la quantia de la subvenció s'estendrà a la totalitat dels habitatges, i serà de 25 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 3.100 euros per habitatge, o de 3.410 per cada habitatge els usuaris del qual tinguen més de 65 anys d'edat.
- Per la rehabilitació dels habitatges, una subvenció del 25 per 100 del pressupost protegit amb un límit màxim de 2.480 euros per habitatge, o d'un 35 per 100 amb un límit màxim de 3.100 euros per cada habitatge els usuaris del qual tinguen més de 65 anys d'edat.
- Quan s'aporte informe socioeconòmic substitutiu de l'acreditació individualitzada, la quantia de la subvenció s'estendrà a la totalitat dels habitatges.
b) A càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconeixerà, a càrrec dels seus pressuposts, una ajuda que sumada a l'anterior no podrà excedir del 100 per 100 del pressupost protegit.
Article 67. Àrees de rehabilitació a l'efecte del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener
1. Quan les actuacions determinades en l'article anterior tinguen per objecte la rehabilitació integral de múltiples blocs d'habitatges en procés de degradació situats preferentment en la perifèria de les ciutats, formant grups urbans o barris de disseny unitari clarament delimitats, podran ser declarats àrees de rehabilitació als efectes dels articles 29 i 30 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
La dita declaració serà acordada mitjançant resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, previ acord amb el municipi afectat.
En dites àrees podran ser protegides les operacions de rehabilitació d'edificis i habitatges, incloent, si és necessari, l'execució de la urbanització o reurbanització de l'àmbit considerat, i comprendrà, si és procedent, les obres de demolició.
El promotor de l'actuació o ens gestor designat per a portar a terme les actuacions, aportarà a la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge, una memòria-programa, on s'arrepleguen, almenys, les corresponents delimitacions geogràfiques, els elements sociològics, tècnics i econòmics essencials de les actuacions rehabilitadores previstes i la programació, en especial l'estimació dels costs, i es justifique la viabilitat financera de l'operació. En particular, hauran d'aportar-se desglossats els pressuposts corresponents als paràgrafs a) i b) de l'article 30.1. del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
2. El finançament qualificat serà atorgat al promotor de les actuacions o a l'ens gestor amb personalitat jurídica pròpia a què s'hagueren atribuït la realització de les obres, i requerirà un acord individualitzat per a cada àrea i dins del número d'objectius i del volum de recursos estatals convinguts, en l'àmbit de la Comissió Bilateral de Seguiment a què es referix l'article 43.d), del Reial Decret 1/2002, concretant-se, així mateix, les aportacions financeres, els compromisos de les administracions interessades i les fórmules específiques de seguiment per a la liquidació efectiva de la subvenció.
La subscripció del dit acord comportarà la possibilitat que s'eximisca al promotor de les actuacions incloses en l'àrea de complir les limitacions establides en el present capítol relatives a metres quadrats computables a l'efecte de càlcul del pressupost protegit, ingressos familiars dels usuaris dels habitatges i antiguitat mínima dels edificis i habitatges.
El finançament serà el següent:
a) A càrrec dels pressuposts de Ministeri de Foment.
- Préstec qualificat amb les característiques i condicions establides en l'article 33.1 del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
- Una subvenció del 40 per 100 del pressupost protegit de la rehabilitació dels edificis i habitatges, sense que puga excedir de 4.000 euros per habitatge.
- Una subvenció del 25 per 100 del cost de les obres d'urbanització i reurbanització, i s'inclouen, si és procedent, les obres de demolició necessàries, sense que la quantia resultant puga excedir del 25 per 100 de la quantia total determinada en el paràgraf anterior.
Dites subvencions podran ser pagades fraccionadament en funció del desenvolupament de les corresponents actuacions i de les disponibilitats pressupostàries.
b) A càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconeixerà, a càrrec dels seus pressuposts, una ajuda que sumada a l'anterior no podrà excedir del 100 per 100 del pressupost protegit.
3. Respecte al no previst en el present article, s'estarà al que disposen els articles 29, 30 i concordants, del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
Secció dotze
Actuacions de rehabilitació fora dels àmbits anteriors
Article 68. Rehabilitació d'edificis
Les actuacions de rehabilitació d'edificis d'habitatges que no es troben en les situacions o àmbits expressament prevists en este decret, podran optar al finançament qualificat establit en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
Article 69. Rehabilitació d'habitatges
Les actuacions de rehabilitació d'habitatges que no es troben expressament previstes en les situacions o àmbits arreplegats en el present decret, no podran optar al finançament qualificat previst en el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, excepte quan es tracte de l'adaptació de l'habitatge a persones amb minusvalideses.
Podran obtindre, no obstant això, la qualificació d'actuació protegida a altres efectes, sempre que els ingressos familiars dels beneficiaris no excedisquen de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
Capítol VI
Actuacions arqueològiques
Article 70. Objecte de l'actuació protegida
Podran disfrutar d'ajuda econòmica de la Generalitat Valenciana, en els termes que establix el present capítol, les actuacions que tinguen per objecte la remoció del subsòl dins de les àrees de rehabilitació integrada concertada o altres àrees de rehabilitació en centres històrics declarats, quan aquella constituïsca una exigència prèvia a l'obtenció de llicència per a la construcció d'edificis de nova planta d'habitatges de protecció pública, determinada per raons o fins arqueològics o paleontològics.
Article 71. Beneficiaris
1. Podran ser beneficiaris de les presents ajudes les persones físiques o jurídiques de naturalesa estrictament privada que actuen com a promotors d'habitatges de nova construcció de protecció pública, en qualsevol de les seues modalitats, amb destinació a la seua venda o cessió en arrendament.
2. S'exclouen expressament d'estes ajudes les actuacions de promoció d'habitatges de nova construcció de protecció pública o en qualsevol altre règim que foren promoguts directament per les administracions territorials o empreses en què aquelles tenen, directament o indirectament, una participació única o majoritària.
Article 72. Condicions de l'actuació
1. L'actuació podrà consistir en la prospecció, sondeig o seguiment arqueològic del subsòl dels terrenys destinats a la nova construcció o la seua excavació intensiva, en els termes que determine la Conselleria de Cultura i Educació a la vista de l'estudi previ arqueològic o paleontològic presentat pel promotor.
2. En qualsevol cas, l'actuació arqueològica se subjectarà a les disposicions de la Conselleria de Cultura i Educació, per les quals es regula la concessió d'autoritzacions per a la realització d'activitats arqueològiques o paleontològiques a la Comunitat Valenciana.
Tant l'elaboració de l'estudi previ, com dels projectes d'actuació arqueològica com l'emissió de l'informe preliminar, la redacció de la memòria científica, els honoraris que es meriten amb este motiu i els derivats de la intervenció professional integraran el cost de l'actuació a l'efecte de la determinació de la subvenció que corresponga.
Article 73. Quantia de la subvenció
1. La quantia de la subvenció, que no podrà excedir del cost real de les excavacions arqueològiques, a percebre pels promotors d'estes que reunisquen les condicions establides en el present capítol, dependrà de la intensitat de l'actuació de remoció del subsòl que haja de dur-se a terme amb motiu del compliment de la normativa urbanística i patrimonial d'aplicació al cas concret.
a) En el cas de prospecció o sondeig:
L'import de la subvenció serà equivalent a un 6 per 100 del mòdul de rehabilitació vigent per la superfície edificable del solar.
b) En el cas d'excavació.
L'import de la subvenció serà equivalent a un 12 per 100 del mòdul de rehabilitació vigent per la superfície edificable del solar.
2. Les expressades quanties no tindran caràcter acumulatiu. De tal forma que si hagueren de succeir-se les actuacions de prospecció o sondeig i excavació, es concedirà únicament l'import corresponent a esta última.
3. Només als efectes de les ajudes econòmiques que regula el present decret, es considerarà com a protegida la prospecció o sondeig no superficial que anara acompanyada de moviment de terres i vinguera així definit en l'informe previ emés a l'efecte pel servici municipal competent.
Article 74. Concessió de la subvenció
El dret a la subvenció es declararà simultàniament a la qualificació provisional de l'actuació principal i el seu abonament es portarà a terme amb subjecció al mateix règim que corresponga a la subvenció d'aquella actuació.
No obstant això, si en el moment en què s'aporte la documentació exigible no existix crèdit pressupostari, el Servici Territorial resoldrà només a l'efecte de declarar el compliment dels requisits exigits per la legislació vigent, i es condiciona la concessió i abonament de la subvenció al moment en què la dita cobertura pressupostària existisca.
Capítol VII
Actuacions en matèria de finançament conjunt
d'habitatges de promoció pública
Article 75. Cofinançament d'habitatges de promoció pública
1. Es podran qualificar de promoció pública, els habitatges existents adquirits pels ens locals, els seus organismes autònoms o patronats, empreses de capital íntegrament públic, així com per les organitzacions sense ànim de lucre, per a destinar-les en arrendament o qualsevol altra forma de cessió a unitats familiars o de convivència els ingressos anuals corregits de les quals no excedisquen d'una vegada el salari mínim interprofessional, sempre que es complisquen les condicions següents:
a) La superfície màxima protegida de l'habitatge no podrà excedir de 90 metres quadrats útils, amb l'excepció prevista en este decret per a les famílies nombroses.
b) El preu d'adquisició de l'habitatge no podrà ser superior a l'assenyalat en el present decret com a preu màxim de venda dels habitatges existents, en la zona en què s'ubique l'habitatge.
c) La renda anual de l'arrendament, si és procedent, no podrà excedir del 3 per 100 del preu d'adquisició de l'habitatge.
d) L'habitatge haurà de quedar vinculat al règim d'ús d'arrendament o cessió durant un període mínim de deu anys, extrem que es farà constar expressament en el Registre de la Propietat mitjançant nota marginal, així com el dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat Valenciana.
2. La Generalitat Valenciana reconeixerà per a estes actuacions l'accés al finançament qualificat, consistent en una subvenció del 30 per 100 del cost d'adquisició, a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment i una altra subvenció d'igual quantia a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana. A estos efectes el preu màxim computable serà igual al 85 per 100 del preu bàsic a nivell nacional vigent en el moment de l'adquisició.
3. Serà competència del director general d'Arquitectura i Habitatge el reconeixement de les ajudes a les actuacions previstes en el present article, així com l'establiment dels criteris de control i seguiment d'este tipus d'actuacions.
Capítol VIII
Actuacions protegides en matèria de sòl
Article 76. Finançament qualificat
La Generalitat Valenciana reconeixerà el dret al finançament qualificat de les actuacions protegides en les condicions establides pel capítol VI del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, d'acord amb els objectius pactats, si és procedent, en el conveni marc, per al període 2002-2005, entre el Ministeri de Foment i la Generalitat Valenciana.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Subscripció de convenis
S'autoritza el conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports per a subscriure els convenis amb altres administracions i amb entitats públiques o privades que siguen necessaris per a l'aplicació d'este decret.
Segona. Supletorietat del Reial Decret 1/2002
En el que no està previst en este decret s'estarà al que disposa el Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, i la resta de disposicions concordants.
Tercera. Llei d'Arrendaments Urbans
Les persones que, en aplicació del que establix la disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, es vegen privades del dret a la subrogació mortis causa que els reconeixia el Text Refós de la Llei d'Arrendaments Urbans, aprovada pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre, sempre que reunisquen els requisits establits en el present decret, tindran prioritat per a l'obtenció de les ajudes.
Quarta. Llei de Taxes
Seran aplicables als habitatges protegits les taxes establides per als habitatges de protecció oficial per la Llei de Taxes vigent.
A estos efectes, les al·lusions al mòdul "M" s'entendran referides al mòdul de venda de la zona que corresponga d'acord amb allò que s'ha regulat per este decret.
Cinquena. Informació que s'ha de facilitar per les entitats de crèdit
De conformitat amb els convenis, formalitzats i que s'han de formalitzar, entre el Ministeri de Foment i les entitats de crèdit, acollits al Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, les entitats de crèdit hauran de notificar a la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports la formalització, disposició i subrogació de préstecs, amb subsidi o sense, a l'empara dels citats convenis.
Així mateix, la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge podrà demanar tota la informació que considere oportuna de les entitats de crèdit, a l'efecte de control i seguiment dels programes de finançament.
Sisena. Habitatges protegits. Regulació
Mentre no es regule per la Generalitat Valenciana la normativa específica per als habitatges protegits, els serà aplicable el Reial Decret Llei 31/78, de 31 d'octubre, el Reial Decret 3148/78, de 10 de novembre, i la resta de disposicions que, dins del marc competencial, desenvolupen i regulen els habitatges de protecció oficial.
Setena. Silenci administratiu en la sol·licitud d'ajudes
Transcorreguts sis mesos des de la sol·licitud de les ajudes sense que s'haja emés la corresponent resolució per part dels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge, el silenci haurà d'entendre's en sentit desestimatori.
Huitena. Orde de tramitació
Mitjançant orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es regularà el procediment per a l'obtenció de finançament qualificat i la tramitació, concessió i posterior pagament de les ajudes a què es referix el Reial Decret 1/2002 i este decret.
Mentre no es publique l'orde desenvolupant el present decret, a què es referix el paràgraf anterior, continuarà en vigor l'Orde de 18 de desembre de 1998, del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, en tot en allò que no s'opose a este decret.
Novena. Mesures excepcionals
A proposta del director general d'Arquitectura i Habitatge, i sempre sobre la base dels informes tècnics que corresponguen, el conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, mitjançant resolució expressa, podrà adoptar mesures excepcionals, quan les especials circumstàncies de caràcter social o per raons d'urgència, que afecten els edificis d'habitatges, els habitatges i els seus ocupants, així ho requerisquen, fins i tot la desqualificació dels habitatges de protecció oficial de promoció pública i la determinació de la qualificació que és procedent.
Deu. Justificació d'ingressos
Mentre no es faça efectiu el marc de col·laboració amb l'Agència Estatal d'Administració Tributària i altres administracions públiques, l'administració competent podrà exigir als interessats la documentació següent:
1. Contribuents obligats a presentar declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques: hauran d'aportar la dita declaració.
2. Contribuents no obligats a presentar declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques que hagen sol·licitat devolució a l'Agència Estatal de l'administració Tributària: hauran d'aportar la notificació-liquidació que esta els notifica.
3. Contribuents no obligats a presentar declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, i que no hagen sol·licitat devolució a l'Agència Estatal de l'administració Tributària, hauran d'aportar:
a) Vida laboral
b) Certificat de l'empresa o empreses en què haja figurat d'alta durant l'exercici a computar, així com les nòmines i contracte/s de treball corresponents al citat exercici
c) Declaració sobre ingressos familiars, model 70.000.
d) Llibre de família.
e) En el supòsit que existisquen minusvàlids en la unitat familiar, s'aportarà certificat oficial acreditatiu de la minusvalidesa i del grau d'esta.
f) Certificats bancaris relatius als rendiments de capital mobiliari.
g) En els casos que procedisca, certificats de pensions de l'Institut Nacional de la Seguretat Social i de l'Institut Nacional d'Ocupació o òrgan competent a la Comunitat Autònoma Valenciana.
h) Si l'interessat disposa d'este, certificat d'imputacions emés per l'Agència Estatal de l'administració Tributària.
Onze. Prohibició de desqualificació voluntària
La prohibició de desqualificació voluntària durant el termini de quinze anys, que establix l'article 14.5 d'este decret serà també aplicable als habitatges acollits a plans anteriors, en els mateixos termes que preveu la citada disposició.
Dotze. Instrumentació de mesures per al pagament de les subvencions de la Generalitat Valenciana
La Generalitat Valenciana podrà instrumentar mesures per al pagament de les subvencions a càrrec dels seus pressuposts mitjançant la subscripció de convenis amb les entitats de crèdit a fi que estes satisfacen l'import de dites ajudes en el moment de la formalització del préstec qualificat o de la subrogació d'este, simultàniament al pagament de l'ajuda estatal directa per estes entitats, tot això sense perjuí del que disposa l' article 87 del tex refós de la Llei d'Hisenda Publica de la Generalitat Valencia.
La forma de reintegrament a les entitats de crèdit de la quantia de les ajudes pagades s'establirà en els convenis que se subscriguen.
Per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es regularan les mesures necessàries per a la posada en funcionament del que preveu esta disposició addicional.
Tretze. Promocions mixtes
1. Els promotors d'expedients de construcció d'habitatges protegits podran destinar un percentatge de la superfície útil total de l'immoble destinada a habitatge perquè es promoga com a habitatges en règim lliure. Este percentatge no podrà excedir del 40 per 100 de la dita superfície.
Així mateix, el nombre dels habitatges que es promoguen en règim lliure, no podrà superar la tercera part del nombre total d'habitatges en eixa promoció.
2. El projecte serà únic i identificarà indubitadament tant els habitatges que es promoguen en règim lliure com en règim protegit. Esta identificació haurà d'arreplegar-se, així mateix, en l'escriptura de declaració d'obra nova per a la seua constància en el Registre de la Propietat.
En cap cas es permetrà la unió entre habitatges lliures i protegits, tant verticalment com horitzontalment. Els habitatges protegits hauran d'ubicar-se en plantes completes consecutives, o en nuclis d'escala amb accessos independents, de forma que impossibiliten físicament la connexió.
3. En el cas que es vulnerara el que disposa l'apartat anterior i, una vegada qualificada definitivament una promoció, s'annexara a un habitatge protegit un altre lliure, en part o en la seua totalitat, prèviament a la instrucció del corresponent expedient administratiu, es procediria a desqualificar l'habitatge protegit amb devolució de les ajudes concedides, incrementades amb els interessos legals que procedisquen des de la data de la percepció, sense perjuí de la imposició de les sancions administratives que hi haja lloc i la remissió de tant de culpa a la jurisdicció ordinària.
4. Els servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge comprovaran el compliment de la normativa d'habitabilitat, disseny i qualitat, i qualsevol altra que és aplicable, en la totalitat del projecte bàsic així com l'adequació de l'obra finalitzada al projecte aprovat.
Catorze. Limitació al valor dels terrenys
1. El valor dels terrenys on es vagen a promoure habitatges protegits, afegit al total import del pressupost de les obres d'urbanització no podrà excedir del 15 per 100 de la xifra que resulte de la suma dels preus màxims de venda o adjudicació dels habitatges protegits i lliures, locals de negoci, garatges i trasters.
Quan es projecten grups no inferiors a 500 habitatges, el percentatge establit en el paràgraf anterior podrà incrementar-se en un 5 per 100, i no poden excedir del 20 per 100 de la xifra a què es referix el paràgraf anterior.
2. Només a l'efecte de comprovar el compliment del que disposa este article, s'assignarà als habitatges lliures un valor per metre quadrat útil igual al del mòdul de venda que corresponga a la zona on està ubicada la promoció. Quan es tracte de locals de negoci, el valor assignat serà d'1,5 vegades el mòdul de venda.
En el supòsit d'actuacions protegides en àrees de rehabilitació o quan per motius socials, arquitectònics o urbanístics s'estime necessari, el director general d'Arquitectura i Habitatge podrà exceptuar esta limitació mitjançant resolució motivada i d'acord amb els informes tècnics corresponents.
3. En el cas que els terrenys no tinguen completades les obres d'urbanització, a més de les garanties exigibles per la legislació urbanística per a l'execució simultània a l'edificació, es computarà com a valor dels terrenys el valor del sòl més el cost de les obres d'urbanització necessàries, tal com es definixen en l'article 73.2.b de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
En el cas que els terrenys estiguen en un programa per al desenvolupament d'actuacions integrades se sumarà al valor dels terrenys, l'import de la quota d'urbanització corresponent a la parcel·la en els termes que resulten del certificat entregat a l'efecte pel registrador de la propietat.
Quinze. Promocions d'habitatges protegits executats per fases
1. Amb caràcter general, les promocions d'habitatges protegits, en qualsevol dels seus règims, hauran d'executar-se a l'empara d'un únic expedient i qualificació, tant provisional com definitiva.
2. Excepcionalment, quan per motius justificats, entre els quals pot trobar-se la impossibilitat legal o urbanística de segregar la parcel·la, l'existència d'elements o servicis comuns que hagen d'ubicar-se en un determinat cos d'edificació, o altres oportunament acreditats, no és possible obtindre la separació de les distintes parts de l'actuació, podrà realitzar-se per fases. En este cas, es presentarà amb la sol·licitud de qualificació provisional de la primera fase, el projecte d'urbanització del conjunt, i s'indicarà el nombre de fases en què es dividix l'actuació, i es delimitarà en els plans, amb indicació expressa de les instal·lacions, edificis i servicis complementaris i obres d'urbanització que s'han d'executar en cada fase.
Cada una de les fases en què es dividisca l'actuació serà objecte d'informe de viabilitat i qualificació provisional independents, en la qual s'hauran d'incloure les instal·lacions, edificis i servicis complementaris i obres d'urbanització que, d'acord amb el projecte d'urbanització aprovat, s'hagen d'executar en esta.
La qualificació provisional d'una o de diverses de les fases en què el projecte es dividisca no atorgarà al promotor el dret a obtindre la qualificació de les restants, que únicament adquirirà en ser admeses les sol·licituds inicials que tinguen l'informe de viabilitat favorable corresponent, i sempre d'acord amb les normes vigents en el moment de la sol·licitud de la qualificació provisional de la respectiva fase.
En tot cas, l'execució dels elements i servicis comuns a totes les fases, s'inclouran en la primera d'estes.
Respecte a la reserva d'habitatges per a minusvàlids que exigix la normativa vigent, cada fase haurà de complir el percentatge que legalment li corresponga.
Setze. Renda màxima
Els habitatges subjectes a protecció pública que no pertanguen a promocions destinades a la seua cessió en arrendament d'acord amb els plans d'habitatge, podran ser cedits en este règim si ho permet la seua legislació aplicable, en este cas la renda màxima serà de 7,5 per 100 del preu màxim vigent en el moment de realitzar-se el contracte. Si es tractara d'habitatges que, al seu dia, es van qualificar de règim especial, la renda màxima serà de 4,5 per 100.
Dèsset. Unitats residencials no característiques
S'entén per unitat residencial no característica, aquells habitatges o allotjaments la superfície útil dels quals no excedisca de 70 metres quadrats i que siguen qualificats d'actuacions protegides acollides a programes específics del Pla d'Habitatge.
Estes unitats podran ser objecte d'un còmput especial a l'efecte de verificar el compliment de les determinacions establides pel planejament urbanístic relatives al còmput del nombre màxim d'habitatges, del paràmetre de densitat i del sostre poblacional del planejament, en els termes següents:
a) A l'efecte del còmput del nombre màxim d'habitatges establits en el planejament urbanístic i territorial d'aplicació, es definix com a habitatge o unitat residencial característica el que té una superfície construïda igual a la fixada en el planejament urbanístic com a superfície mitjana de les unitats residencials del terme municipal, nucli urbà, sector, illa o unitat equivalent, a l'efecte de determinar la densitat màxima d'habitatges i el sostre poblacional del planejament. La dita unitat residencial característica s'establix com a paràmetre d'equivalència per a verificar el còmput especial de les unitats residencials no característiques que la present disposició regula.
b) El nombre de les unitats residencials no característiques resultarà equivalent al nombre d'unitats residencials característiques que resulte de dividir els metres quadrats útils que suposen el límit superior del programa específic del Pla d'Habitatge per la superfície útil de la unitat residencial característica del nucli urbà, sector, illa o equivalent.
Únicament a estos efectes, i amb l'objecte de realitzar la conversió dels metres quadrats construïts utilitzats en el planejament es multiplicaran estos pel coeficient 0,8 a fi d'obtindre la superfície útil.
c) Per a poder efectuar el còmput especial especificat en el punt anterior, serà requisit imprescindible l'obtenció d'informe previ favorable de l'ajuntament corresponent en el qual es garantisca l'adequada incardinació del projecte en la política urbanística municipal, així com la suficiència de les infraestructures i servicis públics, equipaments i dotacions comunitàries per a la nova població a implantar.
El termini d'emissió del referit informe serà de dos mesos, transcorreguts els quals s'entendrà desfavorable, sense perjuí de l'obligació de l'ajuntament de pronunciar-se de forma expressa sobre el contingut de la proposta.
d) Cada unitat residencial no característica objecte de còmput especial es considerarà com una unitat residencial característica a l'efecte de verificar el compliment de la reserva mínima d'aparcaments establida en la normativa urbanística d'aplicació.
e) A les promocions que s'acullen a este còmput especial no se'ls podrà concedir la llicència d'obres mentre no obtinguen la corresponent qualificació provisional que implique la seua inclusió en el Pla d'Habitatge. A estos efectes, en la memòria del projecte haurà de justificar-se l'aplicació del règim especial del còmput, a fi d'acreditar el compliment de la normativa urbanística d'aplicació.
f) No es permetrà l'existència d'habitatges en règim lliure dins de la promoció tal com es regula en la disposició addicional tretze.
g) Estes promocions no podran ser objecte de desqualificació voluntària fins transcorreguts quinze anys des de la qualificació definitiva d'estes, llevat que s'emeta la resolució prevista en la disposició addicional novena.
Dihuit. Zones geogràfiques
Mitjançant annex a este decret s'arreplega la relació de l'adscripció dels municipis a les zones geogràfiques.
Dènou. Fitxes de rehabilitació
Per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es podran aprovar les "fitxes tècniques de la rehabilitació", mitjançant les quals es desenvoluparan les condicions per a la qualificació de les actuacions protegides de rehabilitació i els criteris de coherència arreplegats en el present decret.
Les citades fitxes tindran caràcter tècnic i arreplegaran els criteris necessaris per a garantir una rehabilitació econòmica i eficient, coherent amb els valors de l'edifici i de l'entorn en què es troben, així com la millora de les condicions d'habitabilitat dels habitatges i la seua adaptació a estàndards de confort, qualitat i estalvi de consum energètic i d'aigua.
Vint. Àrees de rehabilitació
1. Es consideren àrees de rehabilitació integrada concertada, amb els efectes establits per este decret, les àrees de rehabilitació urbana declarades a València i a Alacant, mitjançant decrets 158/92, de 14 de setembre, i 27/93, de 22 de febrer, del Govern Valencià, respectivament.
2. Es consideren àrees de rehabilitació en centres històrics, amb els efectes establits per este decret, les àrees urbanes, delimitades en la declaració de Bé d'Interés Cultural amb la classificació de Conjunt Històric o en el seu pla especial de protecció, de les ciutats d'Elx, Orihuela, Morella, Onda, Bocairent, Ontinyent i Sagunt, i aquelles altres que, durant el període 2002-2005, complisquen els requisits establits en este decret.
3. Es consideren àrees de rehabilitació en entorn de monuments els àmbits delimitats en els plans especials de protecció de la Torre de les Àguiles a Alacant, el castell d'Alaquàs, la muralla i el castell de Vilamarxant, reials drassanes i Sant Miquel dels Reis, i aquelles altres que, durant el període 2002/2005, complisquen els requisits establits en este decret.
Vint-i-una. Referències a mòduls de promoció pública
Als efectes del que regula la normativa per la qual es fixen els preus de venda i renda d'habitatges de protecció oficial de promoció pública de la Generalitat Valenciana, es considera com a mòdul M per metre quadrat de superfície útil, el resultat de multiplicar el preu bàsic, determinat en l'article 7 del Reial Decret 1/2002, i amb les actualitzacions que, si és procedent, corresponguen, pel valor del coeficient de zona determinat en la taula següent:
Valor del coeficient de zona
Habitatges de promoció pública
Zona A 1,07
Zona B 1,07
Zona C 1,07
Zona D 1,01
Zona E 0,95
Vint-i-dos. Promocions públiques en àrees de rehabilitació. Declaració d'excepcionalitat
Les promocions públiques d'habitatges de protecció oficial que s'han de portar a terme per la Generalitat Valenciana, a través de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, que es realitzen en l'àmbit d'àrees de rehabilitació integrada concertada i en àrees de rehabilitació en centres històrics, ja siga per nova construcció, rehabilitació o adquisició a terceres persones, tindran la consideració de promocions excepcionals a l'efecte del que disposa l'article 1.2.b) i concordants del Decret 26/1989, de 27 de febrer, del Govern Valencià, i el que dispose la normativa estatal en la matèria.
Vint-i-tres. Actuacions puntuals sobre edificis en àrees de rehabilitació
La Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, dins d'àrees de rehabilitació, a més de les actuacions generals de reurbanització i adequació d'espais públics, podrà assumir al seu càrrec intervencions externes de caràcter puntual sobre edificis i/o zones específiques, que pel seu interés es consideren necessàries per a la requalificació mediambiental de l'entorn o per raons de caràcter social, demanant per a això l'autorització dels propietaris dels immobles.
Vint-i-quatre. Facultats de l'Institut Valencià d'Habitatge, SA, per al procediment de constrenyiment
A l'Institut Valencià d'Habitatge, SA, com a entitat encarregada de la gestió del patrimoni de promoció pública de la Generalitat Valenciana, se li conferixen les facultats en la tramitació relatives al procediment administratiu de constrenyiment, d'acord amb el que disposa l'article 172, paràgraf 4t del Decret 2.114/68, de 24 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament d'Habitatges de Protecció Oficial, article 52 paràgraf 3r del Reial Decret 3.148/78, de 10 de novembre, sobre Política d'Habitatge i article 2.2 del Decret 28/89, de 27 de febrer, del Govern Valencià; si bé la resolució que decreta l'embargament, així com l'acord d'alienació, si escau, serà dictada en tot cas pel director general d'Arquitectura i Habitatge.
En aplicació dels articles 111 i 144 del Reglament General de Recaptació, es farà directament l'embargament a l'immoble de promoció pública que genere el deute, i el procediment d'alienació, si és procedent, serà el de concurs, si existixen raons d'interés públic degudament justificades.
Vint-i-cinc. Facultats de l'Institut Valencià d'Habitatge, SA, en relació amb les actuacions de rehabilitació del patrimoni de promoció pública d'habitatge de la Generalitat Valenciana
Les actuacions de rehabilitació que es realitzen en habitatges, locals i edificis adscrits al parc d'habitatges de la Generalitat Valenciana, s'entendran incloses dins de l'àmbit del Decret 118/1988, de 29 de juliol, del Consell de la Generalitat Valenciana i, en consideració al caràcter administratiu dels contractes d'adjudicació i a la vigència del període de protecció, dites actuacions formaran part del deure de conservació i manteniment inherent a la gestió i administració del patrimoni de promoció pública d'habitatge de la Generalitat Valenciana que l'Institut Valencià d'Habitatge, SA, té atribuïda. A estos efectes, s'entendran inclosos dins de dites actuacions de rehabilitació, els habitatges la titularitat registral dels quals continue pertanyent a la Generalitat Valenciana.
Vint-i-sis. Registre d'habitatges existents
La Direcció General d'Arquitectura i Habitatge podrà constituir un registre, a fi d'arreplegar l'oferta d'habitatge usat que, per reunir els requisits establits legalment, puga acollir-se al sistema d'adquisició protegida d'habitatges existents.
Per orde del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports es regularà el contingut i la resta de disposicions aplicables al dit registre.
DISPOSICIONS TRANSITÒRIES
Primera. Actuacions protegides a l'empara del Pla 1998/2001 amb préstec qualificat posterior al 9 de juny de 2001
Les actuacions protegides que hagen obtingut préstec qualificat, formalitzat o no, a l'empara del Pla 1998/2001 amb posterioritat al 9 de juny de 2001, podran acollir-se al Pla 2002/2005, pel que fa a preus màxims de venda i renda i condicions de finançament qualificat, durant el termini dels sis mesos següents a 18 d'abril de 2002, data de publicació en el Butlletí Oficial de l'Estat de l'Acord del Consell de Ministres al qual es referixen les disposicions transitòries del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener, i sempre que es complisquen els requisits que en la dita norma s'establixen.
A estos efectes, els servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge resoldran les sol·licituds que escaiguen, i estendran l'oportuna diligència.
Segona. Actuacions protegides a l'empara del Pla 1998-2001 sense préstec qualificat
Les actuacions protegides que no hagueren obtingut préstec a l'empara del Pla 1998/2001, podran acollir-se a les disposicions d'este decret i a les del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
Quan les resolucions corresponents a dites actuacions foren anteriors a l'entrada en vigor del present decret i estes compliren els requisits establits per la normativa per a acollir-se al Pla 2002/2005, es diligenciaran a tals efectes pels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge.
Tercera. Sol·licituds de finançament qualificat de Pla 1998-2001
Les sol·licituds de finançament qualificat posteriors a l'entrada en vigor del present decret, però que corresponen a actuacions qualificades amb préstec concedit a l'empara del pla 1998-2001, s'acolliran a les disposicions del present decret en tot allò que s'ha regulat per este, excepte en la quantia de les ajudes a càrrec dels pressuposts del Ministeri de Foment, que continuaran sent les establides en el Reial Decret 1186/98, modificat pel Reial Decret 115/2001.
Quarta. Habitatges ja construïts i adquisició protegida a preu taxat
1. Els adquirents o adjudicataris amb contractes d'opció de compra, compravenda o adjudicació, visats o amb sol·licitud de visat que no hagen obtingut préstec qualificat amb anterioritat al 18 d'abril de 2002, data de publicació en el Boletín Oficial del Estado l'acord del Consell de Ministres pel qual es va determinar, per primera vegada per al Pla d'Habitatge 2002/2005, el tipus d'interés efectiu anual dels préstecs qualificats objecte dels convenis amb entitats de crèdit, podran, a partir de l'entrada en vigor del present decret, acollir-se al sistema de finançament qualificat establit en este per als habitatges existents, sempre que complisquen els requisits exigits per la dita norma.
A estos efectes, pels servicis territorials d'Arquitectura i Habitatge es diligenciaran els que ja hagueren sigut visats, i convertir els ingressos familiars ponderats ja computats en nombre de vegades el salari mínim interprofessional de l'any a què correspongueren els dits ingressos.
2. Així mateix, serà aplicable a l'adquisició protegida, a preu taxat, d'habitatges, el que establix la disposició transitòria quarta del Reial Decret 1/2002, d'11 de gener.
Cinquena. Expedients per fases
Els expedients que es troben en curs a l'empara d'una única qualificació provisional i que, d'acord amb el que establix la disposició addicional quinze, hagueren de tramitar-se per fases segons expedients independents, podran adaptar-se, a sol·licitud del promotor, a la citada disposició addicional.
A tal fi, el promotor podrà sol·licitar la modificació de la qualificació provisional a fi d'adaptar-la únicament a la fase en curs, per a això haurà d'aportar pla de delimitació de les distintes fases que componen el conjunt, i indicar la fase per a la qual es pretén obtindre la qualificació definitiva en primer lloc i que inclourà necessàriament els elements comuns a totes les fases. Les restants fases seran objecte de posteriors qualificacions provisionals i informes de viabilitat independents.
En este supòsit, quedarà garantida la independència de les restants fases entre si i respecte de la primera, i modificarà, si és procedent, l'escriptura de declaració d'obra nova de la primera fase i els contractes de compravenda subscrits.
Cada una de les fases posteriors haurà de complir la normativa vigent en el moment de la sol·licitud, i es modificarà el projecte ja aportat quan la dita circumstància ho requerisca. En este sentit, cada una de les fases posteriors executada a l'empara d'expedients independents deurà així mateix tindre la llicència municipal d'obres, encara que ja haguera sigut concedida per a la totalitat del conjunt, amb l'objecte de garantir la plena adequació de la fase a la normativa vigent en el moment de la sol·licitud.
En els supòsits en què s'haguera inclòs en la primera fase la reserva d'habitatges per a minusvàlids corresponent al total del conjunt, no serà necessari fer nova reserva en les fases successives.
Sisena. Actuacions acollides als articles 75 i 76 del Decret 173/1998
A les actuacions de rehabilitació acollides als articles 75 i 76 del Decret 173/1998, de 20 d'octubre, del Govern Valencià, que disposen de resolució del director general d'Arquitectura i Habitatge, per la qual s'establix l'import de l'ajuda, o que hagen formalitzat la sol·licitud de la qualificació provisional de rehabilitació amb anterioritat a l'entrada en vigor del present decret, els serà d'aplicació el que preveu l'article 66 d'este.
Setena. Actuacions públiques en àrees de rehabilitació
Les obres corresponents a les actuacions públiques incloses en les àrees de rehabilitació, declarades per Resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, de 22 de desembre de 1997, hauran d'estar totalment executades i rebudes amb anterioritat al 31 de desembre de 2002 i a més, únicament podrà procedir-se a al pagament de les despeses justificades i presentades, fins al 31 de gener de 2003, en el Registre General de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, o en qualsevol dels registres i oficines a què es referix l'article 38 de la Llei 30/1992, de 26 de desembre. A tal fi s'autoritza l'ampliació a l'exercici de 2003 del nombre d'anualitats de compromís de despesa dels expedients corresponents, i s'hauran de consignar en el dit exercici els crèdits necessaris.
Huitena. Actuacions privades en les àrees de rehabilitació
Únicament per a actuacions privades de rehabilitació, es prorroga la vigència de les àrees de rehabilitació declarades per Resolució del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, de 22 de desembre de 1997, fins al 31 de desembre de 2002.
Novena. Pròrroga del Pla d'Habitatge
Si una vegada finalitzat el període de vigència del Pla d'Habitatge 2002/2005, l'estat inicia un nou pla mitjançant la publicació de la normativa corresponent, continuaran sent aplicables les ajudes a càrrec dels pressuposts de la Generalitat Valenciana regulades per este decret, mentre no es publique la normativa autonòmica de desenvolupament del nou pla, i sempre que corresponguen a actuacions que hagen obtingut préstec qualificat a l'empara del Pla 2002/2005.
DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA
A partir de l'entrada en vigor del present decret queden derogats els Decrets 173/1998, de 20 d'octubre, i 86/2001, de 24 d'abril, del Govern Valencià, sense perjuí del que disposen les disposicions transitòries que ací s'arrepleguen. Així mateix, queden derogades totes les disposicions d'igual rang o de rang inferior que s'oposen a allò que s'ha regulat per este decret.
DISPOSICIÓ FINAL
Este decret entrarà en vigor l'endemà de la publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
València, 30 de maig de 2002
El president de la Generalitat Valenciana,
EDUARDO ZAPLANA HERNÁNDEZ-SORO
El conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports,
